ECLI:NL:RBROT:2019:709

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/540817 / HA ZA 17-1180

Vonnis van 23 januari 2019

in de zaak van

de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE ROTTERDAM,

zetelend te Rotterdam,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. F. Sepmeijer te 's-Gravenhage,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

wonende te Rotterdam,

2.
[gedaagde 2],

wonende te Rotterdam,

3.
[gedaagde 3],

wonende te Rotterdam,

gedaagden in conventie,

eisers in reconventie,

advocaat mr. L. Hennink te Rotterdam.

Partijen zullen hierna Gemeente Rotterdam en [gedaagden] (in mannelijk enkelvoud) genoemd worden. Voor zover gedaagden in conventie/ eisers in reconventie afzonderlijk bedoeld zijn worden zijn aangeduid als [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] .

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 4 december 2017, met producties 1 t/m 46;
de conclusie van antwoord, met producties 1 t/m 8;
de brief van 14 maart 2018 waarbij partijen zijn opgeroepen voor de comparitie van partijen;
de conclusie van antwoord in reconventie, met productie 8;
de bij brief van 18 april 2018 van de zijde van [gedaagden] overgelegde productie 47;
het proces-verbaal de op 11 oktober 2018 gehouden comparitie van partijen;
de brief van Gemeente Rotterdam van 26 oktober 2016 met opmerkingen naar aanleiding van het proces-verbaal.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

Hierna wordt van de volgende vaststaande feiten uitgegaan.

2.1.

Op 15 december 1967 heeft Gemeente Rotterdam de percelen tuin- en weiland, het erf, de garage, tuinderschuren en andere opstallen gelegen aan de [adres] te Rotterdam (hierna: de onroerende zaak) in eigendom verkregen van de heer en mevrouw Van den Berg.

2.2.

De onroerende zaak ligt in de wijk Prinsenland. Gemeente Rotterdam heeft de onroerende zaak in 1967 aangekocht in verband met haar voornemen een nieuwe bestemming te verwezenlijken in Prinseland, te weten een nieuwe woonwijk. Vanwege deze beoogde nieuwe bestemming dienden woningen buiten de zogenaamde lintbebouwing te worden gesloopt. De woningen gelegen binnen de lintbebouwing zouden alleen worden gesloopt als dat nodig was voor de aanleg van een nieuwe weg (ten behoeve van de nieuwe woonwijk).

2.3.

Ten tijde van de verkoop van de onroerende zaak aan Gemeente Rotterdam in 1967 was de woning verpacht aan de heer Van den Berg junior, de zoon van de heer en mevrouw Van den Berg (hiervoor onder 2.1. genoemd). Van den Berg junior heeft de onroerende zaak na de koop van de onroerende zaak door Gemeente Rotterdam nog een periode gepacht van Gemeente Rotterdam. Op 1 januari 1986 is deze pachtovereenkomst geëindigd en heeft Van den Berg junior de onroerende zaak aan Gemeente Rotterdam opgeleverd.

2.4.

Per 1 januari 1986 heeft Gemeente Rotterdam een gedeelte van de onroerende zaak van circa 0,88 hectare verpacht aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] (hierna tezamen in enkelvoud aangeduid als [gedaagden] ). De schriftelijke pachtovereenkomst luidt, voor zover voor dit geschil van belang, als volgt:
“(…)

Artikel 1

De verpachting geschiedt (…) voor de duur van één jaar. Zij is ingegaan op 1 januari 1986 en zal alzo eindigen 31 december 1987.
(…)”

2.5.

Een brief van Gemeente Rotterdam gedateerd 19 januari 1987, gericht aan [gedaagde 1] luidt, voor zover relevant, als volgt:
“(…)

Op 31 december 1987 eindigde de pachtovereenkomst met betrekking tot de percelen tuin- en weiland en erf aan de [adres] alsmede de daarop aanwezige woning, schuren en garage.

Ik ben bereid namens het gemeentebestuur een nieuwe verpachting aan te gaan op de voet van de in drievoud bijgevoegde pachtovereenkomst.

(…)

De verschuldigde pacht ad ƒ 4.900,-- dient te worden voldaan in twee termijnen verschijnende op respectievelijk 1 juli en 1 oktober 1987.

(…)”

2.6.

Bij de brief van Gemeente Rotterdam van 19 januari 1987 genoemd onder 2.5 was een pachtovereenkomst gevoegd welke, voor zover van belang, als volgt luidt:
“(…)

De verpachting geschiedt (…) voor de duur van één jaar. Zij is ingegaan 1 januari 1987 en zal alzo eindigen 31 december 1987.

(…)”

2.7.

Een ongedateerd document van Gemeente Rotterdam, betrekking hebbend op de onroerende zaak, luidt als volgt:
“
RECOGNITIE

Vergunning

(…)

- tot: het hebben van een inlaat uit de Ringvaart
t.g.v. perceel Kralingen C 3412

vergoeding: ƒ 16,- p.j.

vergunning verleend door Polder Prins Alexander”

2.8.

