Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/567675 / HA ZA 19-130
Vonnis van 18 september 2019
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
PROPERTY AT WORK HOLDING B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. R.P.L.H. Burger te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
TON LAUWAARS MAKELAARDIJ B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. V.R. Pool te Rotterdam.
Partijen zullen hierna Property Holding en Lauwaars Makelaardij genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van Property Holding, met producties;
- de conclusie van antwoord van Lauwaars Makelaardij, met een productie;
- de oproepingsbrief voor de comparitie d.d. 17 april 2019;
- het proces-verbaal van de comparitie op 17 juli 2019, met aangehecht de zittingsaantekeningen van mr. Burger voornoemd en de brief van mr. Burger van 1 augustus 2019 met opmerkingen over het proces-verbaal.
2.De feiten
2.1.
Property Holding is de persoonlijke vennootschap van [naam 1] . [naam 1] heeft met [naam 2] (destijds echtgenote van [naam 1] ) de advocatenpraktijk uitgeoefend. [naam 1] en [naam 2] waren ieder voor 50% aandeelhouder in [naam bedrijf] . [naam bedrijf] was eigenaresse van het pand [adres] te Rotterdam; [naam 1] en [naam 2] hielden kantoor in dat pand.
2.2
In 2012 is het huwelijk tussen [naam 1] en [naam 2] gestrand. Met het oog op de verdeling hebben zij Lauwaars Makelaardij opdracht gegeven het pand te taxeren als woonhuis. Lauwaars Makelaardij heeft in haar rapport van 24 september 2013 het pand getaxeerd op € 750.000,-.
2.4
Bij e-mail aan Lauwaars Makelaardij van 25 september 2013 heeft [naam 1] geklaagd dat het pand te hoog was getaxeerd. Lauwaars Makelaardij heeft in de klachten van [naam 1] geen aanleiding gezien om de taxatie te verlagen. [naam 1] en [naam 2] zijn het vervolgens eens geworden over toedeling van het pand aan [naam 1] op basis van een waarde van € 700.000,-.
2.5
Bij notariële akte van 28 april 2015 is het vermogen van [naam bedrijf] verdeeld en onder algemene titel overgegaan op de nieuw opgerichte vennootschappen van [naam 1] (Property Holding) en van [naam 2] . Daarbij is het pand overgedragen aan Property Holding tegen betaling van € 350.000,- aan de vennootschap van [naam 2] wegens overbedeling. Property Holding heeft dat bedrag gefinancierd met een aanvullende hypothecaire geldlening van 4%.
2.6
In mei 2017 heeft Property Holding (aan een andere makelaar) opdracht verstrekt om het pand te verkopen. Daarbij is een vraagprijs afgesproken van € 849.000,-. Na enige tijd heeft Property Holding het pand weer uit de verkoop gehaald. Na een investering van circa € 13.600,- heeft zij het pand opnieuw in de verkoop gezet.
2.7
Bij e-mail van 9 oktober 2017 - het pand was toen nog niet verkocht - heeft Property Holding Lauwaars Makelaardij aansprakelijk gesteld voor haar schade door een te hoge taxatie van het pand in september 2013. Daarbij heeft zij Lauwaars Makelaardij uitgenodigd de verkoop van het pand zelf ter hand te nemen. Lauwaars Makelaardij heeft aan die uitnodiging geen gehoor gegeven en heeft aansprakelijkheid afgewezen.
2.8
Het pand is per 1 maart 2018 geleverd aan een derde voor € 799.000,-.
3.Het geschil
3.1
Property Holding vordert samengevat - veroordeling van Lauwaars Makelaardij tot betaling van € 38.333,50 en € 4.293,35 aan schadevergoeding, vermeerderd met rente en kosten.
3.1.
Lauwaars Makelaardij voert verweer.
3.2.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Property Holding heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat Ton Lauwaars Makelaardij een beroepsfout heeft gemaakt door het pand in september 2013 te hoog te taxeren. Zij voert daartoe aan dat andere vrijstaande huizen in hetzelfde postcodegebied van september 2013 tot maart 2018 een waardestijging hebben doorgemaakt van gemiddeld 26,7%. Zij leidt daaruit af dat het pand in maart 2013 gewaardeerd had moeten worden op (€ 799.000,- - € 13.600,- =) € 785.400,- / 126,7% = € 623.333,-. In dat geval had zij maar (€ 623.333,- / 2 =) € 311.666,50 aan [naam 2] hoeven te betalen en heeft zij dus het bedrag van (€ 350.000,- - € 311.666,50 =) € 38.333,50 teveel aan [naam 2] betaald, zijnde het bedrag waarvan zij in dit geding betaling vordert, vermeerderd met € 4.293,35 aan rente vanaf de dag van betaling (28 april 2015) tot de dag van overdracht van het pand aan een derde (1 maart 2018).
