ECLI:NL:RBROT:2019:8669

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 7685148 CV EXPL 19-16649

uitspraak: 8 november 2019

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de stichting

Stichting Woonstad Rotterdam,

handelend onder de naam
Stadswonen Rotterdam,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres in conventie bij exploot van dagvaarding van 3 april 2019,

verweerster in voorwaardelijke reconventie,

gemachtigde: mr. M.M.J. Martinot te Rotterdam,

tegen

[gedaagde],

wonende te [woonplaats gedaagde] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in voorwaardelijke reconventie,

gemachtigde: mr. Th.C. Visser te Rotterdam,

Partijen worden hierna aangeduid als Stadswonen respectievelijk [gedaagde] .

1.Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

het exploot van dagvaarding van 3 april 2019, met producties;
de conclusie van antwoord in conventie tevens conclusie van voorwaardelijke eis in reconventie, met producties;
het vonnis van 19 juni 2019 waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
de conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
de brief van 15 augustus 2019, met aanvullende producties, ten behoeve van de comparitie van partijen van de kant van Stadswonen;
de faxbrief van 16 augustus 2019, met als bijlage de “akte inbrengen producties” van de kant van [gedaagde] ;
het proces-verbaal van de op 22 augustus 2019 gehouden comparitie van partijen;
de zittingsaantekeningen van de kant van Stadswonen;
de comparitieaantekeningen van de kant van [gedaagde] .

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.

2.De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.

2.1

Stadswonen is een studenten- en jongerenhuisvester in Rotterdam en onderdeel van woningcorporatie Woonstad Rotterdam. [gedaagde] huurt met ingang van 6 december 2018 van Stadswonen de woning aan de [adres] (verder ook de woning) tegen een maandelijkse huurprijs van € 735,49.

2.2

In de schriftelijke huurovereenkomst tussen partijen is bepaald dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om voor de huurder als woonruimte te dienen voor een één of twee persoonshuishouden (artikel 3) en zijn de Algemene Huurvoorwaarden (verder huurvoorwaarden) van toepassing verklaard. In die huurvoorwaarden zijn –voor zover relevant- de volgende bepalingen opgenomen:

“(…)

6.2

Bestemming en gebruik

1. Huurder zal het gehuurde overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken (…)

2. Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd als woonruimte voor hem zelf (…) bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben. Hij zal het gehuurde, (…) overeenkomstig de bestemming gebruiken en deze bestemming niet wijzigen. (…)

3. Het is de huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde onder te verhuren of aan een derde in gebruik te geven. (…)

4. Indien huurder het gehuurde zonder toestemming van verhuurder heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehouden op huurder. Voor ongeoorloofde onderhuur geldt voorts dat huurder alle door onderhuur verkregen inkomsten aan verhuurder dient af te dragen, onverminderd het recht van verhuurder aanspraak te maken op de contractuele boete als bedoeld in artikel 15 van deze voorwaarden.

(…).

15. Overige bepalingen

(…)

3. Huurder is verplicht ten behoeve van Stadswonen een onmiddellijk opeisbare

boete van € 27,50 (…) per overtreding te betalen, indien hij enige bepaling uit deze Algemene Huurvoorwaarden overtreedt, onverminderd zijn verplichting om alsnog overeenkomstig deze Algemene Huurvoorwaarden te handelen en onverminderd overige rechten op schadevergoeding van verhuurder.

(…)“

2.3

In de loop van januari 2019 ontving Stadswonen klachten van een buurvrouw van [gedaagde] over in- en uitloop van vreemde mensen in de woning van [gedaagde] die er ook overnachtten. Bij onderzoek trof Stadswonen op de website van Airbnb een advertentie van de woning aan en een lidmaatschapspagina van [gedaagde] , waaruit blijkt dat zij sinds december 2013 lid is van Airbnb. De advertentie vermeldt, voor zover thans relevant, de volgende informatie over de woning:

“(…)

Toegang voor gasten

You will get the whole apartment, so you will have all your privacy.

Interactie met gasten

I won’t be in the apartment, however just in the building next to it, so I will always be available if you need anything.

