ECLI:NL:RBROT:2019:2513

• Datum uitspraak: 5 april 2019
• Publicatiedatum: 2 april 2019
• Zaaknummer: 7070869 CV EXPL 18-29392
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: S.H. Poiesz
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Geschil over gebreken aan een koopwoning en de klachtplicht van de koper

In deze zaak, die diende voor de Rechtbank Rotterdam op 5 april 2019, hebben eisers, [eiseres] en [eiser], een vordering ingesteld tegen gedaagden, [gedaagde 1] en [gedaagde 2], met betrekking tot gebreken aan een woning die zij hadden gekocht. De eisers stelden dat er gebreken waren aan het leidingwerk, de dakbedekking en het roldeck van het zwembad, en vorderden schadevergoeding en ontbinding van de koopovereenkomst. De rechtbank heeft vastgesteld dat de woning op 8 juni 2016 was overgedragen en dat de eisers de woning op 25 maart 2016 hadden gekocht. De rechtbank heeft de procedure besproken, inclusief de dagvaarding, de conclusies van antwoord van de gedaagden, en de comparitie van partijen. De rechtbank heeft de feiten en de argumenten van beide partijen in overweging genomen, waarbij de klachtplicht van de koper en de ouderdom van de woning een belangrijke rol speelden. De rechtbank oordeelde dat de eisers onvoldoende hadden aangetoond dat zij tijdig hadden geklaagd over de gebreken en dat de gedaagden niet aansprakelijk waren voor de herstelkosten. De vordering van de eisers werd afgewezen, en zij werden veroordeeld in de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 7070869 CV EXPL 18-29392

uitspraak: 5 april 2019

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam ,

in de zaak van

1. [eiseres] en

2. [eiser] ,

beiden wonende in [woonplaats eisers] , gemeente Westvoorne,

eisers,

gemachtigde: mr. K. Dirlik,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

wonende in [woonplaats gedaagde 1] , gemeente Goeree-Overflakkee,

gedaagde 1,

gemachtigde mr. C. Jorritsma, en

2. [gedaagde 2] ,

wonende in [woonplaats gedaagde 2] , gemeente Westvoorne,

gedaagde 2,

gemachtigde: [gemachtigde] .

Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiseres] ” (vrouwelijk enkelvoud) respectievelijk “ [gedaagde 1] ” en “ [gedaagde 2] ”.

1. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

• de dagvaarding van 5 juli 2018 met producties;
• de conclusie van antwoord van [gedaagde 1] met productie;
• de conclusie van antwoord van [gedaagde 2] met producties;
• het tussenvonnis van 21 augustus 2018 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
• de brief van de gemachtigde van [eiseres] van 9 november 2018 met productie 19;
• het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 19 november 2018.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op vandaag.

2. De vaststaande feiten

2.1.

[eiseres] heeft op 25 maart 2016 de woning aan de [adres] (hierna: de woning) gekocht van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Voorafgaand aan de koop heeft [eiseres] [gedaagde 1] en [gedaagde 2] per e-mail via de makelaar onder meer gevraagd: “
waarom wordt het dak van de aanbouw opnieuw bedekt (bitumen)? ”. Hierop heeft de makelaar geantwoord (productie 7 bij dagvaarding): “
In verband met blaasvorming en om lekkage te voorkomen. ”

2.2.

In de (NVM-)koopovereenkomst tussen partijen (productie 1 bij dagvaarding) staat onder andere het volgende:

“
artikel 6. Staat van de onroerende zaak. Gebruik.

6.1

De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, […]

6.3

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woning

[…]

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.

[…]

artikel 20. Nadere afspraken.

Koper verklaart er mee bekend te zijn dat het verkochte ruim 60 jaar oud is en dat de eisen die thans aan de kwaliteit van zaken van een soortgelijke aard gesteld mogen worden aanzienlijk hoger liggen dan ten tijde van de toenmalige oprichting. Koper is zich ervan bewust dat hij, gelet op het bepaalde in artikel 6.3 van de koopakte en in artikel 7:17 lid 1 en 2 BW, zijn verwachtingen met betrekking tot (de kwaliteit van) het verkochte daaraan dient aan te passen. Verkoper verklaart niet bekend te zijn met gebreken in het verkochte die het voorgenomen gebruik in de weg zouden kunnen staan. […]”

2.3.

De woning is op 8 juni 2016 overgedragen.

2.4.

