ECLI:NL:RBROT:2019:9567

• Datum uitspraak: 21 november 2019
• Publicatiedatum: 6 december 2019
• Zaaknummer: 7756912 CV EXPL 19-3274
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: G.A.F.M. Wouters
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Terugbetaling waarborgsom en schadevergoeding bij huurovereenkomst

In deze zaak heeft de kantonrechter te Rotterdam op 21 november 2019 uitspraak gedaan in een geschil tussen een verhuurder en een huurder over de terugbetaling van een waarborgsom en schadevergoeding. De huurder, aangeduid als [eiser 1], heeft van de verhuurder, aangeduid als [gedaagde], een waarborgsom van € 350,- betaald bij het aangaan van de huurovereenkomst. Na beëindiging van de huur op 17 augustus 2016 heeft de huurder de waarborgsom teruggevorderd, omdat er bij de eindinspectie geen gebreken zijn geconstateerd. De verhuurder heeft echter gesteld dat de huurder het gehuurde niet in de oorspronkelijke staat heeft opgeleverd en heeft daarom de waarborgsom willen verrekenen met de door hem geleden schade.

De kantonrechter heeft vastgesteld dat de verhuurder niet voldoende bewijs heeft geleverd van de schade die hij heeft geleden. De huurder heeft tijdens de eindinspectie geen gebreken of schade aan het gehuurde opgeleverd, en de verhuurder heeft niet aangetoond dat de schade verborgen was. De kantonrechter heeft daarom de vordering van de huurder tot terugbetaling van de waarborgsom toegewezen en het verrekeningsverweer van de verhuurder afgewezen.

In reconventie heeft de verhuurder ook een vordering ingesteld voor schadevergoeding, maar deze is afgewezen omdat de huurder niet aansprakelijk is voor de gestelde schade. De verhuurder is als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. De uitspraak benadrukt het belang van bewijsvoering in huurovereenkomsten en de rechten van huurders bij het beëindigen van een huurcontract.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 7756912 CV EXPL 19-3274

uitspraak: 21 november 2019

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,

in de zaak van:

[eiser 1] ,

wonende te [woonplaats eiser] ,

eiser,

tevens verweerder in reconventie,

gemachtigde: R.A.M. Vismans,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats gedaagde] ,

gedaagde,

tevens eiser in reconventie,

gemachtigde: mr. J.P.M. Castelein.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘ [eiser 1] ’ en ‘ [gedaagde] ’.

1. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 2 mei 2019, met producties;

de conclusie van antwoord, tevens houdende eis in reconventie, met producties;

het tussenvonnis van 20 juni 2019 waarin een comparitie van partijen is bepaald;

de conclusie van antwoord in reconventie;

de aantekening dat de comparitie heeft plaatsgevonden op 9 oktober 2019.

Het vonnis is nader bepaald op heden.

2. De vaststaande feiten

2.1

Als enerzijds gesteld en anderzijds niet weersproken, staat het volgende tussen partijen vast.

2.2

[eiser 1] heeft vanaf 1 april 2014 tot en met 17 augustus 2016 van [gedaagde] woonruimte gehuurd te Dordrecht aan de [adres] . Het huis bestaat uit verschillende kamers en het gehuurde betrof kamer 2.

2.3

In de huurovereenkomst is – voor zover hier van belang – het volgende overeengekomen:

“26.
Huurder is verplicht bij het einde van de huurovereenkomst, alsmede bij het beëindigen van het gebruik het gehuurde in de oorspronkelijke staat – dat is in goede staat, met uitzondering van de vastgelegde gebreken in het bij aanvang van de huurovereenkomst opgemaakte inspectierapport, voor zover deze gebreken niet nadien op kosten van de verhuurder zijn verholpen – een en ander behoudens normale slijtage, geheel ontruimd en vrij van gebruiksrechten en schoongemaakt aan de verhuurder op te leveren. Eventuele (herstel)kosten ontstaan door niet nakomen van deze bepaling zal door de huurder worden vergoed. Verhuurder is gerechtigd dit met de borg te verrekenen. ”

“
28. De sleutels dienen tijdens de outcheck/oplevering te worden ingeleverd bij de verhuurder/financieel beheerder. Worden deze niet direct ingeleverd, dan wordt de huurder in de gelegenheid gesteld om de sleutels alsnog drie dagen na de outcheck bij de verhuurder/financieel beheerder in te leveren. Zijn de sleutels na deze termijn niet ingeleverd dan is de verhuurder gerechtigd de sloten te vervangen op kosten van de huurder. ”

“
29. Indien, na de outcheck (einde huurovereenkomst/sleutelinname), verborgen gebreken, schades en/of vermissingen worden geconstateerd komen deze alsnog ten laste van de huurder. Verhuurder/financieel beheerder is gerechtigd om de te maken kosten met de borg te verrekenen. ”

2.4

[eiser 1] heeft de huur opgezegd per 17 augustus 2016. Op 15 augustus 2016 heeft een eindinspectie plaatsgevonden. Op het inspectierapport is ingevuld dat er geen gebreken of wijzigingen zijn geconstateerd en is ingevuld dat een sleutel van de kamer en een sleutel van de hoofdingang zijn ingeleverd. Het formulier is ondertekend door [eiser 1] en door de verhuurmakelaar namens [gedaagde] .

