ECLI:NL:RBROT:2019:2057

• Datum uitspraak: 15 maart 2019
• Publicatiedatum: 15 maart 2019
• Zaaknummer: 7543095 \ VV EXPL 19-11
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: C. van Steenderen-Koornneef
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Kort geding over ombouw van supermarkt en toestemming voor veranderingen aan gehuurde pand

In deze zaak heeft de kantonrechter te Dordrecht op 15 maart 2019 uitspraak gedaan in een kort geding tussen Coop Activa 4 B.V. en twee gedaagden, die de verhuurders zijn van een pand dat door Coop wordt omgebouwd tot een Coop-supermarkt. De gedaagden hebben geweigerd toestemming te geven voor de voorgenomen veranderingen aan het gehuurde pand, omdat zij van mening zijn dat deze veranderingen niet zijn toegestaan zonder hun goedkeuring. Coop heeft echter betoogd dat de veranderingen geen betrekking hebben op het casco van het pand en dat zij daarom geen toestemming nodig heeft. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de voorgenomen veranderingen, zoals het vervangen van de bestickering, het schilderen van de entreepui en het vervangen van de inrichting, niet onder het casco vallen. Hierdoor heeft Coop recht op de gevraagde veranderingen zonder toestemming van de gedaagden. De kantonrechter heeft de gedaagden veroordeeld om te gedogen dat Coop de veranderingen uitvoert en hen opgedragen om medewerking te verlenen aan de uitvoering van de werkzaamheden. Daarnaast is de gedaagde 1 veroordeeld om voor eigen rekening extra trede(n) of hellingbaan aan te brengen bij twee vluchtdeuren, omdat het pand niet voldoet aan het Bouwbesluit 2012. De gedaagden zijn in de proceskosten veroordeeld.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 7543095 \ VV EXPL 19-11

uitspraak: 15 maart 2019

vonnis in kort geding van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht ,

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Coop Activa 4 B.V. ,

gevestigd te Velp,

eiseres,

gemachtigde: mr. S.J. van Leeuwen,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

2. [gedaagde 2] ,

beide wonende te Alblasserdam,

gedaagden,

gemachtigden: mr. A.W. Dolphijn en mr. M.C. Franken-Schoemaker.

Eiseres wordt hierna aangeduid als “Coop” en gedaagden sub 1 en 2 tezamen als “ [gedaagden] ”.

1. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

• het exploot van dagvaarding van 22 februari 2019, met producties;
• de conclusie van antwoord, met producties;
• de bij brief van 4 maart 2019 over gelegde producties 12 tot en met 19 aan de zijde van Coop;
• de bij faxberichten van 4 maart 2019 aan de zijde van Coop overgelegde producties 20 en 21;
• de bij faxbericht van 4 maart 2019 aan de zijde van [gedaagden] overgelegde productie 18;
• de pleitaantekeningen van Coop;
• de pleitnota van [gedaagden] .

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 5 maart 2019. Namens Coop zijn verschenen [naam 1] en [naam 2] , zij zijn bijgestaan door mr. S.J. van Leeuwen en mr. K. Hilwerda. De heer [gedaagde 1] is verschenen, bijgestaan door mr. A.W. Dolphijn en mr. J.A.J. Devilee. Tevens is namens [gedaagden] verschenen de heer [naam 3] .

[gedaagde 1] heeft bij exploot van 25 februari 2019 de coöperatie Coöperatieve Rabobank U.A. (hierna: de Rabobank) opgeroepen voor de mondelinge behandeling, maar de Rabobank is niet verschenen.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2. De vaststaande feiten

2.1.

[gedaagde 1] heeft het bedrijfspand gelegen aan de [adres] te Groot-Ammers (hierna: het gehuurde) met ingang van 1 april 2008 verhuurd aan EM-TÉ Supermarkten B.V. (hierna: EMTE) voor de duur van 10 jaar. De huurovereenkomst is met ingang van 5 april 2018 verlengd voor de duur van 5 jaar, derhalve tot en met 4 april 2023.

2.2.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, versie 11 juli 2003, (hierna: de Algemene bepalingen) van toepassing verklaard. Daarnaast is in de huurovereenkomst, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

“(..)

Artikel 2

Object en bestemming

1. (..)

2. Het Gehuurde wordt als casco verhuurd, tenzij Partijen anders overeenkomen.

3. (..)

4. Het Gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als supermarkt.

(..)

