Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7881992 \ CV EXPL 19-28775
uitspraak: 29 november 2019
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Havensteder,
woonplaats: Rotterdam,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 28 juni 2019,
gemachtigde: mr. S.F. Dik te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger te Rotterdam.
Partijen worden hierna verder aangeduid als “Havensteder” en “ [gedaagde] ”.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen.
- het exploot van dagvaarding van 28 juni 2019;
- de conclusie van antwoord van [gedaagde] ;
- het vonnis van 7 augustus 2019 waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- het proces-verbaal van de op 5 september 2019 gehouden comparitie van partijen;
- het proces-verbaal van de op 5 september 2019 gehouden descente in het gehuurde;
- de door partijen overgelegde producties.
1.2
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
[gedaagde] is huurster van de woning, gelegen aan de [adres] ( [postcode] ) te Rotterdam (hierna: het gehuurde).
2.2
Ingevolge de tussen partijen gesloten huurovereenkomst huurt [gedaagde] het gehuurde met ingang van 16 oktober 2017 van Havensteder voor een huurprijs van (laatstelijk) € 523,97,- per maand.
2.3
Op 19 juni 2018 heeft [gedaagde] een verzoek ingediend bij de Huurcommissie om de huurprijs voor het gehuurde tijdelijk te verlagen, vanwege de vermindering van het woongenot door ernstige onderhoudsgebreken.
2.4
Op 14 maart 2019 is in opdracht van de Huurcommissie in het gehuurde een voorbereidend onderzoek uitgevoerd. De Huurcommissie heeft op 6 mei 2019 uitgesproken dat de huurprijs tijdelijk wordt verlaagd tot € 209,59 per maand vanaf 1 mei 2018.
De tijdelijke huurverlaging is gebaseerd op twee gebreken:
- Het balkon ligt niet op afschot waardoor er na regenval water op het balkon blijft staan, een gebrek in categorie C (nummer T7);
- Het raamkozijn aan de balkonzijde van de woonkamer is door houtrot aangetast waardoor er hemelwater naar binnen kan komen, een gebrek in categorie C (nummer D8).
De uitspraak van de Huurcommissie is op 22 november 2018 aan beide partijen verzonden.
3.Het geschil
3.1
Havensteder heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, om:
1. te verklaren voor recht dat in het gehuurde geen sprake is van gebreken aan de waterafvoering van het balkon en aan het kozijn in de woonkamer aan de balkonzijde van de woning;
2. de huurprijs voor het gehuurde vanaf 1 mei 2018, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, vast te stellen op € 523,97, althans op een bedrag dat de kantonrechter redelijk acht; en
3. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding.
3.2
Aan haar vorderingen heeft Havensteder - samengevat en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.
Er is geen sprake van gebreken op grond waarvan aan [gedaagde] een huurprijsvermindering kan worden toegekend. De gebreken aan het balkon en het raamkozijn blijken niet uit het onderzoeksrapport van de Huurcommissie. Voor zover sprake is van gebreken, zijn deze niet zo ernstig dat [gedaagde] niet het genot is verschaft dat zij als huurder mocht verwachten. Ook heeft [gedaagde] niet voldaan aan haar schadebeperkingsplicht.
3.3
[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd, dat strekt tot afwijzing van het door Havensteder gevorderde. [gedaagde] heeft daartoe - samengevat en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd.
De huurprijs is terecht tijdelijk verlaagd. Sinds [gedaagde] in het gehuurde woont zijn er diverse gebreken aan de woning. [gedaagde] heeft deze klachten vele malen telefonisch en per e-mail aan Havensteder gemeld. De gebreken aan het balkon en het kozijn blijken uit het onderzoeksrapport. Er is sprake van een ernstige aantasting van het huurgenot van [gedaagde] .
3.4
Op hetgeen partijen (overigens) over en weer hebben aangevoerd, wordt hierna, voor zover voor de uitkomst van de procedure van belang, ingegaan.
4.De beoordeling
4.1
Door het instellen van een vordering binnen acht weken na verzending van de uitspraak van de Huurcommissie is - ingevolge art. 7:262 BW - de uitspraak van de Huurcommissie komen te vervallen. De kantonrechter dient vervolgens een beslissing te nemen over de punten waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. De kantonrechter dient dus vast te stellen of er reden was voor een tijdelijke verlaging van de huur op de peildatum, te weten 1 mei 2018 (de eerste dag van de maand na de kennisgeving van de gebreken aan Havensteder van 26 april 2018) en dienovereenkomstig de huurprijs vast te stellen. Voor de door Havensteder gevorderde verklaring voor recht is in zoverre dan ook geen plaats.
4.2
Op de voet van artikel 7:207 BW kan de huurder ingeval van vermindering van huurgenot door een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Onder gebrek dient te worden verstaan, zo volgt uit de wetsgeschiedenis, alle genotbeperkingen die niet aan de huurder zijn toe te rekenen. Artikel 7:262 BW bepaalt niet met zoveel woorden dat het toetsingskader van de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte (UHW) moet worden toegepast door de kantonrechter. Dit is evenwel wel de bedoeling van de wetgever, zodat de kantonrechter dit toetsingskader tot uitgangspunt neemt bij het beoordelen van de zaak.