3. Het geschil in conventie

3.1

[eiser 1] vordert in conventie dat [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld
:

• tot betaling aan [eiser 1] van een bedrag van € 430,98, te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 350,- vanaf 2 mei 2019 tot aan de dag van algehele voldoening;
• in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de 15e dag na datum waarop het vonnis wordt gewezen.

3.2

[eiser 1] legt – kort samengevat – het volgende aan zijn vordering ten grondslag. Bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2014 is een waarborgsom betaald van € 350,-. Bij de eindinspectie op 15 augustus 2016 zijn geen gebreken geconstateerd. [gedaagde] dient het bedrag van de waarborgsom daarom aan [eiser 1] te voldoen.

3.3

[gedaagde] voert als verweer dat hij schade heeft geleden omdat [eiser 1] het gehuurde niet heeft opgeleverd in de staat waarin het zich bij aanvang bevond. [gedaagde] wil de schade die hij heeft geleden verrekenen met de waarborgsom.

4. Het geschil in reconventie

4.1

[eiser 2] vordert in reconventie bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [verweerder] te veroordelen tot betaling tegen algehele en finale kwijting van een bedrag van € 481,45, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag, met veroordeling van [verweerder] in de proceskosten.

4.2

[eiser 2] legt aan zijn vordering – kort samengevat – het volgende ten grondslag. Nadat [verweerder] de kamer heeft verlaten, kwamen verborgen gebreken, schades en/of vermissingen naar voren in de kamer. Het tapijt bevatte brandgaten en in de muren zaten gaten en pluggen. Ook was er sprake van rook- en vette aanslag. Daarnaast heeft [eiser 2] in verband met het betreden door [verweerder] van de woning na beëindiging van de huurovereenkomst de sloten moeten vervangen om opnieuw binnentreden door [verweerder] te voorkomen. Voor al deze werkzaamheden heeft [eiser 2] kosten moeten maken, alvorens hij de kamer opnieuw kon verhuren.

4.3

[verweerder] voert verweer en legt daaraan – kort samengevat – het volgende ten grondslag. Uit het opleverformulier na inspectie blijkt dat geen gebreken, schades en/of vermissingen zijn geconstateerd aan het gehuurde. [verweerder] betwist daarnaast dat de werkzaamheden zijn verricht en betwist tevens de hoogte van de opgevoerde kosten. Tenslotte is [verweerder] niet in de gelegenheid gesteld zelf voor herstel zorg te dragen.

5. De beoordeling

5.1

De vordering in conventie en de vordering in reconventie zullen gelet op de nauwe samenhang gezamenlijk worden besproken.

5.2

Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] de waarborgsom aan [eiser 1] moet terugbetalen, tenzij [gedaagde] schade heeft geleden omdat [eiser 1] het gehuurde niet op de juiste wijze heeft opgeleverd. In dat geval mag [gedaagde] de waarborgsom verrekenen met de door hem geleden schade.

de gestelde schade aan het gehuurde

5.3

Op grond van artikel 7:224 lid 2 BW moet de huurder het gehuurde in dezelfde staat opleveren als waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard. Deze regel geldt bovendien ook op grond van artikel 26 van de huurovereenkomst.

5.4

Indien – zoals hier het geval – die beschrijving van de beginsituatie ontbreekt, is het aan de verhuurder om te stellen en zo nodig te bewijzen in welke staat het gehuurde bij aanvang verkeerde, alsmede dat het gehuurde nu in een andere staat is. Partijen zijn daarnaast overeengekomen (artikel 29 van de huurovereenkomst) dat
verborgen gebreken, schades en/of vermissingen die worden geconstateerd na de oplevering alsnog ten laste van de huurder komen. Deze bepaling moet op grond van artikel 6:238 lid 2 BW in het voordeel van [eiser 1] worden uitgelegd. [eiser 1] is de overeenkomst immers aangegaan als consument en het betreft een algemene voorwaarde.

