ECLI:NL:RBROT:2019:2553

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 7574192 \ VV EXPL 19-91

uitspraak: 1 april 2019

vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Maatschappij tot Exploitatie van Onroerende Goederen Verzicht B.V.,

gevestigd te ‘s-Gravenhage,

eiseres bij exploot van dagvaarding van 8 maart 2019,

gemachtigde: mr. R.B. van Heijningen te ’s-Gravenhage,

tegen

[gedaagde],

wonende te Rotterdam,

gedaagde,

procederend in persoon.

Partijen worden hierna aangeduid als ‘Verzicht’ respectievelijk ‘ [gedaagde] ’.

1.Het verloop van de procedure

1.1

De kantonrechter heeft kennis genomen van de dagvaarding, met producties.

1.2

De mondelinge behandeling heeft plaatsgehad op 18 maart 2019. Daarbij is namens Verzicht de heer [naam] , directeur, verschenen, bijgestaan door de gemachtigde vernoemd. [gedaagde] is in persoon verschenen.

1.3

Beide partijen hebben hun respectievelijke standpunten mondeling toegelicht. Van hetgeen ter zitting is besproken, heeft de griffier aantekening gehouden. Die aantekeningen bevinden zich in het procesdossier.

1.4

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2.De vaststaande feiten

In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.

2.1

Tussen Verzicht als verhuurder en [gedaagde] als huurder bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de zelfstandige woonruimte aan de [adres] te ( [postcode] ) Rotterdam (‘de woning’).

2.2

De bij vooruitbetaling verschuldigde huurprijs bedraagt € 585,00 per maand.

2.3

[gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan ten bedrage van € 3.510,00 berekend tot en met maart 2019.

3. Het geschil

3.1

Verzicht heeft bij dagvaarding gevorderd bij wijze van voorlopige voorziening, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen om binnen vijf dagen na betekening van dit vonnis de woning met de zijnen en al het zijne te ontruimen en ontruimd te houden en om aan Verzicht tegen kwijting te voldoen € 3.510,00 vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding en voorts een bedrag van € 585,00 per maand, een gedeelte van een maand te berekenen voor een gehele, zolang [gedaagde] de woning na 31 maart 2019 niet zal hebben ontruimd, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2

Aan die vordering heeft Verzicht ten grondslag gelegd dat [gedaagde] tekortschiet in de nakoming van zijn betalingsverplichting uit hoofde van de huurovereenkomst door een huurachterstand van zes maanden te laten ontstaan. Aangezien [gedaagde] aan Verzicht heeft medegedeeld dat hij de huur niet zal betalen, heeft Verzicht spoedeisend belang bij haar vordering.

3.3

[gedaagde] heeft de huurachterstand niet betwist maar tegen de vordering het verweer gevoerd dat, kort gezegd, hij de betaling van de volledige huur opschort, totdat de gebreken aan de woning zijn verholpen.

3.4

Op hetgeen partijen verder naar voren hebben gebracht, wordt, voor zover relevant voor de uitkomst van de procedure, hierna teruggekomen.

4.De beoordeling

4.1

De spoedeisendheid is gegeven de aard van de vordering en de toelichting die door Verzicht (in haar processtukken en ter zitting) is gegeven, naar het oordeel van de kantonrechter voldoende gebleken, zodat Verzicht in zoverre ontvankelijk is in haar vorderingen.

4.2

Kern van het onderhavige geschil is of in kort geding voldoende grond bestaat de vordering van Verzicht tot ontruiming van het gehuurde toe te wijzen.

Bij de beantwoording van die vraag stelt de kantonrechter voorop dat een ontruimingsvordering in kort geding toewijsbaar is, indien voldoende aannemelijk is dat deze vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen
énindien van Verzicht niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van de eventuele bodemprocedure afwacht. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil van partijen.

4.3

Verder wordt in dit verband overwogen dat bij de beoordeling van een dergelijke vordering -volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid dient te worden betracht, gelet op allereerst de omstandigheid dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een -diepgaand- onderzoek naar bestreden feiten en ten tweede de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding.