In juli 2016 heeft [eiseres] [gedaagde 2] gemeld dat het roldeck van het zwembad halverwege vast zat. [gedaagde 2] heeft hierop geantwoord dat zij dat ook vaak hadden.

2.5.

[eiseres] heeft na de overdracht leidingwerk vervangen.

2.6.

[eiseres] heeft [gedaagde 1] op 6 oktober 2016 per Whatsapp (productie 10 bij dagvaarding) gemeld dat de dakbedekking aan het bobbelen was. [gedaagde 1] heeft hierop geantwoord dat de [bedrijf] het bitumen over de oude dakbedekking heeft gelegd.

2.7.

Bij brief van 18 mei 2017 heeft [eiseres] [gedaagde 1] en [gedaagde 2] aansprakelijk gesteld voor gebreken aan de woning
.

3. Het geschil

3.1.

[eiseres] heeft – samengevat – gevorderd om, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,

primair:

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen tot betaling van € 14.613,34, te vermeerderen met de wettelijke rente;

subsidiair:

- de koopovereenkomst gedeeltelijk te ontbinden;

- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen tot betaling van € 14.613,34, te vermeerderen met de wettelijke rente;

meer subsidiair:

- voor recht te verklaren dat [eiseres] heeft gedwaald;

- de koopovereenkomst ingevolge artikel 6:230 BW om te zetten;

- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op grond van nadeelcompensatie te veroordelen tot betaling van
€ 14.613,34, te vermeerderen met de wettelijke rente;

zowel primair, subsidiair als meer subsidiair:

- [gedaagde 1] en [gedaagde 2] te veroordelen tot betaling van € 921,13 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente;

- betaling van de proceskosten, inclusief de nakosten.

3.2.

[eiseres] heeft aan haar primaire en subsidiaire vordering ten grondslag gelegd dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst. Zij heeft gesteld dat het leidingwerk verrot was, waardoor er een ernstige lekkage is opgetreden. Ook werkte het roldeck van het zwembad na enkele malen gebruik niet meer en is de dakbedekking op de uitbouw niet vervangen, zoals voorafgaand aan de koop is verteld, maar slechts bedekt met een extra laag bitumen. Meer subsidiair heeft [eiseres] haar vordering gebaseerd op dwaling.

3.3.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben betwist dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de koopovereenkomst. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben ook gesteld dat [eiseres] niet tijdig heeft geklaagd en hen geen gelegenheid tot herstel heeft gegeven. Voorts doen zij een beroep op de ouderdomsclausule in de koopovereenkomst. Zij betwisten de hoogte van de gevorderde herstelkosten.

4. De beoordeling

4.1.

Tussen partijen is in geschil of de woning voldoet aan de koopovereenkomst. Op grond van artikel 7:17 BW moet bij koop het geleverde aan de overeenkomst beantwoorden. Dit is niet het geval als de geleverde zaak, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper daarover heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen.

4.2.

Partijen zijn vrij om van deze wettelijke regeling af te wijken. Zij hebben dit gedaan door in de koopovereenkomst in artikel 6.1 op te nemen dat [eiseres] de woning kocht in de staat waarin deze zich bij het sluiten van de overeenkomst bevond, met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Op grond van artikel 6.3 van de koopovereenkomst moesten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] er wel voor in staan dat de woning ten tijde van de overdracht beschikte over de feitelijke eigenschappen die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis.

4.3.

Onder ‘normaal gebruik’ zoals hiervoor genoemd dient naar gangbaar taalgebruik te worden verstaan dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Bij het gerechtvaardigd verwachtingspatroon met betrekking tot het normaal gebruik speelt de ouderdom van de woning een rol. In dat verband is van belang dat de woning ten tijde van de aankoop door [eiseres] ruim 60 jaar oud was. Bij de koop van een woning van die ouderdom dient in beginsel rekening te worden gehouden met slijtage, verouderde materialen en verouderde installaties. Om teleurstellingen op dit gebied te voorkomen mag van de koper van een dergelijke woning dan ook in beginsel worden verwacht dat hij de woning voorafgaand aan de koop bouwkundig laat onderzoeken. Dit heeft [eiseres] gedaan.

4.4.

[eiseres] heeft – onder meer – de herstelkosten gevorderd van gebreken aan het leidingwerk, het dak en het roldeck van het zwembad. Hierna zullen de verschillende gestelde gebreken worden besproken.

