Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zaaknummer: 7260722 CV EXPL 18-42253
Uitspraak: 12 april 2019
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
1.[eiseres 1] , en
2.
[eiseres 2],
[eiseres 2],
beiden wonende te [woonplaats eisers] ,
eiseressen bij exploot van dagvaarding van 2 oktober 2018,
gemachtigde: mr. E.Tj. van Dalen te Groningen,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
LIVABLE B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
in het geding verschenen bij haar bestuurder, de heer [naam bestuurder] .
Partijen worden hierna afzonderlijk aangeduid als ‘ [eiseres 1] ’, ‘ [eiseres 2] ’ respectievelijk ‘Livable’, terwijl eiseressen gezamenlijk ‘ [eiseres 1] c.s.’ worden genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Het procesverloop blijkt uit de volgende processtukken:
- de dagvaarding, met producties;
- de schriftelijke reactie van Livable, met producties;
- het vonnis van 15 oktober 2018, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
- het proces-verbaal van de op 28 november 2018 gehouden comparitie van partijen;
- de brief van 14 december 2018, met producties, van Livable;
- de brief van 17 december 2018 van de gemachtigde van [eiseres 1] c.s.;
- de akte van [eiseres 1] c.s.
1.2
De datum voor deze uitspraak is door de kantonrechter (nader) bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Uitgegaan wordt van de volgende feiten, nu deze enerzijds zijn gesteld danwel blijken uit de overgelegde stukken en anderzijds zijn erkend of niet (voldoende) gemotiveerd zijn betwist:
2.1
Met ingang van 1 september 2015 verhuurt Livable aan [eiseres 1] de onzelfstandige woonruimte met gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen te ( [woonplaats 1] , [adres 1] , tegen een (aanvangs)huurprijs van € 342,05 per maand.
2.2
Met ingang van 20 oktober 2014 verhuurt Livable aan [eiseres 2] de onzelfstandige woonruimte met gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen te ( [woonplaats 2] , [adres 2] tegen een (aanvangs)huurprijs van € 366,- per maand.
2.3
In de met [eiseres 2] schriftelijk gesloten huurovereenkomst is opgenomen dat het bedrag van € 366,- bestaat uit de huurprijs inclusief het gebruik van gas, elektra, water en gemeentelijke belastingen, wekelijkse schoonmaak algemene ruimtes en gebruik van alle keukenapparatuur inclusief wasmachines. In de met [eiseres 1] ook schriftelijk gesloten huurovereenkomst is daaromtrent niets bepaald.
2.4
In het door [eiseres 1] en [eiseres 2] maandelijks aan Livable verschuldigde bedrag is een bedrag van € 120,- per maand aan voorschot van de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten begrepen.
3.Het geschil
3.1
[eiseres 1] c.s. hebben bij dagvaarding gevorderd Livable bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, te veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [eiseres 1] te betalen € 1.260,- en aan [eiseres 2] € 1.620,-, beide bedragen vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 27 augustus 2018 tot de dag der algehele voldoening, met veroordeling van Livable in de kosten van de procedure alsook in de nakosten.
3.2
Aan die vordering hebben [eiseres 1] c.s. -samengevat en voor zover nu van belang- ten grondslag gelegd dat Livable ondanks aanmaning in gebreke is gebleven hen over de jaren 2015 tot en met 2017 een gespecificeerd en onderbouwd servicekostenoverzicht als bedoeld in artikel 7:259 lid 2 BW Pro te verstrekken. Het overzicht dat eerder wel door Livable werd verstrekt, voldoet niet aan de daaraan te stellen eisen omdat het vaag en niet inzichtelijk is. Schattenderwijs hebben [eiseres 1] c.s. berekend dat over de jaren 2015 tot en met 2017 de werkelijke servicekosten € 75,- per maand bedragen, terwijl zij € 120,- per maand als voorschot hebben betaald. [eiseres 1] heeft daarom jegens Livable recht op een bedrag van (28 maanden maal € 45,- per maand, derhalve) € 1.260,- en [eiseres 2] op een bedrag van (36 maanden maal € 45,- per maand, derhalve) € 1.620,-, vermeerderd met rente.