Het balkon
4.3
De rapporteur van de Huurcommissie heeft, terwijl het regende, geconstateerd dat het balkon blank stond en opgemerkt dat omdat het balkon niet op afschot ligt, is te verwachten dat het water nog enige dagen op het balkon aanwezig zal zijn. [gedaagde] heeft gesteld dat na regenval het hele balkon soms voor langere tijd blank staat en dat het water op een groot deel van het balkon lang blijft staan, voornamelijk aan de rechterkant tot aan het midden van het balkon.
De kantonrechter heeft ter plaatse vastgesteld dat op de rechter helft van het balkon langs de balustrade een plas water lag die taps uitvloeide vanaf het midden van het balkon. Deze plas was in het midden van het balkon enkele centimeters breed en bestreek aan de rechter zijkant nagenoeg de volledige breedte van het balkon, dat voor het overige droog was. Het regende op dat moment niet maar had in de middag van de dag ervoor wel flink geregend. De kantonrechter heeft in overleg met partijen bij wijze van proef een emmer water op het balkon geleegd. Vastgesteld is dat het water deels wegliep in de afvoer aan de linkerzijde van het balkon tegen de gevel aan en deels vloeide naar de rechterkant van het balkon langs de balustrade.
4.4
Havensteder stelt onder verwijzing naar constateringen van haar woninginspecteur [naam woninginspecteur] op 12 juni 2019 dat de gestelde wateroverlast zich alleen kan voordoen bij de combinatie van regen en wind vanuit noord-oostelijke richting en dat op dat moment op het balkon slechts water stond op een oppervlakte van rond de 1 m2. Afgezien van een foto van het balkon blijkt evenwel niet waarop die constateringen zijn gebaseerd. Vast staat dat tijdens noch voorafgaand aan de descente sprake was van de door Havensteder bedoelde weersomstandigheden. [gedaagde] heeft bovendien onweersproken gesteld dat de heer [naam woninginspecteur] het gehuurde niet daadwerkelijk heeft bezocht omdat hij onaangekondigd voor de deur stond, zij hem toen niet kon ontvangen en dat hij de betreffende foto kennelijk heeft gemaakt vanaf het balkon van de buurvrouw van [gedaagde] . Havensteder wijst erop dat de heer [naam woninginspecteur] een door [gedaagde] zelf te verhelpen verstopping van de afvoer als mogelijke verklaring van de wateroverlast genoemd. Ter plaatse is echter gebleken dat de afvoer niet was verstopt en goed functioneert.
4.5
Voldoende duidelijk is op grond van het voorgaande dat het water dat na regenval op het balkon valt als gevolg van tegenschot grotendeels niet naar de afvoer stroomt maar op het balkon blijft staan. Ook is aannemelijk dat het balkon na regenval voor lange tijd (meerdere uren) onbruikbaar is door het erop aanwezige regenwater. Dit is aan te merken als een ernstig gebrek van de categorie C. Vast staat dat de situatie ten aanzien van het balkon sinds de peildatum niet is gewijzigd, zodat daarvan ook op de peildatum sprake is geweest.
Het raamkozijn
4.6
De Huurcommissie heeft ten aanzien van het raamkozijn links van de balkondeur in de van de woonkamer geoordeeld dat dit door houtrot is aangetast waardoor er hemelwater naar binnen kan stromen en dat dit een gebrek in de categorie C (nummer D8) is.
Havensteder stelt terecht dat dit oordeel in zoverre onjuist is dat uit het onderzoeksrapport van de rapporteur niet volgt dat op de peildatum sprake was van houtrot. De kantonrechter heeft ter plaatse met partijen vastgesteld dat het houtwerk van dit raamkozijn ook thans niet door houtrot is aangetast. De rapporteur heeft evenwel gesteld dat er regenwater naar binnen lekte omdat het raam niet goed sloot. Deze klacht is door de rapporteur aangemerkt als een gebrek analoog aan de categorie C onder nummer D8: “Het kozijn/de deur/het raam is zodanig door houtrot aangetast dat er hemelwater naar binnen kan dringen”.
Op het onderhavige raamkozijn zijn in de week voor de descente door Havensteder twee sluithandels aangebracht. [gedaagde] heeft sindsdien geen vochtklachten meer gehad. De kantonrechter heeft ter plaatse ook geen vocht of lekkage bij het betreffende raamkozijn vastgesteld. Er wordt daarom van uitgegaan dat het raamkozijn sinds het aanbrengen van de sluithandels goed sluit en dat dit gebrek daardoor is verholpen, naar de kantonrechter aanneemt per 1 september 2019.
