Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7007893 / CV EXPL 18-25437
uitspraak: 24 mei 2019
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres 1] ,
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats eiseres] ,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. K.A. Doekhi, advocaat te Alblasserdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] ,
gevestigd te [vestigingsplaats gedaagde] ,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. P.L. Visser en mr. M.P.C. Radović, advocaten te Amsterdam.
Partijen worden hierna “ [eiseres 1] ” resp. “ [gedaagde] ” genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het exploot van dagvaarding van 18 juni 2018, met producties;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende conclusie van eis in reconventie, met producties;
- de conclusie van repliek in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
- de conclusie van dupliek in conventie, tevens conclusie van repliek in reconventie, met producties;
- de conclusie van dupliek in reconventie.
1.2.
De kantonrechter heeft vervolgens de uitspraak van het vonnis nader bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten in conventie en in reconventie
De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten:
2.1.
Blijkens een schriftelijke (onder)huurovereenkomst huurt [eiseres 1] met ingang van
1 november 2015 van [gedaagde] de bedrijfsruimte, nader gespecificeerd in de huurovereenkomst met “Hal 1”, gelegen aan de [adres] te Rotterdam (hierna aangeduid met het gehuurde of met “Hal 1”).
2.2.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen voor andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW van toepassing verklaarding (hierna: de AV).
2.3.
Het gehuurde maakt deel uit van een complex bestaande uit meerdere bedrijfshallen
(de hallen C, F, G/H en I/J), allen in eigendom toebehorend aan de Stichting [naam stichting] (hierna: [naam stichting] ).
2.4.
[naam stichting] , in haar hoedanigheid van eigenaar van voornoemde bedrijfshallen, verhuurt enkele van die bedrijfshallen aan [gedaagde] (de hoofdhuurovereenkomst). Laatstgenoemde is onderverhuurder voor wat betreft de genoemde Hal 1, die zij (onder)verhuurt aan [eiseres 1] .
De overige bedrijfshallen heeft [gedaagde] zelf in gebruik genomen.
2.5.
In de huurovereenkomst is, voor zover thans relevant, het navolgende vastgelegd:
“(…)
Duur, verlenging en opzegging
3.1
Deze overeenkomst wordt aangegaan voor de duur van 2 jaar en 9 weken ingaande op 01 november 2015 tot en met 31 december 2017.
(…)
3.2
Na het verstrijken van de in artikel 3.1 genoemde periode eindigt deze overeenkomst van rechtswege. (…)
Als optie heeft huurder, indien overeengekomen voor 30 juni 2017 door beide partijen, de mogelijkheid de huurovereenkomst te verlengen tot 31 december 2020. Na het verstrijken van deze periode zal het gehuurde per einddatum, 31 december 2020, zijn ontruimd en bezemschoon worden opgeleverd. (…)
Bijzondere bepalingen
7.1
Waarborgsom
Huurder zal bij de ondertekening van deze huurovereenkomst een bedrag ter grootte van3 maanden huur (inclusief voorschotten en btw) storten t.n.v. verhuurder als waarborgsom voor de juiste nakoming van zijn verplichtingen uit deze huurovereenkomst voortvloeiende, welke borgsom, voor zover deze niet als zodanig is aangewend, bij het eindigen van de huur en het gehuurde leeg en in behoorlijke staat zal zijn opgeleverd, zal worden gerestitueerd.
Over het genoemde bedrag zal geen rente worden vergoed. De waarborgsom mag in geen geval gebruikt worden voor openstaande huurpenningen. (…)
7.18
Boete
Indien huurder direct of indirect door huurt van eigenaar ( [naam stichting] ) of ander, na afloop van deze huurovereenkomst in beginsel eindigend op 31 december 2017, verbeurt huurder een direct opeisbare boete ter hoogte van een kwartaal huur per door te huren jaar te weten
€ 56.479,78 te voldoen aan [gedaagde] . (…) Deze vergoeding is niet vatbaar voor rechtelijke matiging. (…)
7.2
Kranen
De aanwezige kranen in de hallen mogen alleen worden gebruikt indien deze goedgekeurd en verzekerd zijn. De huurder dient zelf voor onderhoud, keuringen verzekering te zorgen en dient alle kosten hiervoor op zich te nemen. Huurder vrijwaart verhuurder bij ondertekening van deze overeenkomst van elke aansprakelijkheid die ontstaat uit het gebruik van de aanwezige kranen. Bij aanvang huur worden de kranen gekeurd aan huurder opgeleverd.
(…)”
2.6.
Conform het bepaalde in artikel 7.1 van de huurovereenkomst heeft [eiseres 1] aan [gedaagde] een waarborgsom voldaan van € 46.677,50.
2.7.
Omdat [eiseres 1] de wens had gebruik te maken van de in artikel 3.2 van de huurovereenkomst vastgelegde verlengingsoptie, zijn partijen met elkaar daarover in gesprek gegaan in mei/juni 2017. Die gesprekken hebben niet geleid tot een verlenging van de huurovereenkomst tussen partijen.
2.8.
In augustus 2017 hebben partijen de gesprekken tussen hen per e-mail hervat. De heer [naam 1] van [gedaagde] (hierna: [naam 1] ) schrijft in een e-mail op 22 augustus 2017 het volgende aan de heer [naam 2] van [eiseres 1] (hierna: [naam 2] ):
“(…)
Bij deze zend ik je de gegevens van [naam 3] , hij is de namens de eigenaar, directeur van het te ontwikkelen [naam bedrijf] terrein.
