Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7588905 CV EXPL 19-11059
uitspraak: 5 juli 2019
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiser] ,
wonende te [woonplaats eiser] ,
eiser bij exploot van dagvaarding van 5 maart 2019,
gemachtigde: mr. C. C. M. Welten, advocaat te Rotterdam,
tegen
de stichting
Stichting Vestia,
gevestigd en kantoorhoudende te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. E. J. Lichtenveldt, advocaat te Rotterdam.
In het navolgende worden partijen aangeduid als ‘ [eiser] ’ en ‘Vestia’.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 5 maart 2019 met 10 producties;
- de conclusie van antwoord met 8 producties;
- het tussenvonnis van 11 april 2019 waarin de kantonrechter een comparitie van partijen heeft bepaald;
- productie 9 van Vestia;
- een e-mail en foto’s van [eiser] ;
- het proces verbaal van de op 18 juni 2019 gehouden comparitie van partijen;
1.2
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
[eiser] huurt sedert december 2003 van Vestia de woonruimte aan de [adres] . [eiser] woonde aanvankelijk met haar ex-partner in het gehuurde. Na diens vertrek, in 2014, is [eiser] met haar zoontje in het gehuurde blijven wonen. Het gehuurde bevindt zich in een appartementencomplex.
2.2
Tussen 19 juni 2018 en 6 juli 2018 zijn werkzaamheden uitgevoerd in het gehuurde, als onderdeel van werkzaamheden in het gehele complex.
2.3
In april 2018 heeft [eiser] Vestia gevraagd een andere woonruimte aan te bieden omdat zij en haar zoontje werden bedreigd door de ex-partner. Het verzoek te verhuizen werd door de politie ondersteund, kennelijk omdat de politie een verhuizing naar een andere omgeving raadzaam achtte. In mei 2018 zijn een aantal woningen door Vestia aan [eiser] aangeboden, doch tot een verhuizing is het niet gekomen. [eiser] heeft een urgentie gevraagd om snel te kunnen verhuizen.
2.4
Op 6 juni 2018 heeft [eiser] haar intrek genomen in een logeerwoning in het complex. Het gehuurde is ontruimd en de inboedel is, op kosten van Vestia, opgeslagen. [eiser] heeft de huurovereenkomst op 16 augustus 2018 opgezegd tegen 20 augustus 2018.
[eiser] is verhuisd naar een voor Vestia niet bekend nieuw adres.
3.De vordering en het verweer
3.1
[eiser] vordert voor recht te verklaren dat er sprake is van renovatiewerkzaamheden in de zin van artikel 7:220 BW Pro die nopen tot het (tijdelijk) verlaten van het gehuurde en dat zij recht heeft de forfaitaire verhuiskostenvergoeding zoals bedoeld in art. 11g Bbsh(oud)/art. 220 leden Pro 5 en 6 BW, met veroordeling van Vestia in de kosten van het geding.
[eiser] baseert de vordering op de stelling dat (een deel van) de werkzaamheden als renovatie moeten worden beschouwd, alsmede dat deze renovaties nopen tot een tijdelijke ontruiming van het gehuurde. Door [eiser] een andere woning aan te bieden heeft Vestia dit ook erkend.
3.2
Vestia voert verweer. Zij voert aan dat een aantal van de uitgevoerde werkzaamheden weliswaar als renovatie kunnen worden aangemerkt, maar dat deze werkzaamheden in bewoonde staat kunnen worden uitgevoerd. Dat [eiser] in de logeerwoning is gaan wonen heeft slechts te maken met de bedreiging van [eiser] door haar ex-partner. Het verblijf was een noodoplossing en bedoeld om daarna naar een woning elders te verhuizen. Voor het verblijf in de logeerwoning was geen verhuizing nodig. De logeerwoning is volledig ingericht en [eiser] hoefde alleen beddengoed en kleding te verhuizen.
4.De beoordeling
4.1
In HR 22 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:726, WR 2016,76 heeft de Hoge Raad antwoord gegeven op een aantal vragen over renovatie, verhuizen en de tegemoetkoming in de kosten daarvan.