Gemeente Rotterdam heeft een brief, gedateerd 16 november 1987, met voor zover van belang de volgende inhoud aan [gedaagde 1] gestuurd:
“(…)

betreft
Beëindiging gebruik gronden/opstallen Prinsenland
(…)
Zoals u wellicht bekend is dienen verscheidene percelen gelegen binnen de begrenzing van het bestemmingsplan Prinsenland binnen afzienbare tijd ter beschikking van de gemeente te komen.

Ook de bij u in gebruik zijnde grond c.q. opstallen gelegen aan de [adres] opgenomen in de bovenvermelde overeenkomst c.q. ingebruikgeving kunnen derhalve na 1 januari 1988 niet meer aan u worden verpacht c.q. verhuurd.

Aangezien naar alle waarschijnlijkheid in het eerste kwartaal van 1988 met de uitvoerende werken zal worden gestart dienen deze percelen en/of opstallen op 1 januari 1988 geheel ontruimd aan het Grondbedrijf te worden opgeleverd.

(…)”

2.9.

Vanaf 1 januari 1988 heeft [gedaagden] geen vergoeding meer betaald aan Gemeente Rotterdam voor het gebruik van de onroerende zaak.

2.10.

Een brief van Gemeente Rotterdam van 6 april 1988 gericht aan [gedaagde 1] , luidt voor zover van belang als volgt:
“(…)

Het zal u inmiddels bekend zijn, dat de gemeente Rotterdam voornemens is om in de loop van dit jaar op grote schaal uitvoering te gaan geven aan de realisering van de bestemmingen in het Prinsenlandgebied. Hiervoor zullen wellicht op de bij u in gebruik zijnde percelen grond diverse werkzaamheden worden uitgevoerd, zoals bijv. het aanbrengen van ophogingen, wegaanleg, aanleggen van een riolering enz.

Het kan ook noodzakelijk zijn, dat het Grondbedrijf in de loop van dit jaar vrij over de grond en de opstallen moet kunnen beschikken, die tot 1 januari 1988 aan u verpacht zijn geweest.

Derhalve is u per 1 januari 1988 geen nieuwe pachtovereenkomst aangeboden.

De aan u verpacht geweest zijnde percelen grond kunt u op eigen risico om-niet blijven gebruiken, tot aan het moment dat deze gronden benodigd zijn voor de verwezenlijking van de bestemming. Dit houdt in, dat u deze gronden op eerste aanzegging mijnerzijds zult moeten ontruimen. Ik zal trachten in ieder geval 4 weken van tevoren, mededeling te doen van het tijdstip waarop de grond nodig is voor de uitvoering van werken.

(…)

Regelmatig hebt u de afgelopen maanden mededelingen kunnen lezen over de linten in het Prinsenland. Met deze linten worden bedoeld de kopkavels van de percelen grond aan de Kralingseweg, Ringvaartweg en ’s-Gravenweg, voor zover niet opgenomen in de bouwvlekken Prinsenland.

Daar het bestuur van de gemeente Rotterdam besloten heeft om de percelen grond in de linten, voor zover ze niet nodig zijn voor de door de gemeente uit te voeren werken, uitsluitend in erfpacht uit te geven en de aanwezige opstallen zo mogelijk te verkopen heb ik u per 1 januari 1988 ook geen nieuwe pachtovereenkomst aangeboden voor de in de linten gelegen gronden en opstallen.

Indien de bij u in gebruik zijnde grond en opstallen, geheel of gedeeltelijk, in erfpacht worden uitgegeven c.q. verkocht zullen worden, dan wordt u als eerste in de gelegenheid gesteld om het eigendom van het erfpachtsrecht, danwel van de opstallen te verwerven. Echter in die gevallen waarin de gemeente het betreffende perceel grond zelf nodig heeft, dan zal dit niet aan u in erfpacht worden aangeboden.

(…)”

2.11.

Een brief van Gemeente Rotterdam van 28 juni 1988 gericht aan [gedaagde 1] luidt, voor zover relevant, als volgt:
“(…)

betreft
Beëindiging gebruik van de gronden gelegen tussen de Kralingseweg en de Ringvaartweg

Naar het zich thans laat aanzien zal medio augustus worden gestart met de werkzaamheden voor de ophoging van het tracé van de nieuw aan te leggen Dutilhweg, ten Zuiden van de Kralingseweg.
Na ophoging van dit tracé zal Gemeentewerken in het gebied, gelegen tussen de Kralingseweg en de Ringvaartweg diverse werken uitvoeren ter uitvoering van de gemeentelijke plannen.

Derhalve zeg ik u hierbij per 1 augustus 1988 het gebruik op van het bij u in gebruik zijnde perceel grond, of de percelen indien u meerdere percelen in gebruik heeft, gelegen in het gebied tussen de Kralingseweg en de Ringvaartweg .

Ter voorkoming van misverstanden deel ik u hierbij nog mede, dat deze opzegging geen betrekking heeft op eventueel bij u in gebruik zijden gronden, welke zijn gelegen in de zgn. “Linten Prinsenland”. Met betrekking tot dit gebruik zal nog afzonderlijk contact met u worden opgenomen.