Je kan hem contacten om een afspraak te maken voor een nieuwe huurovereenkomst, je zal dan direct bij hen huren i.p.v. bij ons.
Ik hoor graag indien jullie overeenkomen voor een nieuwe huurperiode.
(…)”
2.9.
Op 30 augustus 2017 schrijft [naam 1] in een e-mail aan [naam 2] :
“
Goedendag [naam 2] .
Goedendag [naam 2] .
Heb jij contact gehad, en wat is er uitgekomen?
Hoor graag van je. Groet [naam 1].”
2.10.
Nadat tussen [naam 2] en [naam stichting] contact is geweest, heeft [eiseres 1] met [naam stichting] een (nieuwe) huurovereenkomst gesloten, ingaande 1 januari 2018 (derhalve aansluitend op de van rechtswege aflopende huurovereenkomst tussen partijen).
2.11.
In december 2017 is tussen partijen contact geweest over - onder meer - de aanstaande oplevering van het gehuurde en de afwikkeling van de huurrelatie.
2.12.
In dat verband hebben [naam 2] en [naam 1] in december 2017 per e-mail met elkaar gecorrespondeerd. Die emailwisseling luidt, voor zover thans relevant, als volgt:
“(…) [ [naam 2] aan [naam 1] op dinsdag 19 december 2017]:
Vanmiddag gaf je aan dat we in tegenstelling tot eerdere berichten de hal ook via jullie door kunnen blijven huren. Welke stappen kunnen we nemen om hiervoor tot een contract te komen.
[ [naam 1] aan [naam 2] op donderdag 21 december 2017]:
Wij hebben gister een gesprek gehad om de laatste punten van de huurbeëindiging af te ronden, en dat onder andere ging over een nog openstaande factuur.
Ook hebben we gesproken over de oplevering van de hal i, die voor aanstaande vrijdag middag moet plaatsvinden daar onze huurovereenkomst afloopt op 31-12-2017. Daarbij gaf je aan dat jullie daarna met kerstvakantie zijn tot januari.
Tevens gaf je aan dat je een tweejarige overeenkomst aangaat met [naam stichting] . (…)
Wij hebben het tevens gehad over de verplichting van [eiseres 1] richting [gedaagde] aangaande punt 7.18 van onze huurovereenkomst, waar ik je nogmaals op wil wijzen.
Via [gedaagde] is huren dus niet meer mogelijk. Vandaar ook dat jullie rechtstreeks een overeenkomst met [naam stichting] zijn aangegaan.
[ [naam 2] aan [naam 1] op donderdag 21 december 2017]:
Eerder dit jaar heb je aangegeven dat [gedaagde] “ermee stopt” en dat we de huurovereenkomst dus niet met [gedaagde] konden verlengen. (…) De huurovereenkomst met [gedaagde] eindigt om die reden per 31 december van dit jaar. Nog los van afspraken die [eiseres 1] al dan niet met [naam stichting] heeft, is het bepaalde in 7.18 daarmee niet aan de orde.
Voor het einde van het jaar willen we de waarborgsom ontvangen.
Als er nog openstaande huurfacturen zijn, dan kunnen die daarmee verrekend worden.
(…)”
2.13.
In februari 2018 verzocht [eiseres 1] schriftelijk om restitutie van de door haar betaalde waarborgsom. [gedaagde] heeft aan die verzoeken/sommaties geen gehoor gegeven.
Op 23 maart 2018 heeft [eiseres 1] een sommatie-exploot laten betekenen aan het adres van [gedaagde] . Per e-mail van 30 maart 2018 schrijft [gedaagde] in reactie hierop, voor zover thans relevant, het volgende aan de gemachtigde van [eiseres 1] :
“(…)
Zoals u weet is de waarborg ter garantie dat openstaande facturen en kosten m.b.t. de huurovereenkomst worden voldaan.
Betreffende de openstaande vordering van uw cliënt, het volgende.
Uw cliënt heeft een waarborgsom gestort ter grootte van € 46.677,50, ter nakoming van de contractuele verplichtingen (…). [eiseres 1] geeft aan een vordering te hebben op [gedaagde] , het tegendeel is waar, [gedaagde] heeft een vordering op [eiseres 1] .
Factuurnummer 20160052
Openstaande huur maart 2016 € 8.929,75
Wettelijke handelsrente conform artikel 6:119a BW € 1.479,18
€ 10.408,93
Factuurnummer 2017121
Afrekening servicekosten 2016 € 9.656,41
Factuurnummer 201830007
Verplichting ex art. 7.18 huurovereenkomst € 56.479,78
Factuurnummer 20180014
Afrekening servicekosten 2017 € 12.827,69
Totaal openstaand bedrag te vorderen € 89.372,81
Op dit moment heeft uw cliënt nog het volgende bedrag te voldoen per heden ter grootte van € 42.695,31. Wij verwachten dat uw cliënt haar verplichtingen nakomt.
(…)”
2.14.
Bij brief van 11 april 2018 schrijft de gemachtigde van [eiseres 1] dat [eiseres 1] niets aan [gedaagde] verschuldigd is, zulks met uitzondering van de facturen die zien op de servicekosten over het jaar 2016 en 2017.
3.De vordering
3.1.
[eiseres 1] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
[gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 24.193,40 aan hoofdsom, vermeerderd met rente en kosten als in de dagvaarding omschreven;
te verklaren voor recht dat [eiseres 1] uit hoofde van artikel 7.18 van de huurovereenkomst aan [gedaagde] geen toekomstige boete(s) verschuldigd zal zijn terzake een rechtstreekse huur tussen [eiseres 1] en [naam stichting] ;
[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten, nakosten daaronder begrepen, vermeerderd met de wettelijke rente.
