ECLI:NL:RBROT:2019:5620

• Datum uitspraak: 10 juli 2019
• Publicatiedatum: 15 juli 2019
• Zaaknummer: C/10/565765 / HA ZA 19-38
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: W.J. van den Bergh
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot verkrijging van recht van erfpacht afgewezen na opzegging door gemeente

In deze zaak heeft de Rechtbank Rotterdam op 10 juli 2019 uitspraak gedaan in een geschil tussen Stichting Meester 4H en de Gemeente Rotterdam over het recht van erfpacht op een perceel in Rotterdam. De vordering van Stichting Meester 4H om als nieuwe erfpachter van het pand te worden erkend, werd afgewezen. De rechtbank oordeelde dat de Gemeente Rotterdam het erfpachtrecht van de vorige erfpachter, Stichting Meesteren Chefaro (Stmc), rechtsgeldig had opgezegd vanwege een achterstand in de betaling van de erfpachtcanon. De rechtbank stelde vast dat Stmc in verzuim was en dat de gemeente het recht had om het erfpachtrecht op te zeggen, wat ook daadwerkelijk is gebeurd.

Stichting Meester 4H had de gemeente verzocht om een overeenkomst van erfpacht aan te gaan, maar de rechtbank oordeelde dat de gemeente niet verplicht was om een dergelijke overeenkomst te sluiten. De gemeente beriep zich op haar contractvrijheid en de rechtbank concludeerde dat er geen gerechtvaardigd vertrouwen was gewekt bij Stichting Meester 4H dat de gemeente een nieuw erfpachtrecht zou verstrekken. De rechtbank wees ook de reconventionele vordering van de gemeente tot ontruiming van het pand toe, aangezien Stichting Meester 4H geen recht of titel had om het pand te exploiteren.

De rechtbank veroordeelde Stichting Meester 4H in de proceskosten van de Gemeente Rotterdam, die zijn begroot op € 1.725, en verklaarde de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. De termijn voor ontruiming van het pand werd vastgesteld op één maand na de uitspraak.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/565765 / HA ZA 19-38

Vonnis van 10 juli 2019

in de zaak van

de stichting

STICHTING MEESTER 4H ,

gevestigd te Schiedam,

eiseres in conventie,

advocaat mr. N. Claassen te Schiedam,

tegen

de publiekrechtelijke rechtspersoon

DE GEMEENTE ROTTERDAM ,

zetelend te Rotterdam,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. J.H. van der Weide te Den Haag.

Partijen zullen hierna Stichting Meester 4H en de Gemeente Rotterdam genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 17 december 2018, met producties
• de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie
• de akte overleggen producties van de Gemeente Rotterdam
• het proces-verbaal van comparitie van 25 juni 2019.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

De Gemeente Rotterdam heeft een aan haar in eigendom toebehorend perceel, inclusief pand, op het adres [adres] in Rotterdam (hierna: het pand) in 1924 in erfpacht uitgegeven.

Op de notariële akte van 7 november 2002 tot verlenging van dit erfpachtrecht zijn Algemene Bepalingen van toepassing verklaard. In de Algemene Bepalingen staat onder meer dat de erfpachter het recht van erfpacht alleen met schriftelijke toestemming van de gemeente Rotterdam mag overdragen aan een andere erfpachter, alsmede dat de erfpachter het terrein en de opstallen alleen met schriftelijke toestemming van de gemeente Rotterdam geheel of gedeeltelijk in gebruik mag geven aan derden.

2.2.

Begin 2017 was de Stichting Meesteren Chefaro (hierna te noemen: Stmc) de erfpachter van het pand. Stmc heeft het erfpachtrecht bij overeenkomst van 17 januari 2017 verkocht aan Stichting Meester 4H voor een prijs van € 140.000. Ten tijde van het sluiten van deze overeenkomst:

- werd, met toestemming van Stmc, van het pand mede gebruik gemaakt door huurders en andere gebruikers;

- had de Belastingdienst beslag gelegd op het erfpachtrecht, voor een vordering van meer dan € 100.000,- op Stmc.

