Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 6466460 \ CV EXPL 17-39358
uitspraak: 23 augustus 2019
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
De Leeuw van Putten,
gevestigd te Spijkenisse,
eiseres in de hoofdzaak en in het incident,
gemachtigde: mr. S.A. den Engelsen te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde in de hoofdzaak en in het incident,
gemachtigde: mr. R. van Viersen te Hoofddorp.
Partijen worden hierna aangeduid respectievelijk als De Leeuw van Putten en [gedaagde] .
1.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennisgenomen:
- het exploot van dagvaarding van 3 november 2017 tevens houdende de incidentele vordering tot overlegging van stukken;
- de conclusie van antwoord;
- het proces-verbaal van de op 20 maart 2018 gehouden comparitie van partijen;
- de akte uitlating bewijs van [gedaagde] ;
- de akte uitlating bewijs van De Leeuw van Putten tevens houdende wijziging van eis in de hoofdzaak;
- de nadere akte uitlating bewijs van [gedaagde] ;
- de nadere akte van De Leeuw van Putten;
- de rolbeslissing van 16 november 2018 en de naar aanleiding daarvan door partijen gewisselde nadere aktes;
- de rolbeslissing van 22 maart 2019 en de nadere akte van De Leeuw van Putten;
- het proces-verbaal van de op 27 juni 2019 gehouden comparitie van partijen;
- de door partijen overgelegde producties.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1
De Leeuw van Putten is een woningcorporatie. [gedaagde] huurt met ingang van 29 januari 2013 van De Leeuw van Putten de woning aan de [adres] die aan De Leeuw van Putten toebehoort (hierna: de woning). Het betreft een sociale huurwoning.
2.2
In de schriftelijke huurovereenkomst tussen partijen is bepaald dat de woning bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte en zijn de ‘Algemene Huurvoorwaarden voor zelfstandige woonruimte d.d. 26 maart 2002 (hierna: AV 2002) van toepassing verklaard. In die algemene voorwaarden zijn - voor zover relevant - de volgende bepalingen opgenomen:
“Artikel 9
(…)
2 Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken (…).
(…)
4 Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben.
(…)
6 Wederverhuur c.q. onderverhuur van het gehuurde als zelfstandige woonruimte is verboden.
7 Onderverhuur of het in gebruik geven van een gedeelte van het gehuurde aan derden mag slechts plaatsvinden na schriftelijke toestemming van verhuurder. Huurder dient die toestemming vooraf schriftelijk te vragen.
(…)”
2.3
De Leeuw van Putten heeft in september 2017 van de gemeente Spijkenisse een melding gekregen dat [gedaagde] de woning sinds januari 2016 via Airbnb verhuurde. De Leeuw van Putten heeft naar aanleiding van de melding op de website van Airbnb een advertentie van de woning aangetroffen en een lidmaatschapspagina van [gedaagde] waaruit blijkt dat zij sinds januari 2016 lid is van Airbnb. De gehele woning werd in september 2017 aangeboden voor een prijs van € 118,00 per nacht voor één gast. Een extra gast kostte volgens de advertentie 17,00 extra. De Leeuw van Putten heeft voorts twee recensies aangetroffen over een verblijf in de woning uit november 2016 en januari 2017. Op 21 september 2017 heeft een medewerker van De Leeuw van Putten een huisbezoek aan de woning gemaakt. De overgelegde notitie van dit bezoek vermeldt:
“(..)
21-09-2017/cdw: melding gekregen dat woning wordt verhuurd via rb&b sinds januari 2016. Direct langsgegaan. Werd opengedaan door een man uit Oostenrijk. Hij verklaarde de woning gehuurd te hebben t/m 29 september 2017 via rb&b. (..)”
2.4
Bij brief van 29 september 2017 en vervolgens bij brief van 12 oktober 2017 van haar advocaat heeft De Leeuw van Putten [gedaagde] gevraagd om de huur op te zeggen, omdat zij haar woning zonder toestemming van Woonstad via Airbnb heeft onderverhuurd. [gedaagde] is niet tot opzegging van de huur overgegaan.
