ECLI:NL:RBROT:2019:8980

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/576142 / HA ZA 19-555

Vonnis van 13 november 2019

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[naam 1] CONSULTANCY B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eiseres,

advocaat mr. E.M.J. van Haaren te Maastricht,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

VEHOLD B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

2.
[gedaagde],

wonende te [woonplaats gedaagde] ,

gedaagden,

advocaat mr. N.F. Barthel te Zoetermeer.

Partijen zullen hierna [naam 1] Consultancy, Vehold en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties;
de conclusie van antwoord met producties;
de brief van 28 augustus 2019 van deze rechtbank waarbij een comparitie is bepaald;
het proces-verbaal van comparitie van 1 oktober 2019.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

De besloten vennootschap Velo Vastgoed B.V. (verder “Velo”) is tot 21 mei 2019 eigenaar geweest van een perceel grond met een daarop in aanbouw zijnd bedrijfspand, aan de [adres] te Heereveen (verder respectievelijk het “perceel” en het “bedrijfspand”). Velo wilde het perceel met daarop het bedrijfspand aan een derde verkopen.

2.2.

Vehold is sinds 12 juni 2018 enig aandeelhouder en bestuurder van Velo. [gedaagde] is bestuurder van Vehold.

2.3.

[naam 1] (verder “ [naam 1] ”) is bestuurder van [naam 1] Consultancy.

2.4.

Op 14 juni 2018 om 12:03u heeft [naam 1] namens [naam 1] Consultancy een e-mail gestuurd aan [naam 2] (verder “ [naam 2] ”), die tot 12 juni 2018 voor 50% aandeelhouder van Velo was, met als onderwerp “
Heereveen” en de navolgende tekst:

“
Beste [naam 2] , ik heb een geinteresseerde partij gevonden voor het object in Heerenveen. Zij willen woensdagochtend of vrijdagochtend volgende week afspreken in Amsterdam e.o. Kan je dan. Zullen we begin volgende week nog wat meer informatie uitwisselen over de vennootschappen en het object. Ik ga net als de vorige keer weer uit van een provisie van 1,5% van de verkoopsom, accoord? Hoor graag even”.

[naam 1] Consultancy had kort daarvoor succesvol voor [naam 2] bemiddeld bij een onroerend goed-transactie, tegen een provisie van 1,5%.

2.5.

Op 14 juni 2018 om 12:05u heeft [naam 2] de onder 2.4 genoemde e-mail van [naam 1] per e-mail doorgestuurd aan [gedaagde] met de volgende tekst:

“
[gedaagde] , wat vind je hiervan?”

2.6.

Op 14 juni 2018 om 13:04u heeft [gedaagde] vanaf het e-mailadres [e-mailadres] aan [naam 2] geantwoord:

“
[naam 2] , is Ok het zou goed zijn als ik er dan bij ben Omar[omdat: rechtbank]
ik alle details ken. [gedaagde]”

2.7.

Op 15 juni 2018 heeft [naam 2] een e-mail gestuurd aan [gedaagde] en cc aan [naam 1] met als onderwerp “
Re: Heereveen” en de volgende tekst:

“
Heren een afspraak op woensdag a.s. is OK. [naam 1] wat is het geschikte tijdstip en de geschikte plaats van ontmoeting.

Voordat de potentiële kopers komen moeten we eerst met z, n drieën even praten. [naam 1] wil jij op een rij zetten welke aanvullende info benodigd is?”

Aan deze e-mail was de hiervoor onder 2.4 tot en met 2.6 aangehaalde gespreksgeschiedenis gehecht .

2.8.

In een e-mail van 17 juni 2018 aan [naam 2] en [gedaagde] heeft [naam 1] verzocht om diverse stukken, te weten “
jaarstukken en KvK” van de eigenaar van de grond, alsmede van de huurder, begrotingen met betrekking tot het bedrijfspand, bestekstukken, energielabel berekeningen, grondonderzoeken en sloop/asbestramingen.

2.9.

Op 18 juni 2018 heeft [gedaagde] per e-mail de gevraagde stukken aan [naam 1] gestuurd, met de opmerking dat er een concept huurcontract was waar nog wat aan geschaafd moest worden, maar dat de prijs in principe vast lag.

2.10.

