Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7685579 VV EXPL 19-177
uitspraak: 24 mei 2019
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
in de zaak van
de stichting
Stichting Havensteder,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. M.M.J. Martinot,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M. Nentjes.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘Havensteder’ en ‘ [gedaagde] ’.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende stukken:
- de dagvaarding van 2 mei 2018, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 10 mei 2019.
Namens Havensteder is mevrouw [naam 1] verschenen, bijgestaan door de gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen, vergezeld van haar zus en bijgestaan door haar gemachtigde. Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht, de gemachtigde van Havensteder aan de hand van pleitaantekeningen. Van hetgeen ter zitting is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
De uitspraak van het vonnis is bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1.
De rechtsvoorganger van Havensteder heeft met ingang van 10 juni 1992 aan [gedaagde] verhuurd de woning inclusief de bijbehorende berging aan de [adres] te Rotterdam. De woning bevindt zich op de derde verdieping. De berging bevindt zich op de begane grond aan de achterzijde van het woongebouw. In de huurovereenkomst is opgenomen dat het gehuurde uitsluitend bestemd is om te worden gebruikt als woonruimte. Op de huurovereenkomst is het huurreglement woonruimte van toepassing.
2.2.
[gedaagde] woont samen met haar (jongste) meerderjarige zoon [naam zoon] in de woning.
2.3.
Op 2 juli 2018 is de woning en de berging door de politie doorzocht. Uit de bestuurlijke rapportage van de politie en het proces-verbaal van bevindingen komt naar voren dat de politie bij deze gelegenheid in de berging het volgende heeft aangetroffen:
596,6 gram cocaïne
2.934,0 gram heroïne
11,4 gram mannitol
5.373,4 gram paracetamol
41 gram fenacetine/coffeïne
24 gram hasj
8,9 gram zwart poeder
Een verdovende middelenpers
Kartonnen doosje met gripzakjes
Voltmeter en tang
3 weegschalen
Revolver met 6 losse patronen
Vuurwapen met patroonhouder en patroon
Vuurwapen zonder patroonhouder en plastic zakje met daarin 2 patroonhouders en meerdere patronen
2.4.
Bij brief van 20 september 2018 heeft de burgemeester van Rotterdam (hierna: de burgemeester) aan Havensteder kenbaar gemaakt dat hij voornemens is om van zijn bevoegdheid als bedoeld in artikel 13b van de Opiumwet gebruik te maken en het gehuurde voor een bepaalde periode te sluiten.
2.5.
Bij brief van 2 oktober 2018 heeft Havensteder aan [gedaagde] bericht dat de aangetroffen hoeveelheid verdovende middelen en vuurwapens in het gehuurde voor haar onacceptabel is en dat zij de huurovereenkomst wil beëindigen. Havensteder heeft [gedaagde] in de gelegenheid gesteld de huurovereenkomst zelf op te zeggen.
2.6.
Bij besluit van 5 november 2018 heeft de burgemeester sluiting van het gehuurde bevolen voor de duur van 6 maanden op grond van artikel 13b Opiumwet.
2.7.
[gedaagde] heeft tegen het besluit van de burgemeester bezwaar gemaakt. Ook heeft zij een verzoek tot het treffen van een voorlopige voorziening ingediend bij de voorzieningenrechter te Rotterdam.
2.8.
Bij uitspraak van 23 november 2018 heeft de voorzieningenrechter het verzoek van [gedaagde] afgewezen.
2.9.
De sluiting van het gehuurde is ingegaan op 30 november 2018.
2.10.
Bij brief van 30 november 2018 heeft Havensteder aan [gedaagde] kenbaar gemaakt dat Havensteder de huurovereenkomst buitenrechtelijk ontbindt. Voorts heeft Havensteder aan [gedaagde] verzocht indien zij akkoord gaat met de ontbinding het formulier huuropzegging in te vullen en binnen 6 weken aan Havensteder retour te zenden.
2.11.
Op 26 december 2018 heeft Havensteder een e-mailbericht ontvangen van [naam 2] . In dit e-mailbericht is onder meer het volgend opgenomen:
“In uw brief van 30 nov j.l. gericht aan mevrouw [gedaagde] , geeft u aan een akkoord m.b.t. de opzegging van haar kant te willen ontvangen. (…)
Wij gaan AKKOORD met de beëindiging van de huurovereenkomst. Graag zwart op wit een bevestiging van opzegging sturen.
