ECLI:NL:RBROT:2019:9595

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 8091810 \ VV EXPL 19-437

uitspraak: 28 november 2019

vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de stichting

Stichting Havensteder,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. E de Jong,

tegen

A. Robbemont h.o.d.n. Capar in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van mevrouw [gedaagde],

kantoorhoudende te Opijnen,

gedaagde,

gemachtigde: mr. S.K. Tuithof.

Partijen worden hierna aangeduid als “Havensteder” respectievelijk “Robbemont”. Mevrouw [gedaagde] wordt hierna aangeduid als “ [gedaagde] ”.

1.Het verloop van de procedure

De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:

het exploot van dagvaarding van 6 november 2019, met producties;
de bij brief van 12 november 2019 overgelegde productie aan de zijde van Robbemont;
de bij gelegenheid van de mondelinge behandeling overgelegde pleitaantekeningen aan de zijde van Robbemont.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 november 2019. Namens Havensteder zijn ter zitting verschenen woonconsulent dhr. [naam 1] en woonconsulente
mw. [naam 2] , bijgestaan door de gemachtigde van Havensteder. Robbemont is in persoon ter zitting verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Ook [gedaagde] is in persoon ter zitting verschenen. Van hetgeen tijdens de zitting is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2.De vaststaande feiten

In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.

2.1

Bij beschikking van 11 mei 2016 zijn de goederen die (zullen) toebehoren aan [gedaagde] onder bewind gesteld en is Robbemont benoemd tot de bewindvoerder.

2.2

Tussen Havensteder en [gedaagde] bestaat sinds 25 juli 2018 een huurovereenkomst met betrekking tot de woonruimte aan het [adres] te Rotterdam (hierna: het gehuurde).

2.3

In de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde huurvoorwaarden staan de volgende bepalingen:

“Artikel 9

Algemene verplichtingen van de huurder

(…)

7 Het is niet toegestaan om het gehuurde zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk onder te verhuren, in huur af te staan of aan derden in gebruik te geven. (…)

11 Huurder voorkomt dat omwonenden overlast of hinder hebben van hem, huisgenoten, huisdieren of derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.

12 Huurder is voor de gedragingen van zijn huisgenoten en anderen die zich met zijn goedvinden in het gehuurde (waaronder begrepen de gemeenschappelijke ruimten) bevinden op dezelfde wijze aansprakelijk als voor zijn eigen gedragingen.

13 Huurder onthoudt zich van intimiderend, bedreigend, agressief of anderszins onbehoorlijk gedrag jegens omwonenden, medewerkers van verhuurder en personen die in opdracht van verhuurder werkzaamheden in of aan het gehuurde verrichten dan wel aan het complex waartoe het gehuurde behoort. (…)”

2.4

Havensteder heeft overlastmeldingen over [gedaagde] ontvangen van buren van [gedaagde] .

2.5

Bij brief van 28 februari 2019 heeft Havensteder het volgende aan [gedaagde] geschreven:

“(…)

Ik heb meerdere overlastmeldingen ontvangen van omwonenden.

De overlast bestaat uit:

Geluidsoverlast, zoals harde muziek, schreeuwen, schelden en slaan met deuren,
Hoog oplopende en langdurige ruzies tussen u en uw partner dan wel van en met uw bezoeker(s), zowel in de woning als daarbuiten,
Geluidsoverlast van bezoekers in en om de woning ’s avonds laat en ’s nachts, zoals toeteren, harde muziek, gillen en schreeuwen, ruzies en dergelijke,
Stankoverlast door wietlucht,
Intimidatie van omwonenden door bezoekers.

Meerdere omwonenden hebben u al herhaaldelijk aangesproken en u gevraagd rekening te houden met de leefbaarheid in de straat. Ook is de politie al meerdere malen bij u geweest in verband met de overlast veroorzaakt door u en/of uw bezoekers.

