ECLI:NL:RBROT:2019:1502

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 7216551 \ CV EXPL 18-39644

uitspraak: 1 maart 2019

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de stichting

[eiseres],

statutair gevestigd te Rotterdam,

eiseres bij exploot van dagvaarding van 14 september 2018,

gemachtigde: mr. M.S.H.M. van Woerkom te Rotterdam,

tegen

[gedaagde],

wonende te Rotterdam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. M. El Idrissi, advocaat te Rotterdam.

Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiseres] ” en “ [gedaagde] ”.

1.Het verloop van de procedure

1.1

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:

het exploot van dagvaarding met producties;
de conclusie van antwoord met productie;
het tussenvonnis van 5 november 2018 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
de faxbrief van 22 januari 2019 met bijlage namens [eiseres] ;
de faxbrief van 22 januari 2019 namens [gedaagde] .

1.2

Op verzoek van partijen heeft de comparitie van partijen geen doorgang gevonden. Partijen hebben verzocht vonnis te wijzen op basis van de stukken.

1.3

De uitspraak van dit vonnis is bepaald op heden.

2.De vaststaande feiten

2.1

Tussen [eiseres] als verhuurder en [gedaagde] als huurder bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] te Rotterdam (hierna: de woning).

2.2

De huurprijs bedraagt € 656,95 (inclusief servicekosten en bijkomende kosten).

2.3

De door [eiseres] gehanteerde algemene huurvoorwaarden zijn op de huurovereenkomst van toepassing.

2.4

Artikel 12 van de algemene huurvoorwaarden luidt:

“Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd als zijn hoofdverblijf hebben en het gehuurde als woonruimte gebruiken voor hem en de leden van zijn huishouden.”

2.5

Artikel 13.1 van de algemene huurvoorwaarden luidt:

“Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken.”

2.6

Artikel 13.4 van de algemene huurvoorwaarden luidt:

“Huurder zal ervoor zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt. Dit geldt tevens voor huisgenoten of derden, die zich met toestemming van huurder in het gehuurde bevinden.”

2.7

Op 25 augustus 2018 is bij een inval in de woning een hennepkwekerij aangetroffen. Uit de ruimlijst van de politie Rotterdam volgt dat er onder meer is aangetroffen:

180 hennepplanten, 19 assimilatielampen, 19 armaturen, 1 schakelbord, 17 transformators,

3 koolstoffilters, 1 slakkenhuis, 3 ventilatoren, 1 kachel, 1 temperatuurventilatieregelaar, 2 water-, beluchting- en dompelpompen, 3 hygro-ph/ec en thermometer, 5 cans groeimiddelen, 3 knip benodigdheden, 4 droogrekken en 1 sealapparaat.

2.8

Vanwege het aantreffen van de hennepkwekerij in de woning heeft [eiseres] bij brief van 28 augustus 2018 verzocht aan [gedaagde] om de huurovereenkomst op te zeggen door voor 10 september 2018 het bijgevoegde huuropzeggingsformulier ingevuld en ondertekend retour te zenden. [gedaagde] heeft niet gereageerd.

3.De vordering

3.1

[eiseres] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen:

de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning te ontbinden;
[gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde;
[gedaagde] te veroordelen tot betaling aan [eiseres] van de huurachterstand ten bedrage van € 3.421,84 berekend tot en met de maand september 2018 alsmede de lopende maandelijkse huurverplichtingen vanaf de maand oktober 2018 danwel vervangende schadevergoeding tot aan het tijdstip van de daadwerkelijke ontruiming van de woning, waarbij een ingegane maand voor een volle wordt gerekend, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldag van elke termijn;
[gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure en in de nakosten.

3.2

Aan haar vordering heeft [eiseres] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van

belang - het volgende ten grondslag gelegd.

Door het (laten) kweken van hennep in de woning heeft [gedaagde] zich niet als goed huurder gedragen en in strijd gehandeld met de artikelen 7:213 BW, 7:214 BW en met de artikelen 13.1 en 13.4 van de algemene huurvoorwaarden. Ook heeft [gedaagde] in strijd gehandeld met artikel 12 van de algemene huurvoorwaarden door de woning niet als woonruimte te gebruiken, maar als bedrijfsruimte. De aangetroffen hennepkwekerij heeft een commercieel en bedrijfsmatig karakter. De hennepkwekerij brengt gevaarzetting met zich mee, zoals brandgevaar, wateroverlast en schimmelvorming.

[eiseres] voert een streng beleid om hennepkweek in haar woningen te ontmoedigen en precedentwerking te voorkomen. Door het kweken van hennep in een woning wordt het imago van de wijk aangetast en vermindert de verhuurbaarheid van de woningen.

[eiseres] komt tot de conclusie dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld jegens haar en tekortgeschoten is in de nakoming van de verplichtingen die voortvloeien uit de wet en huurovereenkomst. Dit rechtvaardigt op grond van artikel 6:265 BW ontbinding van de

huurovereenkomst. Naast ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, vordert [eiseres] betaling van de huurachterstand ten bedrage van € 3.421,84 berekend tot en met de maand september 2018.

4.Het verweer

4.1

[gedaagde] voert verweer dat strekt tot het

primair: bij vonnis, uitvoerbaar bij vooraard, niet ontvankelijk verklaren van [eiseres] in haar vorderingen, althans haar deze vorderingen te ontzeggen als zijnde ongegrond en onbewezen, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van de procedure;
subsidiair: bij vonnis, indien de huurovereenkomst wordt ontbonden, [gedaagde] een terme de grȃce te verlenen.