Het leidingwerk

4.5.

Het meest verstrekkende verweer van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is dat [eiseres] niet tijdig heeft geklaagd. Op grond van artikel 7:23 BW kan een schuldeiser geen beroep meer doen op een gebrek in de prestatie als hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, bij de schuldenaar ter zake heeft geprotesteerd. Bij de beantwoording van de vraag of tijdig is geklaagd, moet worden gelet op alle relevante omstandigheden, waaronder het antwoord op de vraag of de verkoper nadeel lijdt door het tijdsverloop. Rekening moet worden gehouden met enerzijds het voor de koper ingrijpende rechtsgevolg van het te laat protesteren (te weten verval van al zijn rechten ter zake van de tekortkoming) en anderzijds de concrete belangen waarin de verkoper is geschaad doordat laat is geklaagd, zoals een benadeling van zijn bewijspositie of een aantasting van zijn mogelijkheden om de gevolgen van de gestelde tekortkoming te beperken.

4.6.

[eiseres] heeft gesteld dat zij vrijwel direct na de overdracht heeft geconstateerd dat er een lekkage was en vervolgens, na enig breekwerk, dat het leidingwerk op diverse plekken kapot was. [eiseres] heeft ook gesteld dat zij de lekkage direct bij [gedaagde 2] heeft gemeld, toen zij de post op kwam halen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben dit betwist.

4.7.

Het is aan [eiseres] als koper om gemotiveerd te stellen en zo nodig te bewijzen op welk moment is geklaagd. [eiseres] heeft weliswaar gesteld dat zij de gebreken aan de leidingen direct heeft gemeld, maar heeft dit niet, althans onvoldoende, onderbouwd, in het licht van de betwisting door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] . Op 20 juli 2016 (productie 6 bij dagvaarding, pagina 2) heeft [gedaagde 2] een Whatsappbericht aan [eiseres] gestuurd waarin zij onder meer schrijft dat zij een verwarmingsmonteur bij de woning had zien staan. [eiseres] heeft hierop geantwoord dat de loodgieter er was en dat bijna alle waterleidingen vervangen moesten worden. Een klacht of protest over de (staat van de) leidingen valt hierin naar het oordeel van de kantonrechter niet te lezen. Er bestaan geen vormvoorschriften voor het uiten van klachten als bedoeld in artikel 7:23 BW, maar gelet op de ratio van dit artikel, moet uit een mededeling wel afgeleid kunnen worden dat de schuldenaar (in dit geval [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ) nog acties kan verwachten wegens mogelijke gebreken in de uitvoering van de overeenkomst. Uit het Whatsappbericht van 20 juli 2016 volgt dit in ieder geval niet.

4.8.

Vervolgens maakt [eiseres] in het Whatsappgesprek van 6 oktober 2016 (productie 10 bij dagvaarding, pagina 2), in het kader van de discussie over de dakbedekking, melding van de extra kosten vanwege het vervangen van het leidingwerk, de problemen met het zwembad en een kwestie met de buren. Hieruit kan worden afgeleid dat [eiseres] met steeds meer tegenvallers werd geconfronteerd en dat voor haar op een gegeven moment de maat vol was. Dit volgt ook uit de verklaring van [eiseres] tijdens de zitting van 19 november 2018 dat er sprake was van een opeenstapeling van problemen waarbij een geschil met de buren “
de bekende druppel ” was.

4.9.

Gelet op het voorgaande heeft [eiseres] onvoldoende onderbouwd dat zij tijdig over de staat van het leidingwerk heeft geklaagd, in die zin dat zij zich jegens [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op het standpunt heeft gesteld dat het huis, althans het leidingwerk, niet beantwoordde aan dat wat zij op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten. Uit de overgelegde Whatappberichten wordt afgeleid dat [eiseres] heeft volstaan met het – min of meer terloops – laten weten dat zij het leidingwerk moest vervangen. Bovendien heeft [eiseres] de gestelde gebreken aan het leidingwerk direct, zonder [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daarbij te betrekken, laten herstellen. Hiermee heeft [eiseres] hen de mogelijkheid ontnomen de (ernst van de) gestelde klachten en de gestelde noodzaak tot volledige vervanging deugdelijk te kunnen betwisten. Onder deze omstandigheden komt [eiseres] dan ook geen beroep meer toe op de gestelde gebreken aan het leidingwerk, noch op grond van een tekortkoming in de nakoming, noch op grond van dwaling. Dit deel van de vordering wordt daarom afgewezen.