3.3
Op hetgeen Livable in reactie op de eis van [eiseres 1] c.s. heeft aangevoerd alsook op hetgeen [eiseres 1] c.s., mede naar aanleiding daarvan, overigens nog naar voren hebben gebracht, wordt hierna teruggekomen.
4.De beoordeling
4.1
Vooropgesteld wordt dat in een geval als dit, waarin naast een bedrag voor het enkele gebruik van de woonruimte ook een voorschot van de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten is begrepen, de verhuurder (Livable) op grond van artikel 7:259 lid 2 BW Pro gehouden is de huurder ( [eiseres 1] en [eiseres 2] ) elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar een naar de soort uitgesplitst overzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan, te verstrekken. Volgens het vierde lid van genoemd artikel biedt de verhuurder de huurder ook, desverzocht, de gelegenheid, na verstrekking van het hiervoor bedoelde overzicht, tot inzage van de aan het overzicht ten grondslag liggende boeken en andere bescheiden of van afschriften daarvan. Vaststaat dat Livable, zo heeft zij ook erkend, over de jaren 2015 tot en met 2017 verzuimd heeft tijdig en behoorlijk aan deze verplichting te voldoen.
4.2
Aan het slot van de op 28 november 2018 gehouden comparitie van partijen werd afgesproken dat de zaak zou worden aangehouden teneinde partijen de gelegenheid te bieden de mogelijkheid van een minnelijke regeling te onderzoeken. Uit de onder 1.1 genoemde brieven van 14 december 2018 van Livable en van 17 december 2018 van de gemachtigde van [eiseres 1] c.s. blijkt dat partijen geen minnelijke regeling hebben bereikt.
4.3
Voor dat geval heeft de kantonrechter ter genoemde zitting bepaald, en zo werd ook in het daarvan opgemaakte proces-verbaal neergelegd, dat Livable de gelegenheid zou worden geboden bij akte een servicekostenoverzicht in het geding te brengen, voorzien van een deugdelijke onderbouwing en uitsplitsing naar prijs en kosten. Daarbij werd ook bepaald dat Livable haar standpunt ter zake zodanig deugdelijk zou dienen te beredeneren door rekening en verantwoording af te leggen over wat zij de afgelopen jaren van de bedragen van € 120,- per maand daadwerkelijk aan servicekosten heeft betaald, per persoon voor [eiseres 1] en [eiseres 2] ieder afzonderlijk. Ook is daarbij bepaald dat uit de rekening en verantwoording (dan ook) duidelijk zou dienen te blijken of [eiseres 1] en [eiseres 2] per saldo te veel of te weinig aan voorschot op de door hen betaalde voorschotten op de servicekosten hebben betaald.
4.4
In haar daarop genomen akte heeft Livable onder verwijzing naar de door haar daarbij overgelegde producties het standpunt betrokken dat [eiseres 1] over de jaren 2015 tot en met 2017 € 122,28 heeft teruggekregen terwijl dat € 196,11 had moeten zijn, zodat zij nog recht heeft op teruggaaf van € 73,83. Voor [eiseres 2] geldt dat zij over die jaren € 132,60 heeft teruggekregen terwijl dat € 274,80 had moeten zijn, zodat zij nog recht heeft op teruggaaf van € 142,20, aldus Livable. In reactie hierop hebben [eiseres 1] c.s. de juistheid van de door Livable bij haar berekening genomen uitgangspunten en haar conclusies deels bestreden en uiteengezet dat in hun optiek [eiseres 1] nog een bedrag van € 1.253,95 toekomt en [eiseres 2] een bedrag van € 1.759,89.