Op woensdag 20 juni 2018 is eerst een voorbespreking gehouden tussen [naam 1] , [gedaagde] en [naam 2] en vervolgens een bespreking waarbij naast deze drie personen ook de potentiële kopers aanwezig waren.

2.11.

Op 22 juni 2018 heeft [gedaagde] een e-mail aan [naam 1] gestuurd met onder meer de volgende tekst:

“
De deal die ik wil maken is het project in zijn huidige vorm zonder winst aan hun overdragen (…). Daarnaast denk ik dat het goed is direct te communiceren, het heeft weinig toegevoegde waarde als jij daar tussen zit, dat geeft alleen ruis op de lijn en ik moet het eerst aan jou uitleggen waarna jij het zelfde aan hun door geeft.

Jou waarde heeft gelegen in het ons samenbrengen, laten we daar een prijs voor afspreken (…).”

2.12.

Het perceel met het bedrijfspand, is aan de door [naam 1] in zijn e-mail van 14 juni 2018, 12:03u bedoelde “
geinteresseerde partij” verkocht en op 21 mei 2019 overgedragen.

3.Het geschil

3.1.

[naam 1] Consultancy vordert samengevat – primair om Vehold en subsidiair om [gedaagde] , bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tot betaling van € 50.820,00 vermeerderd met rente en kosten.

3.2.

[naam 1] Consultancy voert daartoe aan dat met zij met Vehold een bemiddelingsovereenkomst heeft gesloten volgens welke bij succes een provisie van 1,5% van de verkoopsom aan [naam 1] Consultancy betaald moet worden. Dat de bemiddeling door [naam 1] Consultancy succesvol is geweest blijkt uit het feit dat het perceel met het bedrijfspand is verkocht aan de partij die door [naam 1] Consultancy als potentiële koper is aangedragen. De verkoopsom is € 2.800.000,00 geweest. De provisie bedraagt dus € 42.000,00 exclusief btw. Inclusief btw is Vehold € 50.820,00 verschuldigd. Als Vehold niet als opdrachtgever van [naam 1] Consultancy aangemerkt kan worden, dan moet [gedaagde] geacht worden de opdracht aan [naam 1] Consultancy te hebben verstrekt.

3.3.

Vehold en [gedaagde] voeren gemotiveerd verweer en voeren daartoe aan dat Vehold noch [gedaagde] een overeenkomst met [naam 1] Consultancy heeft gesloten. Als er al een bemiddelingsovereenkomst met [naam 1] Consultancy gesloten is, dan kan dat enkel door Velo zijn gedaan, omdat Velo de eigenaar was en niet Vehold of [gedaagde] . Vehold en [gedaagde] mogen niet met Velo vereenzelvigd worden en [gedaagde] ook niet met Vehold.

3.4.

Ook Velo heeft echter geen overeenkomst met [naam 1] Consultancy gesloten. Uit de e-mail van [gedaagde] blijkt slechts dat hij open stond voor een gesprek met [naam 1] . [naam 1] mocht “pitchen”, aldus Vehold en [gedaagde] . Na dat gesprek, gehouden op woensdag 20 juni 2018, heeft [gedaagde] besloten geen vertrouwen in [naam 1] te hebben en hem geen opdracht te verlenen.

4.De beoordeling

4.1.

De eerste vraag die de rechtbank moet beantwoorden is óf een overeenkomst is gesloten ter zake de bemiddeling bij de verkoop van het perceel met het bedrijfspand. Zo ja, dan dient vervolgens beoordeeld te worden tussen wie die overeenkomst is gesloten.

4.2.

Met betrekking tot de eerste vraag oordeelt de rechtbank als volgt. De e-mail van [naam 1] van 14 juni 2018, 12:03u bevat een aanbod van [naam 1] Consultancy om tegen een bepaalde prijs (1,5% van de verkoopsom) te bemiddelen bij de verkoop van het perceel met bedrijfspand. De toenmalige zakenpartner ( [naam 2] ) van Velo/Vehold/ [gedaagde] heeft dit aanbod doorgestuurd aan [gedaagde] , met het verzoek kenbaar te maken wat hij ( [gedaagde] ) “
hier” van vond.

4.3.

[gedaagde] heeft genoemde e-mail ook zelf als een aanbod tot het sluiten van een overeenkomst opgevat. Dat volgt uit het gevoerde verweer, dat [naam 1] zou hebben mogen “pitchen”.