2.3.

De notaris die was ingeschakeld om de notariële levering van het erfpachtrecht aan Stichting Meester 4H te verzorgen, heeft op 21 maart 2017 aan de Gemeente Rotterdam verzocht om medewerking te verlenen aan deze levering.

2.4.

De Gemeente Rotterdam heeft bij brief van 12 mei 2017 toestemming verleend voor deze levering, op - onder meer - de voorwaarden dat:

- de achterstand in de betaling van de erfpachtcanon, die toen € 62.933,36 bedroeg, direct bij notariële levering voldaan werd,

- de heer [naam bestuurder] , die bestuurder is van Stichting Meester 4H, zich in privé borg zou stellen voor betaling van de toekomstige erfpachtcanon.

2.5.

Stichting Meester 4H heeft bij brief van 30 oktober 2017 aan de gemeente Rotterdam medegedeeld dat de overdracht van het erfpachtrecht was vastgelopen vanwege een beslag van de Belastingdienst “
ivm met torenhoge openstaande belastingschulden .”

2.6.

De gemeente Rotterdam heeft bij twee e-mailberichten, van 30 januari 2018 aan Stichting Meester 4H en van 1 februari 2018 aan Stmc, medegedeeld dat de overdracht van het erfpachtrecht uiterlijk op 1 april 2018 rond moest zijn, met inachtneming van de door de gemeente Rotterdam gestelde voorwaarden. De gemeente Rotterdam heeft deze termijnstelling herhaald bij twee e-mailberichten van 16 maart 2018, gericht aan Stmc en aan Stichting Meester 4H.

2.7.

De gemeente Rotterdam heeft bij deurwaarderexploot van 7 mei 2018 het erfpachtrecht van Stmc opgezegd per 1 september 2018. In het exploot staat onder meer dat er een achterstand bestaat in de betaling van de erfpachtcanon van ruim twee jaar en dat deze achterstand op dat moment € 87.600,39 bedraagt, exclusief rente en kosten.

Bij brief van 16 augustus 2018 heeft de gemeente Rotterdam de huurders en gebruikers van het pand, waaronder Stichting Meester 4H, aangezegd het pand uiterlijk 1 september 2018 te verlaten. De gemeente Rotterdam heeft deze termijn later verruimd tot 1 januari 2019.

2.8.

Stichting Meester 4H heeft bij brief van 14 augustus 2018 aan de gemeente Rotterdam medegedeeld, kort gezegd, dat:
- zij een geschil heeft met (de heer [naam] van) Stmc waar zij niet meer uitkomt en dat zij financieel zeer benadeeld is door Stmc,

- zij, Stichting Meester 4H, niet meer de voorkeur heeft voor overname van het erfpachtrecht omdat de kosten van de notaris in verband met overdrachtsbelasting erg fors zijn en dit terwijl het erfpachtrecht nog maar ongeveer vijf jaar zal duren,

- zij, Stichting Meester 4H, het aanbod doet om het pand te huren voor hetzelfde bedrag als de erfpachtcanon.

2.9.

Stmc is blijkens een uittreksel uit het Handelsregister van de Kamer van Koophandel ontbonden per 31 december 2018.

3. De vorderingen in conventie en reconventie

3.1.

De vorderingen van Stichting Meester 4H in conventie strekken er, kort gezegd, toe in rechte vast te stellen dat zij, Stichting Meester 4H, de (nieuwe) erfpachter van het pand is/ moet worden.

3.2.

De gemeente Rotterdam voert verweer in conventie en vordert in reconventie, kort gezegd, ontruiming van het pand en vergoeding van schade op te maken bij staat.

3.3.

Op de stellingen en weren in conventie en reconventie zal hierna, voor zover van belang, worden ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie

4.1.

Het gevorderde zal worden afgewezen. Daartoe wordt als volgt overwogen.

4.2.