4.2

[gedaagde] voert - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - daartoe het volgende aan.

[gedaagde] huurt ruim zes jaar de woning van [eiseres] . [gedaagde] heeft nooit overlast veroorzaakt. [gedaagde] heeft zich altijd als goed huurder gedragen. Hij betaalde de huur tijdig aan [eiseres] .

[gedaagde] was niet op de hoogte van de hennepkwekerij in de woning. Hij verbleef vanaf
3 augustus 2018 voor de duur van 14 dagen in een penitentiaire inrichting. Kennelijk is iemand zonder toestemming en medeweten van [gedaagde] een hennepkwekerij in de woning begonnen. [gedaagde] zou dit nooit toelaten. Dat er een hennepkwekerij in de woning was, kan daarom niet aan [gedaagde] worden toegerekend.

Onder deze omstandigheden is er volgens [gedaagde] geen sprake van een zodanige tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Zeker nu [gedaagde] de huurachterstand zal inlopen en de lopende huur tijdig zal voldoen aan [eiseres] . De huurachterstand is ontstaan vanwege de verschillende medische beperkingen waarmee [gedaagde] te maken heeft gehad. Inmiddels heeft [gedaagde] hulp gezocht om een bewindvoerder te krijgen. [gedaagde] is bereid om een betalingsregeling te treffen met [eiseres] .

5.De beoordeling

5.1

Op de ontbinding van een huurovereenkomst is het regime van het algemene verbintenissenrecht en het stelsel van artikel 6:265 BW van toepassing. Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortschietende partij aantoont dat de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt of een geslaagd beroep doet op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. In de onderhavige zaak is het daarom allereerst van belang om vast te stellen of [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst.

5.2

In dat verband is van belang of er sprake is van hennepteelt en van beroeps- of bedrijfsmatige hennepteelt. Voor het antwoord op deze vraag wordt aansluiting gezocht bij de Aanwijzing Opiumwet. Uit deze strafvorderlijke richtlijn vloeit voort dat bij de aanwezigheid van meer dan 5 hennepplanten wordt aangenomen dat er sprake is van beroeps- of bedrijfsmatige teelt. Vaststaat dat in het gehuurde 180 hennepplanten zijn aangetroffen. Dit moet als bedrijfsmatige hennepteelt worden aangemerkt. Dit heeft tot

gevolg dat er in strijd is gehandeld met de woonbestemming zoals bedoeld in de artikel

12 en 13 van de algemene huurvoorwaarden. Ook heeft [gedaagde] door de exploitatie van een hennepkwekerij in strijd met het goed huurderschap ex artikel 7:213 BW en artikel

13 van de algemene huurwaarden gehandeld.

5.3

Op grond van artikel 7:219 BW is [gedaagde] op gelijke wijze als voor zijn eigen gedragingen aansprakelijk voor de gedragingen van derden die met zijn goedvinden in het gehuurde verblijven. Het verweer van [gedaagde] dat hij geen toestemming heeft gegeven aan een derde om in de woning te verblijven, wordt gepasseerd. [gedaagde] heeft dit verweer op geen enkele wijze verder onderbouwd, door bijvoorbeeld aan te tonen dat er is ingebroken in de woning.

5.4

Conclusie is dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiende uit de wet en de huurovereenkomst.

5.5

Voor zover [gedaagde] een beroep doet op de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming slaagt dat beroep niet. Het exploiteren van een hennepkwekerij in een woning is niet van een zo geringe betekenis dat daardoor de ontbinding niet wordt gerechtvaardigd. Daarbij speelt een rol dat het een feit van algemene bekendheid is dat het kweken van hennep onaanvaardbare risico’s met zich brengt voor het gehuurde en de woonomgeving. Dat betekent dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming van de woning getoetst aan artikel 6:265 BW toewijsbaar is. De ontruimingstermijn zal worden gesteld op 14 dagen.

5.6

[gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan. Door hem is onweersproken dat deze huurachterstand berekend tot en met september 2018 € 3.421,84 bedraagt. Dit bedrag zal daarom worden toegewezen. Ook de hoogte van deze huurachterstand rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en een veroordeling tot ontruiming van het gehuurde.

5.7

Er is geen aanleiding tot het verlenen van een terme de grȃce. Gedurende de procedure is de huurachterstand alleen maar opgelopen en [gedaagde] heeft op geen enkele wijze aangetoond op welke wijze hij de huurachterstand gaat voldoen.

5.8

Op grond van artikel 6:119 BW is [gedaagde] wettelijke rente verschuldigd. De wettelijke rente zal daarom worden toegewezen op de wijze zoals hierna is vermeld.

5.9

[gedaagde] wordt, als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de kosten van de procedure.

6.De beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 3.421,84 aan achterstallige huur berekend tot en met de maand september 2018, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel

6:119 BW over het saldo vanaf de dag van verzuim dat aan huurachterstand, exclusief kosten, telkens, na elke credit- en debetmutatie, heeft uitgestaan, tot de dag van algehele voldoening;

ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na de uitspraak van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde] daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van [eiseres] te stellen;

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen € 656,95 per maand, waarbij een ingegane maand voor een volle wordt gerekend, met ingang van de maand oktober 2018 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over elk (gedeelte van) een huurtermijn te rekenen vanaf de datum van verzuim van de betreffende huurtermijnen, telkens tot aan de dag der voldoening;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op € 575,91 aan verschotten en € 210,00 aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

572