4.4.

Dat [naam 1] enkel zou hebben mogen “pitchen” vindt echter geen enkele steun in de reactie van [gedaagde] op het aanbod van [naam 1] . Die reactie –de e-mail van 14 juni 2018, 13:04u van [gedaagde] –, bevat immers enkel een ongeclausuleerd “
is Ok”. Het vervolg van de zin, dat het goed zou zijn als [gedaagde] “er” dan bij is omdat hij ( [gedaagde] ) alle details kent, duidt er niet op dat Vehold slechts open stond voor een gesprek met [naam 1] . De rechtbank kan in dit vervolg enkel lezen dat [gedaagde] bij het (eveneens in de e-mail van [naam 1] voorgestelde) gesprek met de potentiële kopers aanwezig wilde zijn.

4.5.

Dat [gedaagde] eerst nog wenste te onderzoeken of hij [naam 1] wel als bemiddelaar wilde aanstellen, blijkt evenmin uit de nadien nog gewisselde e-mailcorrespondentie. Ook uit de onder 2.11 aangehaalde e-mail van [gedaagde] blijkt niet dat [gedaagde] [naam 1] de opdracht niet wilde geven omdat hij geen vertrouwen in [naam 1] zou hebben gehad. Hooguit kan in deze e-mail een poging van [gedaagde] worden gezien de reeds gesloten overeenkomst te wijzigen. Iets waar [naam 1] blijkbaar niet mee in wilde stemmen.

4.6.

Zeker gezien het feit dat [naam 1] in zijn e-mail nota bene uitdrukkelijk vraagt of de door hem gevraagde provisie akkoord is, kon en mocht [naam 1] de reactie van 14 juni 2018, 13:04u van [gedaagde] opvatten als een onvoorwaardelijke acceptatie van zijn aanbod.

4.7.

Dat niet meer details van de overeenkomst schriftelijk zijn vastgelegd doet aan het voorgaande niet af. Het staat partijen vrij zoveel of zo weinig (schriftelijk) vast te leggen als hun belieft. Zeker in een geval als dit, waarin [naam 1] en de toenmalige zakenpartner van [gedaagde] kort daarvoor onder (kennelijk) vergelijkbare voorwaarden zaken met elkaar hadden gedaan, is een heel beperkte vastlegging van afspraken niet ongebruikelijk.

4.8.

Op grond van het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat een overeenkomst tot bemiddeling bij de verkoop van het perceel met het bedrijfspand tegen een provisie van 1,5% van de te realiseren verkoopsom tot stand is gekomen.

4.9.

De vraag die vervolgens beantwoording behoeft is met wie [naam 1] deze overeenkomst heeft gesloten.

4.10.

Het verweer van Vehold en [gedaagde] dat dit enkel met de eigenaar van het perceel en bedrijfspand (Velo) kán zijn geweest en dus niet met (een van) hen (omdat zij geen eigenaar waren), volgt de rechtbank niet. De aan dat verweer ten grondslag liggende opvatting dat uitsluitend een eigenaar van een (onroerende) zaak een overeenkomst tot bemiddeling bij de verkoop van die zaak zou kunnen sluiten, vindt geen steun in het recht. Zeker bij een structuur als die van Velo, Vehold en [gedaagde] , waarbij Velo de eigenaar van de te verkopen zaak is, Vehold de enig aandeelhouder en bestuurder van Velo is en [gedaagde] de (in)directe bestuurder van beide vennootschappen, is niet ondenkbaar dat de holding een bemiddelingsovereenkomst sluit ter zake de door de dochteronderneming te verkopen onroerende zaak.

4.11.