Voor zover de vorderingen van Stichting Meester 4H zijn gebaseerd op de aanname dat het erfpachtrecht nog steeds bestaat en dat zij dit recht kan
overnemen van Stmc, is dit een onjuiste aanname. De wet geeft aan de erfverpachter het recht (artikel 5:87 lid 2 BW) om het erfpacht op te zeggen, indien de erfpachter in verzuim is om de canon over twee achtereenvolgende jaren te betalen. Tussen partijen is niet in geding dát Stmc, als erfpachter, de canon over twee achtereenvolgende jaren niet heeft voldaan. Dit impliceert dat vast staat dat aan de gemeente Rotterdam het recht toekwam om het erfpachtrecht van Stmc op te zeggen (bij voormeld exploot van 7 mei 2018).

4.3.

Dan resteert de vraag of de gemeente Rotterdam kan worden verplicht om hetzij een
nieuwe overeenkomst van erfpacht te sluiten met Stichting Meester 4H dan wel aan Stichting Meester 4H een ander gebruiksrecht te verschaffen. De gemeente Rotterdam beroept zich op haar contractvrijheid: in beginsel is niemand verplicht om een overeenkomst met een ander te sluiten. Stichting Meester 4H stelt daartegenover dat zij aan de toestemming voor de overdracht van het erfpachtrecht in verband met de omstandigheid dat zij met medeweten van de Gemeente Rotterdam het gebouw aanvang 2017 reeds ging beheren en exploiteren, een gerechtvaardigd vertrouwen heeft mogen ontlenen dat de Gemeente Rotterdam dit gebruik – ook indien de overdracht van het erfpachtrecht afsprong – alsnog zou legaliseren.

4.4.

De door Stichting Meester 4H gestelde omstandigheden nopen niet tot het oordeel dat de gemeente Rotterdam een gerechtvaardigd vertrouwen heeft opgewekt dat hoe dan ook een (nieuw) erfpachtrecht dan wel een ander gebruiksrecht aan Stichting Meester 4H zou worden verschaft. Uit de omstandigheid dat de Gemeente Rotterdam toestemming heeft verleend voor overdracht van het lopende erfpachtrecht kan dit redelijkerwijze niet worden afgeleid, nu de Gemeente Rotterdam een dergelijke toestemming niet kan weigeren indien Stichting Meester 4H – zoals hier het geval is - voldoet aan redelijke voorwaarden aangaande het gebruik van het gebouw en haar financiële gegoedheid. Voor uitgifte van een nieuw erfpachtrecht of het aangaan van een huurovereenkomst is een (discretionair) besluit van de Gemeente Rotterdam vereist.

4.5.

Hetzelfde geldt voor de omstandigheid dat de gemeente na het verlenen van toestemming (in mei 2017) aan Stichting Meester 4H tot uiterlijk 1 mei 2018 de gelegenheid heeft gegeven de overdracht te effectueren, en pas nadat duidelijk werd dat de overdracht binnen deze termijn niet haalbaar was, het recht van erfpacht aan Stmc heeft opgezegd. Dit getuigt veeleer van zorgvuldig handelen door de gemeente, gelet op de onduidelijkheid die na de toestemming was gerezen over de haalbaarheid van de overdracht door Stmc, mede in verband met de gelegde beslagen.

4.6.

Ook aan de omstandigheid dat Stichting Meester 4H het pand vanaf aanvang 2017 met medeweten van de Gemeente Rotterdam al feitelijk is gaan exploiteren en dat haar projectmanager de heer [naam projectmanager] daaraan medewerking heeft gegeven, kan niet een dergelijk gerechtvaardigd vertrouwen worden ontleend. De exploitatie en het beheer zijn overgenomen vooruitlopend op de voorgenomen overdracht van het recht van erfpacht. Stichting Meester 4H heeft onvoldoende gemotiveerd weersproken dat de Gemeente Rotterdam deze situatie uitsluitend in het kader van een voorgenomen overdracht heeft geaccepteerd en dat uitlatingen van haar projectmanager de heer [naam projectmanager] ook uitsluitend in deze context zijn gedaan. De gemeente Rotterdam hoefde pas vanaf het moment dat duidelijk was dat de overdracht niet kon worden geëffectueerd (1 mei 2018) de situatie onder ogen te zien dat Stichting Meester 4H niet over een rechtstitel voor het gebruik beschikte. Vanaf dat moment is de Gemeente Rotterdam ook daadwerkelijk handhavend gaan optreden, zowel jegens Stmc (door het recht van erfpacht op te zeggen) als tegen Stichting Meester 4H.