(…)”

2.12.

[gedaagden] is de onroerende zaak ook na 1 augustus 1988 blijven gebruiken

2.13.

Op 25 november 1988 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen Gemeente Rotterdam en [gedaagden] waarbij is gesproken over de mogelijkheid tot koop van de onroerende zaak.

2.14.

In de jaren na 1988 is in het Prinsenlandgebied de nieuwe woonwijk gerealiseerd. De bij [gedaagden] in gebruik zijnde onroerende zaak bleek uiteindelijk niet nodig te zijn voor de realisering van de nieuwe woonwijk of de aanleg van de nieuwe weg, behoudens een (klein) stuk van de rand van het perceel dat onderdeel is gaan uitmaken van een grote vijver achter de [adres] . Op dat stuk stond geen bebouwing.

2.15.

Bij brief van 4 april 2001 heeft (het Ontwikkelingsbedrijf van) Gemeente Rotterdam het volgende aan [gedaagden] meegedeeld:
“(…)

Op dit moment is het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam bezig met een inventarisatie en taxatie van haar eigendommen in Prinsenland. De onroerende zaak waar u op dit moment gebruik van maakt valt hier onder.

Ik verzoek u hierbij uw medewerking te verlenen aan de door het OBR uitbestede werkzaamheden:

een bouwkundige om de staat van het pand te bezien;
een medewerker van een geotechnische bedrijf om boringen te verrichten, zodat de stand van de bodem onderzocht kan worden en indien van toepassing;
een makelaar die een taxatie van de onroerende zaak zal uitvoeren.

2.16.

In opdracht van Gemeente Rotterdam is een asbestinventarisatie van de onroerende zaak uitgevoerd.

2.17.

In opdracht van Gemeente Rotterdam heeft een opname van de bouwkundige staat van de woning behorend tot de onroerende zaak plaatsgevonden. Daarvan is op 21 augustus 2001 een rapport opgemaakt. In dat rapport is onder het kopje “
BINNEN” (onder meer) het volgende opgenomen:
“(…)

De bewoner wilde absoluut niet dat er binnen foto’s werden gemaakt. Alleen van de technische installaties mocht dat wel, het op schrift zetten van het binnengebeuren mocht wel.

(…)”

2.18.

Bij brief van 19 maart 2010 heeft Gemeente Rotterdam, voor zover hier van belang, het volgende aan [gedaagde 1] meegedeeld:
“(…)

In de periode 2005-2008 heeft een heroriëntatie op de vastgoedportefeuille van het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam (OBR) plaatsgevonden. Hierbij is het werkpakket verdeeld in twee taakvelden: kerntaken en niet-kerntaken. Onder andere het beheer van niet-strategische gebouwen en woningen behoort tot de niet-kerntaken en dit beheer zal worden afgestoten. Concreet betekent het verkoop van de woningen, zo ook de woningen die de Gemeente bezit aan de Kralingseweg, Ringvaartweg en ‘s-Gravenweg.

Om de verkoop voor te bereiden zijn er een aantal onderzoeken nodig. Zowel de bodemgesteldheid als de fundering moeten nader onderzocht worden.

(…)”

2.19.

Bij brief van 30 maart 2012 heeft Gemeente Rotterdam (onder meer) het volgende aan [gedaagde 1] meegedeeld:
“(…)

In oktober 2010 is u bij brief het bezoek van de taxateurs voor de verkoop van het bij u in gebruik zijnde pand aangekondigd. In dit kader bestond het voornemen om op uw adres onderzoeken uit te voeren naar de fundering, de bodem en naar eventueel zichtbaar waarneembaar asbest en zwam. (…)

Omdat u helaas geen toegang heeft verleend om alle genoemde onderzoeken uit te laten voeren, kunnen wij niet vaststellen of op uw adres directe maatregelen noodzakelijk zijn.

(…)”

2.20.

Bij brief van 23 januari 2013 heeft Gemeente Rotterdam, voor zover relevant, het volgende aan [gedaagden] meegedeeld:

“Beste gebruikers

Gebruikersovereenkomst

Sinds december 1967 is de gemeente Rotterdam eigenaar van het perceel [adres] te Rotterdam. U en/of uw rechtsvoorgangers heeft/hebben dit perceel vanaf 1986 tot en met 31 december 1987 van de gemeente Rotterdam gepacht. Het gebruik van het perceel is daarna voortgezet “om niet”, dus zonder enige vergoeding te betalen.

De gemeente Rotterdam heeft het perceel destijds aangekocht met het oog op de ontwikkeling van een bestemmingsplan.

Voornemen tot verkoop

Inmiddels heeft de gemeente Rotterdam een besluit genomen ter zake de toekomstige bestemming van -onder meer- het bij u in gebruik zijnde perceel aan de [adres] . Dit perceel is bestemd voor verkoop en dient daartoe geheel leeg en ontruimd aan de gemeente Rotterdam ter beschikking te worden gesteld, opdat de verkoop onder de meest gunstige condities kan plaatsvinden.