3.De vordering in de hoofdzaak en in het incident
3.1
In de hoofdzaak vordert De Leeuw van Putten, na eiswijziging bij akte van 13 juni 2018, uitvoerbaar bij voorraad:
(1) ontbinding van de huurovereenkomst;
(2) [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming en verlating van de woning binnen zeven dagen na betekening van het vonnis, althans binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, onder afgifte van de sleutels;
(3) [gedaagde] te veroordelen tot afdracht van de door haar met de verhuur via Airbnb van de woning genoten winst aan De Leeuw van Putten;
(4) [gedaagde] te veroordelen tot betaling aan De Leeuw van Putten van een bedrag van
€ 2.857,- te vermeerderen met wettelijke rente;
(5) [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 714,50 voor iedere maand, te rekenen vanaf 1 juli 2018 tot aan het tijdstip van de daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde, te vermeerderen met de wettelijke rente; en
(6) [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
3.2
Aan haar vordering legt De Leeuw van Putten het volgende ten grondslag:
[gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst doordat zij de gehele woning zonder toestemming van De Leeuw van Putten en in strijd met de toepasselijke algemene voorwaarden meermalen via Airbnb commercieel heeft onderverhuurd aan derden en doordat zij in de verhuurde periodes niet haar hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. Hierdoor heeft [gedaagde] ook in strijd met haar verplichting om zich als goed huurder te gedragen gehandeld. De tekortkomingen van [gedaagde] rechtvaardigen, gelet op de ernst en stelselmatige karakter daarvan, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De Leeuw van Putten grondt haar vordering tot winstafdracht op artikel 6:104 BW. [gedaagde] heeft een huurachterstand van vier maanden laten ontstaan. Het openstaande bedrag aan huur is € 2.857,- (vier keer de maandhuur van € 714,50 met inachtneming van een aanvankelijke voorstand van € 1,-).
3.3
In het incident vordert De Leeuw van Putten op de voet van artikel 843a Rv overlegging van een waarheidsgetrouw overzicht van alle boekingen en ontvangen betalingen voor de verhuur van de woning zoals deze bij/door Airbnb zijn geregistreerd, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,- voor iedere dag dat [gedaagde] zulks nalaat, met een maximum van €5.000,-, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.
3.4
De Leeuw van Putten legt aan haar incidentele vordering ten grondslag dat zij het onder 3.3 bedoelde overzicht van Airbnb nodig heeft om haar vordering tot winstafdracht in de hoofdzaak (nader) te kunnen onderbouwen, alsmede om (nader) te kunnen onderbouwen dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is vanwege herhaalde onderverhuur.
4.Het verweer in de hoofdzaak en in het incident
4.1
[gedaagde] voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van de Leeuw van Putten. Zij voert daartoe het volgende aan:
[gedaagde] erkent dat zij een kamer van de woning via Airbnb heeft onderverhuurd, maar zij heeft dit in totaal slechts tweemaal gedaan in november en december van 2016. [gedaagde] heeft daarmee in totaal € 649,45 aan huurinkomsten gegenereerd. [gedaagde] heeft volledige openheid van zaken gegeven. De incidentele vordering behoeft dan ook een toewijzing. [gedaagde] wist niet dat onderverhuur via Airbnb niet was toegestaan en is daarmee gestopt zodra zij dit vernam. Ontbinding en ontruiming is gezien de geringe aard van de tekortkoming niet gerechtvaardigd. [gedaagde] heeft steeds haar hoofdverblijf in de woning gehad. De woning is daardoor nimmer aan de sociale woningmarkt onttrokken. [gedaagde] woont al 5 jaar in de woning en heeft een groot belang bij behoud daarvan, omdat zij waarschijnlijk geen andere sociale huurwoning zal kunnen vinden en dan met haar kinderen op straat zal komen te staan. Tegen de vordering tot winstafdracht van de voornoemde huurinkomsten voert [gedaagde] geen verweer. Er is geen sprake meer van een huurachterstand omdat [gedaagde] deze geheel heeft ingelopen.