Kort samengevat heeft de Hoge Raad geoordeeld dat in het geval van een renovatie, welke het noodzakelijk maakt te verhuizen, verplicht een tegemoetkoming in de kosten moet worden betaald, ter hoogte van het forfaitaire bedrag dat de wetgever heeft vastgesteld (artikel 7:220 lid 6 BW Pro).
Daarbij heeft de Hoge Raad geoordeeld dat van een renovatie alleen sprake is wanneer door een verandering of toevoeging aan het gehuurde sprake is van een toename van het woongenot. Wanneer sprake is van een combinatie van renovatie en overige werkzaamheden, moet aan de hand van de omstandigheden van het geval worden beoordeeld in hoeverre van een renovatie sprake is. Ook heeft de Hoge Raad geoordeeld dat renovatiewerkzaamheden op zichzelf beschouwd tot een verhuizing moeten noodzaken om tot betaling van de vergoeding te kunnen leiden. Dit impliceert dat dringende werkzaamheden, die niet als renovatie kunnen worden gekwalificeerd, ook als daarvoor een verhuizing noodzakelijk is, nimmer tot een tegemoetkoming kunnen leiden. De kantonrechter dient aan de hand van deze maatstaven te oordelen over de verschuldigdheid van de tegemoetkoming.
4.2
In deze zaak zijn partijen het erover eens dat sprake is van een samenloop van renovatie en dringende werkzaamheden. De kantonrechter dient daarom te beoordelen welke werkzaamheden als renovatie moeten worden gekwalificeerd en vervolgens beoordelen of de renovatiewerkzaamheden een verhuizing noodzakelijk maakten.
4.3
De renovatiewerkzaamheden
4.3.1
Vestia beschouwt de navolgende werkzaamheden als renovatie:
brandwerend glas aanbrengen boven woningentree;
vervangen of overlagen van plafonds (geluid- en brandwering);
aanbrengen mechanische ventilatie met afzuiging op dak;
vervangen van bestaande cv-ketel door hr-ketel;
nieuw plafond in het trappenhuis;
De werkzaamheden a, d en e kunnen zondermeer plaatsvinden wanneer niet wordt verhuisd. De werkzaamheden onder b. en c. kunnen hinder opleveren en betekenen dat de bewoner tijdens het uitvoeren van de werkzaamheden niet in de woning kan zijn. De plafonds worden, zo is gebleken tijdens de gehouden comparitie van partijen, voorzien van nieuwe gipsplaten die op het bestaande plafond worden geschroefd. Dit levert, zo oordeelt de kantonrechter, niet een situatie op waardoor de huurder niet in het gehuurde kan blijven wonen. Het vergt dat spullen opzij worden geschoven en afgedekt, maar dit werk is niet zo ingrijpend dat een verhuizing daarvoor noodzakelijk is. Het aanbrengen van mechanische ventilatie leidt alleen tot werkzaamheden in de badkamer, waar kanalen worden aangebracht, die opnieuw worden betegeld (zie de warme opname). Dit is een werk dat binnen afzienbare tijd kan worden gedaan, terwijl de overlast tot één ruimte beperkt blijft. Voor dit werk is geen verhuizing nodig.
Ook de combinatie van werkzaamheden noodzaakt, naar het oordeel van de kantonrechter, niet tot een verhuizing.
4.3.2
[eiser] bepleit dat ook de navolgende werkzaamheden als renovatie worden aangemerkt. Deze werkzaamheden worden hier opgesomd, voorzien van een oordeel over van de kantonrechter.
Vervanging van het balkon. De kantonrechter oordeelt dat het vervangen van het balkon wel een nieuw balkon oplevert, maar niet een toename van het woongenot in de zin van de Hoge Raad uitspraak. [eiser] heeft weliswaar gezegd dat het balkon wat groter wordt, maar Vestia heeft dat weersproken en [eiser] heeft haar opvatting niet nader kunnen onderbouwen. De kantonrechter moet daarom uitgaan van een gelijk blijvend balkon, qua afmetingen en dan is er geen extra woongenot. Daarenboven geldt dat deze vervanging niet tot een verhuizing noopt, nu het werk aan de buitenzijde van het gehuurde wordt verricht. Dat het balkon enige tijd niet kan worden betreden maakt dat niet anders.
