ECLI:NL:RBROT:2019:1362

• Datum uitspraak: 20 februari 2019
• Publicatiedatum: 21 februari 2019
• Zaaknummer: C/10/557465 / HA ZA 18-819
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: G.A.F.M. Wouters
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Nakoming van afspraken over de verrekening van de meerwaarde van een woning na het overlijden van de moeder

In deze zaak vorderen eiseressen, zussen van de gedaagden, een vergoeding van de meerwaarde van de woning van hun overleden moeder. De woning was in 2013 door de gedaagden gekocht voor €150.000,-, met de afspraak dat bij verkoop na het overlijden van de moeder de meerwaarde zou worden verrekend onder alle erfgenamen. Na het overlijden van de moeder in 2017 werd de woning in januari 2019 verkocht voor €259.000,-. Eiseressen stellen dat zij recht hebben op een deel van de overwaarde, omdat de afspraken over de verrekening niet zijn nagekomen. De rechtbank oordeelt dat de gedaagden de afspraken onvoldoende hebben weersproken en dat de eiseressen recht hebben op een vergoeding van €5.500,- per persoon, wat overeenkomt met een/twaalfde deel van de meerwaarde. De rechtbank wijst de vordering toe en compenseert de proceskosten tussen partijen.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

Zittingsplaats Dordrecht

zaaknummer / rolnummer: C/10/557465 / HA ZA 18-819

Vonnis van 20 februari 2019

in de zaak van

1. [eiseres 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

2.
[eiseres 2] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

eiseressen,

advocaat mr. W.H. Benard te Dordrecht,

tegen

1. [gedaagde 1] ,

wonende te [woonplaats 3] ,

2.
[gedaagde 2] ,

wonende te [woonplaats 4] ,

3.
[gedaagde 3] ,

wonende te [woonplaats 5] ,

4.
[gedaagde 4] ,

wonende te [woonplaats 6] ,

gedaagden,

advocaat mr. P.H. Bos te Zoetermeer.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaardingen met producties 1 tot en met 12;

- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 7;

- het B-formulier met producties 13 tot en met 18 van eiseressen;

- het B-formulier met productie 8 van gedaagden;

- de spreekaantekeningen van gedaagden die tijdens de comparitie van partijen van 11 januari 2019 in het geding zijn gebracht.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.

2. De feiten

2.1.

Eiseressen zijn zussen van gedaagden. Het gezin van partijen bestond daarnaast uit nog zes broers en zussen, waarvan één broer en één zus zijn overleden met achterlating van kinderen (hierna: de broers en zussen [familienaam] ).

2.2.

Begin februari 2013 legt gedaagde sub 2 aan de broers en zussen [familienaam] het plan voor om de woning van hun moeder [moeder] (hierna: de moeder van partijen) van haar te kopen. De e-mailwisseling die hierover tussen de broers en de zussen [familienaam] plaatsvond, bevat voor zover van belang de volgende berichten.

2.2.1.

Op 2 februari 2013 mailt gedaagde sub 2 (waarbij gedaagde sub 3 is aangeduid met [gedaagde 3] en gedaagde sub 1 met [gedaagde 1] ):

Lieve broer/zussen,

Er ontstaat de vraag of wel de juiste prijs voor het huis gegeven gaat worden, wel nu: ik heb even met [gedaagde 3] overlegd ( [gedaagde 1] is met vakantie) en we gaan het volgende hieraan doen om alle zorgen dat we uit zijn op de winst uit de wereld te helpen, de insteek is namelijk dat het geen verlies mag leveren maar ook winst geen uitgangspunt is. Als het huis uiteindelijk aan derden verkocht gaat worden zal er een verrekening plaatsvinden van de in/verkoopprijs waarbij uiteraard ook alle kosten verrekend gaan worden. (…) Een eventueel saldo zal met de familiedepot verrekend worden. (…)

2.2.2.

Op 22 februari 2013 mailt gedaagde sub 1:

Lieve broers en zussen, waarom gaan wij de vier broers, het huis van ma kopen? Wij willen jullie erfdeel veilig stellen, het huis wordt gekocht voor 150.000,00 euro door ons maar na ma overlijden komt er een naverrekening. Breng het huis meer op dan krijg ieder zijn deel maar met een negatief saldo betaal een ieder zijn deel! Wij willen dat ma eerst haar schulden aflost 1e het bedrag dat H.H.H. hebben betaald voor ma 90e verjaardag, dan heb ik in 2008 haar hypotheek afgelost (…). Nu komt er een nieuwe wet aan die zegt dat als ma in de verzorging komt zij eerst haar vermogen op moet eten (het huis) nu kopen wij de vier broers het huis en ma ga gelijk een ieder € 5.000,00 belasting vrij schenken (…). Nu hadden wij het idee die schenking in een familie pot te doneren zo dat ma altijd over voldoende geld zou beschikking na goedvinden van haar kinderen om het uit de pot te halen, eventuele verjaardagen van ma zou ook uit deze pot betaald kunnen worden waarom moet ik dit altijd voorschieten? wij dachten met deze formule voor alle kinderen op te komen (…).