Opzegging

Vanwege de duur van het gebruik enerzijds en het feit dat u gedurende een groot aantal jaren om niet van het perceel gebruik heeft mogen maken anderzijds achten wij een beëindiging op een termijn van 6 maanden vanaf heden redelijk. Wij menen dat van u gevergd kan worden om uiterlijk binnen deze termijn van 6 maanden andere woonruimte te verwerven.

Door middel van deze brief zeggen wij aan u het gebruik van het perceel aan de [adres] te Rotterdam op met inachtneming van een opzegtermijn van 6 maanden, tegen 31 juli 2013. U dient het perceel uiterlijk op deze datum geheel leeg en ontruimd aan ons op te leveren.

(…)”

2.21.

Op 4 april 2013 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen Gemeente Rotterdam en [gedaagden] naar aanleiding van de door Gemeente Rotterdam op 23 januari 2013 aan [gedaagden] gestuurde brief. Bij die bespreking is verkoop van de onroerende zaak aan [gedaagden] besproken en heeft [gedaagden] zich erop beroepen dat hij de eigendom van de onroerende zaak heeft gekregen door verjaring.

2.22.

Gemeente Rotterdam heeft op 15 juli 2013 en op 28 november 2013 verkoopvoorstellen gedaan aan [gedaagden] ten aanzien van de onroerende zaak. [gedaagden] heeft deze voorstellen afgewezen.

3.Het geschil in conventie

3.1.

Gemeente Rotterdam vordert – verkort weergegeven – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagden] te veroordelen om binnen twee maanden na betekening van het te wijzen vonnis de onroerende zaak te ontruimen, verlaten en schoon en ter vrije en algehele beschikking aan eiseres te stellen en te laten en de onroerende zaak na ontruiming, niet wederom zonder toestemming van Gemeente Rotterdam te betreden en/of geheel en/of gedeeltelijk in gebruik te nemen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- voor iedere dag, een dagdeel daaronder begrepen, waarop [gedaagden] aan deze veroordeling niet voldoen;
II. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen in de kosten van de procedure, vermeerderd met de wettelijke rente daarover;
III. [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen in de nakosten.

3.2.

Gemeente Rotterdam heeft hieraan, naast hetgeen onder de vaststaande feiten is weergegeven, het volgende ten grondslag gelegd.
3.2.1. Er was tussen Gemeente Rotterdam en [gedaagden] sprake van een bruikleenrelatie met betrekking tot de onroerende zaak. Bij brief van 23 januari 2013 heeft Gemeente Rotterdam de bruikleen opgezegd tegen 31 juli 2013, welke termijn nadien door Gemeente Rotterdam is verlengd tot 31 december 2013, De bruikleenrelatie is daarmee rechtsgeldig beëindigd per 1 januari 2014. [gedaagden] is zijn verplichting om de onroerende zaak leeg en ontruimd op te leveren niet nagekomen. [gedaagden] verblijft thans zonder recht of titel in de onroerende zaak.

3.3.

Het verweer van [gedaagden] strekt tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagden] met veroordeling van Gemeente Rotterdam in de proceskosten.

3.4.

[gedaagden] heeft de volgende verweren gevoerd.

3.4.1.

Nadat de pachtovereenkomst door Gemeente Rotterdam is beëindigd per 1 januari 1988, heeft [gedaagden] de onroerende zaak in gebruik gehad, tot het moment waarop de grond nodig was voor de verwezenlijking van de gemeentelijke plannen. Per 1 augustus 1988 is dat gebruik beëindigd. Vanaf dat moment was [gedaagden] geen houder meer maar bezitter, als gevolg van een handeling van Gemeente Rotterdam. Die handeling is gelegen in de brief van 28 juni 1988 waarbij Gemeente Rotterdam het gebruik per 1 augustus 1988 heeft beëindigd.

3.4.2.

[gedaagden] heeft zich steeds als bezitter gedragen en dat was voor iedereen kenbaar. [gedaagden] heeft het woonhuis behorend tot de onroerende zaak geheel vernieuwd, zowel van binnen als van buiten. Ook heeft [gedaagden] het hek en de begroeiing rondom de onroerende zaak vervangen. [gedaagden] heeft de oude schuren afgebroken en nieuwe gebouwd. Voor de onderzoeken van de onroerende zaak die Gemeente Rotterdam heeft laten verrichten heeft [gedaagden] geen toestemming verleend.

3.4.3.

[gedaagden] is door verjaring eigenaar van de onroerende zaak geworden. [gedaagden] hoeft de onroerende zaak dan ook niet te ontruimen en aan Gemeente Rotterdam op te leveren.

4.Het geschil in reconventie

4.1.

[gedaagden] vordert – verkort weergegeven – voor recht te verklaren dat [gedaagden] eigenaar is van de onroerende zaak en Gemeente Rotterdam te veroordelen mee te werken aan inschrijving van het eigendom van [gedaagden] in de openbare registers, een en ander met veroordeling van Gemeente Rotterdam in de proceskosten.