De dakbedekking

4.10.

Voorafgaand aan de koop van de woning hebben partijen gesproken over de bitumen dakbedekking van de uitbouw. Op de vraag waarom het dak van de aanbouw opnieuw werd bedekt, hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] via de makelaar geantwoord dat dit vanwege blaasvorming was en ter voorkoming van lekkages. De discussie spitst zich toe op de vraag of [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben gezegd dat de dakbedekking (geheel) vernieuwd werd. Uit de beantwoording van de vraag via de makelaar, kan dit niet worden afgeleid. [eiseres] heeft ook niet betwist dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] haar bij de bezichtiging de nota van de [bedrijf] van 11 december 2015 hebben gegeven, waarop staat “
Renovatie dakbedekking ” voor een prijs van € 1.650,-. Ook hieruit kan niet worden afgeleid dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben gezegd dat sprake zou zijn van het geheel verwijderen van de oude dakbedekking en het aanbrengen van nieuwe bitumen. [eiseres] heeft haar stelling op dit punt dan ook onvoldoende onderbouwd.

4.11.

Uit de inhoud van het bouwkundig rapport van maart 2016 (productie 2 bij dagvaarding, pagina 4), dus na uitvoering van de werkzaamheden door [bedrijf] , kan worden afgeleid dat de conditie van de dakbedekking van het platte dak op dat moment door een ter zake deskundige als voldoende is beoordeeld. Er is ook niet gesteld dat sprake was van lekkages. Weliswaar valt onder de garantie van artikel 6.3 van de koopovereenkomst dat de woning geschikt is voor normaal gebruik als woonhuis dat er in de woning moet kunnen worden gewoond met een redelijke mate van duurzaamheid, maar dit betekent niet dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ervoor moesten instaan dat de verouderde dakbedekking op de meest optimale manier werd hersteld. Zij hebben ervoor gekozen de dakbedekking te renoveren door er een nieuwe laag bitumen overheen te leggen. Voor zover de feitelijke uitvoering van deze werkzaamheden ondeugdelijk is geweest of indien de staat van de dakbedekking zodanig was, dat een ter zake kundig aannemer had moeten afraden om deze te overlagen, dient [eiseres] [bedrijf] hierop aan te spreken.

4.12.

Omdat niet kan worden vastgesteld dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben medegedeeld dat de bitumen dakbedekking van de uitbouw geheel vervangen werd of dat de dakbedekking in dermate slechte staat was dat dit aan een normaal gebruik als woonhuis in de weg stond, zijn [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet aansprakelijk voor de herstelkosten. Ook kan [eiseres] geen beroep doen op dwaling, omdat niet vast is komen te staan dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] onjuiste mededelingen heeft gedaan over de dakbedekking. Ook dit deel van de vordering wordt daarom afgewezen.

Het roldeck van het zwembad

4.13.

Tussen partijen staat vast dat het roldeck van het zwembad ten tijde van de overdracht én twee maanden daarna nog deugdelijk functioneerde. [gedaagde 2] heeft naar aanleiding van een Whatsappbericht van [eiseres] over het halverwege vast zitten van het roldeck (productie 6 bij dagvaarding) wel geschreven dat zij dat ook vaak hadden. Aangezien [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het roldeck blijkbaar hebben laten maken voor de overdracht (het roldeck werkte immers weer), kan niet worden vastgesteld dat zij hun mededelingsplicht hebben geschonden. Bovendien geldt op grond van artikel 6.1 van de koopovereenkomst dat [eiseres] de woning kochten met alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Een niet goed functionerend roldeck staat ook niet in de weg aan het normale gebruik van de woning. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn dan ook niet aansprakelijk voor de herstelkosten. Ook van dwaling is geen sprake. De vordering wordt dan ook afgewezen.

Tot slot

4.14.

De vordering van [eiseres] wordt afgewezen. [eiseres] wordt daarom in de proceskosten veroordeeld. Aan de gemachtigde van [gedaagde 2] wordt één procespunt toegekend en aan de gemachtigde van [gedaagde 1] twee.

5. De beslissing

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde 1] vastgesteld op € 720,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 360,-) en aan de zijde van [gedaagde 2] vastgesteld op € 360,- aan salaris voor de gemachtigde (1 punt x € 360,-);

verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. S.H. Poiesz en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

424