Artikel 6B

Voorschriften van orde

1. Partijen zullen telkens in overleg treden of de door Huurder al dan niet met toestemming van Verhuurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen bij het einde van de huur:

• Hetzij in stand worden gelaten zonder vergoeding, of;
• Voor rekening en risico van Huurder zullen worden verwijderd onder Huurders gehoudenheid het Gehuurde in de oorspronkelijke staat te brengen, of;
• Door Huurder zo mogelijk aan een opvolgend huurder mogen worden overgedragen;

2. Indien Partijen geen overeenstemming over het bepaalde in lid 1 bereiken, zal hetgeen in artikel 6 van de Algemene Bepalingen is opgenomen tussen Partijen gelden.

3. Het is Huurder toegestaan op of aan het Gehuurde reclame of andere zakelijke aanduidingen die verband houden met de in artikel 2 vermelde bestemming van het Gehuurde aan te brengen.

(..)”

2.3.

In de Algemene bepalingen is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

“(..)

Casco

1. Onder huur als casco wordt verstaan, de huur van de constructieve bouwvloer(en), het/de constructieve plafond(s), de bouwmuren zonder pui(en), doch inclusief de in de bouwmuren aanwezige kozijnen, ramen en deuren, de nutsvoorzieningen tot waar de (hoofd)meter is/komt dan wel tot een ander primair aansluitpunt, alsmede het (basis) sprinklernet en trappen indien deze door of vanwege verhuurder zijn aangebracht.

(..)

Verbodsbepalingen en voorschriften van orde

(..)

6.13.2.1 Huurder zal verhuurder te allen tijde tijdig schriftelijk informeren over elke verandering of toevoeging die huurder in, aan of op het gehuurde wenst aan te brengen of te hebben, zoals naamsaanduidingen, reclames, borden, aankondigingen, publicaties, opstallen, getimmerten, uitstallingen, emballage, goederen, automaten, verlichting, zonwering, rolluiken, antennes met toebehoren, vlaggenmasten, het ondoorzichtig maken van ruiten en dergelijke.

6.13.2.2 Onder veranderingen en toevoegingen wordt mede verstaan het aanbrengen van gaten in de gevels, vloeren en wanden.

6.13.2.3 Huurder heeft de voorafgaande schriftelijk toestemming van verhuurder nodig voor het geheel of gedeeltelijk veranderen van de inrichting of gedaante van het gehuurde, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd.

(..)”

2.4.

Coop heeft, samen met Jumbo Supermarkten B.V., EMTE gekocht van Sligro. Eén derde van de supermarkten is toebedeeld aan Coop en twee derde aan Jumbo. Besloten is dat de EMTE-supermarkt die zich in het gehuurde bevindt zal worden omgebouwd naar een Coop-supermarkt.

2.5.

Op 30 september 2018 heeft er een splitsing plaatsgevonden, op basis waarvan onder meer de huurovereenkomst ter zake van het gehuurde op Coop is overgegaan.

2.6.

Coop is vervolgens begonnen met het ombouwen van de EMTE-winkels die zij heeft overgenomen naar winkels van Coop, omdat besloten is dat EMTE per 1 juli 2019 zal ophouden te bestaan.

2.7.

Bij brief van 27 december 2018 heeft Coop [gedaagden] geïnformeerd over de werkzaamheden die zij in het kader van de transitie van EMTE naar Coop wenst uit te voeren. Tevens heeft Coop [gedaagden] verzocht om bij enkele vluchtdeuren een vaste trede of hellingbaan aan te leggen, omdat de afstap bij de vluchtdeuren te groot is.

2.8.

Bij brief van 8 januari 2019 heeft [gedaagden] Coop bericht dat hij niet kan instemmen met de werkzaamheden die Coop wenst uit te voeren. Bij brief van 23 januari 2019 heeft [gedaagden] deze stelling herhaald.

2.9.

Bij dagvaarding van 10 december 2018 heeft [gedaagden] Coop gedagvaard en – onder andere – gevorderd om de huurovereenkomst te ontbinden, dan wel voor recht te verklaren dat deze rechtsgeldig is opgezegd tegen 4 april 2023. Op 1 mei 2019 is een comparitiezitting gepland in deze zaak.

3. De vordering

3.1.