4.5
De kantonrechter overweegt dat bij de beoordeling van de diverse kostenposten ook de vraag meespeelt voor welke soorten kosten(posten) Livable met recht jegens [eiseres 1] c.s. aanspraak maakt op een bedrag bovenop de kale huurprijs. In de schriftelijk gesloten huurovereenkomst tussen Livable en [eiseres 1] is daaromtrent immers niets opgenomen en in de huurovereenkomst tussen Livable en [eiseres 2] is (enkel) opgenomen dat het door haar maandelijks verschuldigde bedrag ook betrekking heeft op (de kosten van) het gebruik van gas, elektra, water en gemeentelijke belastingen, wekelijkse schoonmaak algemene ruimtes en gebruik van alle keukenapparatuur inclusief wasmachines (zie 2.3). Voor het overige zijn geen feiten of omstandigheden gesteld, laat staan onderbouwd, die handvatten vormen aan de hand waarvan voormelde vraag kan worden beantwoord. De diverse door Livable bij haar akte opgevoerde kosten worden hierna per soort behandeld.
energiekosten
4.6
Livable heeft als producties 5 en 6 bij genoemde akte afrekeningen servicekosten in het geding gebracht, waaruit blijkt dat [eiseres 1] over de jaren 2015 tot en met 2017 in totaal een bedrag van € 1.691,37 aan energiekosten is verschuldigd en [eiseres 2] in totaal een bedrag van € 2.163,30. In reactie hierop hebben [eiseres 1] c.s. medegedeeld akkoord te zijn met deze kosten. Dit onderdeel behoeft daarom geen nadere beoordeling.
schoonmaakkosten
4.7
Blijkens die afrekeningen zou [eiseres 1] aan schoonmaakkosten over die jaren in totaal een bedrag van € 758,93 zijn verschuldigd en [eiseres 2] een bedrag van € 963,10. Echter, Livable heeft ten aanzien van [eiseres 1] niet toegelicht op grond waarvan zij, gegeven dat in de met [eiseres 1] gesloten huurovereenkomst niets werd opgenomen omtrent enige bijdrage aan kosten van schoonmaak, jegens haar aanspraak kan maken op genoemd bedrag. Haar standpunt dat de met [eiseres 1] overeengekomen servicekosten ook zien op de door Livable gestelde schoonmaakkosten, wordt dan ook als onvoldoende onderbouwd verworpen.
4.8
Met [eiseres 2] werd (zie 2.3) wel (schriftelijk) overeengekomen dat zij diende bij te dragen aan de kosten van ‘wekelijkse schoonmaak van algemene ruimtes’. Uit de als productie 10 door Livable overgelegde vijf facturen, waarvan de bedragen deels door haar met een aantal maanden zijn vermenigvuldigd zonder dit -hoewel dat toch in dit stadium van de procedure van haar mocht worden verlangd- te onderbouwen met de -alle- onderliggende facturen, blijkt echter niet dat, naar [eiseres 1] c.s. ook hebben aangevoerd, deze zien op de met [eiseres 2] overeengekomen wekelijkse schoonmaak van algemene ruimtes. Dat alles heeft tot gevolg dat het door Livable betrokken standpunt dat [eiseres 2] over genoemde jaren een bedrag van € 963,10 aan schoonmaakkosten is verschuldigd, als onvoldoende onderbouwd wordt verworpen.
waterkosten
4.9
Volgens genoemde producties 5 en 6 van Livable is [eiseres 1] over de jaren 2015 tot en met 2017 in totaal een bedrag van € 112,75 aan waterkosten verschuldigd en [eiseres 2] in totaal een bedrag van € 146,48. In reactie hierop hebben [eiseres 1] c.s. medegedeeld akkoord te zijn met deze kosten. Ook dit onderdeel behoeft daarom geen nadere beoordeling.
internetkosten
4.1
Aan internetkosten zijn [eiseres 1] en [eiseres 2] volgens genoemde afrekeningen over de jaren 2015 tot en met 2017 in totaal € 267,42 respectievelijk € 342,42 verschuldigd. In reactie hierop hebben [eiseres 1] c.s. aangevoerd te erkennen dat zij, hoewel een contractuele grondslag ontbreekt, moeten meebetalen aan de internetkosten, nu zij internet (wel) als een basisbehoefte beschouwen. Zij betwisten echter te kunnen worden gehouden tot betaling van méér dan hun aandeel in de vaste maandelijkse internetkosten.