U heeft tot op heden geen gehoor gegeven aan de verzoeken van buren en politie, wat blijkt uit de aanhoudende overlastmeldingen die ik zeer recentelijk nog heb ontvangen.

Het veroorzaken van ernstige en structurele overlast in uw directe leefomgeving en daarmee het verstoren van het woongenot van onze huurders is voor Havensteder niet acceptabel.

Ik verzoek u dringend de overlast te stoppen en vertrouw op uw medewerking. (…)”

2.6

Op 7 maart 2019 zijn twee medewerkers van Havensteder bij [gedaagde] op huisbezoek gegaan. Naar aanleiding van het gesprek dat tijdens dat huisbezoek heeft plaatsgevonden heeft Havensteder bij brief van 12 maart 2019 – voor zover thans van belang - het volgende bericht aan [gedaagde] :

“(…)

Wij hebben het gesprek afgesloten met de volgende afspraken:

U neemt de controle over het gebruik van uw woning,
U houdt het gedrag van uw bezoekers in de hand en spreekt hen aan wanneer zij overlast veroorzaken,
Uw bezoek/neef zal geen luide muziek in de auto afspelen wanneer zij/hij de wijk/straat inkomt,
U creëert (hiermee) rust in de straat en zal dit zo houden,
Waar mogelijk probeert u actief in gesprek te gaan met uw buren met als doel de onderlinge verstandhoudingen te herstellen en frustraties weg te nemen,
U staat open voor bemiddeling onder begeleiding van een mediator, die Havensteder zal gaan inschakelen,
Uw vriend/partner zal uitsluitend op bezoek komen en geen langdurig verblijf in uw woning hebben,
Uw vriend/partner zal geen contact hebben met buren of omwonenden en u zult hen zelf te woord staan,
Er zal door Havensteder gecontroleerd worden of u zich houdt aan deze afspraken,
Als er nieuwe overlastmeldingen en/of berichten vanuit politie bij Havensteder binnenkomen dan zal dat worden toegevoegd aan het overlastdossier.

(…)”

2.7

Op 27 maart 2019 heeft een woonconsulent van Havensteder samen met een wijkagent het gehuurde bezocht. [gedaagde] was tijdens dat bezoek niet aanwezig in het gehuurde. De vriend van [gedaagde] was toen wel aanwezig in het gehuurde.

2.8

Bij brief van 29 maart 2019 heeft Havensteder aan [gedaagde] naar aanleiding van dit huisbezoek voor zover thans van belang geschreven dat zij direct diende te stoppen met het veroorzaken van overlast en dat zij haar vriend onder geen beding in het gehuurde mocht laten verblijven tijdens haar afwezigheid.

2.9

Bij brief van 17 april 2019 heeft de gemachtigde van Robbemont Havensteder aangeschreven. In deze uitgebreide brief heeft hij namens Robbemont en [gedaagde] betwist dat [gedaagde] overlast veroorzaakt, dat haar vriend permanent in de woning verblijft, dat zij veelvuldig blowt en alcohol drinkt en dat zij en/of haar vriend zich agressief en intimiderend gedragen. Ook staat in de brief dat [gedaagde] heeft geprobeerd om zelfstandig in gesprek te gaan met haar buurvrouwen, maar dat die buurvrouwen hebben aangegeven geen contact te willen met [gedaagde] en geen gesprek met haar willen.

Verder is in de brief te lezen dat volgens [gedaagde] valse overlastmeldingen zijn gedaan bij Havensteder, dat Havensteder onredelijke eisen heeft opgelegd aan [gedaagde] en dat Havensteder geen objectief onderzoek heeft gedaan naar de rol van de andere buren, maar is meegegaan in de hetze die is opgezet tegen [gedaagde] . Tot slot is in de brief verzocht een mediator in te schakelen met als doel de relatie met de buren te normaliseren.