Mocht u nog vragen hebben, dan horen wij het graag mevrouw (…).
[naam 2] en [gedaagde] ”
2.12.
Bij e-mailbericht van 6 maart 2019 heeft de gemachtigde van [gedaagde] zich tot Havensteder gewend. In dit bericht heeft zij te kennen gegeven dat zij een bezwaarprocedure tegen het besluit van de burgemeester is gestart en dat [gedaagde] de huurovereenkomst niet wil beëindigen. Voorts heeft zij aan Havensteder verzocht de beslissing op het bezwaar af te wachten.
2.13.
Bij brief van 13 maart 2019 heeft de gemachtigde van Havensteder aan de gemachtigde van [gedaagde] onder meer te kennen gegeven dat [gedaagde] heeft ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst en dat Havensteder niet bereid is de bezwaarprocedure af te wachten.
2.14.
Bij besluit van 18 maart 2019 heeft de burgemeester de bezwaren van [gedaagde] ongegrond verklaard en het besluit in stand gelaten.
2.15.
[gedaagde] heeft tegen het besluit op bezwaar beroep ingesteld bij de bestuursrechter.
3.De stellingen van partijen
3.1.
Havensteder heeft gevorderd, bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde op de dag dat de burgemeesterssluiting eindigt, althans binnen een door de voorzieningenrechter te bepalen termijn (daarna), te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen en [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2.
Aan de vordering heeft Havensteder naast de vaststaande feiten - samengevat en voor zover thans van belang - de volgende stellingen ten grondslag gelegd.
Havensteder heeft een spoedeisend belang bij de gevraagde voorziening. [gedaagde] kan per 29 mei 2019 naar het gehuurde terugkeren en dat wil Havensteder voorkomen. Van Havensteder kan in redelijkheid niet worden verwacht de uitkomst van een bodemprocedure af te wachten. Voorts wil Havensteder op korte termijn het gehuurde aan een andere huurder die voor een sociale huurwoning in aanmerking komt verhuren. Havensteder heeft niet te lang gewacht met het nemen van maatregelen. Havensteder heeft pas kunnen handelen vanaf het moment dat de burgemeester tot sluiting is overgegaan en dat heeft Havensteder gedaan. Primair dient [gedaagde] het gehuurde te ontruimen omdat zij in haar e-mailbericht van 26 december 2018 heeft verklaard akkoord te gaan met de beëindiging van de huurovereenkomst. Deze verklaring kan [gedaagde] niet meer intrekken. [gedaagde] is bij het eindigen van de huurovereenkomst gehouden het gehuurde te ontruimen en op te leveren.
Voort is [gedaagde] gehouden het gehuurde te ontruimen omdat zij geen recht of titel meer heeft om aanspraak te maken op het gehuurd. Havensteder heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Op grond van artikel 7:231 lid 2 BW mocht Havensteder de huurovereenkomst met een schriftelijke verklaring buitengerechtelijk ontbinden, omdat het gehuurde door de burgemeester op grond van artikel 13b Opiumwet is gesloten.
Subsidiair is [gedaagde] gehouden tot ontruiming van het gehuurde omdat te verwachten is dat in een bodemprocedure de kantonrechter, gelet op de tekortkomingen van [gedaagde] in de nakoming van de huurovereenkomst, de huurovereenkomst zal ontbinden. Deze tekortkomingen betreffen het aanwezig hebben van een handelshoeveelheid drugs in de bij de woning behorende berging, hierdoor heeft [gedaagde] het gehuurde niet met zorg gebruikt. Voorts heeft [gedaagde] zich niet als een goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW gedragen door onvoldoende toezicht te houden op het gehuurde en heeft zij het gehuurde niet overeenkomstig de bestemming gebruikt.
3.3.
