Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 6766315 \ CV EXPL 18-10849
uitspraak: 25 januari 2019
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Amvest RCF Custodian B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 21 maart 2018,
gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt te Rotterdam,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
2. [gedaagde 2],
wonende te Berkel en Rodenrijs,
gedaagden,
gemachtigde: mr. F. van Schaik.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Amvest’ respectievelijk ‘ [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ’.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- de brief van 3 mei 2018 van de gemachtigde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , met productie;
- de conclusie van repliek, met producties;
- de conclusie van dupliek, met producties;
- de brief van 22 juni 2018 van de gemachtigde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , met productie;
- de rolbeslissing van 27 juli 2018;
- de akte zijdens Amvest, met productie;
- de antwoordakte zijdens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ;
- de rolbeslissing van 26 oktober 2018;
- de akte zijdens Amvest, met productie.
1.2
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Uitgegaan wordt van de volgende feiten:
2.1
Tussen Amvest als verhuurder en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] als huurders bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te ( [postcode] ) Berkel en Rodenrijs (‘de woning’).
2.2
De bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs bedroeg tot 1 juli 2018 € 1.143,53 per maand en vanaf juli 2018 € 1.166,44 per maand.
3.Het geschil
3.1
Amvest heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen tot ontruiming van de woning binnen drie dagen na betekening van het vonnis;
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, des dat de één betalend de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen tot betaling van € 4.059,54 aan achterstallige huurtermijnen, rente en kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 3.466,56 vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van de algehele voldoening;
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, des dat de één betalend de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen tot betaling van € 1.143,53 voor iedere maand, te verhogen met de (wettelijk) toegestane huurverhoging, vanaf 1 april 2018 zolang [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in gebreke blijven met de ontruiming van de woning, een gedeelte van een maand te rekenen voor een hele;
- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen in de proceskosten.
3.2
Amvest heeft, verkort weergegeven, het volgende aan die vordering ten grondslag gelegd. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn in gebreke gebleven met correcte betaling van de huurpenningen en daarmee tekortgeschoten. Berekend tot 1 april 2018 bedraagt de huurachterstand € 3.466,56. Die huurachterstand van meer dan drie maanden rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn ondanks aanmaning niet overgegaan tot betaling van de achterstallige huur. Daarom zijn zij ook de wettelijke rente en de buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd. De wettelijke rente bedraagt € 22,27, berekend tot de dag van de dagvaarding. De buitengerechtelijke incassokosten (inclusief btw) bedragen € 570,71.
3.3
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben verweer gevoerd tegen de vordering. Samengevat weergegeven hebben zij het volgende aangevoerd. [gedaagde 2] is zelfstandig ondernemer in de bouw en heeft recentelijk te maken gekregen met betalingsproblemen bij zijn opdrachtgevers. Daardoor zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in ernstige liquiditeitsproblemen geraakt en is er een huurachterstand ontstaan. De hoogte van de door Amvest genoemde huurachterstand is echter niet juist. Hoewel in de door Amvest overgelegde specificatie de huur over de maand november 2016 als onbetaald wordt aangemerkt, hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de huur over die maand wel betaald en wel op 30 oktober 2016 onder vermelding van ‘Huur november 2016’. Dat betekent dat de huurachterstand ten tijde van de dagvaarding minder dan drie maanden bedroeg. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de huurachterstand ondertussen deels ingelopen. Bij deze stand van zaken is de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning niet gerechtvaardigd.
3.4
Naar aanleiding van het verweer van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en de door hun overgelegde betalingsbewijzen heeft Amvest haar eis uiteindelijk verminderd tot een bedrag van € 1.222,04 aan achterstallige huur, berekend tot en met de maand december 2018. Zij heeft erkend dat de huur over de maand november 2016 betaald is op 30 oktober 2016 en dat de huurachterstand ten tijde van de dagvaarding twee maanden bedroeg. Volgens Amvest is de betaling van 30 oktober 2016 door een fout in het systeem afgeboekt op een ander huisnummer en daarom ten onrechte niet als betaald aangemerkt in de specificatie.
4. De beoordeling
Huurachterstand
4.1
Amvest heeft de door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] gestelde betalingen erkend en gesteld dat zij ook daarnaast nog huurbetalingen hebben verricht, die Amvest in mindering heeft gebracht op haar eis. Zij heeft daarom haar eis verminderd tot een bedrag van € 1.222,04. Gelet op het voorgaande wordt in rechte uitgegaan van een huurachterstand van € 1.222,04 berekend tot en met 1 december 2018. Dat bedrag is als onweersproken toewijsbaar.
Ontbinding en ontruiming
4.2
In artikel 6:265 lid 1 BW Pro is bepaald dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, zoals het laten ontstaan van een huurachterstand, de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Volgens vaste rechtspraak kwalificeert een huurachterstand van tenminste drie maanden in beginsel als een tekortkoming van niet-geringe betekenis die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.3
Amvest heeft haar belang bij haar vordering gebaseerd op een huurachterstand van tenminste drie maanden, maar heeft later erkend dat de huurachterstand ten tijde van de dagvaarding minder dan drie maanden bedroeg. Dit in combinatie met het feit dat de huurachterstand tijdens de procedure is ingelopen tot minder dan één maand huur, ziet de kantonrechter in de gegeven omstandigheden geen aanleiding om de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning toe te wijzen.
Lopende huur
4.4
De betalingsverplichting van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om de toekomstige, nog te vervallen huurtermijnen te betalen, vloeit rechtstreeks voort uit de huurovereenkomst. Die huurovereenkomst blijft in stand, zodat ook die betalingsverplichting in stand blijft. Amvest heeft daarom nu geen belang om de toekomstige, nog te vervallen huurtermijnen te vorderen. Dit onderdeel van de vordering zal daarom worden afgewezen.
Rente
4.5
Aangezien de huur over de maand november 2016 wel blijkt te zijn voldaan op 30 oktober 2016 en vaststaat dat Amvest bij de berekening van het rentebedrag niet daarvan is uitgegaan, kan het door Amvest genoemde bedrag aan wettelijke rente berekend tot de dag van de dagvaarding niet juist zijn. De wettelijke rente wordt daarom als onweersproken en op de wet gegrond toegewezen op de wijze zoals hierna vermeld.
Buitengerechtelijke incassokosten
4.6
Amvest maakt aanspraak op vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De vordering dient beoordeeld te worden aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Amvest is in haar aanmaning uitgegaan van een hoger bedrag aan hoofdsom dan op dat moment was verschuldigd, aangezien vaststaat dat zij in die hoofdsom ten onrechte de huur over de maand november 2016 heeft meegerekend. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen daarom worden afgewezen.
Proceskosten
4.7
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten, zoals hierna opgenomen. De verschotten worden vastgesteld op € 105,78 aan explootkosten en € 476,00 aan griffierecht. Aan het salaris van de gemachtigde wordt € 450,00 toegekend (2,5 punten à € 180,00).
5.De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, des dat de één betalend de ander zal zijn bevrijd, om aan Amvest tegen kwijting te betalen € 1.222,04 aan achterstallige huur berekend tot en met 1 december 2018, te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro over het saldo dat vanaf de respectievelijke vervaldata van de termijnen aan hoofdsom, exclusief kosten, telkens, na elke credit- en debetmutatie, heeft uitgestaan, tot de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Amvest vastgesteld op € 581,78 aan verschotten en € 450,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. T.M.J. Smits en uitgesproken ter openbare terechtzitting.