4.2.

[gedaagden] heeft aan zijn vordering in reconventie hetzelfde ten grondslag gelegd als hij in conventie als verweer heeft aangevoerd.

4.3.

Het verweer van Gemeente Rotterdam strekt tot afwijzing van de vorderingen van [gedaagden] , met veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten, de wettelijke rente daarover en in de nakosten, een en ander bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis.

4.4.

Gemeente Rotterdam heeft ten verwere aangevoerd dat de bruikleenrelatie per 1 augustus 1988 slechts heeft opgezegd voor het gedeelte van het perceel dat binnen het lintengebied lag. Het resterende perceel buiten het lintengebied waarop ook de woning gesitueerd is, is steeds in gebruik gebleven bij [gedaagden] Voorts heeft Gemeente Rotterdam aangevoerd dat [gedaagden] geen bezitter van de onroerende zaak is geworden, nu het interversieverbod van artikel 3:111 BW daaraan volgens Gemeente Rotterdam in de weg staat. [gedaagden] heeft de onroerende zaak ook niet in bezit genomen. Bij gebreke van bezit is verjaring niet aan de orde, aldus Gemeente Rotterdam.

5.De beoordeling

in conventie

5.1.

[gedaagden] heeft zich op het standpunt gesteld dat hij de eigendom van de onroerende zaak heeft verkregen door, zo moet uit hetgeen hij heeft aangevoerd worden afgeleid, verkrijgende verjaring op de voet van artikel 3:99 BW, althans doordat hij de onroerende zaak in bezit had op het tijdstip waarop de rechtsvordering tot beëindiging van het bezit werd voltooid (extinctieve verjaring ex artikel 3:105 BW). Volgens [gedaagden] is hij bezitter (te goeder trouw) geweest van de onroerende zaak gedurende de voor verjaring vereiste termijn.

5.2.

De rechtbank overweegt dat voor rechtsverkrijging door verjaring ingevolge artikel 3:99 lid 1 BW onafgebroken bezit te goeder trouw gedurende tien jaar vereist is.

Bezit te goeder trouw is hier evenwel niet aan de orde. Van bezit te goeder trouw is sprake als de bezitter zich redelijkerwijs als rechthebbende mocht beschouwen. [gedaagden] wist dat de onroerende zaak aan Gemeente Rotterdam in eigendom toebehoorde. [gedaagden] pachtte de onroerende zaak immers van Gemeente Rotterdam. Over de voortzetting c.q. beëindiging van de pacht heeft Gemeente Rotterdam steeds contact opgenomen met [gedaagden] Tegen die achtergrond heeft [gedaagden] zich niet als rechthebbende kunnen beschouwen. Dat wordt niet anders doordat Gemeente Rotterdam de pachtovereenkomst op enig moment heeft beëindigd. Daaruit kon [gedaagden] redelijkerwijs niet de gevolgtrekking verbinden dat niet Gemeente Rotterdam maar hij de eigendom van de onroerende zaak had. Voor zover [gedaagden] op enig moment al het bezit had van de onroerende zaak, was dat dan ook niet te goeder trouw. Dat betekent dat eigendomsverkrijging door [gedaagden] op de voet van artikel 3:99 BW niet aan de orde is.

5.3.

Betreffende de vraag of sprake is van extinctieve verjaring stelt de rechtbank het navolgende voorop.

5.3.1.

Voor extinctieve verjaring is ingevolge de artikelen 3:105 lid 1 BW juncto 3:314 lid 2 BW juncto 3:306 BW (juncto artikel 73 Overgangswet) geen goede trouw vereist, maar wel bezit op het tijdstip waarop de verjaring van de rechtsvordering strekkende tot beëindiging van het bezit wordt voltooid. De termijn van deze verjaring begint met aanvang van de dag, volgend op die waarop een niet-rechthebbende bezitter is geworden of de onmiddellijke opheffing gevorderd kan worden van de toestand waarvan diens bezit de voortzetting vormt. De verjaringstermijn is twintig jaar.

5.3.2.

Artikel 3:107 lid 1 BW bepaalt dat bezit het houden van een goed voor zichzelf is. De vraag of iemand een goed houdt en of hij dit voor zichzelf of voor een ander doet moet op grond van artikel 3:108 BW naar verkeersopvatting worden beoordeeld, met inachtneming van de wettelijke regels als bedoeld in de artikelen 3:109-117 BW en overigens op grond van uiterlijke feiten. Op grond van artikel 3:112 BW wordt bezit verkregen door inbezitneming, door overdacht of door opvolging onder algemene titel Bepalend is of sprake is van feitelijke macht over de zaak. De machtsuitoefening moet derhalve zodanig zijn dat deze naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter teniet doet. Dit is een kwestie van feitelijke aard. De rol van de verkeersopvatting brengt mee dat bij beantwoording van de vraag of sprake is van bezit de aard en de bestemming van het betrokken goed in aanmerking moeten worden genomen.