(…)

Slaapkamerindeling

Slaapkamer 1

(…)”

2.4

Nadat [gedaagde] door Stadswonen op 25 januari 2019 is aangesproken op het verhuren van het gehuurde via Airbnb is [gedaagde] direct gestopt met het aanbieden en verhuren van de woning via Airbnb.

2.5

Van 1 tot en met 21 januari 2019 heeft [gedaagde] het gehuurde 11 nachten via Airbnb verhuurd. Zij heeft toen € 835,31 aan Airbnb-inkomsten gehad.

2.6

Stadswonen heeft [gedaagde] in de gelegenheid gesteld haar huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. [gedaagde] is niet overgegaan tot opzegging van de huurovereenkomst.

3.Het geschil in conventie

De vordering in conventie

3.1

Stadswonen vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

a. ontbinding van de huurovereenkomst;

b. [gedaagde] te veroordelen het gehuurde te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Stadswonen te stellen;

c. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Stadswonen van € 835,31, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, aan inkomsten uit huur, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de vervaldag tot de dag van volledige betaling;

d. [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan Stadswonen van € 577,50, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, aan contractuele boete te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldag tot de dag van volledige betaling;

e. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.

3.2

Aan die vordering legt Stadswonen, naast de vaststaande feiten - zakelijk weergegeven en voor zover van belang – het volgende ten grondslag.

3.2.1

[gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst, door:

a. het gehuurde in strijd met artikel 7:244 BW en artikel 6.2 lid 3 van de huurvoorwaarden zonder toestemming van Stadswonen onder te verhuren;

b. in strijd met artikel 6.2 lid 2 van de huurvoorwaarden, maar ook in strijd met goed huurderschap in de zin van artikel 7:213 BW, niet haar hoofdverblijf te houden in het gehuurde en in ieder geval in de maand januari 2019 niet in het gehuurde te wonen;

c. het gehuurde niet volgens de overeengekomen bestemming van “woonruimte” te gebruiken, maar ter beschikking te stellen aan toeristen en vanuit het gehuurde commerciële recreatiediensten te verlenen.

Deze tekortkomingen rechtvaardigen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

3.2.2

Stadswonen voert een zero tolerance beleid ten aanzien van woonfraude. Zij is als toegelaten instelling in de zin van artikel 19 lid 1 Woningwet verplicht schaarse woningen, via passende toewijzing rechtvaardig te verdelen. Door woonfraude, zoals illegale onderverhuur of gebruik in strijd met de bestemming zoals hier aan de orde, doorkruist [gedaagde] dat systeem op onacceptabele wijze. De woning van [gedaagde] valt voor wat betreft de huurprijs weliswaar net niet binnen de geliberaliseerde sector, maar ook voor woningen van deze prijsklasse bestaan lange wachtlijsten.

Daarnaast dient Stadswonen op grond van artikel 45 lid 2 onder f van de Woningwet bij te dragen aan de leefbaarheid in buurten en wijken waarin haar woningen gelegen zijn. Die leefbaarheid wordt door illegale onderverhuur negatief beïnvloed. In dit geval heeft [gedaagde] voor haar buurvrouw in de woonomgeving een gevoel van onveiligheid gecreëerd door toeristen die [gedaagde] niet kende de sleutels van haar woning te verstrekken en toegang tot het woongebouw te verlenen.

3.2.3

Stadswonen maakt op grond van de huurvoorwaarden (2.3) aanspraak op afdracht van de inkomsten uit Airbnb (2.5) alsmede op een bedrag van in totaal € 577,50 aan contractuele boete wegens het minstens van 1 tot en met 21 januari 2019 ongeoorloofd onderverhuren van de woning via Airbnb.

Het verweer in conventie

3.3

[gedaagde] voert gemotiveerd verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Stadswonen in haar vorderingen dan wel tot afwijzing daarvan. Haar verweer komt er in kern en zakelijk weergegeven op neer dat zij betwist dat zij tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst, althans een eventuele overtreding van een bepaling uit de huurovereenkomst niet aan haar kan worden toegerekend, maar in ieder geval niet de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

3.4

Op hetgeen [gedaagde] in het kader van haar verweer tegen de vorderingen van Stadswonen naar voren heeft gebracht en Stadswonen (mede naar aanleiding daarvan) verder heeft aangevoerd, zal, voor zover van belang voor de uitkomst van de procedure, hierna onder de beoordeling worden teruggekomen.