2.1

In reactie op deze brief heeft Havensteder op 9 mei 2019 onder meer aan de gemachtigde van Robbemont geschreven dat er wel degelijk sprake is van ernstige en structurele overlast en van onrechtmatige inwoning en dat mediation, gelet op de eenzijdige en aanhoudende overlast, niet zinvol is.

2.11

Middels de brief van 23 mei 2019 heeft de gemachtigde van Robbemont en [gedaagde] inhoudelijk op deze brief gereageerd. Hij heeft in deze brief grotendeels herhaald hetgeen hij in zijn brief van 9 mei 2019 aan Havensteder namens Robbemont en [gedaagde] heeft geschreven.

3.De vordering

3.1

Havensteder heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, Robbemont te veroordelen om binnen vierentwintig uur na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen, met veroordeling van Robbemont in de proceskosten.

3.2

Aan haar vordering heeft Havensteder naast de hiervoor genoemde vaststaande feiten het volgende - zakelijk en verkort weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag gelegd:

3.2.1

[gedaagde] heeft zich niet als goed huurder gedragen. Zij veroorzaakt sinds het aangaan van de huurovereenkomst ernstige overlast aan de omwonenden van het gehuurde.

Deze overlast bestaat onder meer uit agressief en intimiderend gedrag naar omwonenden van het gehuurde en medewerkers van Havensteder en geluidsoverlast door harde muziek, hoog oplopende ruzies, schreeuwen, schelden en slaan met deuren door [gedaagde] en haar vriend. Daarnaast geeft [gedaagde] het gehuurde veelvuldig langdurig in gebruik aan haar vriend, zonder zelf in de woning te zijn. [gedaagde] handelt hiermee op verschillende manieren in strijd met bepalingen uit de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde huurvoorwaarden en schiet daarmee dan ook (ernstig) tekort in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Ook heeft zij de aanvullende afspraken die Havensteder met haar heeft gemaakt naar aanleiding van de overlastmeldingen niet nageleefd. Havensteder meent dat evident is dat deze tekortkomingen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen, zodat daarop vooruitgelopen kan worden middels een veroordeling tot ontruiming van het gehuurde in dit kort geding.

3.2.2

Havensteder heeft een spoedeisend belang bij haar vordering. Voorkomen moet worden dat [gedaagde] en haar vriend zich opnieuw misdragen in het gehuurde met overlast en serieuze veiligheidsrisico’s tot gevolg. Havensteder wil haar huurders het huurgenot bieden waar zij recht op hebben en waar zij huurpenningen voor betalen. Bovendien is zij in verband met haar verplichtingen als verhuurder wettelijk verplicht om op te treden tegen de door [gedaagde] veroorzaakte overlast. Indien zij dit nalaat, riskeert zij dat haar huurders, die omwonenden zijn van het gehuurde, een huurprijsvermindering en/of een schadevergoeding gaan vorderen.

4.Het verweer

4.1

Het verweer van Robbemont strekt tot niet ontvankelijk verklaring van Havensteder in haar vordering dan wel afwijzing van de vordering, met veroordeling van Havensteder in de proceskosten.

4.2

Robbemont heeft daartoe het volgende - zakelijk en verkort weergegeven en voor zover thans van belang - aangevoerd.

4.2.1

[gedaagde] is een alleenstaande moeder en woont samen met haar kinderen in het gehuurde. [gedaagde] heeft zich altijd gedragen als een goed huurder. Voordat zij in het gehuurde woonachtig was, heeft zij nooit te maken gehad met overlastmeldingen. Zij en haar vriend, die niet bij haar inwoont, hebben wel eens een akkefietje en haar kinderen maken geluid. Niets meer en niets minder. Er wordt door Havensteder en de twee buren die de overlastmeldingen hebben gedaan een onjuist beeld geschetst van hoe [gedaagde] zich als huurder gedraagt. Kennelijk willen die buren van [gedaagde] haar zien vertrekken en voeren zij om die reden een hetze tegen haar. [gedaagde] betwist dat zij overlast veroorzaakt door (regelmatig) harde muziek te draaien of doordat zij hoogoplopende ruzies heeft met schreeuwen, schelden en slaan met deuren. [gedaagde] heeft nadere afspraken gemaakt met Havensteder omdat zij haar leefgeluiden wilde aanpassen, maar heeft daarmee niet erkend dat zij overlast veroorzaakt. De vriend van [gedaagde] logeert af en toe in het gehuurde. Hiermee handelt [gedaagde] niet in strijd met haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.