5.De beoordeling in het incident
5.1
Bij de beoordeling van de incidentele vordering geldt als uitgangspunt dat voor toewijzing van een vordering op grond van artikel 843a Rv in ieder geval moet zijn voldaan aan drie cumulatieve voorwaarden. Op grond van het eerste lid van voornoemd artikel moet eiser een rechtmatig belang hebben bij de afgifte of inzage, moet het gaan om bepaalde bescheiden en moeten de bescheiden zien op een rechtsbetrekking waarbij eiser partij is. Het is aan De Leeuw van Putten als de partij die inzage, een uittreksel of afschrift verlangt om voldoende concrete feiten en omstandigheden te stellen waaruit blijkt dat aan deze voorwaarden is voldaan.
5.2
[gedaagde] heeft haar verweer dat zij niet meer kan overleggen dan haar bankafschriften en het overzicht van haar online account bij Airbnb waaruit blijkt dat zij de woning tweemaal heeft verhuurd, tijdens de nadere comparitie van partijen nader onderbouwd door op haar Airbnb account in te loggen. Daarmee is gebleken dat dit account daadwerkelijk enkel de door [gedaagde] genoemde transacties vermeldt. De Leeuw van Putten heeft haar incidentele vordering tot overlegging van een overzicht van geregistreerde boekingen en betalingen vervolgens niet gehandhaafd ten aanzien van dit Airbnb account, maar wel ten aanzien van alle mogelijke andere Airbnb accounts van [gedaagde] . De Leeuw van Putten heeft in dit verband gewezen op het aantreffen van een Oostenrijkse meneer in de woning tijdens het huisbezoek in september 2017 door een van haar medewerkers, die verklaarde de woning voor twee weken te hebben gehuurd via Airbnb. De Leeuw van Putten stelt dat dit een duidelijke aanwijzing vormt dat er meer Airbnb transacties zijn geweest dan de twee door [gedaagde] erkende gevallen.
5.3
Dat [gedaagde] daadwerkelijk andere Airbnb accounts heeft gebruikt voor andere gevallen van onderverhuur van de woning is na de gemotiveerde betwisting door [gedaagde] niet nader onderbouwd door de Leeuw van Putten en het betreft hier kennelijk niet meer dan een vermoeden van De Leeuw van Putten. De regeling van artikel 843a Rv veronderstelt echter dat het bestaan van het stuk vast staat. Aangezien dat hier niet het geval is, is de vordering reeds om die reden niet toewijsbaar en kan in het midden blijven of aan de andere hiervoor genoemde voorwaarden is voldaan.
6.De beoordeling in de hoofdzaak
6.1
Tussen partijen is in geschil hoe vaak [gedaagde] de woning via Airbnb heeft verhuurd. [gedaagde] heeft ter motivering van haar verweer het ook online getoonde overzicht van haar Airbnb account overgelegd, alsmede afschriften van haar bankrekeningen bij ING Bank over de periode van 1 januari 2016 tot 11 december 2017. De Leeuw van Putten heeft in reactie daarop slechts gesteld dat deze bankafschriften in strijd met de ter comparitie van partijen gemaakte afspraak niet in chronologische volgorde zijn aangeleverd en te klein zijn afgedrukt om te kunnen controleren of [gedaagde] van Airbnb nog andere bedragen heeft ontvangen. De kantonrechter is van oordeel dat de bankafschriften in ieder geval zodanig leesbaar en overzichtelijk zijn overgelegd dat De Leeuw van Putten daarop inhoudelijk had kunnen reageren. Dit had ook op de weg van De Leeuw van Putten gelegen. Het is immers aan De Leeuw van Putten om haar stellingen genoegzaam te onderbouwen.