3.2.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [eiseres 1] aan haar vordering, naast de hiervoor onder 2 weergegeven feiten - samengevat weergegeven en voor zover van belang -, het volgende ten grondslag gelegd.
3.2.1.
De huurovereenkomst tussen partijen is tot een einde gekomen, op grond waarvan [gedaagde] gehouden is de door [eiseres 1] bij aanvang van de huurrelatie voldane waarborgsom, terug te betalen. Ondanks herhaalde sommaties daartoe blijft [gedaagde] weigeren aan haar terugbetalingsverplichting te voldoen. Op de waarborgsom van € 46.677,50 strekt in mindering een tweetal facturen terzake de servicekosten over het jaar 2016 en 2017,
groot € 9.656,41 resp. € 12.827,69, die door [eiseres 1] onbetaald zijn gelaten, maar waarvan zijn erkent dat die door haar nog voldaan moeten worden.
Dat resulteert in een door [gedaagde] aan [eiseres 1] nog te betalen bedrag van € 24.193,40.
[eiseres 1] vordert om die reden in deze procedure de betaling daarvan door [gedaagde] , vermeerderd met de wettelijke handelsrente daarover, gerekend vanaf 17 april 2018.
3.2.2.
Vanwege de aanhoudende weigering van [gedaagde] tot betaling, zag [eiseres 1] zich genoodzaakt haar vordering ter incasso uit handen te geven. In dat verband zijn diverse sommatie-werkzaamheden verricht, waaronder het uitbrengen van het sommatie-exploot. [gedaagde] is op die grond een vergoeding verschuldigd voor de buitengerechtelijke werkzaamheden, gebaseerd op Voorwerk II, zijnde € 1.016,93, vermeerderd met € 77,54 (incl. BTW), ter zake de betekening van voornoemde sommatie-exploot.
3.2.3.
[eiseres 1] vordert daarnaast een verklaring voor recht. Zij voert in dit verband aan dat zij er belang bij heeft om in de toekomst niet nogmaals in een discussie te verzanden met [gedaagde] waar het gaat om de uitleg van het boetebeding ex art. 7.18 van de huurovereenkomst.
Omdat ingeval van een toewijzing van het hiervoor genoemde restant-saldo aan waarborgsom ervan mag worden uitgegaan dat daarmee de boetes over het jaar 2018 aan [gedaagde] worden ontzegt, vordert [eiseres 1] een verklaring voor recht voor het jaar 2019 en verdere jaren.
4.Het verweer en de vordering in reconventie.
4.1.
[eiseres 2] heeft gemotiveerd verweer gevoerd en geconcludeerd tot, kort gezegd, afwijzing van de vorderingen van [verweerster] , kosten rechtens.
4.2.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [eiseres 2] als verweer
- samengevat weergegeven en voor zover van belang -, het volgende aangevoerd.
[eiseres 2] is niets verschuldigd aan [verweerster] . Integendeel, [eiseres 2] meent dat zij een vordering op [verweerster] heeft, voortvloeiende uit de huurovereenkomst die tot en met 31 december 2017 tussen partijen heeft bestaan en die, na afloop van de looptijd van de huurovereenkomst, van rechtswege is geëindigd. De vordering in reconventie van [eiseres 2] is opgebouwd uit diverse posten, die zij als volgt heeft toegelicht.
4.3.1.
Op grond van artikel 7.18 uit de huurovereenkomst is [verweerster] een bedrag van
€ 56.479,78 aan [eiseres 2] verschuldigd voor ieder jaar dat zij het gehuurde (de bedrijfshal) na afloop van de huurovereenkomst van [naam stichting] of van een derde huurt. Feitelijk komt die bepaling neer op een soort aanbrengingsvergoeding of bemiddelingsvergoeding. Nu [verweerster] na afloop van de huurovereenkomst een nieuwe huurovereenkomst is aangegaan met [naam stichting] is zij die vergoeding verschuldigd geworden aan [eiseres 2] , omdat [eiseres 2] in feite heeft opgetreden als tussenpersoon in de totstandkoming van de huurovereenkomst met [naam stichting] .
4.3.2.
Van de huur over de maand maart 2016 heeft [verweerster] een bedrag van € 8.929,75 onbetaald gelaten. [verweerster] heeft, nadat [eiseres 2] betaling daarvan verzocht, aangegeven dat zij kosten heeft moeten maken voor de reparatie van een kraan in het gehuurde en dat zij die kosten heeft verrekend met de huur over de maand maart 2016. [eiseres 2] heeft geen toestemming gegeven voor enige verrekening van huurpenningen met de gestelde kosten. Daar komt nog bij dat geen sprake is geweest van een gebrek aan de kranen, zodat een reparatie daarvan ook niet aan de orde kan zijn geweest. Kosten daarvoor blijven voor rekening van [verweerster] .
4.3.3.
[verweerster] heeft voorts een tweetal facturen die zien op de servicekosten over het jaar 2016 en 2017, groot € 9.656,41 resp. € 12.827,69, onbetaald gelaten. Het gaat in totaal om een bedrag van € 22.484,10. [verweerster] heeft erkend dat zij dat bedrag aan servicekosten verschuldigd is aan [eiseres 2] .
4.3.4.
Aan [verweerster] zijn in totaal 34 toegangspassen verstrekt (die toegang verschaffen tot het terrein/de hal). Deze zijn niet aan [eiseres 2] geretourneerd. Op grond van artikel 7.24 van de huurovereenkomst is [verweerster] wegens het niet retourneren van de passen een boete van
€ 250,- verschuldigd. In totaal komt deze post op een bedrag van € 8.500,-.
