Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7765287 VV EXPL 19-230
uitspraak: 21 juni 2019
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Havensteder,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. S.E. Boellaard-Roeters van Lennep te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. B. Temeltasch te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als “Havensteder” en “ [gedaagde] ”.
1.Het verloop van de procedure
1.1
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- het exploot van dagvaarding van 29 mei 2019, met producties;
- de pleitaantekeningen aan de zijde van [gedaagde] ;
- de producties die zijn overgelegd tijdens de mondelinge behandeling aan de zijde van Havensteder;
- de producties die zijn overgelegd tijdens de mondelinge behandeling aan de zijde van [gedaagde] .
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op vrijdag 7 juni 2019. Namens Havensteder is verschenen [naam] , woonconsulent, bijgestaan door mr. S.E. Boellaard-Roeters van Lennep. Namens [gedaagde] is verschenen mr. B. Temeltasch. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de mondelinge behandeling is besproken.
1.3
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1
[gedaagde] , geboren [geboortedatum gedaagde] , huurt sinds 14 juni 2002 van (de rechtsvoorgangster van) Havensteder de woning aan [adres gedaagde] in Rotterdam (hierna “de woning”). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Voorwaarden Zelfstandige Woonruimte d.d. 1 maart 1995 van woningstichting De Combinatie Rotterdam (hierna “de Algemene voorwaarden”) van toepassing.
2.2
[gedaagde] woont in de woning met haar zus [naam zus gedaagde] , geboren op [geboortedatum zus] (hierna “de zus”). Deze is geen medehuurder.
2.3
Op 26 februari 2018 heeft Havensteder van een buurtbewoner overlastmeldingen ontvangen over [gedaagde] (en [adres] ). De meldingen bestrijken de periode juli (2017) tot en met februari (2018). Het gaat hoofdzakelijk om schreeuwen en treiteren.
2.4
In maart 2018 is er een melding van een buurtbewoner geweest dat er cocaïne wordt gebruikt en gedeald in de woning.
2.5
Op 19 september 2018 heeft de politie een inval in de woning gedaan. In de kelderbox werd een handelshoeveelheid drugs aangetroffen. Het gaat om 29,5 gram hashish, 31,8 gram heroïne, 112,8 gram cocaïne, 0,9 gram amfetamine en 62,3 gram versnijdingsmiddel.
2.6
Bij brief van 11 december 2018 heeft de Burgemeester van Rotterdam aan Havensteder het voornemen bekend gemaakt de woning te sluiten. Voorafgaand aan het te nemen van het definitieve besluit heeft er op 19 december 2018 een zienswijzegesprek plaatsgevonden. Alleen Havensteder is verschenen.
2.7
Op 14 januari 2019 heeft de Burgemeester van Rotterdam het besluit genomen de woning te sluiten voor de duur van zes maanden op grond van artikel 13b Opiumwet en de “Beleidslijn woonoverlast 2009, beleidsregel artikel 13b Opiumwet inzake een woning of lokaal 2011”. Het doel van de maatregel is het herstel van de openbare orde en het woon- en leefklimaat in de omgeving van de woning en het voorkomen van herhaling.
De motivatie voor het besluit luidt (onder meer):
“(…) Een hoeveelheid van 29,5 gram hashish, 31,8 gram heroïne, 112,8 gram cocaïne en 0,9 gram amfetamine, overschrijdt meermaals de gebruikershoeveelheden harddrugs. De combinatie van een handelshoeveelheid verdovende middelen en 62,3 gram versnijdingsmiddel (fenacetine), duidt bovendien voor mij op handel in verdovende middelen. Ik merk op dat de bewoners verantwoordelijk zijn voor wat er zich in de woning afspeelt en zij afdoende maatregelen dienen te treffen om feiten als hier in het geding te voorkomen. Gelet op de blijkens de politierapportage aangetroffen goederen en de kennelijke overlast, zoals blijkt de zienswijze van de pandeigenaar, zijn dergelijke maatregelen uitgebleven. (…)”
2.8
Op 6 juni 2019 heeft een verpleegkundige van Antes een schriftelijke behandelingsverklaring afgegeven op verzoek van [gedaagde] . De verklaring luidt:
“Middels deze brief lichten we u in dat [gedaagde] [geboortedatum gedaagde] ,(…), sinds April 2006 onder behandeling is bij Antes Bouman ambulante zorg FACT Oost wegens verslaving en psychiatrische klachten, ze krijgt hierbij medicatie voorgeschreven.”
3.Het geschil
3.1
Havensteder heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis in kort geding, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen om met onmiddellijke ingang, althans op een door de kantonrechter te bepalen datum, de woning gelegen te Rotterdam aan [adres gedaagde] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
3.2
Aan de vordering heeft Havensteder, samengevat weergegeven, het volgende ten grondslag gelegd. Onder verwijzing naar artikel 7:231 lid 2 BW heeft Havensteder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden wegens de sluiting van de woning door de Burgemeester. [gedaagde] berust niet in de buitengerechtelijke ontbinding. Daarom vordert Havensteder thans de onmiddellijke ontruiming van het gehuurde. Zij wil voorkomen dat [gedaagde] na de opheffing terugkeert in de woning.
