Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer:7548933 VV EXPL 19-13
uitspraak: 26 maart 2019
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,
in de zaak van
[eiser 1] ,
wonende te Zwijndrecht,
eiser,
gemachtigde: mr. drs. H.L. Groenenboom,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te Zwijndrecht,
in persoon procederend,
2)
[gedaagde 2] ,
[gedaagde 2] ,
wonende te Zwijndrecht,
gemachtigde: mr. M.B. Visser,
3)
[gedaagde 3] ,
[gedaagde 3] ,
wonende te Zwijndrecht,
gemachtigde: mr. Z.N. Aliar,
gedaagden.
Partijen worden hierna aangeduid als [eiser 1] , [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] .
De procedure
1.1
De kantonrechter heeft kennisgenomen van:
- het exploot van dagvaarding van 26 februari 2019 en de daarbij overgelegde producties;
- de conclusie van antwoord tevens houdende voorwaardelijke eis in reconventie namens [gedaagde 2] , met producties;
- de eis in reconventie namens [gedaagde 3] , met producties;
- de brief van mr. Aliar van 7 maart 2019 met bijbehorende producties.
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 maart 2019. Namens [eiser 1] zijn ter zitting verschenen zijn echtgenote [naam 1] en zijn zoon [naam 2] , bijgestaan door genoemde gemachtigde, de heer [gedaagde 1] in persoon, mr. Visser namens [gedaagde 2] en de heer [gedaagde 3] in persoon, bijgestaan door genoemde gemachtigde. De gemachtigden van [eiser 1] en [gedaagde 3] hebben gebruik gemaakt van pleitnotities en deze overgelegd. Van het
verhandelde ter zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
De vaststaande feiten
In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1
[gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] huren van [eiser 1] kamers in de woning aan de [adres] te Zwijndrecht (hierna: het gehuurde). Zij voeren geen gemeenschappelijke huishouding.
2.2
De gemeente Zwijndrecht heeft per brief van 26 juni 2018 [eiser 1] een vooraankondiging gestuurd betreffende de illegale bewoning van het gehuurde en de woningen aan de [adres] [huisnummer 1] en [huisnummer 2] .
2.3
Per brief van 2 augustus 2018 heeft [eiser 1] de huurovereenkomst met [gedaagde 2] en [gedaagde 3] opgezegd.
2.4
[eiser 1] is per brief van 30 oktober 2018 door de gemeente Zwijndrecht in kennis gesteld van het feit dat een last onder dwangsom is opgelegd voor het adres van gehuurde en voor het adres [adres] . De bewoning van deze panden is in strijd met het bestemmingsplan nu daarin onder het begrip ‘woning’ wordt verstaan huisvesting van een gezamenlijk huishouden.
2.5
[gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zijn per brief van 30 oktober 2018 door de gemeente Zwijndrecht in kennis gesteld van de aangekondigde handhaving de bewoning, voor zover in strijd met het bestemmingsplan, te doen beëindigen.
2.6
Per brief van 14 december 2018 heeft [eiser 1] [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] medegedeeld de huurovereenkomst door de rechter te laten ontbinden indien partijen niet uiterlijk
21 december 2018 tot een oplossing komen.
2.7
Zowel [eiser 1] als [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hebben bezwaar ingesteld tegen het besluit van de gemeente. Op 14 maart 2019 vindt de hoorzitting bij de bezwaarschriften-commissie plaats.
Het geschil
in conventie
3.1
[eiser 1] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, -verkort weergegeven- [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde binnen zeven dagen na betekening van onderhavig vonnis, met afgifte van de sleutels aan [eiser 1] op straffe van een dwangsom van 500,- per dag, met proceskosten-veroordeling, waaronder rente en nakosten.
3.2
[eiser 1] legt het navolgende aan zijn vordering ten grondslag. Primair dienen de huurover-eenkomsten op grond van artikel 7:274 lid 1 sub e BW opgezegd te worden nu de bewoning van het gehuurde in strijd is met het bestemmingsplan. Subsidiair is het in strijd met de redelijkheid en billijkheid de huurovereenkomsten te laten voortduren. Meer subsidiair is er sprake van een onvoorziene omstandigheid van dien aard dat deze de ontbinding van de huurovereenkomsten rechtvaardigt. Indien na 1 april 2019 de illegale bewoning voortduurt, zal de gemeente immers [eiser 1] een dwangsom van € 10.000,- per overtreding opleggen.
Ten aanzien van [gedaagde 3] legt [eiser 1] ook nog aan zijn vordering ten grondslag dat deze zich niet als goed huurder gedraagt. [gedaagde 3] heeft op 22 oktober 2018 de zoon van [eiser 1] met een mes bedreigd en daarnaast maakt hij misbruik van de situatie door [eiser 1] met de aangekondigde dwangsom onder druk te zetten om tot een zo gunstig mogelijke regeling te komen.