Coop heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad:

I. [gedaagden] te veroordelen te gedogen dat Coop de onder punt 1.9 van de dagvaarding genoemde veranderingen uitvoert en waar nodig medewerking te verlenen aan het uitvoeren van de werkzaamheden;

II. voor zoveel noodzakelijk Coop (voorlopig) te machtigden op de voet van artikel 7:215 lid 3 BW de onder punt 1.9 genoemde veranderingen uit te mogen voeren;

III. [gedaagden] te veroordelen om voor eigen rekening (een) extra trede(n) of hellingbaan aan te brengen bij twee door Coop aan te wijzen vluchtdeuren;

IV. [gedaagden] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten.

3.2.

In 1.9 van de dagvaarding zijn de volgende veranderingen opgesomd:

a) Het vervangen van de bestickering op de puien;

b) Het schilderen van de entreepui;

c) Het vervangen van de schuifdeur in de entreepui;

d) Het vervangen van het EMTE-reclamebord boven de entree door een Coop-reclamebord;

e) Het vervangen van de inrichting van de winkelruimte (stellingen, kassa’s etc.);

f) Het (deels) vervangen van het afbouwpakket van EMTE door een afbouwpakket van Coop;

g) Het aanbrengen van een nieuwe tegelvloer;

h) Het aanpassen van de meterkast; en

i) Het vervangen van de dakinstallatie.

3.3.

Coop heeft aan haar vorderingen het volgende ten grondslag gelegd. Volgens Coop staat het haar vrij om de voorgenomen veranderingen en toevoegingen aan te brengen. Op grond van artikel 6.13.2.3 van de Algemene bepalingen is toestemming nodig voor het veranderen van de inrichting of gedaante van het gehuurde. Het gehuurde is casco verhuurd aan Coop. De werkzaamheden hebben geen betrekking op het casco, zodat voor de uit te voeren werkzaamheden geen toestemming vereist is. Wat het reclamebord betreft is in artikel 6 lid 3 van de huurovereenkomst bepaald dat het huurder is toegestaan om reclame en andere zakelijke aanduidingen aan het gehuurde aan te brengen.

Daarnaast is geen toestemming vereist als het om veranderingen en toevoegingen gaat die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt en verwijderd kunnen worden. Daar is in dit geval sprake van.

Voor het geval wel geoordeeld wordt dat toestemming vereist is, heeft Coop verzocht om haar te machtigen tot het aanbrengen van de veranderingen op grond van artikel 7:215 lid 3 en 4 BW. De veranderingen zijn noodzakelijk voor het doelmatig gebruik van het gehuurde, want als zij haar vestiging niet inricht conform de Coop-formule dan kan zij haar winkel niet in het gehuurde exploiteren. De aanpassing aan de meterkast is noodzakelijk, want anders kan Coop haar installaties niet aansluiten en het gehuurde niet exploiteren. Het vernieuwen van de dakinstallatie is noodzakelijk, omdat deze sterk verouderd is en niet kan worden aangesloten op de nieuwe koel- en vriesmeubels die Coop gebruikt. Aan de zijde van [gedaagden] zijn er geen zwaarwichtige belangen die zich verzetten tegen de veranderingen. EMTE heeft sinds 2008 weinig geïnvesteerd in de supermarkt en de dakinstallatie dateert van 2002. De winkel zal van binnen en ook gedeeltelijk van buiten worden vernieuwd, wat zal leiden tot een verbeterde en moderne uitstraling van de winkelruimte.

3.4.

Coop heeft gevorderd om [gedaagden] te veroordelen om voor eigen rekening (een) extra trede(n) of hellingbaan aan te (laten) brengen bij twee vluchtdeuren van het gehuurde, omdat de huidige situatie niet voldoet aan het Bouwbesluit 2012. Dit levert een gebrek op in de zin van artikel 3 van de Algemene bepalingen. Hierdoor kan Coop het gehuurde niet gebruiken als bedrijfsruimte, want het gehuurde voldoet niet aan het Bouwbesluit 2012. [gedaagden] is verantwoordelijk om dit gebrek te verhelpen.

3.5.

Coop heeft een spoedeisend belang bij toewijzing van haar vorderingen, omdat zij van start wil gaan met de voorgenomen ombouw van het gehuurde. De startdatum van de werkzaamheden is 22 maart 2019 en de openingsdatum 8 april 2019. Als Coop de bodemprocedure moet afwachten, dan gaat zij deze data niet halen. Hierdoor zal Coop schade lijden in de vorm van omzetverlies. Ook alle bestellingen en de inzet van personeel zijn op de openingsdatum van 8 april 2019 afgestemd. De werkzaamheden kunnen voor een groot deel ook zeer eenvoudig ongedaan gemaakt worden, als later mocht blijken dat het gehuurde ten onrechte is omgebouwd.