4.Het geschil in reconventie

De vordering in (voorwaardelijke) reconventie

4.1

[eiseres] vordert voorwaardelijk, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, de artikelen 6.2 lid 4 en 15 lid 3 van de huurvoorwaarden te vernietigen, althans voor recht te verklaren dat deze artikelleden geen werking hebben tussen partijen, met veroordeling Stadswonen in de proceskosten.

4.2

Aan die vordering heeft [eiseres] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – ten grondslag gelegd dat, indien en voor zover in conventie niet wordt geoordeeld dat het bewijsbeding in artikel 6.2 lid 4 en het boetebeding in artikel 15 lid 3 van de huurvoorwaarden van rechtswege nietig zijn, deze bedingen vernietigbaar zijn en vernietigd dienen te worden omdat, respectievelijk, het bewijsbeding onredelijk bezwarend is op grond van artikel 6:236 sub k BW en het boetebeding ingevolge artikel 3 lid 3 van de Richtlijn oneerlijke bedingen en artikel 6:233 onder a BW een oneerlijk beding is.

Het verweer in reconventie

4.3

Stadswonen voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met haar veroordeling in de proceskosten. Zij stelt zich op het standpunt dat bij de bedingen waarvan [eiseres] de vernietiging vordert, waarbij zij er op wijst dat de twee afzonderlijke bepalingen van artikel 6.2 lid 4 van de huurvoorwaarden ook afzonderlijk en los van elkaar moeten worden beoordeeld, geen sprake is van oneerlijke bedingen in het kader van de Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten en dat deze bedingen derhalve van toepassing zijn.

4.4

Op hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht wordt, voor zover van belang voor de uitkomst van de procedure, hierna onder de beoordeling teruggekomen.

5.De beoordeling

De vorderingen in conventie en in reconventie zullen gezamenlijk worden besproken vanwege hun onderlinge samenhang.

tekortkoming(en)

5.1

[gedaagde] erkent dat zij in januari 2019 haar woning meermalen heeft verhuurd via Airbnb, maar weerspreekt dat hiermee sprake is van verboden onderverhuur. Artikel 7:244 BW jo artikel 6.2 lid 3 huurvoorwaarden zijn niet toegesneden op, althans ontberen werking in de onderhavige situatie, aldus [gedaagde] . Zij heeft immers niet de hele woning aan derden in gebruik gegeven, maar heeft altijd één kamer van het gehuurde voor zichzelf gehouden. Dat blijkt ook uit de advertentie op de Airbnbsite waarin ze melding maakt van de beschikbaarheid van slechts één slaapkamer, terwijl het gehuurde twee slaapkamers heeft. De bepaling in de huurvoorwaarden noemt geen verbod op gedeeltelijk onderverhuur of in gebruik geven, maar spreekt slechts over het gehele gehuurde, althans verwoordt niet duidelijk dat de regel ook toepassing vindt in geval van gedeeltelijke onderverhuur. Deze onduidelijkheid kan niet aan [gedaagde] worden tegengeworpen, maar komt voor rekening van de verhuurder.

5.2

De kantonrechter volgt deze redenering van [gedaagde] niet. Of artikel 7:244 lid 2 BW al dan niet toepassing mist kan in het midden blijven, nu partijen over onderverhuur afspraken hebben gemaakt in de tussen hen gesloten huurovereenkomst, waarvan artikel 6.2 lid 3 huurvoorwaarden onderdeel uitmaakt. In deze bepaling is een onderverhuurverbod opgenomen dat is geformuleerd als een algeheel verbod van onderverhuur, waarbij geen onderscheid is gemaakt tussen de wijze van onderverhuren, de duur van de onderverhuur of de doelgroep waaraan wordt onderverhuurd. Er kan dan ook geen sprake zijn van twijfel over de betekenis van deze bepaling als algeheel verbod op onderverhuur. Dat [gedaagde] zich “eenvoudigweg niet bewust was van de regels” en de onderverhuur via Airbnb nu in de procedure, in weerwil van de door haar daarvoor ontvangen vergoeding (huur), presenteert als “het laten logeren van reizigers” dat zij niet heeft opgevat als onderverhuren van haar woning, is onaannemelijk en getuigt niet van realiteitszin. Daarbij betrekt de kantonrechter dat [gedaagde] al sedert eind 2013 staat ingeschreven als lid van Airbnb, de veelvuldige berichtgeving in de media over (optreden door verhuurders tegen) onderverhuur via Airbnb, hetgeen een feit van algemene bekendheid is, alsmede het opleidingsniveau van [gedaagde] .