4.11
Overwogen wordt dat tussen partijen niet in geschil is dat de vaste maandelijkse kosten voor het leveren van internet in het complex waarvan onderhavige units deel uitmaken, over de jaren 2015 tot en met 2017 (12 x € 96,80, plus 12 x € 126,02, plus 5 x € 126,02, plus 7 x € 115,-), derhalve € 4.108,94 hebben bedragen. Uit de reactie van [eiseres 1] c.s. begrijpt de kantonrechter dat zij erkennen aan deze kosten te moeten bijdragen vanwege de hen ter beschikking gestelde internetverbinding.
4.12
Livable heeft echter niet toegelicht waarom [eiseres 1] c.s., als huurders, daarenboven zouden moeten bijdragen aan de door haar op dit onderdeel eveneens opgevoerde (eigen) kosten voor (het verhelpen van) storingen en onderhoud aan de internetvoorziening, die verder ook niet zijn onderbouwd, en aan de kosten verbonden aan de overstap van internetleverancier en vervanging van apparatuur. Het verstrekken van een dergelijke onderbouwing had hier echter wel van Livable mogen worden verlangd, te meer nu in de schriftelijke huurovereenkomsten zelf hieromtrent in het geheel niets werd bepaald. Dit alles heeft tot gevolg dat het standpunt van Livable dat [eiseres 1] c.s. aan internetkosten méér moeten bijdragen dan hun aandeel in de hiervoor genoemde vaste maandelijkse kosten, als onvoldoende onderbouwd wordt verworpen.
4.13
Uitgaande van de uit genoemde producties 5 en 6 blijkende verdeelsleutel, die verder niet ter discussie staat, stelt de kantonrechter de omvang van de bijdrageplicht van [eiseres 1] c.s. aan de kosten van internet over de jaren 2015 tot en met 2017 vast op:
voor [eiseres 1] : ((37,50/1.800) x 12 x 96,80) + ((112,50/1.800) x 12 x 126,02) + ((117,42/1.800) x 5 x 126,02) + ((117,42/1.800) x 7 x 115)), derhalve € 212,33, en
voor [eiseres 2] : ((112,50/1.800) x 12 x 96,80) + ((112,50/1.800) x 12 x 126,02) + ((117,42/1.800) x 5 x 126,02) + ((117,42/1.800) x 7 x 115)), derhalve € 260,73.
servicekosten Woonbron
4.14
Voorts heeft Livable in meergenoemde producties 5 en 6 ‘servicekosten Woonbron’ ten laste van [eiseres 1] c.s. opgenomen, en in dat verband stukken overgelegd, maar zonder (enige) toelichting, die ontbreekt (evenals een vermelding van deze kosten in de met [eiseres 1] c.s. gesloten huurovereenkomsten), valt niet in te zien dat, waarom en in hoeverre [eiseres 1] c.s. aan die kosten zouden moeten bijdragen. Het andersluidende standpunt van Livable wordt dan ook als onvoldoende onderbouwd verworpen.
gebruik apparatuur
4.15
Hetzelfde lot treft de door Livable opgevoerde post ‘gebruik apparatuur’. In verband daarmee is van belang dat, daargelaten nog dat dat deze kostenpost alleen bij [eiseres 2] in de huurovereenkomst is benoemd, van haar hier een behoorlijke, concrete en met stukken onderbouwde toelichting mocht worden verlangd en, op enkel een Excelsheet na, dat heeft Livable verzuimd. Dat heeft tot gevolg dat het standpunt van Livable dat [eiseres 1] c.s. moeten bijdragen aan deze door haar gestelde kostenpost, als onvoldoende onderbouwd wordt verworpen.