4.7.

De omstandigheid dat Stichting Meester 4H financieel nadeel ondervindt van het afspringen van de overdracht van de erfpacht leidt niet tot een ander oordeel. Dit nadeel vloeit voort uit tekortschieten van haar contractuele wederpartij Stmc en niet uit de opstelling van de Gemeente Rotterdam.

4.8.

De vorderingen van Stichting Meester 4H stuiten hierop af.

4.9.

Stichting Meester 4H zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van de Gemeente Rotterdam. Deze kosten worden begroot op € 1.725, zijnde:

- € 1.086 aan salaris advocaat (aan de hand van de Liquidatietarieven, twee punten, tarief II ad € 543 per punt voor zaken met een van onbepaalde waarde)

- € 639 aan griffierecht.

Dit bedrag zal worden vermeerderd met de gevorderde wettelijke rente (tot aan de dag der voldoening) en de gevorderde nakosten, die toewijsbaar zijn op de gebruikelijke wijze. De proceskostenveroordeling zal, zoals de gemeente Rotterdam verlangt, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

in reconventie

4.10.

Stichting Meester 4H heeft geen conclusie van antwoord in reconventie genomen. Stichting Meester 4H heeft ter comparitie verklaard dat zij wel inziet dat, indien haar vordering in conventie niet slaagt, zij het pand zonder recht of titel exploiteert. Stichting Meester 4H refereert zich aan het oordeel van de rechtbank omtrent de reconventionele vordering tot ontruiming.

4.11.

De rechtbank zal de reconventionele vordering tot ontruiming toewijzen. Daarbij neemt de rechtbank in acht dat volgens de Algemene Bepalingen, die onderdeel uitmaken van het (toenmalige) recht van erfpacht, verhuur of ingebruikgeving van (een deel van) het pand/ het perceel aan derden niet is toegestaan zonder schriftelijke toestemming van de gemeente Rotterdam.

De termijn tot ontruiming zal worden bepaald op één maand.

4.12.

Voor toewijzing van de vordering tot verwijzing naar de schadestaatprocedure is vereist dat voldoende aannemelijk is dat schade is ontstaan waar Stichting Meester 4H voor aansprakelijk is. Dat dit het geval is, is in dit geding onvoldoende komen vast te staan.

4.13.

De proceskosten zullen worden gecompenseerd, nu Stichting Meester 4H geen verweer heeft gevoerd maar zich heeft gerefereerd aan het oordeel van de rechtbank.

5. De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

wijst het gevorderde af,

5.2.

veroordeelt Stichting Meester 4H in de proceskosten van de Gemeente Rotterdam, tot op heden begroot op € 1.725, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening en voorts vermeerderd met € 157,- voor nasalaris zonder betekening, en, in geval betekening van het vonnis plaatsvindt, met € 82,- en de explootkosten van betekening van het vonnis,

5.3.

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

5.4.

veroordeelt Stichting Meester 4H om de onroerende zaak, gelegen aan de [adres] te Rotterdam, kadastraal bekend sectie [sectie] nummer [nummer] , alsmede de daarop gevestigde opstallen, uiterlijk één maand na de datum van dit vonnis met de haren en al het hare te ontruimen en ontruimd te houden en voornoemde onroerende zaak op die datum leeg, bezemschoon en onder afgifte van de sleutels aan de gemeente ter beschikking te stellen,

5.5.

verklaart het vonnis tot zover zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

bepaalt dat ieder van partijen de eigen proceskosten draagt,

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.J. van den Bergh en in het openbaar uitgesproken op 10 juli 2019.

[2517/2504]