2.2.3.

Op 6 maart 2013 mailt de echtgenoot van eiseres sub 1:

(...) Bij deze meld ik dan ook dat ook wij bereid zijn deel te nemen in de investering om ma haar huis te kopen. Daarmee krijgen we dan tevens duidelijkheid omtrent de schulden etc. (...)

2.2.4.

Op 9 maart 2013 mailt gedaagde sub 4:

(…) Wij als broers kopen het huis met als enige doel om ma meer financiële armslag te geven.

De meerprijs c.q. minderprijs wordt straks vereffend onder de totale kinderen. Beter voor ma kunnen we het niet doen! (…)

2.2.5.

Eveneens op 9 maart 2013 mailt één van de zussen van partijen:

En daarom (om ma) heb ik aangegeven in mijn laatste mail, dat ik mee wil doen. Ik had het liever persoonlijk in een gesprek, c.q. vergadering aan willen geven, maar blijkbaar krijg ik daar geen gelegenheid voor. Ik hoor graag hoe nu verder. Wat zijn de stappen etc?

2.3.

Op 23 april 2013 is de woning van de moeder van partijen (hierna: de woning) in eigendom overgedragen aan gedaagden voor een koopprijs van € 150.000,- kosten verkoper. De moeder van partijen heeft tot haar overlijden in de woning gewoond en voor het gebruik van de woning huur aan gedaagden betaald.

2.4.

Op 5 juli 2017 is de moeder van partijen overleden. Tot haar nalatenschap zijn gerechtigd haar kinderen (waarbij van de overleden kinderen hun kinderen in de plaats treden), elk voor een/twaalfde deel.

2.5.

In juli 2018 hebben gedaagden de woning te koop gezet. De woning is in januari 2019 verkocht en geleverd aan een derde voor het bedrag van € 259.000,- kosten koper.

3. Het geschil

3.1.

Eiseressen vorderen - samengevat - om bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, gedaagden

I. te bevelen een afschrift van alle bescheiden die betrekking hebben op de koop en levering van de woning en op de door moeder tot haar dood betaalde huur, woonlasten en overige kosten, in het geding te brengen;

II. hoofdelijk te veroordelen tot betaling van € 15.000,- aan elk van eiseressen binnen twee weken na het te wijzen vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding;

III. te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

Eiseressen leggen aan hun vorderingen nakoming van de afspraken over het verdelen of dragen van de over- of onderwaarde van de woning door alle erfgenamen bij verkoop van de woning aan een derde, ten grondslag. Volgens eiseressen is sprake van overwaarde, zodat zij elk recht hebben op een/twaalfde deel daarvan. Eiseressen begroten hun vordering op elk € 15.000,-. Om hun vordering exact te kunnen berekenen, vorderen eiseressen om gedaagden te bevelen de weergegeven bescheiden in het geding te brengen.

3.3.

Gedaagden voeren verweer.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1.

Tussen partijen staat vast dat het plan tot het kopen van de woning van de moeder van partijen door gedaagde sub 2 is geïnitieerd, dat gedaagden vanaf aanvang hebben voorgesteld om samen de woning te kopen en dat zij de woning ook gezamenlijk in eigendom hebben verkregen. Verder staat vast dat over de voorgenomen aankoop tussen de broers en zussen [familienaam] uitsluitend via e-mail is gecorrespondeerd, omdat aan de vraag van enkele broers en zussen om daarover met elkaar om tafel te gaan zitten geen gehoor is gegeven. Gelet op deze gang van zaken hecht de rechtbank grote waarde aan hetgeen gedaagden in hun op de voorgenomen koop van de woning betrekking hebbende e-mails hebben verklaard. Uit de e-mails van gedaagden van 2 februari 2013, 22 februari 2013 en

9 maart 2013 volgt dat het hun bedoeling was om moeder tijdens haar leven meer financiële armslag te geven, dat het niet de bedoeling was om winst te maken, maar dat het ging om het veilig stellen van ieders erfdeel en dat als de woning na het overlijden van moeder aan een derde zou worden verkocht, dat dan een verrekening van de meer- of minderwaarde zou plaatsvinden tussen álle kinderen. Deze e-mails, in onderling verband gezien, onderbouwen de door eiseressen gestelde afspraak.

4.2.

Gedaagden voeren aan dat de e-mails gezien moeten worden in het licht van de tussen de broers en zussen [familienaam] over de koop van de woning gevoerde discussie.