Subsidiair stelt Havensteder zich op het standpunt dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen door in de kelderbox een handelshoeveelheid drugs te houden. [gedaagde] schiet daarmee tekort in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Een buurman heeft de woning al eerder als dealpand aangemerkt en is verhuisd omdat hij zich niet meer veilig voelde. Een andere bewoner heeft aan Havensteder laten weten dat er
’s nachts op haar deur werd gebonkt door een aantal mannen die drugs wilden kopen en die zich kennelijk vergist hadden. Zij, het gaat om een alleenstaande moeder met twee kinderen, voelt zich niet meer veilig in het complex. Verder waren er regelmatig vernielingen in het complex waar de woning is gelegen. De deur van het noodtrappenhuis stond steeds open en er werd iets met de sluiting van de deur gedaan. Daarnaast werd de deur een aantal keer geforceerd. Sinds de sluiting van de woning door de Burgemeester is het echter rustig en zijn er geen vernielingen meer. Havensteder wijst erop dat zij een zero tolerance-beleid voert ten aanzien van drugs. Als sociale verhuurder dient zij bij te dragen aan de leefbaarheid van de buurt. De buurt waar de woning is gelegen is een wijk waar drugsoverlast een veelvoorkomend probleem is. Havensteder treedt dus ook om die reden streng op. Dit alles is rechtvaardigt een ontruiming van de woning vooruitlopende op een ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure.
3.3
[gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen de vordering van Havensteder. Zij stelt zich op het standpunt dat de vordering dient te worden afgewezen. [gedaagde] wist niets af van de aanwezigheid van de drugs in de kelderbox. Zij is enorm geschrokken dat de drugs daar zijn aangetroffen. De zus van [gedaagde] heeft de sleutel aan een buurjongen geleend omdat die in de kelderbox wilde sporten. Zelf maakt [gedaagde] al jaren geen gebruik van de kelderbox en er bestond voor haar ook geen aanleiding die te controleren. Verder betwist [gedaagde] het spoedeisend belang van Havensteder bij de vordering. Pas drie maanden na de sluiting van de woning heeft Havensteder dit kort geding aangespannen. Ten slotte heeft [gedaagde] een zwaarwegend belang bij behoud van de woning gezien de behandeling van haar drugsverslaving en de progressie die zij in dat verband maakt.
3.4
Dat wat partijen verder nog naar voren hebben gebracht wordt hierna onder de beoordeling en voor zover relevant besproken.
4.De beoordeling
4.1
In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Havensteder in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
4.2
Beoordeeld dient te worden of Havensteder de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk mocht ontbinden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Ingevolge het bepaalde in dit artikel is de verhuurder bevoegd de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden op de grond dat door gedragingen in het gehuurde in strijd met artikel 2 of 3 Opiumwet is gehandeld en het gehuurde deswege op grond van artikel 13b Opiumwet is gesloten. Deze bevoegdheid vormt een uitzondering op de in lid 1 neergelegde dwingendrechtelijke regel dat ontbinding van een huurovereenkomst wegens een tekortkoming van de huurder slechts kan geschieden door de rechter. Gelet op dit karakter van lid 2 van artikel 7:231 BW bestaat slechts ruimte voor toepassing van de daarin neergelegde uitzondering, als aan de daarin vermelde eisen is voldaan.
4.3
Vast staat dat de burgemeester de woning heeft gesloten. Deze sluiting is gebaseerd op de vondst van drugs in de kelderbox die hoort bij de woning. De kantonrechter gaat uit van de juistheid van de inhoud van dit besluit, in die zin dat zij als vaststaand aanneemt dat er in de kelderbox drugs zijn aangetroffen. Dat is als zodanig ook niet betwist door [gedaagde] .
De buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Havensteder heeft aldus plaatsgevonden overeenkomstig de wettelijke regeling. Dat het besluit nog niet onherroepelijk is ( [gedaagde] heeft bezwaar gemaakt), doet daaraan niet af. Het beginsel van formele rechtskracht brengt immers met zich dat de civiele rechter uit moet gaan van de geldigheid van een besluit van een bestuursorgaan indien daartegen een met voldoende waarborgen omklede rechtsgang heeft opengestaan of nog open staat en die rechtsgang niet tot vernietiging van het besluit heeft geleid. Dat [gedaagde] geen wetenschap had van en geen enkele betrokkenheid had bij de aangetroffen drugs, zoals zij heeft aangevoerd, staat er overigens ook niet aan in de weg dat aan de vereisten van artikel 7:231 lid 2 BW is voldaan.