4.4

Verzicht heeft naast de ontruiming gevorderd dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag aan huurachterstand. Bij een geldvordering in kort geding, waarvan hier sprake is, is volgens vaste jurisprudentie terughoudendheid op zijn plaats. De voorzieningenrechter moet niet alleen onderzoeken of het bestaan en de omvang van een vordering in hoge mate aannemelijk zijn. Hij moet ook onderzoeken of sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde
van onverwijlde spoedeen onmiddellijke voorziening is vereist. In de afweging van de belangen van partijen moet de voorzieningenrechter ook betrekken het risico van onmogelijkheid van terugbetaling.

Dit risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.

Huurachterstand4.5 De vraag die allereerst moet worden beantwoord is of in de gegeven omstandigheden de door Verzicht gevorderde huurachterstand in kort geding toewijsbaar is, gelet op het hiervoor onder r.o. 4.4 geschetste toetsingskader in een voorlopige voorzieningenprocedure.

Daartoe wordt het navolgende overwogen.

4.6

Vaststaat dat [gedaagde] een huurachterstand ten bedrage van € 3.510,00 heeft laten ontstaan. [gedaagde] heeft echter aangevoerd dat hij de huur niet betaalt omdat er gebreken zijn aan de woning die eerst moeten worden verholpen. Zodra die verholpen zijn, is hij bereid de huurbetaling te hervatten. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] een beroep doet op opschorting van de huurbetalingsverplichtingen. Gelet hierop is aan de orde of [gedaagde] een geslaagd beroep op opschorting toekomt. In dit kader is de vraag of er sprake is van gebreken aan de woning, die Verzicht op verlangen van [gedaagde] moet verhelpen.

4.7

Op grond van artikel 6:262 BW in samenhang met artikel 7:205 BW is een huurder in beginsel gerechtigd zijn betalingsverplichting jegens de verhuurder op te schorten indien de verhuurder zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken aan de woning niet nakomt.

Ingevolge artikel 7:206 lid 1 BW is de verhuurder verplicht om gebreken te verhelpen op verlangen van de huurder, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen.

4.8

Ter onderbouwing van het beroep op opschorting heeft [gedaagde] aangevoerd dat de gebreken, ondanks verzoeken daartoe, niet door Verzicht worden verholpen. [gedaagde] heeft toegelicht dat de door hem gestelde gebreken bestaan uit problemen met de elektriciteit in de hal van de woning, in de badkamer en de keuken en uit vochtschade in de ingebouwde kast in de woonkamer en de keukenkastjes en schimmel in de gang en in de badkamer. Hij heeft voorts gesteld dat hij meerdere malen heeft geklaagd over die problemen en dat Verzicht die problemen tot op heden niet heeft verholpen.

4.9

Verzicht heeft de door [gedaagde] gestelde gebreken en klachten daarover echter betwist en zich om die reden op het standpunt gesteld dat [gedaagde] geen beroep op opschorting van de huurbetaling toekomt. Ter zake de door [gedaagde] gestelde problemen met de elektriciteit in de woning heeft Verzicht aangevoerd dat die problemen jaren geleden al zijn afgewikkeld en haar andere klachten daaromtrent van [gedaagde] niet bekend zijn. [gedaagde] heeft dit niet betwist. Gelet hierop is niet aannemelijk dat er bij Verzicht door [gedaagde] bekend gemaakte problemen met de elektriciteit zijn, die door Verzicht verholpen moeten worden.
heeft voorts onbetwist gelaten het standpunt van Verzicht dat uit onderzoek in opdracht van Verzicht blijkt dat mogelijk sprake is van een lekkage die vermoedelijk afkomstig is van een standleiding van een naburig gebouw en dat de Vereniging van Eigenaars nog nader onderzoek laat verrichten naar de oorzaak van die lekkage. Aangezien de oorzaak van de lekkage nu nog niet vaststaat, is onvoldoende aannemelijk dat er sprake is van een gebrek dat door Verzicht moet worden verholpen. Verzicht heeft voorts betwist dat [gedaagde] melding van andere klachten betreffende vochtschade en schimmel heeft gedaan. Gelet op de gemotiveerde betwisting door Verzicht had het op de weg van [gedaagde] gelegen om zijn stellingen ter zake door hem ingediende klachten betreffende vochtschade en schimmel met stukken te onderbouwen, bijvoorbeeld door foto’s van de gestelde vochtschade en schimmel te overleggen. Ook gelet hierop is onvoldoende aannemelijk dat er sprake is van een gebrek dat door Verzicht moet worden verholpen, welke verplichting Verzicht ten onrechte niet nakomt.