4. Het verweer

4.1.

[gedaagden] heeft tot afwijzing van de vorderingen geconcludeerd en daartoe het volgende aangevoerd.

4.2.

Het exploot is nietig, omdat mevrouw ‘ [naam gedaagde 2 fout geschreven] ’ is gedagvaard, terwijl de juiste achternaam is: ‘ [gedaagde 2] ’.

4.3.

De vorderingen van Coop lenen zich niet voor een beoordeling in kort geding, omdat niet alle veranderingen zonder schade ongedaan gemaakt kunnen worden. Bovendien zal een toewijzing van een machtiging in kort geding, ook als in de bodemprocedure zal blijken dat de aangebrachte wijzingen ontoelaatbaar zijn, mogelijk wanprestatie opleveren van [gedaagden] jegens de Rabobank als hypotheekhouder.

4.4.

Coop heeft geen spoedeisend belang bij de gevorderde voorziening. Coop heeft de huurrechten reeds op 5 maart 2018 gekocht. Coop heeft onvoldoende voortvarend gehandeld doordat zij veel tijd heeft laten verstrijken tussen het moment dat zij wist dat zij de exploitatie van het gehuurde zou overnemen en dientengevolge logischerwijs ook wist dat zij aanpassingen diende te verrichten aan het gehuurde. Bovendien heeft Coop dezelfde vorderingen ook als eis in reconventie ingesteld in de dagvaardingsprocedure van [gedaagden] tegen Coop. De comparitie van partijen is op 1 mei 2019. Niet valt in te zien waarom dit niet afgewacht kan worden.

4.5.

De gevorderde medewerking of vervangende machtiging moet worden afgewezen, omdat Coop zelf in verzuim is. Zij had op grond van artikel 6 van de huurovereenkomst met [gedaagden] moeten overleggen over de wijzigingen aan het gehuurde. Ook het goed huurderschap vereist dat. Nu zij dat niet gedaan heeft verkeert Coop in schuldeisersverzuim en kan zij zelf geen nakoming vorderen.

4.6.

Omdat Coop geen duidelijk verzoek heeft gedaan tot verandering, kan zij de rechter niet vragen om vervangende machtiging. Op grond van artikel 7:215 lid 3 BW moet namelijk de verhuurder eerst de gevraagde toestemming niet verleend hebben. Omdat niet duidelijk is wat Coop wil veranderen, heeft [gedaagde 1] zich nog niet uitgesproken over het al dan niet verlenen van toestemming. Bij brief van 23 februari 2019 heeft [gedaagde 1] aangegeven dat, indien en voor zover hij gehouden zou zijn tot het verlenen van toestemming, hij die toestemming opschort tot het moment dat de voorgestelde veranderingen deugdelijk en bepaalbaar zijn.

4.7.

Voor het geheel of gedeeltelijk veranderen van de inrichting of gedaante van het gehuurde is voorafgaande toestemming van [gedaagden] vereist. In de hypotheekakte is eveneens de voorafgaande schriftelijke toestemming van de Rabobank voorbehouden en de VvE heeft een goedkeuringsrecht. Daarom wil [gedaagde 1] ook exact weten wat Coop gaat doen, zodat [gedaagde 1] daarover met de Rabobank, de VvE en andere betrokkenen, zoals de architect, in gesprek kan gaan. Daarnaast zijn de veranderingen niet zonder noemenswaardige kosten weg te halen, althans dat is door Coop niet (voldoende) onderbouwd.

4.8.

[gedaagde 1] heeft tenslotte inhoudelijk gereageerd op elk van de door Coop gevorderde veranderingen en zich op het standpunt gesteld dat schriftelijke toestemming hiervoor vereist is. Hierop zal, voor zover nodig, hieronder in de beoordeling worden ingegaan.

5. De beoordeling

Nietig exploot van dagvaarding

5.1.