5.3.3.

Voorts is van belang dat op grond van artikel 3:111 BW degene die een goed voor een ander houdt zich niet buiten die ander om, of zonder het recht van die ander te weerspreken, tot bezitter kan maken.

5.4.

Om toe te kunnen komen aan beantwoording van de vraag of [gedaagden] door verjaring van de rechtsvordering tot beëindiging van bezit de eigendom van de onroerende zaak heeft verkregen, dient allereerst te worden beoordeeld of [gedaagden] de onroerende zaak in bezit heeft gekregen. Daarvoor is het volgende van belang.

5.5.

Niet in geschil is dat [gedaagden] de onroerende zaak aanvankelijk in gebruik had op grond van een overeenkomst van pacht. Daarmee was [gedaagden] houder van de aan de Gemeente Rotterdam in eigendom toebehorende onroerende zaak. De pachtovereenkomst is door de Gemeente Rotterdam beëindigd. Die beëindiging is door [gedaagden] geaccepteerd. [gedaagden] is de onroerende zaak na het eindigen van de pachtovereenkomst per 1 januari 1988 blijven gebruiken.

5.6.

Bij brief van 6 april 1988 heeft Gemeente Rotterdam aangegeven dat vanwege de ontwikkelplannen voor Prinsenland geen nieuwe pachtovereenkomst is gesloten vanaf 1 januari 1988 en dat [gedaagden] de verpacht geweest zijnde percelen op eigen risico om niet kon blijven gebruiken, totdat de gronden benodigd waren voor de verwezenlijking van de bestemming. Bij brief van 28 juni 1988 heeft Gemeente Rotterdam [gedaagden] vervolgens meegedeeld het gebruik van het perceel op te zeggen. Daaraan heeft Gemeente Rotterdam toegevoegd dat de opzegging geen betrekking had op het gebruik van de gronden door [gedaagden] “welke zijn gelegen in de zgn. Linten Prinsenland”.

5.7.

[gedaagden] heeft gesteld de brief van 6 april 1988 niet in zijn administratie te hebben aangetroffen. Ter zitting heeft [gedaagden] verklaard de ontvangst van de brief niet ten principale te betwisten, maar het gewoon niet meer te weten. Dat is een onvoldoende betwisting. Niet gesteld of gebleken is dat de brief van Gemeente Rotterdam onjuist was geadresseerd. Vast staat bovendien dat andere door Gemeente Rotterdam verstuurde en op dezelfde wijze geadresseerde correspondentie [gedaagden] wel heeft bereikt. In rechte wordt dan ook als onvoldoende betwist aangenomen dat [gedaagden] ook de brief van 6 april 1988 heeft ontvangen. In deze brief heeft Gemeente Rotterdam aangegeven dat [gedaagden] (het niet benodigde deel van) de onroerende zaak kon blijven gebruiken. Dat heeft [gedaagden] vervolgens ook gedaan. Hieruit volgt dat het voortgezet gebruik van de onroerende zaak door [gedaagden] na 1 januari 1988 gebeurde met instemming van Gemeente Rotterdam. Het het gebruik door [gedaagden] was dus gegrond op een afspraak tussen partijen. Dat staat eraan in de weg dat [gedaagden] bezitter werd van de onroerende zaak. [gedaagden] is de onroerende zaak blijven houden voor Gemeente Rotterdam.

5.8.

Dat werd niet anders door de opzegging door Gemeente Rotterdam van het gebruik bij brief van 28 juni 1988. [gedaagden] heeft bepleit dat met de brief van 28 juni 1988 het gebruik van het gehele perceel is opgezegd. Volgens Gemeente Rotterdam is dat niet het geval en is met die brief slechts het gebruik van het perceel opgezegd voor zover dat het gebied buiten de “linten” betrof. Wat daarvan ook zij, zelfs als [gedaagden] de brief van 28 juni 1988 zo heeft mogen begrijpen als hij aanvoert, dan nog leidt dat niet zonder meer tot de gevolgtrekking dat [gedaagden] vanaf 1 augustus 1988 - de dag waartegen Gemeente Rotterdam het gebruik in genoemde brief heeft opgezegd - de onroerende zaak in bezit heeft gekregen. Dat Gemeente Rotterdam het gebruik opzegde, en daarmee die rechtsverhouding tussen partijen beëindigde, betekent niet dat [gedaagden] de onroerende zaak niet ook daarna krachtens een rechtsverhouding is blijven gebruiken. De over en weer naar voren gebrachte stellingen en de overgelegde stukken rechtvaardigen geen andere conclusie dan dat het door [gedaagden] na 1 augustus 1988 voortgezette gebruik van de onroerende zaak met instemming van Gemeente Rotterdam plaatsvond.

5.9.