Dit betekent bij deze stand van zaken naar het oordeel van de voorzieningenrechter dat [gedaagde] ten onrechte de huurbetalingsverplichtingen heeft opgeschort en door het niet betalen van de huur tekortschiet in de nakoming van zijn betalingsverplichting.

4.1

Het voorgaande leidt ertoe dat de gevorderde hoofdsom ad € 3.510,00 zal worden toegewezen. Verzicht heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat, vooruitlopend op de bodemprocedure, de geldvordering thans reeds moet worden toegewezen. Verzicht heeft immers als onweersproken gesteld dat [gedaagde] hoogstwaarschijnlijk geen verhaal biedt, dat hij mogelijk met de noorderzon zal vertrekken, daarbij een huurachterstand van tenminste zes maanden achterlatend en dat de huurschuld alsmaar oploopt. [gedaagde] heeft die stellingen niet betwist en heeft ter zitting juist verklaard dat hij de huur niet gaat betalen, terwijl hiervoor is vastgesteld dat hem geen geslaagd beroep op opschorting toekomt.
Dit betekent dat de gevorderde rente, welke nevenvordering immers op de wet is gegrond en door [gedaagde] ook niet (afzonderlijk) is bestreden eveneens wordt toegewezen.

Ontruiming

4.11

De vraag die vervolgens moet worden beantwoord is of in de gegeven omstandigheden de door Verzicht gevorderde ontruiming in kort geding toewijsbaar is, gelet op het hiervoor onder r.o. 4.2 en 4.3 geschetste toetsingskader in een voorlopige voorzieningenprocedure. Daartoe wordt het navolgende overwogen.

4.12

Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortschietende partij aantoont dat de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het (op tijd) betalen van huur is een van de essentiële verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst.

4.13

De huurachterstand ten bedrage van € 3.510,00 betreft een huurachterstand van zes maanden en is naar voorlopig oordeel geen tekortkoming die niet van bijzondere aard of geringe betekenis is. Het is aan [gedaagde] om zich te beroepen op feiten en omstandigheden die maken dat zijn tekortkoming een ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt, hetgeen hij niet heeft gedaan. [gedaagde] heeft evenmin feiten en omstandigheden gesteld die maken dat zijn belang bij behoud van de woning zwaarder weegt dan het belang van Verzicht om de woning te verhuren aan een huurder die wel aan zijn betalingsverplichting voldoet. Gelet hierop valt te verwachten dat in een bodemprocedure een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen, zodat vooruitlopen daarop door ontruiming van de woning thans gerechtvaardigd is. Gelet hierop is het spoedeisend belang daarvan gegeven. De vordering tot ontruiming van de woning zal dan ook bij wege van voorlopige voorziening worden toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn wordt vastgesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.

4.14

Voorgaande betekent dat ook de gevorderde vergoeding ten bedrage van € 585,00 per maand, zolang [gedaagde] in gebreke blijft met de ontruiming van de woning, zal worden toegewezen.

4.15

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten. De verschotten worden vastgesteld op € 101,05 aan explootkosten en € 121,00 aan griffierecht. Aan het gemachtigdensalaris wordt een bedrag van € 721,00 toegekend.

5.De beslissing

De kantonrechter, rechtdoende in kort geding:

veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning met de zijnen en al het zijne te ontruimen en ontruimd te houden;

veroordeelt [gedaagde] om aan Verzicht te betalen € 3.510,00 aan achterstallige huur berekend tot en met maart 2019, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening;

veroordeelt [gedaagde] om aan Verzicht te betalen € 585,00 met ingang van 1 april 2019 zolang [gedaagde] in gebreke blijft met ontruiming van de woning;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Verzicht vastgesteld op € 222,05 aan verschotten en € 721,00 aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en uitgesproken ter openbare terechtzitting.