De kantonrechter volgt [gedaagde 1] niet in zijn stelling dat het exploot van dagvaarding nietig is. Een kennelijke vergissing in het exploot van de dagvaarding hoeft niet tot niet-ontvankelijkheid te leiden, wanneer de gedaagde heeft begrepen of redelijkerwijs geacht kan worden te hebben begrepen dat tegen haar de dagvaarding is uitgebracht. Daar is in onderhavige zaak sprake van. Mevrouw [gedaagde 2] is samen met haar echtgenoot gedagvaard, zodat zij redelijkerwijs had moeten begrijpen dat de dagvaarding ook op haar zag. Dit heeft zij kennelijk ook zo begrepen want de conclusie van antwoord is mede namens haar ingebracht. Evenmin is zij onredelijk benadeeld door deze vergissing. Coop is dus ontvankelijk in haar vordering.

Spoedeisend belang

5.2.

Coop heeft een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde voorlopige voorzieningen. Vaststaat immers dat de EMTE-formule verdwijnt per 1 juli 2019, zodat de winkels van EMTE omgebouwd moeten worden. De planning van Coop is om het gehuurde per 22 maart 2019 te gaan ombouwen, zodat de winkel op 8 april 2019 open kan gaan. De kantonrechter is van oordeel dat Coop gelet hierop een spoedeisend belang heeft. Daaraan doet niet af dat Coop al een jaar geleden EMTE heeft overgenomen. Zij heeft pas op 30 september 2018 de huurrechten overgenomen en Coop moet ook de tijd krijgen om de veranderingen uit te denken en in gang te zetten. Het gehuurde is immers niet de enige winkel die Coop moet aanpassen.

Schuldeisersverzuim

5.3.

[gedaagde 1] heeft voorts aangevoerd dat de gevorderde medewerking of vervangende machtiging moet worden afgewezen, omdat Coop zelf in verzuim is. De kantonrechter begrijpt dat [gedaagde 1] Coop verwijt dat zij onvoldoende overleg heeft gepleegd over de veranderingen en dat [gedaagde 1] van mening is dat Coop hierdoor onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van [gedaagden] . De kantonrechter is echter van oordeel dat uit de door partijen overgelegde stukken voldoende is gebleken dat er wel overleg tussen partijen is geweest en het daarom aannemelijk is dat Coop wel aan de overlegverplichting van artikel 6 van de huurovereenkomst heeft voldaan. Coop en [gedaagden] hebben immers op of omstreeks 14 mei 2018 voor het eerst met elkaar gesproken en daarna zijn er meerdere gesprekken tussen partijen gevolgd. Bij brief van 27 december 2018 heeft Coop de voorgestelde veranderingen aan [gedaagden] voorgelegd en daarbij ook tekeningen van de gevelwijzigingen, de winkelindeling en de dakinstallatie bestaand en nieuw gevoegd. [gedaagde 1] heeft toen niet verzocht om de werkzaamheden nader te onderbouwen of toe te lichten. De kantonrechter is, voorshands, van oordeel dat het in deze situatie op de weg van [gedaagden] had gelegen om met vragen te komen en het niet op de weg van Coop lag om de werkzaamheden nader toe te lichten. In de brief van 23 januari 2019 ziet de kantonrechter geen vragen van [gedaagden] staan. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel dat er geen sprake is van schuldeisersverzuim aan de zijde van Coop.

Beoordeling veranderingen

5.4.

In dit kort geding heeft Coop gevorderd om [gedaagden] te veroordelen om te gedogen dat Coop de in de dagvaarding onder 1.9 genoemde veranderingen uitvoert en waar nodig zijn medewerking hieraan te verlenen. Voor zover noodzakelijk heeft Coop gevorderd haar op de voet van artikel 7:215 lid 3 BW te machtigen om deze veranderingen uit te voeren.

5.5.

[gedaagde 1] heeft in dit kader gewezen op het ontbreken van toestemming van de Rabobank en de VvE voor de gevorderde veranderingen. In deze zaak heeft Coop echter een huurovereenkomst gesloten met [gedaagden] , zodat op grond daarvan beoordeeld zal moeten worden of de vorderingen toewijsbaar zijn. Met afspraken die [gedaagden] met de Rabobank en de VvE heeft gemaakt heeft Coop niets te maken. Indien in de huurovereenkomst afspraken zijn opgenomen die in strijd zijn met de afspraken die [gedaagden] met de Rabobank of de VvE heeft gemaakt, dan is [gedaagde 1] hiervoor verantwoordelijk en behoort dat voor zijn rekening en risico te komen. Coop heeft overigens daarnaast toegezegd dat zij, indien nodig, toestemming aan de VvE zal vragen voor de gevraagde veranderingen.