6.2
De Leeuw van Putten heeft ook overigens onvoldoende gesteld om aan te nemen dat [gedaagde] de woning daadwerkelijk vaker via Airbnb heeft onderverhuurd dan de twee door haar erkende keren. Het overgelegde Airbnb overzicht biedt daarvoor ook geen steun. Het vermeldt immers slechts de twee door [gedaagde] erkende gevallen en de daarop betrekking hebbende recensies. Ook overigens is niet gebleken van concrete aanknopingspunten voor het vermoeden van De Leeuw van Putten ter zake. Voor wat betreft het enige andere door De Leeuw van Putten geconcretiseerde geval van de Oostenrijkse meneer volstaat voornoemde interne notitie naar aanleiding van een huisbezoek aan de woning van [gedaagde] op 21 september 2017 niet voor de conclusie dat de woning daadwerkelijk door [gedaagde] aan de bedoelde persoon is verhuurd via Airbnb. De Leeuw van Putten heeft die stelling na de gemotiveerde betwisting daarvan door [gedaagde] ook niet nader met concrete feiten en omstandigheden onderbouwd. Er bestaat dan ook geen aanleiding om De Leeuw van Putten in de gelegenheid te stellen bewijs daarvan te leveren. In rechte zal er dan ook van worden uitgegaan dat [gedaagde] de woning tweemaal via Airbnb heeft verhuurd in november en december van 2016 en dat [gedaagde] daarmee in totaal € 649,45 aan huurinkomsten heeft gegenereerd.
6.3
Nadat [gedaagde] gemotiveerd heeft aangevoerd dat zij in die vaststaande gevallen slechts een kamer van de woning heeft verhuurd en steeds - met haar twee minderjarige kinderen - haar hoofdverblijf heeft gehad in de woning, heeft De Leeuw van Putten dit tijdens de comparitie van partijen weliswaar nogmaals weersproken, maar daartoe geen concrete feiten en omstandigheden aangedragen. De kantonrechter neemt daarom tevens als vaststaand aan dat [gedaagde] tijdens de verhuurperiodes haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Niet in geschil is voorts dat [gedaagde] haar hoofdverblijf in de woning heeft gehad buiten de verhuurperiodes.
6.4
De hiervoor omschreven gedeeltelijke onderverhuur van de woning zonder voorafgaande toestemming van verhuurder De Leeuw van Putten is in strijd met artikel 9.7 van de algemene voorwaarden die onderdeel zijn van de huurovereenkomst (zie 2.2). [gedaagde] is dus tekortgekomen in de nakoming van de huurovereenkomst door in strijd met de algemene voorwaarden (een deel van) haar woning onder te verhuren aan derden.
6.5
Op grond van artikel 6:265 Burgerlijk Wetboek (BW) geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. [gedaagde] heeft hierop een beroep gedaan.
6.6
Bij de beoordeling of de tekortkoming voldoende ernstig is om tot ontbinding over te gaan, dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. Naar het oordeel van de kantonrechter rechtvaardigen de tekortkomingen van [gedaagde] geen ontbinding en ontruiming omdat deze, alles afwegend, van te geringe betekenis zijn en de gevolgen daarvan voor [gedaagde] te ernstig zijn.
6.7
Voorop staat dat het in dit geval gaat om een sociale huurwoning, waarvoor een lagere huur wordt betaald dan voor huurwoningen in de vrije sector en waarvan van bekend is dat sociale huurwoningen momenteel schaars zijn en dat daarvoor lange wachtlijsten van woningzoekenden bestaan. De Leeuw van Putten heeft als woningcorporatie, vanwege de preventieve werking die daarvan uitgaat, belang bij strikte handhaving van de verplichtingen ten aanzien van het gebruik van de sociale huurwoningen die zij verhuurt.