De rechtbank leidt, anders dan gedaagden, uit de e-mails niet af dat het vormen van een familiedepot als voorwaarde gold voor het verrekenen van de meer- of minderwaarde. Weliswaar volgt uit de e-mails van gedaagden dat het vormen van een familiedepot aanvankelijk het voorstel was, maar in de laatste e-mail van de zijde van gedaagden, namelijk de e-mail van 9 maart 2013 van gedaagde sub 4, wordt helemaal niet meer gesproken over het familiedepot en wordt onvoorwaardelijk toegezegd dat de meerprijs c.q. de minderprijs vereffend wordt onder de totale kinderen. Dat gedaagden niet aan elkaars toezeggingen gebonden zouden zijn, volgt de rechtbank niet. Vaststaat dat gedaagden vanaf aanvang als collectief optraden, ter comparitie is bevestigd dat de e-mailcorrespondentie aan alle broers en zussen [familienaam] was gericht en van enig bezwaar tegen de door gedaagden verzonden e-mails is niet gebleken. Dat gedaagden niet aan hun toezeggingen gehouden kunnen worden, is niet onderbouwd en volgt evenmin uit de door gedaagden in het geding gebrachte verklaringen.

4.3.

Gedaagden achten het verder ongeloofwaardig dat eiseressen zonder dat zij een investering in de woning hebben gedaan, wel zouden delen in een overwaarde maar niet in een verlies, gelet op de slechte woningmarkt in 2013 en de gerede kans op een waarde-vermindering van de woning. De rechtbank constateert dat eiseressen ter comparitie hebben betwist dat zij een eventueel verlies niet hadden willen dragen en overweegt dat een dergelijke houding van eiseressen geen steun vindt in de in het geding gebrachte e-mails.

De moeder van partijen had in 2013 al de leeftijd van 95 jaar, zodat begrijpelijk is dat over de voorgenomen koop van haar woning overleg is gevoerd tussen alle kinderen. Uit de

e-mails van gedaagden volgt dat – afhankelijk van de verkoopopbrengst van de woning na het overlijden van de moeder van partijen – zowel een verlies als een winst zou worden verrekend onder alle kinderen. Gelet hierop maakte het niet uit voor welke prijs de woning van moeder werd gekocht, dat de woningmarkt op dat moment wellicht slecht was en evenmin dat slechts vier van de twaalf kinderen de woning in eigendom verkregen. Immers, een verlies op de woning zou door alle kinderen gelijkelijk worden gedragen en een winst op de woning zou door alle kinderen gelijkelijk worden gedeeld.

4.4.

Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat gedaagden de afspraken over het verrekenen van de meerwaarde van de woning onvoldoende gemotiveerd hebben weersproken, zodat aan bewijslevering niet wordt toegekomen.

4.5.

Dit betekent dat elk van de eiseressen een vordering op gedaagden toekomt van een/twaalfde deel van de meerwaarde van de woning. Eiseressen erkennen dat op de gerealiseerde verkoopprijs voor de woning van € 259.000,- de door gedaagden ter zake gemaakte kosten in aftrek moeten worden gebracht. Naar het oordeel van de rechtbank gaat het om de volgende door gedaagden in redelijkheid gemaakte kosten:

- de onweersproken aankoopkosten van € 150.000,-;

- de kosten voor verkoop van de woning van € 3.000,-. Ter comparitie hebben gedaagden onweersproken gesteld dat de netto verkoopopbrengst € 256.000,- bedroeg en het bedrag van € 3.000,- aan kosten voor de verkoop komt de rechtbank redelijk voor;

- de door gedaagden gestelde verbouwingskosten van € 30.000,-. Tussen partijen staat vast dat de woning gedateerd was en dat de badkamer, keuken en vloer vernieuwd zijn, zodat het gestelde bedrag aan verbouwingskosten de rechtbank redelijk voorkomt;

- dat gedaagden ook zelf veel in de woning hebben geklust, betwisten eiseressen niet. De rechtbank houdt in redelijkheid rekening met een bedrag van € 10.000,- als vergoeding voor de door gedaagden gemaakte klusuren.

4.6.

Het te verrekenen bedrag ter zake de woning bedraagt derhalve € 66.000,-

(verkoopopbrengst van € 259.000,- minus € 193.000,- aan kosten). Van dit bedrag komt aan elk van eiseressen een/twaalfde deel en derhalve een bedrag van € 5.500,- toe. De vordering van eiseressen zal tot dat bedrag worden toegewezen. De daarover gevorderde wettelijke rente wordt als niet-weersproken eveneens toegewezen. Het gevorderde bevel tot het overleggen van bescheiden zal bij gebrek aan belang worden afgewezen.

4.7.

Gelet op de relatie tussen partijen zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5. De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt gedaagden hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om binnen twee weken na betekening van dit vonnis aan elk van eiseressen te betalen een bedrag van € 5.500,00 (vijfduizendvijfhonderd euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 15 augustus 2018 tot de dag van volledige betaling,

5.2.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.3.

compenseert de kosten van deze procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.F.M. Wouters en in het openbaar uitgesproken op

20 februari 2019.

2518