4.3.5.
Resumerend komt [verweerster] tot het volgende overzicht van haar vordering:
Openstaande huurpenningen maart 2016: € 8.929,75
Afrekening servicekosten 2016: € 9.656,41
Afrekening servicekosten 2017: € 12.827,69
Bemiddelingsvergoeding art. 7.18: € 56.479,78
Boete toegangspassen: € 8.500,00
--------------- +
Totaal vorderingen [eiseres 2] in reconventie: € 96.393,63
Waarborgsom: € 46.677,50
--------------- -
Vordering [eiseres 2] in reconventie na aftrek: € 49,716,13
4.3.
Op hetgeen door partijen in conventie en in reconventie verder nog is aangevoerd zal hierna bij de beoordeling van het geschil, voor zover relevant, worden ingegaan.
5.De beoordeling
in conventie en in reconventie
5.1.
Nu de standpunten in conventie en in reconventie nauw met elkaar verweven zijn, lenen deze zich naar het oordeel van de kantonrechter voor een gezamenlijke behandeling.
Het navolgende wordt overwogen.
5.2.
Het geschil tussen partijen betreft de afwikkeling van de huurovereenkomst. Tussen hen spelen diverse geschilpunten, die hierna afzonderlijk zullen worden beoordeeld.
Restitutie borgsom ad € 46.677,50.
5.3.
Vooropgesteld wordt dat tussen partijen niet in geschil is dat partijen een borgsom zijn overeengekomen, dat [eiseres 1] die bij aanvang heeft voldaan en dat [gedaagde] thans gehouden is die borgsom (wegens het eindigen van de huurovereenkomst) aan [eiseres 1] terug te betalen.
Het karakter van de waarborgsom is dat deze, bij
het eindevan de huurovereenkomst, (derhalve na afloop van de rit) ter zekerheid dient voor eventuele schadeposten aan/in het gehuurde bij oplevering daarvan of voor nog na te komen verplichtingen uit de huurovereenkomst door huurder, waarvan is gebleken dat huurder deze tijdens de huurovereenkomst niet is nagekomen (daaronder ook begrepen een nog resterende huurachterstand bij het einde van de huurovereenkomst).
het eindevan de huurovereenkomst, (derhalve na afloop van de rit) ter zekerheid dient voor eventuele schadeposten aan/in het gehuurde bij oplevering daarvan of voor nog na te komen verplichtingen uit de huurovereenkomst door huurder, waarvan is gebleken dat huurder deze tijdens de huurovereenkomst niet is nagekomen (daaronder ook begrepen een nog resterende huurachterstand bij het einde van de huurovereenkomst).
Beide partijen gaan er blijkens hun stellingen en de berekening van hun vorderingen in conventie en in reconventie ook vanuit dat aan [eiseres 1] het bedrag van de borgsom toekomt.
Bovendien schrijft [naam 1] in een e-mail van 13 oktober 2017 aan [naam 2] (overgelegd als producties 14 bij conclusie van antwoord in reconventie):
“
Betreffende de waarborg deze zal aan het eind van de looptijd vrijgegeven worden”.
Betreffende de waarborg deze zal aan het eind van de looptijd vrijgegeven worden”.
Een en ander betekent dat dit onderdeel van de vordering in beginsel voor toewijzing gereed ligt, en [gedaagde] gehouden is het bedrag van de borgsom aan [eiseres 1] te voldoen (al dan niet vermeerderd met rente, waarop later zal worden teruggekomen), zulks voor zover hierna niet blijkt dat de borgsom verrekend mag worden met een eventueel aan [gedaagde] toekomende vordering in reconventie.
Afrekening servicekosten 2016 en 2017 ad in totaal € 22.484,10
5.4.
Het tweede punt waarover partijen hebben gecorrespondeerd betreft een tweetal nog openstaande facturen die zien op de servicekosten over het jaar 2016 en 2017, in totaal voor een bedrag van (€ 9.656,41 +/+ € 12.827,69 =) € 22.484,10. [gedaagde] vordert betaling van dat bedrag zo blijkt uit de berekening van haar vordering in reconventie.
Ook daarvan blijkt uit de processtukken dat tussen partijen niet in geschil is dat [eiseres 1] dat bedrag nog dient te voldoen aan [gedaagde] . Dat betekent dat dit onderdeel van de reconventionele vordering van [gedaagde] voor toewijzing gereed ligt.
Openstaand saldo huur maart 2016 ad € 8.929,75
5.5.
In de processtukken hebben partijen een uitvoerig debat gevoerd over een nog openstaand saldo aan huur over de maand maart 2016 groot € 8.929,75.
[eiseres 1] geeft aan dat zij inderdaad op de huurnota over de maand maart 2016 het genoemde bedrag onbetaald heeft gelaten.
Blijkens de stellingen van [eiseres 1] in haar dagvaarding en de later door haar genomen conclusies doet zij in dit verband een beroep op verrekening met kosten die zij heeft moeten maken voor het repareren van de in het gehuurde aanwezige kranen. Volgens [eiseres 1] bleek direct bij aanvang van de huur dat de kranen niet gekeurd waren en ook niet naar behoren functioneerden. Vervolgens heeft [eiseres 1] , toen er blijkens de e-mailwisseling tussen [naam 1] en [naam 2] een discussie ontstond over de (al dan niet defecte of gekeurde) kranen, de reparatie zelf laten uitvoeren. De factuur voor de in dat verband gemaakte kosten heeft zij overgelegd als productie 17 bij haar conclusie van antwoord in reconventie, en waaruit blijkt dat de firma “ [naam firma] ” een factuur heeft gezonden voor werkzaamheden (materiaal, arbeidsuren en reisuren), die, zo begrijpt althans de kantonrechter, ziet op de aanwezige kranen in het gehuurde.