Het zonder toestemming van Stadswonen onderverhuren via Airbnb is dan ook een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.

5.3

[gedaagde] betwist dat sprake is van gebruik van de woning in strijd met de bestemming woonruimte, omdat in haar visie het incidenteel laten logeren van buitenlandse gasten in het gehuurde geen strijd oplevert met artikel 3 van de huurovereenkomst.

Daarmee miskent zij dat met haar erkenning dat zij de woning heeft verhuurd via Airbnb tegen prijzen van gemiddeld zo’n € 75,00 per nacht (berekend op basis van de door [gedaagde] opgegeven inkomsten volgens productie 5 bij dagvaarding), tevens vast staat dat er sprake is geweest van enige commerciële activiteit in de woning en de woning derhalve niet
uitsluitend(onderstreping kantonrechter) is gebruikt met bestemming woonruimte voor [gedaagde] als huurder, zoals artikel 3 van de huurovereenkomst voorschrijft. Ook hier is sprake van een tekortkoming door [gedaagde] in de nakoming van de huurovereenkomst.

5.4

Stadswonen heeft gesteld dat [gedaagde] niet van aanvang van de huurovereenkomst af onafgebroken haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehouden, maar dit is door [gedaagde] betwist. Het antwoord op de vraag of [gedaagde] onafgebroken haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehouden kan verder in het midden blijven, omdat de kantonrechter van oordeel is dat een bevestigend antwoord niet een zodanige tekortkoming oplevert dat die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

Hetgeen partijen nog hebben aangevoerd met betrekking tot de bewijslast ten aanzien van het onafgebroken hoofdverblijf hebben in de woning bij onderverhuur en het al dan niet onredelijk bezwarend zijn van het betreffende (bewijs)beding van artikel 6.2.4 huurvoorwaarden behoeft gelet op het voorgaande in conventie noch in reconventie bespreking en beslissing meer.

5.5

[gedaagde] heeft subsidiair aangevoerd dat indien en voor zover geoordeeld wordt dat zij een of meer bepalingen uit de huurovereenkomst heeft overtreden, deze overtredingen niet aan haar kunnen worden toegerekend. Zij verbindt echter aan deze stelling geen specifiek rechtsgevolg, terwijl zij lijkt te miskennen dat ook bij niet toerekenbare tekortkoming ontbinding mogelijk is. Voor zover zij bedoelt te stellen dat overtredingen van de huurovereenkomst niet aan haar kunnen worden tegengeworpen, omdat Stadswonen haar zero tolerance beleid ten aanzien van Airbnb niet op deugdelijke wijze kenbaar heeft gemaakt en daarom niet direct ontbinding van de huurovereenkomst kunnen rechtvaardigen verwijst de kantonrechter naar hetgeen hiervoor onder 5.2 is overwogen.

ontbinding

5.6

Met de vaststelling dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst dient vervolgens de vraag te worden beantwoord of de tekortkomingen de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen.

5.7

Op grond van artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

[gedaagde] heeft een beroep gedaan op deze tenzij bepaling. Volgens de Hoge Raad (HR 28 september 2018, ECLI:NL:2018:1810) vindt de afweging die in het kader van de tenzij bepaling van artikel 6:265 BW plaatsvindt bij de beantwoording van de vraag of de ontbinding in het concrete geval gerechtvaardigd is, niet slechts plaats “aan de hand van de in de wet genoemde gezichtspunten”. Naast de in artikel 6:265 lid 1 BW genoemde gezichtspunten (bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming, gevolgen van de ontbinding) kunnen immers alle overige omstandigheden van het geval van belang zijn. Bij de beoordeling moet de kantonrechter derhalve alle omstandigheden van het geval betrekken.