4.4
Havensteder heeft dus in beginsel terecht gebruik kunnen maken van haar bevoegdheid de huurovereenkomst met [gedaagde] buitengerechtelijk te ontbinden. Niettemin dient de kantonrechter te beoordelen of het beroep van Havensteder op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden beschouwd. Bij deze toetsing dient de kantonrechter alle relevante omstandigheden in aanmerking te nemen en een belangenafweging te maken. Dit betekent ook dat, als de bestuursrechter de burgemeesterssluiting rechtmatig oordeelt, de civiele rechter toch kan oordelen dat de daarop gebaseerde ontbinding en ontruiming door de verhuurder niet proportioneel is en dat een beroep op artikel 7:231 lid 2 BW naar deze maatstaven van redelijkheid en billijkheid dus onaanvaardbaar is.
In dat kader overweegt de kantonrechter het volgende.
4.5
Havensteder hoeft niet te tolereren dat een van haar woningen wordt gebruikt voor de opslag van (hard)drugs. Als woningcorporatie heeft zij immers een taak op het gebied van leefbaarheid, in die zin dat zij bijdraagt aan de leefbaarheid in buurten en wijken waar de woningen zijn gelegen. Drugsgebruik en/of drugshandel zijn factoren die (andere vormen van) criminaliteit kunnen aantrekken en die de woonomgeving daarom in negatieve zin kunnen beïnvloeden. Havensteder heeft dus een zwaarwegend belang, zoals zij ook heeft gesteld, bij haar wens daartegen op te treden en een strikt beleid te hanteren. Het kan dan ook een verkeerd signaal afgeven als de woning na de sluiting van zes maanden op grond van de Opiumwet, zonder gevolg, opnieuw bewoond zou worden door [gedaagde] .
4.6
Tegenover het belang van Havensteder staat het woonbelang van [gedaagde] . Zij heeft onweersproken aangevoerd dat zij al 17 jaar de woning huurt en altijd de huur op tijd heeft betaald. Zij heeft aangevoerd dat zij niet wist van de drugs in de kelderbox en er bestond ook geen aanleiding de kelderbox te controleren. Het is de zus geweest die de sleutel aan de buurjongen heeft gegeven, aldus [gedaagde] . [gedaagde] heeft toegezegd dat de zus niet meer zal terugkeren in de woning als [gedaagde] in de woning mag blijven. Nu echter door Havensteder voldoende aannemelijk is gemaakt dat het niet alleen gaat om de aanwezigheid van drugs in de kelderbox maar dat ook sprake is geweest van drugsgerelateerde overlast vanuit en rondom de woning - waardoor aannemelijk is dat er ook sprake was van drugshandel temeer nu er ook versnijdingsmiddelen in de kelderbox zijn aangetroffen - kan dat belang van [gedaagde] niet zwaarder wegen dan het meer algemene belang van Havensteder. Ook niet als rekening wordt gehouden met de verslavingsproblematiek van [gedaagde] , waar zij aan werkt. Een rol speelt ook dat het hier gaat om een woning die is gelegen in een wijk waar sprake is van drugsproblematiek. Daarbij geldt dat [gedaagde] als huurster (de zus was geen medehuurster) te allen tijde verantwoordelijk is voor wat zich in de woning voordoet. Dat zij niet wist van wat er zich in de kelderbox afspeelde kan in de afweging van de belangen dan ook geen rol spelen. Overigens is tot dusverre op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt, bijvoorbeeld door verklaringen van de zus of de buurjongen, dat [gedaagde] geen weet had van de drugs(handel). [gedaagde] was ook zelf niet bij de mondelinge behandeling aanwezig om daarover nader te verklaren.
4.7
Ten slotte heeft Havensteder voldoende spoedeisend belang bij de vordering. De woning is namelijk tot 14 juli 2019 gesloten en als Havensteder niet tijdig actie onderneemt keert [gedaagde] terug in de woning. Om dat te voorkomen is dit kort geding aanhangig gemaakt.
4.8
Het voorgaande leidt tot het oordeel dat de gevorderde ontruiming van het gehuurde, vooruitlopende op een oordeel in een bodemprocedure, thans gerechtvaardigd wordt geacht. De vordering van Havensteder wordt dan ook toegewezen, met dien verstande dat een ontruimingstermijn van twee weken na de datum van dit vonnis wordt gegeven. Nu de vordering op de primaire grond wordt toegewezen behoeft de subsidiaire grond geen beoordeling.
4.9
[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten. De kantonrechter stelt de proceskosten vast op € 103,10 aan dagvaardingskosten, € 121,- aan griffierecht en € 721,- aan salaris voor de gemachtigde.
5.De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis de woning gelegen te Rotterdam aan het adres [adres gedaagde] te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Havensteder, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 224,10 aan verschotten en € 721,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. E. van Schouten en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
540