Dat oordeel baseert de rechtbank op het volgende. Gemeente Rotterdam en [gedaagden] hebben in november 1988 gesproken over het verdere gebruik van het perceel en over de (volgens [gedaagden] niet bestaande) mogelijkheid voor [gedaagden] om de onroerende zaak van Gemeente Rotterdam te kopen. Dat overleg leidde tot niets. De Gemeente Rotterdam heeft vervolgens toegestaan dat [gedaagden] de onroerende zaak bleef gebruiken. In de correspondentie die nadien tussen partijen heeft plaatsgevonden heeft Gemeente Rotterdam het over het gebruik door [gedaagden] van de bij Gemeente Rotterdam in eigendom zijnde onroerende zaak (de brief van 4 april 2001) en over de inventarisatie en de herziening van haar vastgoedportefeuille (de brieven van 4 april 2001 en 13 september 2006). In de eerste brief, van 4 april 2001 geeft Gemeente Rotterdam aan doende te zijn haar eigendommen in Prinsenland te inventariseren en taxeren, waarvoor Gemeente Rotterdam bij die brief de medewerking van [gedaagden] heeft verzocht. Vervolgens hebben verschillende onderzoeken van de onroerende zaak plaatsgevonden. In de brief van 13 september 2006 heeft Gemeente Rotterdam aangegeven haar vastgoedportefeuille voor zover het woningen betreft zoveel mogelijk te zullen verkopen. Uit deze brieven volgt dat Gemeente Rotterdam zich er bewust van was dat [gedaagden] de onroerende zaak nog in gebruik had en daarover heeft gecommuniceerd met [gedaagden] Uit de brieven volgt voorts dat dat gebruik met instemming van Gemeente Rotterdam plaatsvond. Gemeente Rotterdam rept in deze brieven niet over ongeoorloofd gebruik of ontruiming. Gemeente Rotterdam heeft het ook niet over het ontbreken van een titel voor het gebruik van de onroerende zaak door [gedaagden] of van een op dat punt onrechtmatige situatie. Daaruit moet worden afgeleid dat het gebruik van de onroerende zaak door [gedaagden] met (impliciete) instemming van Gemeente Rotterdam plaatsvond. Dat kon en moest ook Gemeente Rotterdam duidelijk zijn. Aan het gebruik lag dus (nog steeds) een rechtsverhouding ten grondslag. Dat betekent dat [gedaagden] ook na 1 augustus 1988 houder voor de Gemeente Rotterdam van de onroerende zaak is gebleven.

5.10.

Het interversieverbod van artikel 3:111 BW staat eraan in de weg dat indien eenmaal sprake is van houderschap, de houder zichzelf tot bezitter maakt. Geen van de twee in artikel 3:111 BW genoemde uitzonderingen op het interversieverbod doen zich hier voor. De eerste uitzondering op het interversie verbod is de situatie dat de houder bezitter wordt ten gevolge van een handeling van degene voor wie men houdt. In dit geval dus een handeling van Gemeente Rotterdam. Daarvan is sprake als de bezitter het bezit alsnog aan de houder overdraagt (brevi manu traditio) of als de oorspronkelijke bezitter (hier Gemeente Rotterdam) het recht van de houder erkend.

5.11.

De andere uitzondering betreft de tegenspraak van het recht van de eigenaar door de houder. Het gaat er daarbij om dat de houder openlijk het recht van de wederpartij betwist. Onvoldoende is in ieder geval de enkele mededeling van de houder dat hij voortaan voor zichzelf wil houden. De bewering van recht mag niet strijdig zijn met de houding die de houder overigens aanneemt; de houder dient zich te gedragen overeenkomstig de tegenspraak van het recht van de eigenaar.

5.12.

Geen van deze situaties doet zich hier voor. Van een handeling van Gemeente Rotterdam in de onder 5.10 bedoelde zin is niet gebleken. Van een erkenning door Gemeente Rotterdam is evenmin sprake. Voor zover [gedaagden] heeft gesteld dat hij het eigendomsrecht van Gemeente Rotterdam heeft door niet toe te staan dat Gemeente Rotterdam in de periode na 2001 onderzoek verrichtte aan het onroerende en door niemand tot zijn perceel en de zich daarop bevindende bebouwing toe te laten, volgt de rechtbank [gedaagden] daarin niet. Dat is onvoldoende om als openlijke betwisting van het eigendomsrecht van Gemeente Rotterdam te kwalificeren. [gedaagden] heeft nog gesteld dat hij bij die gelegenheden aan Gemeente Rotterdam heeft meegedeeld dat hij niemand toeliet omdat de onroerende zaak zijn eigendom was. De betreffende onderzoeken waarbij die mededelingen zouden zijn gedaan door [gedaagden] vonden evenwel plaats in de periode vanaf 2001. In dat jaar hebben de bedoelde onderzoeken en de taxatie van de onroerende zaak plaatsgevonden, waarbij [gedaagden] is verzocht om toegang tot de onroerende zaak. Voor zover die mededelingen al zouden kwalificeren als een openlijke betwisting van het recht van Gemeente Rotterdam in die zin dat [gedaagden] daarmee van houder tot bezitter werd en de verjaringstermijn van artikel 3:105 BW zou zijn aangevangen, dan geldt dat die termijn op het moment dat Gemeente Rotterdam overging tot dagvaarding nog niet was verstreken. Hiervoor is immers overwogen dat de verjaringstermijn van 3:105 BW twintig jaar is. Dat eventuele bezit heeft dus geen twintig onafgebroken jaren geduurd, zodat [gedaagden] niet de eigendom van de onroerende zaak op grond van extinctieve verjaring heeft verkregen.