5.8

Naar het oordeel van de kantonrechter rechtvaardigen de tekortkomingen van [gedaagde] geen ontbinding en ontruiming omdat deze, alles afwegend, van te geringe betekenis zijn en de gevolgen daarvan voor [gedaagde] te ernstig. Bij dit oordeel spelen de volgende omstandigheden een rol:

- voorop staat dat Stadswonen belang heeft bij strikte handhaving van verplichtingen ten aanzien van gebruik van huurwoningen die zij verhuurt in verband met de preventieve werking die daar van uitgaat;

- door Stadswonen is onbetwist gesteld dat de woning van [gedaagde] weliswaar voor wat betreft de huurprijs net niet binnen de geliberaliseerde sector valt, maar er voor woningen van deze prijsklasse lange wachtlijsten bestaan;

- er is sprake van een beperkt aantal keren (11 nachten) en kortdurende (4 x 1 nacht; 2 x 2 nachten en 1 x 3 nachten) onderverhuur via Airbnb in een korte periode tussen 1 en 21 januari 2019;

- er is weliswaar sprake geweest van enige commerciële activiteit in de woning, maar niet gesteld of gebleken is dat de woning is onttrokken aan de woningvoorraad of de voor [gedaagde] bestemde woonfunctie niet heeft behouden;

- Stadswonen heeft [gedaagde] niet een waarschuwing gegeven om de Airbnb-verhuuractiviteiten te staken;

- nadat [gedaagde] door Stadswonen is aangesproken op de Airbnb onderverhuur heeft zij direct openheid van zaken gegeven over de onderverhuur via Airbnb, de frequentie daarvan en de inkomsten uit deze onderverhuur. Ook is zij direct gestopt met Airbnb-verhuur en heeft zij toegezegd het Airbnb onderverhuurverbod niet meer te zullen overtreden. Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagde] zich nadien nog aan ongeoorloofde onderverhuur heeft schuldig gemaakt;

- behoud van de woning met een daaraan gekoppelde inschrijving in het BRP is, naar [gedaagde] onbetwist heeft gesteld, van groot belang voor het succesvol kunnen doorlopen van het verblijfstraject waarin haar echtgenoot zich thans bevindt met het oog op zijn vestiging in Nederland;

- nadat [gedaagde] de niet onderbouwde stelling van Stadswonen had betwist dat de Airbnb-verhuur zou hebben geleid tot overlast bij omwonenden dan wel een specifieke buurvrouw heeft Stadswonen volstaan met de reactie tijdens de comparitie van partijen dat dit een melding was van één buurvrouw, die zich onveilig voelde; daarmee is overlast door Airbnb-onderhuurders onvoldoende komen vast te staan.

5.9

De conclusie is dan ook dat de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen worden afgewezen.

Afdracht Airbnb-inkomsten

5.1

Stadswonen maakt aanspraak op afdracht van de inkomsten uit Airbnb op grond van artikel 6.2 lid 4 van de huurvoorwaarden. Het verweer van [gedaagde] dat een grondslag voor toewijzing ontbreekt omdat er geen sprake is van ongeoorloofde onderverhuur dan wel Stadswonen haar beleid hieromtrent niet deugdelijk heeft gecommuniceerd gaat, onder verwijzing naar hetgeen hiervoor is overwogen (5.2) niet op. Het verweer dat Stadswonen geen belang (meer) heeft bij deze vordering, omdat [gedaagde] reeds heeft aangeboden deze inkomsten aan Stadswonen te voldoen, maar Stadswonen dit heeft afgeslagen gaat evenmin op. Stadswonen heeft immers onbetwist gesteld dat zij niet alleen aanspraak maakte op de Airbnb-inkomsten, maar ook de ontbinding van de huurovereenkomst wenste, waaraan [gedaagde] niet wilde meewerken. Nu [gedaagde] verder geen (cijfermatig) verweer heeft gevoerd tegen het gevorderde bedrag aan Airbnb-huurinkomsten, zal het vaststaande bedrag van
€ 835,31 worden toegewezen. De wettelijke rente, waartegen geen afzonderlijk verweer is gevoerd, zal worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding, bij gebreke van een (gestelde) grondslag voor een eerdere ingangsdatum.