5.5

Naar het oordeel van de kantonrechter mocht [eiser 1] artikel 29 zo begrijpen dat hij na de eindinspectie alleen aansprakelijk zou zijn voor gebreken, schades of vermissingen die tijdens de oplevering verborgen waren. Dat het woord ‘verborgen’ alleen betrekking zou hebben op ‘gebreken’ blijkt onvoldoende uit de tekst. Tussen partijen is niet in geschil dat de schade die [gedaagde] nu stelt te hebben geleden tijdens de eindinspectie niet is geconstateerd. [eiser 1] is dan ook slechts aansprakelijk als deze schade toen verborgen was.

de gestelde schade aan het gehuurde

5.6

[gedaagde] stelt dat de vloerbedekking vol brandgaten zat, dat er gaten en pluggen in de muur zaten en dat er rook- en vette aanslag op de muren aanwezig was.

5.7

[eiser 1] heeft ter zitting desgevraagd verklaard dat hij weliswaar rookt, maar dat hij een asbak gebruikt. Hij betwist niet dat er brandgaten in de vloerbedekking zaten, maar deze zaten er volgens hem al bij aanvang van de huur. [eiser 1] voert verder aan dat hij alleen haakjes van de vorige bewoners heeft gebruikt en dat deze er dus bij aanvang van de huur ook al hingen.

5.8

[gedaagde] heeft niet uitgelegd waarom de brandgaten, de aanslag op de muren en de gaten en pluggen niet zijn opgemerkt bij de eindinspectie. De verhuurmakelaar die namens [gedaagde] bij de inspectie aanwezig was had deze schades immers kunnen zien. Van verborgen schade zoals bedoeld in de huurovereenkomst is geen sprake. [gedaagde] heeft zijn stelling bovendien verder niet toegelicht, bijvoorbeeld aan de hand van foto’s. [eiser 1] is daarom niet aansprakelijk.

het vervangen van de sloten

5.9

Niet in geschil is dat [eiser 1] bij het einde van de huurovereenkomst de sleutels moet inleveren. [gedaagde] stelt dat [eiser 1] aan die verplichting niet heeft voldaan en hij vordert betaling van de kosten voor het vervangen van sloten, om te voorkomen dat [eiser 1] de woning nog eens zou betreden.

5.1

[eiser 1] erkent de woning te hebben betreden, om zijn post te pakken die wordt verzameld op de gang, maar hij betwist dat hij op dat moment nog een sleutel van de woning had. [eiser 1] wijst ter onderbouwing naar het formulier van de eindinspectie waarop staat vermeld dat de sleutels zijn ingeleverd. [eiser 1] kon de woning betreden doordat de voordeur open stond, zo heeft hij ter zitting verklaard.

5.11

Alleen als [eiser 1] niet alle sleutels van de woning heeft teruggegeven, mocht [gedaagde] de sloten vervangen op kosten van [eiser 1] . [gedaagde] heeft echter onvoldoende onderbouwd dat [eiser 1] nog sleutels van het gehuurde in zijn bezit had. Hij heeft immers niet uitgelegd waarop hij die stelling baseert en hij heeft er ook geen verklaring voor gegeven dat op het formulier van de eindinspectie staat dat twee sleutels zijn ingeleverd. [gedaagde] had [eiser 1] bovendien eerst kunnen vragen of hij nog sleutels van de woning had, alvorens de sloten te vervangen. Ook voor deze kosten is [gedaagde] daarom niet aansprakelijk.

Concluderend

5.12

De vordering van [eiser 1] tot terugbetaling van de waarborgsom wordt toegewezen. Het verrekeningsverweer van [gedaagde] wordt afgewezen. De gevorderde buitengerechtelijk kosten en wettelijke rente worden eveneens toegewezen nu daartegen verder geen verweer is gevoerd.

5.13

De vordering in reconventie wordt afgewezen. [eiser 1] is voor de door [gedaagde] gestelde schade niet aansprakelijk.

5.14

[gedaagde] zal, zowel in conventie als in reconventie, als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.

6. De beslissing

De kantonrechter
:

in conventie

veroordeelt [gedaagde] aan [eiser 1] te betalen een bedrag van € 430,98, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over een bedrag van € 350,- vanaf 2 mei 2019 tot aan de dag van algehele voldoening;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser 1] vastgesteld op € 81,- aan griffierecht, € 101,05 aan dagvaardingskosten en € 144,- aan salaris voor de gemachtigde te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 dagen na vandaag;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

in reconventie

wijst de vordering af;

veroordeelt [eiser 2] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [verweerder] vastgesteld op € 72,- aan salaris voor de gemachtigde.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.F.M. Wouters en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

41645