3.3
[gedaagde 1] beroept zich op zijn huurrechten en voert daartoe het volgende aan. [eiser 1] en de gemeente zijn verantwoordelijk voor de ontstane situatie. [eiser 1] heeft de woning aan meerdere personen verhuurd en daarnaast nog anderen ingeschreven op hetzelfde adres. De gemeente heeft toegelaten dat er steeds meerdere personen ingeschreven stonden op hetzelfde adres. Het is onredelijk om de gevolgen nu op de huurders af te wentelen.
3.4
[gedaagde 2] betwist de vordering en voert daartoe het volgende aan. Er is geen sprake van een spoedeisend belang nu de dwangsom niet per 1 april 2019 wordt verbeurd. [eiser 1] dient enkel voor 1 april 2019 maatregelen (waaronder het opstarten van een bodemprocedure) te nemen. Daarnaast is de begunstigingstermijn verlengd tot zes weken nadat er een beslissing op het bezwaar is genomen.
Inhoudelijk is het zeer aannemelijk dat het besluit van de gemeente geen stand houdt. In het bestemmingsplan is het begrip ‘wonen’ niet gedefinieerd. In dat geval mag geen aansluiting gezocht worden bij het begrip ‘bewoning’. Zodoende is er geen strijd met het bestemmings-plan. Subsidiair is er geen sprake van een beëindigingsgrond van artikel 7:274 lid 1 BW. Meer subsidiair is er geen sprake van een onvoorziene omstandigheid nu het huidige bestemmingsplan op 26 juni 2012 al is vastgesteld door de gemeente.
3.5
[gedaagde 3] betwist de vordering en voert daartoe het volgende aan. Er is geen sprake van een spoedeisend belang nu de dwangsom niet per 1 april 2019 wordt verbeurd. [eiser 1] dient enkel voor 1 april 2019 maatregelen (waaronder het opstarten van een bodemprocedure) te nemen. Daarnaast is de begunstigingstermijn verlengd tot zes weken nadat er een beslissing op het bezwaar is genomen.
Inhoudelijk is het zeer aannemelijk dat het besluit van de gemeente geen stand houdt. In het bestemmingsplan is het begrip ‘wonen’ niet gedefinieerd. In dat geval mag geen aansluiting gezocht worden bij het begrip ‘bewoning’. Zodoende is er geen strijd met het bestemmings-plan. Mocht daar toch sprake van zijn dan mag [gedaagde 3] als huurder met de oudste rechten in het gehuurde blijven. Er is geen sprake van een slecht huurderschap. [gedaagde 3] heeft [eiser 1] niet met een mes bedreigd, het is juist [eiser 1] die intimideert. Zo staat hij geregeld met andere mannen voor de deur, dwingt hij [gedaagde 3] de woning te verlaten en heeft hij het contract met de energie-leverancier opgezegd.
in (voorwaardelijke) conventie
3.6
Voor zover de gevorderde ontruiming wordt toegewezen vordert [eiser 2] [verweerder] te veroordelen aan hem te betalen een bedrag van € 6.095,- aan tegemoetkoming verhuis- en inrichtingskosten, althans een in goede justitie te betalen bedrag, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf datum vonnis.
3.7
[eiser 3] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, -verkort weergegeven- [verweerder] te verbieden om gedurende een jaar, althans een in goede justitie te bepalen termijn, het gehuurde te betreden, dan wel zich te begeven en/of zich op te houden in/op/rond het gehuurde en anders dan via een advocaat, in persoon en/of via anderen mondeling, schriftelijk of via enig ander communicatiemiddel contact op te nemen met [eiser 3] , op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per keer, met een maximum van € 30.000,-, en [eiser 3] te machtigen genoemde veroordelingen ten uitvoer te leggen.
3.8
[verweerder] betwist de vorderingen in reconventie.
De beoordeling
in conventie en in reconventie
4.1
Uit de aard van de vordering van [eiser 1] blijkt voldoende dat er sprake is van een spoedeisend belang. [eiser 1] is in zoverre dan ook ontvankelijk in zijn vordering.
4.2
In het kader van de onderhavige procedure dient beoordeeld te worden of de vordering van [eiser 1] tot ontruiming van het gehuurde in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat vooruitlopend daarop toewijzing van de door hem gevorderde voorlopige voorziening geïndiceerd is. Daarbij dient uit te worden gegaan van de in deze procedure gepresenteerde feiten met de beperkte toetsing daarvan, aangezien nadere bewijsvoering in een kort geding procedure niet (goed) mogelijk is.
4.3
Artikel 7:274 lid 1 sub e BW bepaalt dat de huurovereenkomst door de rechter kan worden ontbonden indien de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken. Een beëindigingsvordering kan alléén worden toegewezen als de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van de bestemming noopt.