4.7
Op grond van het onderzoeksrapport van de rapporteur van de Huurcommissie is voldoende aannemelijk dat het raamkozijn op de peildatum niet tochtdicht kon worden gesloten en dat er regenwater naar binnen lekte. Dit is, anders dan Havensteder stelt, aan te merken als een ernstig gebrek van de categorie C. Het wind- en waterdicht kunnen afsluiten van een raam in de woonkamer is immers essentieel voor het woongenot. Het was aan Havensteder om dit gebrek te verhelpen. Dit geldt onverminderd indien de klachten zich enkel zouden voordoen bij de combinatie van harde wind en harde regenval. Dit kan dus in het midden blijven, nog daargelaten dat deze stelling na de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] niet nader door Havensteder is onderbouwd.
Huurprijsvermindering
4.8
Op grond van het voorgaande oordeelt de kantonrechter met de Huurcommissie dat op de peildatum 1 mei 2018 sprake was van twee gebreken in de categorie C, waardoor huurverlaging tot ten laagste 40% van de overeengekomen huurprijs mogelijk is.
De huurcommissie heeft dan ook op goede gronden de huurprijs van het gehuurde neerwaarts bijgesteld met ingang van die datum.
4.9
De gebreken zijn al sinds februari 2018 bij Havensteder bekend en [gedaagde] heeft ook de hinder die zij daarvan heeft ondervonden veelvuldig aan Havensteder kenbaar gemaakt.
De kantonrechter verwerpt de stelling van Havensteder dat de lekkage van het raamkozijn is aan te merken als een nieuwe klacht. Gebleken is dat de op 14 maart 2019 geconstateerde lekkage en de reeds lange tijd door [gedaagde] gemelde vochtklachten dezelfde oorzaak hadden, namelijk het niet goed sluiten van het raamkozijn. Dat gebrek is door Havensteder daags voor de comparitie van partijen verholpen door een relatief eenvoudige maatregel. Voordien heeft Havensteder aan dit gebrek niets anders gedaan dan het aanbrengen van kit en tochtstrips, waardoor de klachten niet zijn weggenomen. Havensteder heeft haar stelling dat [gedaagde] na de uitspraak van de Huurcommissie niet voldoende voortvarend heeft meegewerkt aan reparatie van dit gebrek, na de gemotiveerde betwisting daarvan door [gedaagde] , niet nader onderbouwd, zodat de kantonrechter daaraan voorbij gaat. Het gebrek aan het balkon bestaat nog steeds en vaststaat dat Havensteder geen enkele actie heeft ondernomen om dit gebrek te verhelpen.
4.1
Mede gelet op het feit dat het op artikel 7:257 lid 2 BW gebaseerde normeringsysteem voor huurverlaging wegens gebreken bij woonruimte (blijkens de wetsgeschiedenis) uitgaat van een financiële prikkel voor de verhuurder om tot opheffing van gebreken over te gaan, ziet de kantonrechter geen aanleiding om bij het bepalen van de hoogte van de evenredige huurprijsvermindering op grond van artikel 7:207 lid 1 BW af te wijken van de door de Huurcommissie toegepaste vermindering tot 40% van de huurprijs voor de periode waarin sprake is geweest van zowel het gebrek aan het balkon als het gebrek aan het raamkozijn, dus van de peildatum 1 mei 2018 tot en met 31 augustus 2019. De kantonrechter zal de huurprijs voor die periode dan ook tijdelijk vaststellen op € 209,59 per maand.
4.11
Bij de bepaling van een evenredige huurprijsvermindering voor de periode vanaf 1 september 2019 waarin alleen het gebrek aan het balkon nog aanwezig is, acht de kantonrechter van belang dat dit gebrek weliswaar een ernstig gebrek is, maar enkel de buitenruimte van het gehuurde betreft, waarvan het gebruik reeds naar zijn aard beperkt is. Voorts betreft het een gebrek dat alleen tijdens en na regenval het woongenot vermindert. [gedaagde] heeft bovendien niet betwist dat zij de vermindering van het genot van het balkon in voorkomende gevallen wezenlijk kan beperken door het water dat op het balkon blijft staan naar de goed functionerende afvoer te geleiden. Alles in aanmerking nemende acht de kantonrechter een tijdelijke vermindering van de betalingsverplichting van [gedaagde] tot 90% van de huurprijs tot aan het herstel van dit gebrek evenredig. De kantonrechter zal de huurprijs vanaf 1 september 2019 dan ook tijdelijk vaststellen op € 471,58 per maand.
4.12
Hetgeen verder nog door partijen is aangevoerd, kan tot geen ander oordeel leiden en behoeft daarom geen (nadere) bespreking.
4.13
Gelet op de uitkomst van deze procedure en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen, wordt Havensteder als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure veroordeeld.
5.De beslissing
De kantonrechter:
stelt vast dat de huurprijs van € 523,97 per maand tijdelijk wordt verlaagd tot:
- € 209,59 per maand van 1 mei 2018 tot en met 31 augustus 2019;
- € 471,58 per maand vanaf 1 september 2019;
veroordeelt Havensteder in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 300,00 (3 punten) voor het salaris van de gemachtigde van [gedaagde] ;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
39821