5.6.
In dit verband verwijst [eiseres 1] naar artikel 7.20 uit de huurovereenkomst die ziet op de kranen (aangehaald onder de feiten) en waarin onder meer is vastgelegd dat de kranen gekeurd worden opgeleverd bij aanvang van de huurovereenkomst.
Volgens [eiseres 1] waren de kranen bij oplevering niet deugdelijk, maar juist gebrekkig.
Zij verwijst naar de als productie 19 bij haar conclusie van antwoord in reconventie overgelegde mailwisseling over de kranen.
Blijkens die e-mailwisseling heeft [naam 2] op 29 januari 2016 in een e-mail aan [naam 1] voor het eerst melding gemaakt van een gebrek aan de kranen.
Voor zover thans relevant schrijft hij in die e-mail:
“(…)
De stroomrails van de kranen in hal J is dusdanig slecht dat we deze per omgaande moeten vervangen. Hieronder zie je een opgave van de kosten. Wij gaan dit in opdracht geven en komen later terug over de afhandeling van deze kosten.(…)”
De stroomrails van de kranen in hal J is dusdanig slecht dat we deze per omgaande moeten vervangen. Hieronder zie je een opgave van de kosten. Wij gaan dit in opdracht geven en komen later terug over de afhandeling van deze kosten.(…)”
In reactie hierop schrijft [naam 1] aan (onder meer) [naam 2] in een e-mail op 3 februari 2016, voor zover thans relevant:
“(…)
Wat betreft de stroomrails. Dit is een vrij nieuwe stroomleiding, en dure reparatie geweest destijds. (…) Doordat er niet rustig genoeg met de kranen wordt omgegaan, zijn de leidingen beschadigd. Het vernieuwen van de leiding lost dat deels op.(…)”
Wat betreft de stroomrails. Dit is een vrij nieuwe stroomleiding, en dure reparatie geweest destijds. (…) Doordat er niet rustig genoeg met de kranen wordt omgegaan, zijn de leidingen beschadigd. Het vernieuwen van de leiding lost dat deels op.(…)”
Op 28 april 2016 schrijft [naam 2] in een e-mail aan [naam 1] dat de stroomrails (de kranen) zijn vervangen en dat de in dit verband door [eiseres 1] gemaakte kosten zijn verrekend met de huurpenningen (kennelijk de huur over de maand maart 2016).
Een toestemming voor verrekening is in ieder geval door [naam 1] (namens [gedaagde] ) niet gegeven. [naam 1] schrijft immers op 23 mei 2016 in een e-mail aan [naam 2] :
“ (…)
Graag wil ik aangeven dat betalingen mbt huurpenningen boekhoud technisch en juridisch niet gebruikt mogen worden om andere zaken te verrekenen.
Graag wil ik aangeven dat betalingen mbt huurpenningen boekhoud technisch en juridisch niet gebruikt mogen worden om andere zaken te verrekenen.
Ik wil je vragen dit gescheiden te houden.
Wij willen wel met jullie in gesprek gaan m.b.t. onderstaande kosten.
Feitelijk is de originele bekabeling nog steeds in orde.(…)”
De vraag die dan rijst is of [eiseres 1] , als huurder, nadat zij melding had gemaakt van de in haar visie gebrekkige kranen in het gehuurde, ‘op eigen houtje’ mocht overgaan tot het laten repareren van het gebrek, om vervolgens de kosten daarvan via verrekening, voor rekening te laten komen van [gedaagde] , de verhuurder.
5.7.
Naar het oordeel van de kantonrechter moet die vraag ontkennend worden beantwoord.
Huurster - [eiseres 1] - dient, indien zij meent dat sprake is van een gebrek aan het gehuurde dat door de verhuurder moet worden verholpen, melding van dat gebrek te maken
(de klachtplicht van huurder ex art. 7:222 BW). Het doel van die klachtplicht van huurder is om de verhuurder
eerstin de gelegenheid te stellen het gebrek te herstellen.
eerstin de gelegenheid te stellen het gebrek te herstellen.
Dat [eiseres 1] in de correspondentie eerst dat heeft afgewacht, alvorens de opdracht tot reparatie te geven, is niet gebleken. Dat had wel gemoeten, gelet ook op de reactie van [gedaagde] zoals hiervoor weergegeven. Door zelf over te gaan tot reparatie heeft [eiseres 1] te snel gehandeld, en kan zij thans niet via de weg van verrekening met de huurpenningen, die kosten voor rekening van [gedaagde] laten komen.
5.8.
Dat betekent dat een verrekening zoals door [eiseres 1] in dit geval is gedaan, rechtens niet juist is en zij thans alsnog gehouden is het thans nog openstaande bedrag aan huur over de maand maart 2016 te voldoen. Voor toewijzing ligt dan ook gereed het in dit verband door [gedaagde] gevorderde bedrag aan achterstallige huur van € 8.929,75.
Boete ex artikel 7.18 huurovereenkomst ad 56.479,78
5.9.
De grootste post die partijen verdeeld houdt ziet op het bepaalde uit artikel 7.18 van de huurovereenkomst. [gedaagde] meent dat haar op grond van die bepaling een vordering toekomt van in totaal € 56.479,78 en zij vordert de betaling door [eiseres 1] van dat bedrag.