4.2.2

Betwist wordt dat Havensteder een spoedeisend belang heeft bij haar ontruimingsvordering. De onderhavige zaak leent zich niet voor een behandeling in kort geding. [gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd en in kort geding is geen ruimte voor uitvoerige bewijslevering.

5.De beoordeling

5.1

Op basis van de stellingen van Havensteder over haar spoedeisend belang is zij in zoverre ontvankelijk in haar vordering.

5.2

In een kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in de betreffende zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van de eisende partij in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Concreet brengt dit voor deze zaak mee dat moet worden beoordeeld wat de waarschijnlijkheid is dat de rechter in een bodemprocedure op basis van hetgeen bepaald is in artikel 6:265 BW tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen zal overgaan.

5.3

De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een ingrijpende maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Om tot toewijzing van een ontruimingsvordering te komen dient dan ook nagenoeg buiten twijfel te staan dat de bodemrechter aan de hand van de gestelde en bewezen tekortkomingen zal komen tot het oordeel dat de huurovereenkomst wordt ontbonden.

5.4

Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

In het kader van de toets aan de “tenzij-bepaling” mogen alle omstandigheden van het geval meegewogen worden.

5.5

Havensteder heeft ter onderbouwing van haar vordering onder meer zogenoemde overlastdagboeken van twee buren, losse overlastmeldingen bij Havensteder die voornamelijk afkomstig zijn van diezelfde buren en een sfeerrapportage van de politie, die bestaat uit overlastmeldingen over [gedaagde] bij de politie in de periode vanaf 25 december 2018 tot en met 24 mei 2019, overgelegd. Het verweer van Robbemont komt erop neer dat deze meldingen niet op waarheid (kunnen) berusten. Ondanks het feit dat voornoemde stukken een zekere onderbouwing geven van de door Havensteder gestelde tekortkomingen, kan, gelet op de betwisting door Robbemont, thans niet uitgesloten worden dat er door Havensteder een ‘overdreven’ situatie wordt gepresenteerd, zoals Robbemont heeft aangevoerd. Het verweer van Robbemont leidt er dan ook toe dat er thans in rechte niet van kan worden uitgegaan dat [gedaagde] (in ernstige mate en structureel) overlast veroorzaakt en/of dat zij het gehuurde in gebruik geeft aan haar vriend en/of dat haar vriend zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft.

Ter beantwoording van de vraag of [gedaagde] zodanig tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is, acht de kantonrechter een nader onderzoek naar de feiten nodig middels nadere bewijslevering, terwijl het kort geding zich naar zijn aard niet leent voor een dergelijk nader onderzoek.

5.6

Op grond van het voorgaande kan, getoetst aan het onder rechtsoverweging 5.2 genoemde criterium, niet geconcludeerd worden dat een ordemaatregel thans vereist is dan wel dat het zodanig aannemelijk is dat in een bodemprocedure geoordeeld zal worden dat ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is, dat vooruitlopend daarop de vordering tot ontruiming dient te worden toegewezen. De vordering tot ontruiming van het gehuurde zal derhalve worden afgewezen

5.7

Havensteder wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.

6.De beslissing

De kantonrechter,

rechtdoende in kort geding:

wijst de vordering af;

veroordeelt Havensteder in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Robbemont vastgesteld op € 721,00 aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

757