Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7653062 \ VV EXPL 19-151
uitspraak: 1 mei 2019
vonnis ex artikel 254 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Vesteda Investment Management B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
gemachtigde: Janssen & Janssen c.s. Gerechtsdeurwaarders,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. E. Dingenouts.
Partijen worden hierna aangeduid als “Vesteda” respectievelijk “ [gedaagde] ”.
1.Het verloop van de procedure
De kantonrechter heeft kennisgenomen van de volgende processtukken:
- het exploot van dagvaarding van 9 april 2019, met producties;
- de bij brief d.d. 16 april 2019 in het geding gebrachte producties aan de zijde van [gedaagde] ;
- de ter gelegenheid van de mondelinge behandeling overgelegde aantekeningen en stukken aan de zijde van Vesteda;
- de ter gelegenheid van de mondelinge behandeling overgelegde aantekeningen aan de zijde van [gedaagde] .
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 april 2019. Namens Vesteda is [naam] (incassomedewerker) ter zitting verschenen, bijgestaan door dhr. mr. S.J. Houweling namens de gemachtigde van Vesteda. [gedaagde] is in persoon ter zitting verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Van hetgeen ter zitting is besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis bepaald op heden.
2.De vordering
2.1
Vesteda heeft - na vermindering van eis - gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] te veroordelen om de woning aan de [adres] te Rotterdam (hierna ook: de woning) binnen zeven dagen na betekening van het vonnis te ontruimen;
II. [gedaagde] te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Vesteda te voldoen:
a. € 1.140,00 ten titel van huur, gebruiksvergoeding, servicekosten, rente en incassokosten zoals in het lichaam van de dagvaarding is omschreven met de wettelijke rente per jaar over € 3.090.00 vanaf 23 januari 2019 tot aan de dag der voldoening;
b. ter zake van schadevergoeding een bedrag van € 772,50 per maand(en) voor de woning voor elke maand(en) of gedeelte daarvan dat [gedaagde] in gebreke blijft de woning te ontruimen en ter beschikking van Vesteda te stellen;
III. [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
3.2
Aan haar vordering heeft Vesteda - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd:
3.2.1
Vesteda heeft aan [naam huurder] (hierna: [naam huurder] ) met ingang van 21 maart 2018 de woning aan de [adres] te Rotterdam verhuurd. Op grond van de huurovereenkomst tussen Vesteda en [naam huurder] diende [naam huurder] aan Vesteda een huurprijs van 750,00 en de servicekosten van € 22,50 per maand te voldoen.
Wegens wanbetaling door [naam huurder] heeft de kantonrechter te Rotterdam bij verstekvonnis van 6 november 2018 op verzoek van Vesteda de huurovereenkomst tussen Vesteda en [naam huurder] ontbonden en [naam huurder] veroordeeld tot ontruiming van de woning.
Op 10 januari 2019 heeft Vesteda getracht middels een deurwaarder de woning te ontruimen. In de woning werd [gedaagde] aangetroffen, die aangaf op grond van een huurovereenkomst met [naam huurder] in de woning te wonen. [gedaagde] heeft een beroep gedaan op onderhuurdersbescherming ex artikel 7:269 BW.
Vesteda betwist de echtheid en de juistheid van de door [gedaagde] getoonde onderhuurovereenkomst en is van mening dat er geen sprake is van voortzetting van de onderhuurovereenkomst door Vesteda op grond van artikel 7:269 BW.
Indien er wel sprake is van een voortgezette onderhuurovereenkomst tussen Vesteda en [gedaagde] , heeft Vesteda die huurovereenkomst, die volgens [gedaagde] voor de duur van één jaar is gesloten, tijdig beëindigd. Indien er sprake is van een voortgezette onderhuurovereenkomst, dan geldt bovendien dat die huurovereenkomst in een bodemprocedure moet worden beëindigd op de gronden van artikel 7:269 lid 2 BW.