5.13.

Bij brief van 23 januari 2013 heeft Gemeente Rotterdam het gebruik van de onroerende zaak door [gedaagden] opgezegd. Gesteld noch gebleken is dat die opzegging zonder grond was. Gemeente Rotterdam heeft daarbij een termijn in acht genomen van zes maanden, welke uiteindelijk nog met vijf maanden is verlengd tot en met 31 december 2013. Dat was een redelijke termijn, gelet op de omstandigheden van het geval. [gedaagden] wist in elk geval met de brief van Gemeente Rotterdam van 30 maart 2012 van de plannen van Gemeente Rotterdam om tot verkoop van de onroerende zaak over te gaan. Daarmee had [gedaagden] ruim anderhalf jaar de tijd om andere woonruimte te zoeken.

5.14.

Het voorgaande betekent dat [gedaagden] sinds januari 2014 zonder recht of titel de onroerende zaak in gebruik heeft. De vordering van Gemeente Rotterdam tot ontruiming is dan ook toewijsbaar. Daarbij zal in redelijkheid een ontruimingstermijn van vier maanden worden opgenomen.

5.15.

De gevorderde dwangsom zal worden toegewezen, voor zover het vonnis aan [gedaagden] is betekend en [gedaagden] niet uiterlijk na vier maanden de onroerende zaak heeft verlaten en ontruimd. De rechtbank zal de dwangsom maximeren op de wijze als in het dictum vermeld.

5.16.

[gedaagden] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente en de nakosten. Dat komt neer op € 618,- aan vastrecht, € 103,01 aan explootkosten en € 1.086,- aan salaris advocaat (gebaseerd op twee punten van liquidatietarief II à € 543,-. De wettelijke rente en nakosten worden toegewezen op de wijze als in het dictum vermeld.

in reconventie

5.17.

Gelet op hetgeen in conventie is beslist, dient de vordering van [gedaagden] ertoe strekkend hem als eigenaar van de onroerende zaak aan te wijzen te worden afgewezen.

Daarbij zal [gedaagden] worden veroordeeld in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke rente daarover en in de nakosten, op de wijze als in het dictum vermeld.

5.18.

Hoewel de vordering van [gedaagden] daarop niet gericht is, overweegt de rechtbank nog dat het redelijk voor komt dat partijen trachten met elkaar een oplossing te vinden voor de door [gedaagden] aan de onroerende zaak toegebrachte verbeteringen, voor zover daadwerkelijk sprake is van (volgens ter zake deskundigen vast te stellen) waardevermeerderingen. Van die verbeteringen heeft [gedaagden] nu hij de onroerende zaak moet verlaten geen profijt meer, terwijl zij voor Gemeente Rotterdam een voordeel opleveren bij verkoop van de onroerende zaak.

6.De beslissing

De rechtbank,

in conventie:

veroordeelt [gedaagden] om binnen vier maanden na betekening van dit vonnis de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres] te Rotterdam, kadastraal bekend als gemeente Kralingen, sectie C, nummer 5140 met al die en wat zich daarop van de zijde van [gedaagden] bevindt te ontruimen, te verlaten en schoon en ter vrije en algehele beschikking aan Gemeente Rotterdam te stellen en te laten en de onroerende zaak na ontruiming nier wederom zonder toestemming van Gemeente Rotterdam te betreden en/of geheel en/of gedeeltelijk in gebruik te nemen;

veroordeelt [gedaagden] om aan Gemeente Rotterdam een dwangsom te betalen € 1.000,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij niet aan de hiervoor opgenomen veroordeling heeft voldaan, tot een maximum van € 50.000,-;

veroordeelt [gedaagden] in de aan de zijde van Gemeente Rotterdam gevallen proceskosten, tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 1.807,01, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na de dag waarop dit vonnis is gewezen tot de dag van volledige betaling;

in reconventie:

wijst de vordering af;

veroordeelt [gedaagden] in de aan de zijde van Gemeente Rotterdam gevallen proceskosten, tot aan deze uitspraak vastgesteld op € 543,- aan salaris advocaat;

in conventie en in reconventie:

veroordeelt [gedaagden] in de na dit vonnis aan de zijde van Gemeente Rotterdam ontstane kosten, begroot op € 205,- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagden] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de kostenveroordeling heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.J. Heevel en in het openbaar uitgesproken op 23 januari 2019.

1861/1515

Ontruiming van perceel grond na beëindiging pachtovereenkomst en verjaringseisen

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

1.[gedaagde 1] ,

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil in conventie

4.Het geschil in reconventie

5.De beoordeling

in conventie

6.De beslissing