[gedaagde] heeft primair geconcludeerd tot niet ontvankelijk verklaring van Havensteder wegens het ontbreken van (voldoende) spoedeisend belang en subsidiair tot afwijzing van de vordering. Meer subsidiair heeft [gedaagde] verzocht te bepalen dat de ontruiming niet eerder mag worden aangezegd en geëxecuteerd dan op het moment waarop onherroepelijk is beslist in de bestuursrechtelijke procedure gericht tegen de burgemeesterssluiting en uiterst subsidiair te bepalen dat voor de ontruiming een (veel) langere termijn geboden wordt en deze termijn in goede justitie te bepalen.
3.4.
[gedaagde] heeft - samengevat en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd.
Havensteder kan geen spoedeisend belang ontlenen aan het op korte termijn willen saneren van criminele activiteiten. De criminele activiteiten waren gekoppeld aan de zoon van [gedaagde] die thans is gedetineerd in Frankrijk en aan die activiteiten - zo die al werden verricht vanuit het gehuurde - is al in juli 2018 een einde gekomen. Het willen afgeven van een krachtig signaal aan [gedaagde] en de buurt dat drugsgerelateerde activiteiten onacceptabel zijn, brengt een onvoldoende zwaarwegend spoedeisend belang met zich mee om een vordering tot ontruiming in kort geding te rechtvaardigen. Dat er een lange lijst met wachtenden is die voor een sociale huurwoning in aanmerking komen, rechtvaardigt evenmin deze procedure. Er is niet onherroepelijk komen vast te staan dat [gedaagde] enig verwijt kan worden gemaakt. Gelet op de bijzondere omstandigheden kan alleen in een bodemprocedure een volledige belangenafweging plaatsvinden. Havensteder dient daarom niet ontvankelijk te worden verklaard in haar vordering.
Voor zover Havensteder wel ontvankelijk is, dient haar vordering te worden afgewezen. [gedaagde] heeft niet ingestemd met de buitengerechtelijke ontbinding. Het e-mailbericht van 26 december 2018 is zonder haar instemming en medeweten aan Havensteder gestuurd. [gedaagde] heeft niet berust in de situatie. Dat moet Havensteder ook duidelijk zijn geweest.
Er dient zorgvuldig getoetst te worden of de buitengerechtelijke ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid in stand kan blijven. Het valt geenszins uit te sluiten dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de belangen van [gedaagde] bij behoud van de woning zwaarder wegen dan het belang van Havensteder om de overeenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, nu [gedaagde] de huur netjes is blijven betalen, zij al 27 jaar in de woning woont, zij altijd een trouwe huurder is geweest en er aantoonbaar geen sprake is geweest van overlast of gevaar voor omwonenden. [gedaagde] betwist voorts dat zij is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. Voor zover er al sprake zou zijn van een verwijtbare tekortkoming zal dit niet automatisch leiden tot een ontbinding van de huurovereenkomst gelet op de actuele jurisprudentie. Het enkele aantreffen van drugs in de berging kan niet tot de conclusie leiden dat [gedaagde] het gehuurde niet met zorg heeft gebruikt. [gedaagde] kan hiervan geen verwijt worden gemaakt en was er niet van op de hoogte. [gedaagde] heeft er ook geen rekening mee hoeven houden dat haar zoon zich hiermee bezig hield. [gedaagde] heeft voldoende toezicht gehouden en betwist dat zij de bestemming van het gehuurde heeft gewijzigd. [gedaagde] is een geliefd persoon bij de buren en wil graag in haar woning blijven.
3.5.
De overige stellingen van partijen worden voor zover nodig in het kader van de beoordeling van de vordering besproken.
4.De beoordeling van de vordering
Spoedeisendheid
4.1.
Havensteder stelt zich primair op het standpunt dat [gedaagde] heeft ingestemd met de beëindiging van de huurovereenkomst en voorts dat de huurovereenkomst buitenrechtelijk is ontbonden, zodat [gedaagde] geen recht of titel meer heeft om in het gehuurde te verblijven. Hiermee is het spoedeisend belang van Havensteder bij haar vordering gegeven. Het feit dat er enige tijd is verstreken tussen de doorzoeking door de politie en het aanhangig maken van deze procedure doet daar niet aan af. Havensteder heeft immers pas nadat de burgemeester op 30 november 2018 tot sluiting heeft besloten kunnen overgaan tot de buitengerechtelijke ontbinding. Daarbij heeft Havensteder aan [gedaagde] eerst de gelegenheid geboden daarmee in te stemmen. Gelet op het e-mailbericht van 26 december 2018 bestond er voor Havensteder geen reden jegens [gedaagde] een procedure te starten voordat [gedaagde] in maart 2019 kenbaar maakte dat zij niet instemde met de ontbinding.