6.8
In dit geval is sprake van twee vaststaande gevallen van onderverhuur via Airbnb voor telkens drie nachten in november en december 2016. Hoewel [gedaagde] er destijds van op de hoogte behoorde te zijn dat onderverhuur via Airbnb contractueel niet was toegestaan, is aannemelijk dat [gedaagde] zich dat tot de ontvangst van de brief van De Leeuw van Putten van 29 september 2017 niet heeft gerealiseerd en dat zij daartoe nooit zou zijn overgegaan indien zij dit had geweten, zoals zij ter comparitie van partijen nogmaals uitdrukkelijk heeft verklaard. Als onweersproken staat bovendien vast dat [gedaagde] haar advertentie bij Airbnb direct heeft verwijderd toen zij van het verbod op de hoogte is gesteld. Ook is niet gebleken dat zij de woning nadien nog geheel of gedeeltelijk op enige wijze heeft onderverhuurd. De kantonrechter acht voorts van belang dat [gedaagde] door overlegging van alle relevante stukken openheid van zaken heeft willen verschaffen in deze procedure. Dit alles doet aan de tekortkoming niet af, maar is wel van belang bij de weging van de ernst daarvan.
6.9
[gedaagde] had zelf in de twee onderverhuurperiodes ook haar hoofdverblijf in de woning. Zelfs indien dit in die korte periodes niet het geval zou zijn geweest, heeft het in gebruik geven van de woning aan derden door [gedaagde] er in dit geval niet toe geleid dat een sociale huurwoning aan de voorraad is onttrokken en dat de regels voor verdeling van die schaarse woningen zijn doorkruist.
6.1
Dat van de onderverhuur van de woning overlast is uitgegaan, is niet gebleken. [gedaagde] bewoont de woning sinds begin 2013 en er is sindsdien niet gebleken van andere problemen, afgezien van een betalingsachterstand waarvoor in oktober 2018 een regeling tussen partijen is getroffen tegen finale kwijting en die via budgetbeheer door [gedaagde] wordt nageleefd.
6.11
De gevolgen van ontbinding van de huurovereenkomst zijn verstrekkend voor [gedaagde] . Zoals De Leeuw van Putten ter comparitie heeft onderkend, zal [gedaagde] in dat geval waarschijnlijk gedurende vijf jaar niet meer in aanmerking komen voor een andere sociale huurwoning. [gedaagde] beschikt over onvoldoende inkomen (studiefinanciering) om een gelijkwaardige geliberaliseerde huurwoning te kunnen betalen. Het verlies van de woning zal ook gevolgen hebben voor haar twee inwonende minderjarige en schoolgaande kinderen.
6.12
Op grond van het voorgaande concludeert de kantonrechter dat de ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval niet is gerechtvaardigd. De vorderingen tot ontbinding en ontruiming zullen daarom worden afgewezen, evenals de daarop gebaseerde vordering tot betaling van schadevergoeding tot aan het tijdstip tot ontruiming.
6.13
De vordering tot winstafdracht op grond van artikel 6:104 BW, waartegen geen verweer is gevoerd, zal op grond van het voorgaande worden toegewezen tot het vaststaande bedrag van € 649,45 aan huurinkomsten.
6.14
De Leeuw van Putten heeft tijdens de op 27 juni 2019 gehouden comparitie van partijen haar vordering vermeld in 3.1 onder (4) ter zake van de inmiddels ingelopen huurachterstand ingetrokken, zodat deze geen bespreking en beoordeling behoeft.
In de hoofdzaak en in het incident
6.15
Nu partijen over en weer in het gelijk zijn gesteld, zal de kantonrechter de proceskosten compenseren.
7. De beslissing
De kantonrechter:
in het incident
wijst de vordering af;
in de hoofdzaak
I veroordeelt [gedaagde] om aan De Leeuw van Putten tegen kwijting te betalen € 649,45 aan winstafdracht;
II compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
III verklaart de onder I genoemde veroordeling uitvoerbaar bij voorraad; en
IV wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
39821