3.2.2
Vesteda heeft een spoedeisend belang bij haar vordering die strekt tot beëindiging van onrechtmatig gebruik van woning. Als sprake is van onrechtmatige bewoning en/of van handelen in strijd met de huurovereenkomst, heeft Vesteda er belang bij dat daar zo spoedig mogelijk een einde aan komt. Bovendien is de ontruimingsvordering naar haar aard spoedeisend, omdat Vesteda de huurovereenkomst met [gedaagde] inmiddels heeft beëindigd, zodat [gedaagde] thans zonder recht of titel in de woning verblijft.
3.Het verweer
3.1
Het verweer van [gedaagde] strekt tot afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van Vesteda in de proceskosten.
3.2
Daartoe heeft hij het volgende - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - aangevoerd.
3.2.1
Vesteda is noch eigenaar, noch verhuurder van de woning. Blijkens de hoofdhuurovereenkomst, die met [naam huurder] is gesloten, is de verhuurster Custodian Vesteda Fund 1 B.V. (hierna: Custodian). Bij Custodian ligt ook de eigendom van de woning. Alleen Custodian als hoofdverhuurster kan rechten ontlenen aan de huurovereenkomst.
[gedaagde] betwist dat Vesteda enige bevoegdheid zou toekomen om voor of namens Custodian te procederen, laat staan op eigen naam.
Artikel 7:269 BW treedt pas in werking als de hoofdhuurovereenkomst is geëindigd. Daarvan lijkt geen sprake te zijn. Uit het ontbindingsvonnis van 6 november 2018 blijkt geenszins dat de huurovereenkomst tussen Custodian en [naam huurder] is ontbonden.
4.De beoordeling
4.1
Een vordering in kort geding komt alleen voor toewijzing in aanmerking als voldoende aannemelijk is dat deze in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is middels het treffen van een voorlopige voorziening op toewijzing van de vordering vooruit te lopen, én van de eisende partij niet kan worden gevergd dat deze de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
4.2
In reactie op het verweer dat Vesteda niet de verhuurster is en niet de bevoegdheid heeft om voor of namens de verhuurster te procederen, heeft Vesteda bevestigd dat Custodian de eigenaar en de verhuurster is van de woning en gesteld dat Vesteda als beheerder optreedt. Zij heeft daarbij verwezen naar de door haar overgelegde huurovereenkomst die met [naam huurder] is gesloten met betrekking tot de woning, waarin Custodian als partij bij de huurovereenkomst wordt genoemd en Vesteda als vertegenwoordiger.
Vesteda heeft hiermee niet gesteld op grond waarvan zij het recht heeft om (op eigen naam) een ontruimingsvordering tegen [gedaagde] (op grond van artikel 7:269 BW) in te stellen. Daarbij is van belang dat zij in deze procedure in haar dagvaarding en kennelijk ook in de procedure tegen [naam huurder] niet namens Custodian vorderingen heeft ingesteld, maar zich heeft gepresenteerd als de verhuurster van de woning, terwijl zij in werkelijkheid niet de verhuurster van de betreffende woonruimte is.
Voor zover het de bedoeling van Vesteda is om als eisende partij Custodian in rechte te vertegenwoordigen, geldt dat gesteld noch gebleken is dat zij over een daartoe toereikende volmacht beschikt. Zonder een nadere onderbouwing, die ontbreekt, kan er niet van worden uitgegaan dat de vertegenwoordigingsbevoegdheid van Vesteda strekt tot het voeren van gerechtelijke procedures voor Custodian.
In het kader van de onderhavige procedure moet één en ander tot de slotsom leiden dat er (voorlopig) niet van kan worden uitgegaan dat Vesteda een vorderingsrecht jegens [gedaagde] heeft. De vorderingen zullen derhalve worden afgewezen.
4.3
Vesteda wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.
5.De beslissing
De kantonrechter:
rechtdoende in kort geding:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt Vesteda in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 721,00 aan salaris voor de gemachtigde, rechtstreeks te voldoen aan die gemachtigde;
verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
757