Havensteder heeft er bovendien belang bij dat zij zo spoedig mogelijk na het einde van de burgemeesterssluiting weer over het gehuurde kan beschikken, zodat de woning kan worden toegewezen aan een woningzoekende die daarvoor in aanmerking komt. Dat aan de criminele activiteiten een einde is gekomen omdat de zoon van [gedaagde] in detentie zit en [gedaagde] hem niet meer in het gehuurde zal toelaten, doet aan het spoedeisend belang evenmin af, nu de vordering van Havensteder is gegrond op het ontbreken van een recht of titel om in het gehuurde te verblijven. Havensteder is daarom ontvankelijk in haar vordering.
Ontruiming
4.2.
Bij de beoordeling van de vordering neemt de kantonrechter tot uitgangspunt dat ontruiming van een woning een ingrijpende maatregel is. Het treffen van een daartoe strekkende voorziening is in kort geding slechts verantwoord indien in voldoende mate aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de huurovereenkomst op goede gronden is ontbonden.
Instemming met ontbinding
4.3.
Ter zitting is namens [gedaagde] toegelicht dat het e-mailbericht van 26 december 2018 door het nichtje van [gedaagde] is verstuurd zonder dat [gedaagde] daarmee heeft ingestemd. In die periode was de zus van [gedaagde] , die namens [gedaagde] contact onderhield met Havensteder, ziek en heeft het nichtje op eigen initiatief het e-mailbericht gestuurd.
Volgens [gedaagde] had het Havensteder bovendien duidelijk moeten zijn dat [gedaagde] niet met de buitengerechtelijke ontbinding instemde. Immers [gedaagde] heeft geen opzegformulier ondertekend noch heeft Havensteder daar alsnog om verzocht, [gedaagde] is de huur blijven betalen en voorts was Havensteder er mee bekend dat [gedaagde] het besluit van de burgemeester tot sluiting de woning heeft aangevochten. Gelet op deze gemotiveerde betwisting kan er thans niet zonder meer van worden uitgegaan dat de verklaring in het e-mailbericht van 26 december 2018 van [gedaagde] afkomstig is althans met haar instemming is verzonden. Nu voor bewijslevering in deze procedure gelet op de aard daarvan geen ruimte is, kan vooralsnog niet worden vastgesteld dat [gedaagde] met beëindiging van de huurovereenkomst heeft ingestemd. De vordering van Havensteder komt daarom op deze grond in kort geding niet voor toewijzing in aanmerking.
Buitengerechtelijke ontbinding
4.4.
Ingevolge artikel 7:231 lid 2 jo. lid 1 BW kan de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden op de grond dat door gedragingen in het gehuurde in strijd met artikel 2 of 3 Opiumwet is gehandeld en het gehuurde daarom op grond van artikel 13 Opiumwet is gesloten.
4.5.
Tussen partijen is niet in geschil dat het gehuurde door de burgemeester op grond van artikel 13 Opiumwet is gesloten na de vondst van (onder meer) een handelshoeveelheid verdovende middelen in de berging van het gehuurde. De buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst heeft aldus plaatsgevonden overeenkomstig de wettelijke regeling. Dat het besluit tot sluiting van het gehuurde nog niet onherroepelijk is, doet hieraan niet af. Zolang niet onherroepelijk anders is beslist in het bestuursrechtelijke geschil dient de civiele rechter (in het kader van de leer van de formele rechtskracht) uit te gaan van de juistheid van de betreffende beslissing, zowel wat de totstandkoming ervan betreft alsook wat betreft de inhoud ervan.
4.6.