Vervanging kozijnen, ramen en deuren. De nieuwe vensters zijn voorzien van dubbel glas, waar de oude ramen nog enkel glas hadden. Het moge wellicht juist zijn dat tegenwoordig enkel glas niet meer te leveren is, dan wel het plaatsen van enkel glas niet meer van deze tijd is, feit is dat het woongenot wordt verbeterd door het vervangen van enkel glas door dubbel glas. De vervanging moet daarom worden aangemerkt als een renovatie. De kantonrechter heeft begrepen dat de vervanging per woning in één dag plaatsvindt. Dit vormt reden om te oordelen dat een dergelijke vervanging niet tot een verhuizing noopt.
Aanbrengen videofoon in plaats van intercom. Het verschil wordt gevormd door de mogelijkheid van beeldcontact in de nieuwe optie. Dit verhoogt de veiligheid in het trappenhuis. De kantonrechter ziet dit ook als een renovatie, nu het woongenot toeneemt wanneer de mogelijkheid ontstaat om, alvorens de deur te openen, te zien wie er voor de deur staat. De vervanging noodzaakt echter niet tot een verhuizing, omdat de werkzaamheden in huis niet meer omvatten dan het vervangen van de telefoon door een beeldscherm met telefoon.
Verwijdering asbest. Het verwijderen van (hechtgebonden) asbest is een dringende werkzaamheid en geen renovatie. Er is geen sprake van een verandering of toevoeging waardoor het woongenot wordt verbeterd.
Standleiding vervangen. De kantonrechter oordeelt dat dit dringend onderhoud is en geen renovatie. Dat de nieuwe standleiding meer ruimte zou innemen is wel gesteld, maar niet aannemelijk gemaakt.
De badkamer en de keuken. Deze zijn vervangen en vernieuwd. Uit de warme opname blijkt dat [eiser] daarvoor niet gekozen heeft zodat deze ruimten niet vernieuwd zouden worden. Dat het toch is gedaan is een gevolg van het feit dat [eiser] niet meer zou terugkeren in het gehuurde, maar zou gaan uitverhuizen. Uitgangspunt is de keuze die [eiser] heeft gemaakt voor haar vertrek naar de logeerwoning. Omdat zij niet voor vervanging heeft gekozen, zouden de beide ruimten ongewijzigd zijn gebleven. Dit betekent dat van renovatie geen sprake zou zijn geweest. Nu de verhuizing door andere motieven dan de renovatie is ingegeven, kan met die verhuizing geen rekening gehouden worden.
Berging. Het uitvoeren van werkzaamheden in de berging rechtvaardigt niet een uitverhuizen.
Vloerplaten. Onbetwist heeft Vestia gesteld dat deze voorziening er slechts is gekomen omdat [eiser] was verhuisd en niet zou terugkeren. De vloerplaten zouden niet zijn aangebracht wanneer [eiser] in de woning zou blijven wonen. Een en ander blijkt inderdaad uit de warme opname, nu daarin de vloer niet wordt genoemd. Deze voorziening behoort dus niet bij de overeengekomen werkzaamheden en kan om die reden niet als een renovatie, die verhuizing noodzakelijk maakt, worden aangemerkt.
4.3.3
De kantonrechter stelt vast dat verschillende renovatiewerkzaamheden worden uitgevoerd. Een renovatie maakt verhuizing noodzakelijk wanneer de woning door die renovatie tijdelijk niet voor bewoning geschikt is. Daarbij mag van de huurder wel tijdelijk enige beperking van het normale gebruik worden verwacht. In de hiervoor weergegeven situatie is sprake van renovatiewerkzaamheden waardoor de woonruimte soms korte tijd niet voor bewoning geschikt is, maar die perioden zijn zeer beperkt. Wanneer de ramen worden verwijderd om te worden teruggeplaatst door nieuwe ramen binnen één werkdag vormt dat, naar het oordeel van de kantonrechter weliswaar gedurende die werkdag een belemmering om in de woning te wonen, maar omdat het werk na die werkdag is afgerond noodzaakt die belemmering niet tot een verhuizing. Hetzelfde geldt voor de aanpassing van de plafonds, het vervangen van de cv-ketel en het aanbrengen van het ventilatiekanaal. Ook de opeenvolging van de verschillende werkzaamheden maakt een verhuizing wellicht wel prettig, maar niet noodzakelijk. Met de nodige beperkingen kan de woning bewoond blijven.