5.6.

Voor de beoordeling van de vorderingen van Coop is in eerste instantie van belang om vast te stellen of voor de door Coop gevorderde veranderingen toestemming van [gedaagden] noodzakelijk is. Volgens artikel 7:215 BW en artikel 6.13.2.3. van de Algemene bepalingen heeft Coop schriftelijk toestemming van [gedaagden] nodig als zij veranderingen wil aanbrengen aan de inrichting of gedaante van het gehuurde. Tussen partijen staat vast dat alleen het casco door Coop gehuurd is en dus alleen het casco tot het gehuurde behoort. Coop hoeft daarom alleen toestemming aan [gedaagden] te vragen als zij veranderingen wil aanbrengen aan het casco. Volgens Coop moet voor de vraag wat onder het casco valt gekeken worden naar artikel 1 van de Algemene bepalingen. Dit is door [gedaagden] niet betwist, zodat de kantonrechter daar ook vanuit zal gaan. Hieronder zal per verandering beoordeeld worden of de gevorderde veranderingen wel of niet wijzigingen zijn aan het casco (en dus het gehuurde) en of hiervoor toestemming vereist is.

a) Het vervangen van de bestickering op de puien,

b) Het schilderen van de entreepui;

c) Het vervangen van de schuifdeur in de entreepui;

5.7.

De kantonrechter is van oordeel dat Coop voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de puien niet tot het casco behoren. Deze worden namelijk in artikel 1 van de Algemene bepalingen uitgezonderd. Dit betekent dus dat Coop de onder a), b) en c) gevorderde werkzaamheden mag verrichten zonder dat zij daarvoor toestemming nodig heeft. De verwijzing van [gedaagden] naar de artikelen 6.13.2.1 en 6.13.2.2 van de Algemene bepalingen gaat niet op, omdat de puien niet tot het gehuurde behoren. Overigens staat in artikel 6.13.2.1 van de Algemene bepalingen niet dat er toestemming vereist is voor het vervangen van de bestickering en wijzigingen van naamsaanduidingen en reclames, maar alleen dat de huurder de verhuurder daarover moet informeren. Dat heeft Coop ook gedaan.

d) Het vervangen van het EMTE-reclamebord boven de entree door een Coop-reclamebord;

5.8.

Coop wil het reclamebord boven de entree vervangen. In artikel 6.3 van de huurovereenkomst staat dat het de huurder is toegestaan op of aan het gehuurde reclame of andere zakelijke aanduidingen die verband houden met de in artikel 2 vermelde bestemming van het gehuurde aan te brengen. Niet in geschil is dat het vervangen van het EMTE-reclamebord verband houdt met de bestemming van het gehuurde. Volgens [gedaagden] ziet de in artikel 6.3 van de huurovereenkomst gegeven toestemming alleen op het aanbrengen van reclameborden en niet op het wijzigen van reclameborden. De kantonrechter acht het echter niet aannemelijk dat een dergelijke beperkte uitleg moet worden gegeven aan dit artikel. Dat zou immers betekenen dat een huurder geen nieuw reclamebord mag ophangen dat anders is dan het reclamebord dat er al hangt. Zou deze uitleg juist zijn dan kan Coop het gehuurde niet gebruiken conform de bestemming supermarkt. Dit kan niet de bedoeling van het artikel zijn geweest. De kantonrechter is daarom van oordeel dat partijen in de huurovereenkomst zijn overeengekomen dat huurder (andere) reclame aan het gehuurde mag aanbrengen en Coop hiervoor geen toestemming nodig heeft.

e) Het vervangen van de inrichting van de winkelruimte (stellingen, kassa’s etc.);

f) Het (deels) vervangen van het afbouwpakket van EMTE door een afbouwpakket van Coop;

g) Het aanbrengen van een nieuwe tegelvloer;

5.9.

Coop heeft met de door haar gegeven toelichting voldoende aannemelijk gemaakt dat de inrichting van de winkel, het afbouwpakket en de tegelvloer niet tot het casco behoren. Door [gedaagden] is onvoldoende gemotiveerd betwist dat dit wel het geval is. Coop heeft wat de tegelvloer betreft ook nog toegelicht dat deze over de constructieve vloer gelegd wordt. Er wordt een rubber ondervloer gelegd met daarop keramische plaktegels. Hierdoor wordt het casco dus ook niet veranderd. Coop heeft wat deze veranderingen betreft dus ook geen toestemming van [gedaagden] nodig.

h)Het aanpassen van de meterkast

5.10.