Vraag is hier wat de bestemming is van het gehuurde. Volgens de gemeente is de bestemming een woning voor de huisvesting van één gezamenlijk huishouden, volgens partijen is de bestemming ruimer nu het begrip wonen in het bestemmingsplan niet wordt gedefinieerd. Derhalve zal het besluit van de gemeente getoetst moeten worden. Zoals onder 4.2 is weergegeven leent een procedure in kort geding zich echter niet voor een dergelijke toetsing. De vordering zal op de primaire grondslag dan ook worden afgewezen.
4.4
Bij een beroep op de redelijkheid en billijkheid dienen alle belangen afgewogen te worden. Aan de ene kant staat [eiser 1] wie een dwangsom boven het hoofd hangt indien komt vast te staan dat de bewoning van het gehuurde in strijd is met het bestemmingsplan. Een situatie die hij overigens zelf heeft gecreëerd door het gehuurde (en ook overige panden) aan meerdere alleenstaande huurders te verhuren. Duidelijkheid daarover is er nog niet nu zowel [eiser 1] als de huurders bezwaar hebben gemaakt tegen het besluit van de gemeente. Die procedure loopt nog. Aan de andere kant staan [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] die bij ontruiming geen dak boven hun hoofd zouden hebben. Alle drie hebben zij ter zitting immers onweersproken aangevoerd dat er op korte termijn geen andere woonruimte beschikbaar is nu zij niet over een urgentieverklaring beschikken of over familie/vrienden waar zij terecht kunnen. Voor [gedaagde 2] en [gedaagde 3] geldt nog dat zij hun uitkering kwijt kunnen raken als zij geen vast adres meer hebben en voor [gedaagde 1] dat hij zijn baan kan verliezen. Met de beperkte toetsing in kort geding van deze belangen oordeelt de kantonrechter dat het (financiële) belang van [eiser 1] niet zwaarder weegt dan de belangen van [gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] . Ten aanzien van [gedaagde 3] geldt dit des te meer nu [eiser 1] hem als langstzittende huurder een toekomst in de woning had kunnen gunnen. De vordering zal op de subsidiaire grondslag eveneens worden afgewezen.
4.5
Artikel 6:258 BW bepaalt dat de gevolgen van een overeenkomst kunnen worden gewijzigd of geheel of gedeeltelijk kunnen worden ontbonden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Een wijziging of ontbinding wordt echter niet uitgesproken voor zover die omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst voor rekening komen van degene die zich erop beroept.
Het betreffen hier huurovereenkomsten en onder het huurrecht genieten huurders van woonruimte een vergaande bescherming. [eiser 1] als eigenaar/verhuurder van het pand is de enige die bepaalt aan wie en aan hoeveel huurders hij het pand verhuurt. Door het volstoppen van zijn panden met alleenstaande huurders heeft [eiser 1] het risico genomen dat de gemeente tot een dergelijk besluit zou kunnen komen. Het komt dan ook voor zijn rekening en risico dat onderhavige situatie is ontstaan zodat ook de meer subsidiaire grondslag niet slaagt.
4.6
Ten aanzien van [gedaagde 3] geldt nog dat niet is vast komen te staan dat er sprake is van een slecht huurderschap. Duidelijk is dat door de ontstane situatie de spanningen over en weer zijn opgelopen maar [eiser 1] heeft zijn vordering op dit punt onvoldoende onderbouwd.
4.7
Conclusie is dat de gevorderde ontruiming wordt afgewezen. Nu aan de voorwaarde waaronder de reconventionele vordering van [gedaagde 2] is ingesteld niet is voldaan, hoeft deze niet te worden beoordeeld.
4.8
De reconventionele vordering van [eiser 3] zal worden afgewezen. Onvoldoende is onderbouwd waarom het ingrijpende verbod dat een verhuurder zijn eigen pand niet mag betreden of contact mag hebben met één van zijn huurders moet worden toegewezen. Nogmaals de spanningen zijn over en weer opgelopen door de onduidelijke situatie maar partijen zullen daar als volwassenen mee moeten omgaan.
4.9
[eiser 1] wordt als de in conventie in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten bestaande uit het salaris van de gemachtigden van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] . Ten aanzien van [gedaagde 1] worden de kosten begroot op nihil nu hij de procesvoering in eigen hand heeft gehouden.
[eiser 3] wordt als de in reconventie in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [verweerder] welke worden begroot op nihil nu er geen echt inhoudelijk verweer is gevoerd.
De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
in conventie
wijst af de vordering van [eiser 1] ;
veroordeelt [eiser 1] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde 1] vastgesteld op nihil;
veroordeelt [eiser 1] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde 2] vastgesteld op € 721,- aan salaris voor zijn gemachtigde;
veroordeelt [eiser 1] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde 3] vastgesteld op € 721,- aan salaris voor haar gemachtigde;
in reconventie
wijst af de vordering van [eiser 3] ;
veroordeelt [eiser 3] in de proceskosten van [verweerder] welke worden begroot op nihil.
in conventie en in reconventie
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor zover de veroordelingen betreft.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. van Steenderen-Koornneef en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
745