4.2
Bij de beoordeling is uitgangspunt dat volgens de hoofdregel van art. 150 Rv Property Holding de bewijslast heeft van de door haar gestelde beroepsfout en de dientengevolge geleden schade. Taxeren is echter geen louter rekenkundige exercitie en de uitkomst is geen garantie voor een bepaalde verkoopopbrengst, laat staan op een termijn van, zoals hier, vierenhalf jaar. Taxeren is een momentopname en wat een pand zal opbrengen is afhankelijk van verschillende deels niet te voorspellen factoren, zoals marktomstandigheden en het aantal potentiële belangstellenden. Bij het beoordelen van taxaties gaat het dan ook niet zozeer om de uitkomst als wel om de wijze waarop die tot stand is gekomen.
4.3
De redenering van Property Holding gaat dus niet zonder meer op. Bovendien valt niet zonder meer in te zien waarom het gemiddelde aan waardestijgingen van de vrijstaande woonhuizen in het postcode gebied maatgevend zou zijn. Het pand waar het hier om gaat is weliswaar vrijstaand maar moest nog worden verbouwd tot woonhuis. Naar de eigen stelling van Property Holding was daarvoor bovendien de nodige fantasie en inspiratie vereist vanwege de ongebruikelijke indeling van het pand. Dit rechtvaardigt dat rekening wordt gehouden met een zekere marge. In eerdere rechtspraak zijn in zijn algemeenheid marges van 10% naar beneden en 10 % naar boven - oftewel bandbreedtes van 20% - acceptabel geacht. Verdedigbaar is dat bij minder courante panden, zoals hier kennelijk het geval, ruimere marges worden gehanteerd; van dergelijke panden zijn immers minder vergelijkbare verkoopprijzen beschikbaar. Dus voor zover de uitkomst van de taxatie al van belang is voor de beoordeling van de zaak is het in ieder geval niet de enige en beslissende factor.
4.4
Onverminderd het voorgaande gaat het dan ook - als overwogen - veeleer om de vraag of de taxatie zorgvuldig tot stand is gekomen. Voor zover Property Holding heeft bedoeld te betogen dat die vraag ontkennend moet worden beantwoord omdat geen of onvoldoende rekening is gehouden met referentiepanden faalt dat betoog. Gesteld noch is gebleken met welke referentiepanden rekening gehouden had moeten worden voor de gestelde lagere taxatie. Met de wetenschap van achteraf wijzen op de gemiddelde waardestijging van alle vrijstaande huizen in hetzelfde postcodegebied volstaat niet. Dat is het geval omdat i) het niet gaat om een doorsnee vrijstaand huis; en ii) het gaat om het moment van totstandkoming van de taxatie. Dat bedoelde informatie ontbreekt, komt voor rekening van Property Holding omdat zij de bewijslast heeft.
4.5
Voor zover Property Holding heeft bedoeld te betogen dat de taxatie onzorgvuldig tot stand is gekomen omdat onvoldoende rekening is gehouden met de kosten van verbouwing tot woonhuis faalt ook dat betoog. Gesteld noch is gebleken met welke kosten precies - of zelfs maar bij benadering - rekening gehouden had moeten worden voor de gestelde lagere taxatie. Bovendien heeft Property Holding op dat punt tegenstrijdige standpunten ingenomen. Zo ging het in de dagvaarding om een ingrijpende verbouwing waarmee enkele tonnen zouden zijn gemoeid. Ter comparitie is daarentegen het standpunt betrokken dat er niet veel verbouwd hoefde te worden;
“Je kon er met wat kleine aanpassingen gewoon in”, aldus Property Holding bij monde van [naam 1] . Dat de hier bedoelde informatie ontbreekt komt eveneens voor rekening van Property Holding omdat zij de bewijslast heeft.
“Je kon er met wat kleine aanpassingen gewoon in”, aldus Property Holding bij monde van [naam 1] . Dat de hier bedoelde informatie ontbreekt komt eveneens voor rekening van Property Holding omdat zij de bewijslast heeft.
4.6
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat niet is gebleken van feiten en/of omstandigheden waaruit kan volgen dat Lauwaars Makelaardij jegens Property Holding aansprakelijk is, laat staan tot het bedrag waarvan in dit geding de betaling wordt gevorderd.
4.7
De slotsom is dat de vordering zal worden afgewezen. Property Holding wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van het geding. De kosten aan de zijde van Lauwaars Makelaardij worden begroot op:
- griffierecht € 1.992,00
- salaris advocaat
2.148,00(2 punten × tarief € 1.074,00)
2.148,00(2 punten × tarief € 1.074,00)
totaal € 4.140,00,
terwijl de door Lauwaars Makelaardij gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als in het dictum vermeld.
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vordering af,
5.2.
veroordeelt Property Holding in de proceskosten, aan de zijde van Lauwaars Makelaardij tot op heden begroot op € 4.140,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt Property Holding in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak onder de voorwaarde dat Property Holding niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.S. Arnold en in het openbaar uitgesproken op 25 september 201918 september 2019.
3178 / 1451