Contractuele boete

5.11

Ter afwering van de op artikel 15.3 huurvoorwaarden gebaseerde vordering van Stadswonen stelt [gedaagde] zich primair op het standpunt dat het boetebeding nietig is op grond van artikel 3:40 lid 2 BW jo artikel 6:233 aanhef en onder a BW, nu in het beding geen limiet is gesteld aan de te verbeuren boete. Op dit verweer is door Stadswonen niet meer gereageerd (in conventie).

5.12

De kantonrechter overweegt als volgt.

Op grond van vaste rechtspraak van het Hof van Justitie te Luxemburg (HvJ EG arrest van 4 juni 2009, C-243/08, Panon) moet de kantonrechter ambtshalve beoordelen of een beding als het onderhavige in consumentenovereenkomsten vanwege zijn onredelijk bezwarend karakter nietig is. Het Hof van Justitie heeft in zijn arrest van 30 mei 2013 (Woonrecht 2013,80) geoordeeld dat de Richtlijn 93/13 EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna de Richtlijn) ook van toepassing is op een huurovereenkomst voor woonruimte, gesloten tussen een verhuurder, die handelt in het kader van zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit en een huurder die handelt voor doeleinden die buiten zijn bedrijfs- of beroepsactiviteit vallen, nu in considerans deze overeenkomsten niet zijn uitgesloten en dit recht doet aan de door de richtlijn beoogde bescherming van de consument. Kadar is een dergelijke huurder. Ingevolge artikel 3 lid 3 van de Richtlijn kunnen als oneerlijk worden aangemerkt bedingen die zijn opgenomen in de als bijlage bij deze Richtlijn gevoegde indicatieve lijst (de blauwe lijst). Tot die bedingen behoort het beding (artikel 1 aanhef en onder e) dat tot doel of tot gevolg heeft de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen. In het onderhavige geval is in artikel 15.3 huurvoorwaarden geen limiet is gesteld aan de te verbeuren boete, waardoor de boete kan oplopen tot een bedrag dat in geen redelijke verhouding meer staat tot de geleden schade. Stadswonen heeft nog als verweer aangevoerd dat het ontbreken van die limiet in deze zaak geen rol speelt omdat er sprake is van een afgebakende periode van tekortkomingen door [gedaagde] van 21 dagen. Dit verweer gaat echter niet op omdat de beoordeling of er sprake is van een oneerlijk beding plaatsvindt aan de hand van de omstandigheden ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst. Van matiging door de kantonrechter kan ingevolge het arrest van het Hof van Justitie van 30 mei 2013 C-488/11, Asbeek Brusse c.s. versus Jahani geen sprake zijn. Dit betekent dat op grond van artikel 3:40 lid 2 BW juncto artikel 6:233 aanhef en onder a BW het boetebeding buiten toepassing moet blijven en nietig wordt geoordeeld. Dit heeft tot gevolg dat de door Stadswonen gevorderde boete afgewezen wordt.

5.13

De reconventionele vordering betreffende artikel 6.2 lid 4 van de huurvoorwaarden behoeft verder geen bespreking en beslissing gelet op hetgeen hiervoor onder 5.4 is overwogen.

5.14

De voorwaarde waaronder de reconventionele vordering ten aanzien van artikel 15.3 huurvoorwaarden is ingesteld is, gelet op hetgeen onder 5.12 is overwogen, niet in vervulling gegaan, met als consequentie dat dit deel van de vordering verder geen bespreking en beslissing behoeft.

5.15

In de omstandigheid dat beide partijen deels gelijk en deels ongelijk hebben gekregen ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten te compenseren in die zin dat elke partij de eigen kosten draagt.

6.De beslissing

De kantonrechter:

in conventie:

wijst de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde af;

veroordeelt [gedaagde] om aan Stadswonen tegen kwijting te betalen € 835,31, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over dat bedrag vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;

in conventie en in voorwaardelijke reconventie voorts:

compenseert de proceskosten, zowel in conventie als in reconventie, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

verklaart dit vonnis, voor zover het de veroordeling betreft, uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde;

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

362