Volgens artikel 1 van de Algemene bepalingen behoren slechts de nutsvoorzieningen tot waar de (hoofd)meter komt dan wel tot een ander primair aansluitpunt tot het casco. Coop heeft zich op het standpunt gesteld dat de meterkast die zij wil vervangen zich na de hoofdmeter bevindt en dat daarom geen toestemming voor het vervangen vereist is. [gedaagde 1] heeft niet betwist dat de te vervangen meterkast zich na de hoofdmeter bevindt. De kantonrechter acht het daarom voldoende aannemelijk dat voor het plaatsen van een andere meterkast geen toestemming vereist is, omdat de meterkast niet tot het casco behoort.

i) Het vervangen van de dakinstallatie

5.11.

Coop wil de dakinstallatie op het dak vervangen door een kleinere dakinstallatie die ook efficiënter, milieuvriendelijker en energiezuiniger is. Volgens Coop zal wat het leidingwerk betreft gebruik wordt gemaakt van de reeds bestaande dakdoorvoer, zodat er geen wijzigingen aan het casco zullen plaatsvinden. De kantonrechter is van oordeel dat voldoende is gebleken dat het dak niet tot het casco behoort, want het valt niet onder de definitie in artikel 1 van de Algemene bepalingen. [gedaagde 1] heeft zich ook op het standpunt gesteld dat het dak niet tot het casco behoort, want volgens [gedaagde 1] behoort het dak tot de gemeenschappelijke ruimtes van de VvE. Omdat het dak niet tot het casco, en dus het gehuurde, behoort en omdat bij het vervangen van de dakinstallatie het casco niet gewijzigd wordt, hoeft Coop [gedaagden] geen toestemming te vragen voor het vervangen van de dakinstallatie. Dat Coop misschien wel toestemming van de VvE moet hebben is voor het gevorderde in deze zaak niet van belang.

Conclusie veranderingen

5.12.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is de kantonrechter voorlopig van oordeel dat het voldoende aannemelijk is dat Coop voor de onder 1.9 van de dagvaarding gevorderde veranderingen geen toestemming van [gedaagden] nodig heeft, omdat er geen sprake is van veranderingen aan het gehuurde, zijnde het casco. Dit betekent dat de kantonrechter [gedaagden] zal veroordelen om te gedogen dat Coop de onder punt 1.9 van de dagvaarding genoemde veranderingen uitvoert en waar nodig zijn medewerking te verlenen bij het uitvoeren van de daarmee gepaard gaande werkzaamheden.

5.13.

Tot slot: uit het vorenstaande blijkt dat het verweer van [gedaagden] dat deze vorderingen niet geschikt zijn voor toewijzing in kort geding niet slaagt. Er vinden immers geen veranderingen aan het casco plaats en Coop heeft ook niets te maken met de afspraken die [gedaagde 1] heeft gemaakt met derden. Coop heeft bovendien meerdere keren verklaard dat zij alle veranderingen gemakkelijk (en op haar kosten) weer ongedaan kan maken. Deze vordering onder I. zal dus worden toegewezen.
5.14. Nu, voorlopig oordelend, de gevorderde veranderingen geen veranderingen zijn aan het casco en dus niet aan het gehuurde, kan [gedaagde 1] geen geslaagd beroep doen op opschorting van zijn instemming; er is immers geen instemming nodig.

5.15.

Zelfs al zou in een bodemprocedure worden geoordeeld dat alle of een deel van de veranderingen wel veranderingen aan het casco zijn, dan is voldoende aannemelijk dat de veranderingen bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd als bedoeld artikel 7:215 lid 1 BW. De bestickering kan immers van de puien worden weggehaald, het schilderwerk kan worden overgeschilderd, de schuifdeuren kunnen worden vervangen of weggehaald, het Coop-reclamebord kan verwijderd worden, de inrichting van de winkel en het afbouwpakket kunnen weggehaald worden, de tegelvloer kan worden verwijderd en de meterkast en de dakinstallatie kunnen worden meegenomen. Onvoldoende is gebleken dat hiermee noemenswaardige kosten gemoeid zijn.

5.16.