Gelet op het oordeel van de Hoge Raad kan in deze omstandigheid geen aanspraak worden gemaakt op de tegemoetkoming in de kosten van verhuizen en herinrichten, zoals bedoeld in artikel 7:220 lid 6 BW Pro.
4.4
Individuele omstandigheden kunnen, ondanks het voorgaande oordeel, ook leiden tot een noodzaak om te verhuizen (zie bijvoorbeeld Hof Arnhem-Leeuwarden 11 december 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:10766, WR 2019,80 met noot mr. Veldman). In deze zaak is sprake van bijzondere omstandigheden. [eiser] werd bedreigd door haar voormalige partner en in overleg met de politie heeft Vestia besloten [eiser] bij voorrang in aanmerking te laten komen voor een woning in een andere buurt. Daartoe zijn twee aanbiedingen gedaan, die evenwel zijn afgewezen door [eiser] . Zij is vervolgens verhuisd naar een van de logeerwoningen en daarna is zij niet teruggekeerd naar het gehuurde. Zij is vanuit de logeerwoning naar elders vertrokken, nadat zij zelf vervangende huisvesting gevonden had. De kantonrechter oordeelt dat de verhuizing naar de logeerwoning niet is geschied vanwege de renovatie, maar vanwege de noodzaak om de buurt te verlaten. Het is aannemelijk dat een ieder het wenselijk vond dat [eiser] niet in de eigen woning bleef wonen nadat de voormalige partner foto’s had gemaakt van de hem bekende verblijfplaats van [eiser] . Wellicht dat de komende renovatie daarbij mede een rol heeft gespeeld, maar dit lijkt niet de hoofdreden van verhuizing te zijn. Dit volgt ook uit het feit dat [eiser] op 6 juni is verhuisd, terwijl de renovatie eerst op 19 juni is begonnen.
Uit de stukken blijkt ook dat de zoon van [eiser] last heeft van (kort gezegd) autisme en dat een verhuizing voor hem onwenselijk zou zijn omdat hij baat heeft bij een rustige woonomgeving. [eiser] heeft dit evenwel niet verder toegelicht en onderbouwd. De kantonrechter kan daarom niet vaststellen of de verhuizing naar de logeerwoning noodzakelijk is geworden door de medische problemen van de zoon.
Al met al oordeelt de kantonrechter dat de persoonlijke omstandigheden van [eiser] al evenmin noopten tot een verhuizing in relatie tot de renovatie.
4.5
In het voorgaande is gesproken over verhuizing. De kantonrechter heeft begrepen dat [eiser] is verhuisd naar een logeerwoning die volledig is ingericht. Niet alleen is de logeerwoning gemeubileerd, maar ook serviesgoed, bestek en alle andere zaken die in een woning voorhanden moeten zijn, waren aanwezig. [eiser] behoefde alleen haar kleding en beddengoed over te brengen. Het meubilair en de andere spullen van [eiser] werden opgeslagen. In deze omstandigheid is er, naar het oordeel van de kantonrechter van een verhuizing geen sprake (zie ook kantonrechter Utrecht 17 oktober 2018, ECLI:NL:RBMNE:2018:5040 en WR 2018,167 met noot mr. Sengers).
Ook om deze reden is er, naar het oordeel van de kantonrechter, geen grond voor het toekennen van een tegemoetkoming in de kosten van een verhuizing.
4.6
De slotsom is dat de vorderingen van [eiser] worden afgewezen. Nu zij in het ongelijk wordt gesteld dient [eiser] de kosten van het geding te dragen. Het salaris per punt bedraagt € 300,-- nu de vordering een waarde vertegenwoordigt tussen € 5.000,-- en € 10.000,--.
5.De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiser] tot het betalen van de kosten van het geding, welke kosten tot op dit moment worden vastgesteld op € 600,-- (2 punten) voor het salaris van de gemachtigde van Vestia;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
401