administratiekosten
4.16
Dat geldt evenzeer voor de door Livable opgevoerde administratiekosten van € 960,- per jaar. Ook deze post is niet benoemd in de huurovereenkomsten, ook niet in die van [eiseres 2] , en Livable heeft deze kosten, hoewel zij daartoe uitdrukkelijk in de gelegenheid is gesteld, in het geheel niet onderbouwd. Om die reden wordt haar standpunt dat [eiseres 1] c.s. moeten bijdragen aan deze door haar gestelde kostenpost, eveneens verworpen.
conclusie
4.17
De conclusie van het voorgaande is dat nu [eiseres 1] over onderhavige jaren een bedrag van (28 maanden x € 120,-, derhalve) € 3.360,- aan voorschot heeft betaald, dat slechts tot een bedrag van (€ 1.691,37 + € 112,75 + € 212,33, derhalve) € 2.016,45 door Livable kon worden verantwoord, zij recht heeft op teruggave van het verschil van € 1.343,55.
4.18
[eiseres 2] heeft over die jaren (36 maanden maal € 120,-, derhalve) € 4.320,- aan voorschot betaald, dat slechts door Livable kon worden verantwoord tot een bedrag van (€ 2.163,30 + € 146,48 + € 260,73, derhalve) € 2.570,51, zodat zij recht heeft op teruggave van het verschil van € 1.749,49.
4.19
Livable wordt hierna dan ook veroordeeld deze bedragen aan [eiseres 1] respectievelijk [eiseres 2] (terug) te betalen.
4.2
Ook de daarover gevorderde wettelijke rente (in de zin van artikel 6:119 BW Pro), welke nevenvordering door Livable ook niet afzonderlijk is bestreden, is toewijsbaar.
4.21
Voor de goede orde merkt de kantonrechter op dat in de brief van 14 december 2018 van Livable gelezen kan worden dat [eiseres 1] reeds een bedrag van € 122,28 terugbetaald heeft gekregen en [eiseres 2] een bedrag van € 132,60. Een betalingsbewijs is echter niet bijgevoegd en uit de reactie van [eiseres 1] c.s. blijkt ook niet dat zij genoemde bedragen hebben ontvangen. Mochten die bedragen door hen evenwel zijn ontvangen, dan strekken deze uiteraard vanaf het moment van ontvangst daarvan in mindering op hetgeen Livable uit hoofde van dit vonnis nog aan [eiseres 1] c.s. verschuldigd is.
4.22
Als de in het ongelijk gestelde partij wordt Livable veroordeeld in de kosten van de procedure. Nu [eiseres 1] c.s. procederen op basis van een toevoeging, blijven de verschotten beperkt tot het verschuldigde griffierecht.
4.23
De apart gevorderde nakosten worden eveneens toegewezen, als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.
5.De beslissing
De kantonrechter:
- veroordeelt Livable om aan [eiseres 1] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 1.343,55, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro daarover vanaf 27 augustus 2018 tot de dag van algehele voldoening;
- veroordeelt Livable om aan [eiseres 2] tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen € 1.749,49, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro daarover vanaf 27 augustus 2018 tot de dag van algehele voldoening;
- veroordeelt Livable in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres 1] c.s. vastgesteld op € 79,- aan griffierecht en € 525,- aan salaris voor hun gemachtigde, en indien Livable niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, begroot op € 50,- aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,- aan betekeningskosten onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, één en ander voor zover van toepassing inclusief btw, al deze bedragen rechtstreeks te voldoen aan de gemachtigde van [eiseres 1] c.s.;
- verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Vlaswinkel en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
654