[gedaagde] heeft daarbij het standpunt betrokken, kort gezegd, dat die bepaling dient om de belangen van [gedaagde] veilig te stellen. Het doel van die bepaling, zo betoogt [gedaagde] , is in feite het waarborgen dat de inspanningen van [gedaagde] worden beloond, nu [gedaagde] -via het verkrijgen van de hoofdhuurovereenkomst met [naam stichting] - feitelijk ervoor heeft gezorgd dat uiteindelijk [eiseres 1] een huurovereenkomst heeft kunnen afsluiten met [naam stichting] (na afloop van de huurovereenkomst met [gedaagde] ). Verder voert zij in dit verband aan dat geen sprake is van een echt boetebeding ex art. 6:91 BW (dat een meer punitief karakter heeft), maar dat eerder sprake is van een bemiddelingsvergoeding, in die zin dat [gedaagde] als tussenpersoon heeft gefungeerd en inspanningen heeft verricht om [eiseres 1] in contact te brengen met [naam stichting] , zodat zij verder kon huren na 1 januari 2018. [eiseres 1] heeft dat standpunt op haar beurt weersproken. Dienaangaande wordt het navolgende overwogen.
5.10.
Artikel 7.18 van de huurovereenkomst (hiervoor aangehaald onder 2.5 van de feiten) dient naar het oordeel van de kantonrechter (hetgeen ook blijkt uit de tekst van dit artikel) te worden gelezen in de context van het geheel van de huurovereenkomst, en dan in het bijzonder tegen de achtergrond van het optierecht in artikel 3.2 van de huurovereenkomst (hiervoor eveneens aangehaald onder 2.5 van de feiten). Dat optierecht, bezien in samenhang met artikel 7.18 uit de huurovereenkomst, komt erop neer dat het huurder, [eiseres 1] , niet vrijstaat om, als het ware achter de rug van [gedaagde] om, rechtstreeks van [naam stichting] (of een derde) te huren na afloop van de periode waarvoor de tussen hen gesloten huurovereenkomst is aangegaan. Zij dient zich met andere woorden eerst te richten tot [gedaagde] indien zij wenst de huurovereenkomst te verlengen en daarmee gebruik te maken van het optierecht.
Een andere interpretatie van dit artikel ligt niet voor de hand, en hebben partijen blijkens de tekst van de huurovereenkomst zoals hiervoor weergegeven ook niet met zoveel woorden vastgelegd.
Daar komt nog bij dat blijkens de onder de feiten weergeven e-mailwisseling tussen [naam 2] en [naam 1] , laatstgenoemde er zelf zorg voor heeft gedragen dat [eiseres 1] in contact kwam met [naam stichting] . Sterker nog, [naam 1] verwijst uitdrukkelijk naar de door hem verstrekte gegevens van de contactpersoon bij de eigenaar en informeert daarna bij [eiseres 1] wat de uitkomst van die gesprekken is.
[naam 1] schrijft immers op 22 augustus 2017:
“Bij deze zend ik je de gegevens van [naam 3] , hij is de namens de eigenaar, directeur van het te ontwikkelen [naam bedrijf] terrein. Je kan hem contacten om een afspraak te maken voor een nieuwe huurovereenkomst, je zal dan direct bij hen huren i.p.v. bij ons. Ik hoor graag indien jullie overeenkomen voor een nieuwe huurperiode.”
Enkele dagen later, op 30 augustus 2017, schrijft [naam 1] in een e-mail aan [naam 2] :
“Heb jij contact gehad, en wat is er uitgekomen? Hoor graag van je. Groet [naam 1].”
Voorts blijkt uit de onder 2.12 van de feiten aangehaalde e-mailwisseling van eind december 2017, tegen het einde van de huurovereenkomst, dat toen [naam 2] informeerde of [eiseres 1] alsnog kon (door)huren van [gedaagde] , [naam 1] daarop negatief heeft geantwoord.
5.11.
Uit alle hiervoor bedoelde correspondentie, bezien in onderlinge samenhang en gelezen tegen de achtergrond van het doel dat partijen hebben beoogd bij het vastleggen van het optierecht uit artikel 3.2 en het beding uit artikel 7.18 van de huurovereenkomst, kan naar het oordeel van de kantonrechter geen andere conclusie worden getrokken dan dat het [gedaagde] zelf is geweest die [eiseres 1] met [naam stichting] in contact heeft gebracht, nadat [eiseres 1] zich eerst heeft gemeld bij [gedaagde] voor een eventuele verlenging. Met andere woorden, [eiseres 1] heeft zich overeenkomstig de strekking van die bepaling eerst gericht tot [gedaagde] , om haar zodoende niet te passeren, om daarna, nota bene via de contactgegevens die zij van [gedaagde] ontving, te richten tot [naam stichting] voor een verlenging van de huurovereenkomst.
Kortom, [eiseres 1] heeft gehandeld overeenkomstig de bedoeling van hetgeen partijen zijn overeengekomen. In die omstandigheden verbeurt zij geen boete, nu niet valt in te zien welke norm of verplichting uit de huurovereenkomst door [eiseres 1] is overtreden. [gedaagde] heeft immers zelf niet willen doorverhuren aan [eiseres 1] en haar doorverwezen naar de eigenaar. Zelfs toen [eiseres 1] later in december 2017 nogmaals informeerde of zij kon doorhuren van [gedaagde] , heeft [gedaagde] daarop negatief geantwoord. Al hetgeen partijen op dit onderdeel verder nog hebben aangevoerd, behoeft gelet op het voorgaande geen bespreking meer.
Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de vordering van [gedaagde] op dit onderdeel voor afwijzing gereed ligt.
Verklaring van recht
5.12.
In het verlengde hiervan ligt de door [eiseres 1] nog afzonderlijk gevorderde verklaring van recht, kort gezegd, dat [eiseres 1] uit hoofde van artikel 7.18 van de huurovereenkomst aan [gedaagde] geen toekomstige boete(s) verschuldigd zal zijn ter zake de rechtstreekse huurovereenkomst tussen [eiseres 1] en [naam stichting] .
Zij voert in dit verband aan dat zij er belang bij heeft om in de toekomst niet nogmaals in een discussie te verzanden met [gedaagde] waar het gaat om de uitleg van het boetebeding ex art. 7.18 van de huurovereenkomst. Omdat ingeval van een toewijzing van het hiervoor genoemde restant-saldo aan waarborgsom ervan mag worden uitgegaan dat daarmee de boetes over het jaar 2018 aan [gedaagde] worden ontzegt, vordert [eiseres 1] een verklaring van recht voor het jaar 2019 en verdere jaren.
5.13.
Naar het oordeel van de kantonrechter valt, gegeven al hetgeen hiervoor is overwogen, niet in te zien welk rechtens te respecteren belang [eiseres 1] thans nog heeft bij een dergelijke, negatieve verklaring van recht. Immers, voor zover [gedaagde] een vordering meende te hebben op [eiseres 1] uit hoofde van artikel 7.18 van de huurovereenkomst heeft zij die vordering in de onderhavige procedure bij wijze van reconventie ingesteld, en is die vordering hiervoor afgewezen. Een afzonderlijke, negatieve verklaring van recht zoals door [eiseres 1] thans gevorderd is slechts zinvol voor zover uit enig processtuk blijkt dat [gedaagde] pretendeert een vordering uit hoofde van artikel 7.18 van de huurovereenkomst op [eiseres 1] te hebben. Gesteld noch gebleken is dat daarvan sprake is.
De gevorderde verklaring van recht zal daarom worden afgewezen.
Boete toegangspassen ad € 8.500,00
5.14.
Tot slot heeft [gedaagde] nog een post opgevoerd, zijnde een boete vanwege het verzuim van [eiseres 1] om de aan haar bij aanvang van de huurovereenkomst verstrekte toegangspassen in te leveren bij [gedaagde] na afloop van de huurovereenkomst. Zij verwijst in dit verband naar artikel 7.24 uit de huurovereenkomst, dat ziet op de verstrekking van toegangspassen door verhuurder aan huurder. In dat artikel is voorts een boete bepaald. Die luidt als volgt:
“
Bij verlies of diefstal van een pasje is huurder € 250,00 per pas verschuldigd.”
Bij verlies of diefstal van een pasje is huurder € 250,00 per pas verschuldigd.”
[gedaagde] heeft naar eigen zeggen 34 toegangspassen verstrekt, die niet bij haar zijn ingeleverd om welke reden zij het door haar berekende boetebedrag van (34 x € 250,00 =) € 8.500,00 vordert van [eiseres 1] .
Daartegen is door [eiseres 1] verweer gevoerd, dat, kort gezegd, erop neerkomt dat zij erkent die 34 toegangspassen te hebben ontvangen, maar dat zij deze heeft ingeleverd bij haar huidige verhuurder. Zij legt daartoe een verklaring van de heer [naam 4] over (productie 20 bij conclusie van antwoord in reconventie).Verder voert zij aan dat de passen inmiddels onklaar zijn gemaakt en daardoor ongeschikt zijn voor gebruik, omdat het pand is voorzien van een nieuw toegangssysteem en daarmee ook van nieuwe toegangspassen. Van diefstal of verlies in de zin van artikel 7.24 van de huurovereenkomst is in ieder geval geen sprake, aldus [eiseres 1] .
Overwogen wordt dat voornoemde boetebepaling inderdaad uitdrukkelijk een boete bevat ingeval van verlies of diefstal van de passen. Gesteld noch gebleken is dat daarvan in deze situatie sprake is geweest. Een boete op het niet-inleveren van de passen is niet afzonderlijk in die bepaling opgenomen, en volgt ook verder niet uit een andere bepaling uit de huurovereenkomst.
[gedaagde] heeft in haar conclusie van dupliek in conventie onder randnummer 46, kennelijk naar aanleiding van het op dit onderdeel gevoerde verweer van [eiseres 1] , aangevoerd dat zij wel kosten heeft moeten maken voor de passen, te weten € 65,00 per pas.
Zij betoogt verder dat zij op grond van dat bedrag een kostenpost heeft van € 1.625,00 (zijnde 25 toegangspassen x € 65,00), omdat [eiseres 1] de passen niet heeft ingeleverd en [gedaagde] daarna nieuwe passen heeft moeten maken.
Ook als veronderstellenderwijs wordt uitgegaan van de juistheid van die stelling, dan nog heeft zij op dat onderdeel geen eiswijziging ingesteld en evenmin de factuur voor de door haar gestelde gemaakte kosten overgelegd, ter onderbouwing daarvan.
5.15
Dat betekent de kosten van de toegangspassen zoals deze bij reconventie is ingesteld, voor afwijzing gereed ligt.
Conclusie
5.16.
Resumerend komt de kantonrechter tot het volgende eindoordeel.