Voorts is de kantonrechter van oordeel dat als er wel noemenswaardige kosten zouden zijn gemoeid met het ongedaan maken of verwijderen van (een deel van) de veranderingen dat Coop in dat geval voldoende heeft onderbouwd dat de veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik door haar van het gehuurde en geen zwaarwichtige bezwaren aan de zijde van [gedaagden] zich tegen het aanbrengen van deze veranderingen verzetten. Zij kan het gehuurde op dit moment niet gebruiken als een Coop-supermarkt. Bovendien is een groot deel van de installaties ook verouderd. Er wordt in constructief opzicht niets aan het pand gewijzigd. Het bezwaar van [gedaagde 1] ziet er met name op dat hij geen Coop-supermarkt in het gehuurde wil hebben, omdat hij bang is dat de waarde van zijn belegging zal dalen. De kans is dan volgens [gedaagde 1] ook groot dat een concurrerende supermarkt zich in Groot-Ammers zal vestigen, wat tot een (verdere) waardedaling van het pand zal leiden. Deze angst van [gedaagde 1] is door hem echter onvoldoende onderbouwd. Daarnaast is het alternatief dat Coop geen supermarkt in het gehuurde kan voeren en het gehuurde jaren leeg staat. In die situatie acht de kantonrechter de kans nog groter dat er een concurrerende supermarkt zich gaat vestigen in Groot-Ammers. Dit zou slechts anders zijn als de door [gedaagde 1] in de bodemprocedure gevorderde ontruiming zal worden toegewezen. Op dit moment is echter nog onvoldoende duidelijk dat dit zal gebeuren. De aard van dit kort geding leent zich er niet voor om hier inhoudelijk naar te kijken en hierop vooruit te lopen. De kantonrechter acht het thans wel voldoende aannemelijk dat in een bodemprocedure een machtiging tot het aanbrengen van veranderingen zal worden toegewezen.

5.17.

De kantonrechter ziet op dit moment geen aanleiding om Coop ook (voorlopig) te machtigen op voet van artikel 7:215 lid 3 BW om de onder punt 1.9 van de dagvaarding genoemde veranderingen uit te voeren, omdat het gevorderde onder I. al wordt toegewezen. De kantonrechter zal daarom het gevorderde onder II. afwijzen.

Extra trede(n) of hellingbaan

5.18.

[gedaagde 1] heeft in zijn conclusie van antwoord geen verweer gevoerd tegen de onder III. gevorderde extra trede(n) of hellingbaan die hij voor eigen rekening bij twee door Coop aan te wijzen vluchtdeuren moet aanbrengen. Pas aan het einde van de mondelinge behandeling heeft [gedaagde 1] aangevoerd dat Coop heeft voorgesteld dat zij de werkzaamheden zelf zou uitvoeren en [gedaagde 1] met dit voorstel akkoord is gegaan. De kantonrechter is echter van oordeel dat dit verweer (dat op haar beurt door Coop is betwist) te laat is gevoerd door [gedaagde 1] . De kantonrechter zal de vordering onder III. daarom toewijzen. Daarbij komt dat het overigens ook voldoende aannemelijk is dat [gedaagde 1] verantwoordelijk is voor deze werkzaamheden, omdat onbetwist is dat het gehuurde niet voldoet aan het Bouwbesluit 2012, zodat sprake is van een gebrek aan het gehuurde.

Proceskosten

5.19.

De kantonrechter zal [gedaagden] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordelen.

6. De beslissing

De kantonrechter:

rechtdoende in kort geding :

veroordeelt [gedaagden] te gedogen dat Coop de onder 1.9 van de dagvaarding genoemde veranderingen (tevens opgenomen onder rechtsoverweging 3.2 van deze uitspraak) uitvoert en veroordeelt [gedaagden] waar nodig medewerking te verlenen aan het uitvoeren van de werkzaamheden;

veroordeelt [gedaagden] om voor eigen rekening (een) extra trede(n) of hellingbaan aan te brengen bij twee door Coop aan te wijzen vluchtdeuren;

veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Coop vastgesteld op:

• € 223,85 aan verschotten;
• € 721,- aan salaris voor de gemachtigde;

en indien [gedaagden] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, begroot op:

- € 50,- € 50,- aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,- aan betekeningskosten indien betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, een en ander voor zover van toepassing te vermeerderen met btw.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. C. van Steenderen-Koornneef en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

31688