In dit geval is het aanbod aanvaard middels een e-mail van [gedaagde] , zonder dat [gedaagde] daarbij uitdrukkelijk heeft vermeld of hij namens Vehold of namens Velo sprak. De enige houvast die die e-mail omtrent de identiteit van de aanvaardende partij biedt, is de vermelding van de bedrijfsnaam Vehold in het e-mailadres van de afzender. [gedaagde] heeft ter comparitie verklaard niet te weten of Velo wel of niet een eigen e-mailadres heeft. In elk geval heeft [gedaagde] dat nooit gebruikt (als het bestaat). Als [gedaagde] al bedoeld heeft het aanbod van [naam 1] namens Velo te aanvaarden, heeft [gedaagde] dat op geen enkele manier duidelijk gemaakt. Sterker; door daarbij zonder meer het e-mailadres van Vehold te gebruiken, zonder zich af te vragen of Velo wellicht over een eigen e-mailadres beschikte, heeft [gedaagde] het risico van verwarring naar het oordeel van de rechtbank bewust voor lief genomen. Waar Velo/Vehold/ [gedaagde] het in hun macht hadden om op eenvoudige duidelijkheid te verschaffen over de aan hun zijde contracterende partij, hebben zij dat nagelaten. Onder deze omstandigheden komt de ontstane onduidelijkheid voor rekening en risico van Velo/Vehold/ [gedaagde] en heeft [naam 1] mogen vertrouwen op het enige stukje informatie dat op de identiteit van de contractspartij duidt; te weten die bedrijfsnaam in het e-mailadres. Van enige vereenzelviging als bedoeld door Vehold en [gedaagde] , is in een geval als dit geen sprake. De rechtbank is van oordeel dat de overeenkomst is gesloten tussen [naam 1] Consultancy enerzijds en Vehold anderzijds.

4.12.

Tussen partijen is voorts niet in geschil dat het perceel met het bedrijfspand is verkocht aan de door [naam 1] aangedragen gegadigde. Daarmee staat naar het oordeel van de rechtbank tevens vast dat de bemiddeling door [naam 1] succesvol is geweest. Dit vindt ook steun in de hiervoor onder 2.11 geciteerde e-mail van [gedaagde] .

4.13.

Met het voorgaande staat tevens vast dat Vehold de overeengekomen vergoeding van 1,5% van de verkoopsom aan [naam 1] Consultancy moet betalen. Nog niet vast staat echter wat de hoogte van die verkoopsom precies was. [naam 1] Consultancy heeft gesteld dat het perceel met het bedrijfspand is verkocht voor € 2.800.000,00. Ter comparitie heeft [gedaagde] verklaard dat de verkoopsom voor het perceel en het bedrijfspand ongeveer € 2.000.000,00 is geweest.

4.14.

Als partij die zich beroept op het rechtsgevolg van de door haar gestelde hoogte van de verkoopsom, draagt [naam 1] Consultancy de bewijslast van de hoogte van die verkoopsom. [naam 1] Consultancy heeft ook uitdrukkelijk aangeboden bewijs te leveren van haar stelling dat de verkoopsom € 2.800.000,00 bedroeg. De rechtbank zal [naam 1] Consultancy opdragen bewijs te leveren dat de verkoopsom voor het perceel en het bedrijfspand bij de verkoop door Velo € 2.800.000,00 bedroeg.

4.15.

Partijen moeten er op voorbereid zijn dat, indien [naam 1] Consultancy bewijs wil leveren door het horen van getuigen, de rechtbank op een zitting bepaald voor de getuigenverhoren een mondeling tussenvonnis kan wijzen waarbij een verschijning van partijen op diezelfde zitting wordt bevolen om inlichtingen over de zaak te geven en om te onderzoeken of partijen het op een of meer punten met elkaar eens kunnen worden. Zij moeten daarom in persoon bij de getuigenverhoren verschijnen. Een rechtspersoon moet ter zitting vertegenwoordigd zijn door iemand die van de zaak op de hoogte is en bevoegd is tot vertegenwoordiging.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

draagt [naam 1] Consultancy op te bewijzen dat de verkoopsom voor het perceel en het bedrijfspand bij de verkoop door Velo € 2.800.000,00 bedroeg,

5.2.

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
27 november 2019voor uitlating door [naam 1] Consultancy of zij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,

5.3.

bepaalt dat [naam 1] Consultancy, indien zij geen bewijs door getuigen wil leveren maar wel
bewijsstukkenwil overleggen, die stukken direct in het geding moet brengen,

5.4.

bepaalt dat [naam 1] Consultancy, indien zij
getuigenwil laten horen, de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden december 2019 tot en met februari 2020 direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,

5.5.

bepaalt dat dit getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. J.B. Smits in het gerechtsgebouw te Rotterdam aan Wilhelminaplein 100/125,

5.6.

bepaalt dat
alle partijenuiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukkenaan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,

5.7.

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.B. Smits en in het openbaar uitgesproken op 13 november 2019.

[3195/2221]