Voor toewijzing ligt gereed ligt de terugbetaling door [gedaagde] aan [eiseres 1] van de waarborgsom groot € 46.677,50. Daarop strekt in mindering de door [eiseres 1] nog te betalen servicekosten alsmede het restant aan huursaldo over de maand maart 2016. Dat zijn immers nog openstaande facturen (verplichtingen) uit de huurovereenkomst, die door [eiseres 1] , huurder, nog voldaan moeten worden en die [gedaagde] als verhuurder mag verrekenen met de borgsom, bij het einde van de huurovereenkomst (derhalve niet lopende de huurovereenkomst).
Bovendien schrijft [naam 2] in een e-mail aan [naam 1] op donderdag 21 december 2017:
“Voor het einde van het jaar willen we de waarborgsom ontvangen.
Als er nog openstaande huurfacturen zijn, dan kunnen die daarmee verrekend worden.”
Verrekend dienen te worden de thans nog openstaande facturen, te weten ter zake de servicekosten groot € 22.484,10 alsmede de huur over maart 2016 groot € 8.929,75.
Het restant aan borgsom bedraagt € 15.263,65.
[gedaagde] zal hierna worden veroordeeld tot betaling van dat bedrag aan [eiseres 1] .
Wettelijke handelsrente (over het restant van de waarborgsom)
5.17.
[eiseres 1] heeft over haar vordering die ziet op de betaling van de waarborgsom een bedrag aan wettelijke handelsrente ex art. 6:119a BW gevorderd.
[gedaagde] heeft daartegen verweer gevoerd, onder verwijzing naar artikel 7.18 uit de huurovereenkomst. Zij meent dat op grond van dat artikel geen rente berekend mag worden over de (terug)betaling van de borgsom. De relevante zinssnede uit dat artikel luidt:
“Over het genoemde bedrag zal geen rente worden vergoed.”
Ook hier geldt dat deze bepaling bezien moet worden in het licht van het gehele artikel dat ziet op de terugbetaling van de waarborgsom en het karakter daarvan.
De waarborgsom, zijnde een soort garantiebedrag dat de huurder bij aanvang moet betalen aan verhuurder, wordt door verhuurder bij het einde van de huurovereenkomst teruggestort. Voornoemde bepaling ziet op de rente die door verhuurder (in de tussenliggende tijd dat verhuurder dat bedrag onder zich hield) is geïncasseerd op die waarborgsom. Die rentebedragen zullen, zo hebben partijen afgesproken, niet worden vergoed aan huurder.
Die bepaling en de strekking daarvan laat onverlet dat, nu verhuurder na het einde van de huurovereenkomst gehouden is de waarborgsom (althans het restant na eventuele verrekening) terug te betalen aan huurder. Dat is een betalingsverplichting van verhuurder voortvloeiend uit de huurovereenkomst. Verzuimt verhuurder dat te doen, dan kan huurder bij het uitblijven van betaling de wettelijke rente vorderen. De wet staat zulks toe.
Het betoog van [gedaagde] dat over de waarborgsom geen rente mag worden berekend wordt daarom verworpen. De verwijzing naar het bepaalde in artikel 12.1 van de AV (de termijn van 6 maanden na afloop van de huurovereenkomst), staat er niet aan de weg dat de rente gevorderd mag worden vanaf het moment dat huurder de waarborgsom opeist en restitutie vordert, in dit geval 17 april 2018.
De wettelijke handelsrente ex art. 6:119a BW ligt daarom, als op de wet gegrond, voor toewijzing gereed, berekend over het hiervoor toegewezen bedrag aan restant hoofdsom van € 15.263,65 en gerekend vanaf 17 april 2018, tot de dag van algehele voldoening
Buitengerechtelijke kosten
5.18.
[eiseres 1] stelt tot slot buitengerechtelijke kosten te hebben gemaakt, waarvan zij een vergoeding vordert van [gedaagde] . Daartegen is door [gedaagde] geen verweer gevoerd.
Naar het oordeel van de kantonrechter is op basis van de processtukken voldoende vast komen te staan dat [eiseres 1] buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht dan wel heeft laten verrichten en dat hiervoor kosten zijn gemaakt.
Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke kosten is verder in overeenstemming met de gebruikelijke en redelijke tarieven. Het door [eiseres 1] gevorderde bedrag van € 1.016,93 zal hierna worden toegewezen.
Ook de in dit verband afzonderlijk gevorderde kosten die zien op de betekening van het sommatie-exploot liggen voor toewijzing gereed. Die kosten heeft [eiseres 1] immers buiten rechte moeten maken om [gedaagde] te sommeren tot betaling. Dat bedrag van € 77,54 (incl. btw) zal hierna dan ook worden toegewezen.
Proceskosten
5.19.
Gelet op het feit dat [gedaagde] overwegend in het ongelijk is gesteld, zal zij hierna worden veroordeeld in de proceskosten van de procedure, zowel in conventie als in reconventie.
5.20.
De apart gevorderde nakosten zullen worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten, vermeerderd met de wettelijke rente, een en ander op de wijze als in het dictum is beslist.
6.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie en in reconventie:
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van [eiseres 1] van € 15.263,65 aan restant waarborgsom, vermeerderd met de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW, gerekend vanaf 17 april 2018 tot de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres 1] van de buitengerechtelijke kosten ad € 1.016,93 en € 77,54 (incl. btw);
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres 1] vastgesteld op € 1.037,79 aan verschotten (waarvan € 952,00 aan griffierecht en € 85,79 aan dagvaardingskosten) en € 1.440,00 aan salaris voor de gemachtigde;
en indien [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, begroot op een bedrag van € 205,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 aan kosten voor betekening onder de voorwaarde dat betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, en vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande 14 dagen na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
(741)