Ontbinding van een huurovereenkomst en ontruiming van een woning vormen evenwel een inmenging in het door artikel 8 EVRM beschermde recht op respect voor de woning van een bewoner. Een ieder die het risico loopt van een inbreuk op zijn recht op respect voor zijn woning moet de mogelijkheid hebben de proportionaliteit van de maatregel te laten beoordelen door een onafhankelijke rechterlijke instantie. [gedaagde] heeft bezwaar gemaakt tegen het besluit van de burgemeester en beroep ingesteld tegen de beslissing op bezwaar, waarop nog geen beslissing is genomen. Er heeft dus nog geen beoordeling van de burgemeesterssluiting door de bestuursrechter plaatsgevonden. Afgezien daarvan dient de civiele rechter de proportionaliteit te toetsen van de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning. Bij die toetsing is de maatstaf of het beroep op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daarbij dient de civiele rechter alle relevante omstandigheden in aanmerking te nemen. Er dient ook een belangenafweging plaats te vinden.
4.7.
Havensteder heeft als toegelaten instelling van sociale huurwoningen mede de zorg voor de leefbaarheid van de woonomgeving van haar (overige) huurders. Het voormelde proces-verbaal van bevindingen van de politie en de bestuurlijke rapportage leveren sterke aanwijzingen op van drughandel waarbij de berging van het gehuurde door de zoon van [gedaagde] als opslag werd gebruikt. Dergelijke activiteiten kunnen andere vormen van criminaliteit aantrekken en de leefbaarheid en kwaliteit van de woonomgeving aantasten. Havensteder heeft er een zwaarwegend belang bij om daartegen op te treden. Gelet op de precedentwerking dienen dergelijke activiteiten ook zoveel mogelijk ontmoedigd te worden.
4.8.
Daar staat tegenover het belang van [gedaagde] bij voortzetting van de huurovereenkomst en behoud van haar woning. De door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden zijn naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter onvoldoende zwaarwegend om de balans in het voordeel van [gedaagde] te doen doorslaan. Hoewel niet gebleken is dat [gedaagde] zelf iets te maken heeft gehad met de verdovende middelen neemt dit niet weg dat [gedaagde] als huurder verantwoordelijk is voor de toegang van personen tot de door haar bewoonde woning, waartoe de berging behoort. Vaststaat dat de zoon van [gedaagde] die volgens haar verantwoordelijk is voor hetgeen is aangetroffen en de enige sleutel van het toegangshek naar de berging had, op dat moment nog in het gehuurde woonde. Daarbij komt dat onvoldoende vaststaat dat geen sprake is geweest van overlast of gevaar, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd. Uit de als productie 4 overgelegde verklaringen, de gestelde sociale controle in de buurt en de niet onderbouwde stelling dat meldingen over overlast ontbreken, kan dit niet zonder meer worden afgeleid. Ook staat niet vast dat de kans op herhaling gering of afwezig is, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd, reeds omdat [gedaagde] haar inwonende zoon kennelijk niet van de voormelde activiteiten heeft kunnen weerhouden. Deze zaak is, anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd, dan ook niet vergelijkbaar met de door het Gerechtshof Den Haag (ECLI:NL:GHDHA:2019:440) - in kort geding - en Kantonrechter Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2019:1914) - in de bodemprocedure - besliste zaak. In die zaak woonde de zoon van de huurder al 2 tot 3 jaar niet meer in de woning, beschikte hij niet meer over een sleutel van de woning, kwam 1 à 2 keer per maand op bezoek en waren in zijn (oude) slaapkamer 100 gram cocaïne, vuurwerk en (knal)patronen aangetroffen.
4.9.
Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter wegen de door [gedaagde] aangevoerde omstandigheden niet zo zwaar dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Havensteder de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden. In het verlengde daarvan acht de kantonrechter voldoende aannemelijk dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure in stand zal blijven. De door Havensteder gevorderde ontruiming zal daarom worden toegewezen, met dien verstande dat [gedaagde] een termijn van 10 dagen zal worden gegund om tot ontruiming van de woning en de berging over te gaan nadat de burgemeesterssluiting eindigt.
Proceskosten
4.10.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] worden veroordeeld in de proceskosten. Tot aan deze uitspraak worden de kosten aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 101,06 aan dagvaardingskosten, € 121,- aan griffierecht en € 721,- aan salaris van de gemachtigde.
5.De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde aan de [adres] te Rotterdam, binnen 10 dagen nadat de burgemeesterssluiting van deze woning eindigt te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder te stellen;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 101,06 aan dagvaardingskosten, € 121,- aan griffierecht en € 721,- aan salaris van de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. E.A. Vroom en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
754