Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/579340 / KG ZA 19-798
Vonnis in kort geding van 22 november 2019
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
RESIDENCE SOETENDAAL B.V.,
gevestigd te Baarn,
eiseres,
advocaat mr. D. de Jong te Zeist,
tegen
[naam gedaagde],
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
advocaat mr. D.L.A. van Voskuilen te Rotterdam.
Partijen worden hierna Soetendaal en [naam gedaagde] genoemd.
1..De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 29 augustus 2019, met producties;
- de brief van Soetendaal van 9 september 2019, met aanvullende producties;
- het faxbericht van [naam gedaagde] van 17 september 2019, met producties;
- de mondelinge behandeling gehouden op 19 september 2019;
- de pleitnota van Soetendaal;
- de pleitnota van [naam gedaagde] .
1.2.
De behandeling is pro forma aangehouden om partijen in de gelegenheid te stellen een minnelijke regeling te treffen. Bij faxbericht van 29 oktober 2019 heeft Soetendaal de voorzieningenrechter bericht dat het partijen niet lukt om tot een vergelijk te komen. Soetendaal heeft de voorzieningenrechter verzocht om vonnis te wijzen.
1.3.
Vonnis is bepaald op heden.
2..De feiten
2.1.
Soetendaal is eigenaar van een pand staande en gelegen aan de [adres 1] en aan de [adres 2] (hierna: het pand). Het pand bestaat uit meerdere huizen en adressen. Soetendaal heeft het pand in april 2018 in eigendom verworven. Eerder was het pand eigendom van [naam] (hierna: [naam] ).
2.2.
[naam gedaagde] heeft op 28 oktober 2004 een huurovereenkomst gesloten met [naam] met betrekking tot de huur van de zelfstandige woonruimte gelegen in het pand aan de [adres 3] (hierna: de woning).
2.3.
In de huurovereenkomst staat onder meer het volgende:
“ (…) verhuurder verklaard te hebben verhuurd aan (…) [naam gedaagde] (…) de zelfstandige woonruimte gelegen in het pand [adres 3] boven [adres 4] ) bestaande uit: 4 kamers, keuken, badkamer en 2x toilet en gedeelde daktuin dan wel luidt de omschrijving van de ligging binnen het pand: met het mede-gebruik van (indien van toepassing) de gemeenschappelijke ruimte(n) zoals: entree (…).
(…)
Tijdens de huurperiode is het onderhoud van de cv-installatie, openhaard met rookkanaal en daktuin voor rekening van de huurder. Huurder is verantwoordelijk voor de kosten, ontstaan door lekkages ten gevolge van onvoorzichtig of oneigenlijk gebruik van de daktuin, huurder is zich bewust van de kwetsbaarheid van de dakbedekking en zal er op toezien dat anderen die namens huurder de daktuin gebruiken ook deze verantwoording hebben. Verhuurder is op geen enkele wijze aansprakelijk voor verplichtingen welke uit het gebruik de daktuin voortvloeien.”
2.4.
Op het platte dak van het pand bevindt zich een daktuin. Op deze daktuin bevindt zich een opbouw. [naam gedaagde] heeft naast de woning ook de opbouw in gebruik. Op onderstaande luchtfoto is de opbouw rood omlijnd. De woning van [naam gedaagde] wordt met de gele pijl aangeduid.
2.5.
Aan het adres [adres 5] staan thans vijf bewoners ingeschreven, die elk afzonderlijk een woonruimte huren. Deze situatie is in strijd met artikel 3.2.2 van de Verordening toegang woningmarkt en samenstelling woningvoorraad 2017/2 (hierna: de huisvestingsverordening). Soetendaal heeft een omgevingsvergunning aangevraagd. De vergunning is op 11 oktober 2018 door de Gemeente Rotterdam verleend. De gemeente heeft daarnaast een extra huisnummer toegekend. Om te voldoen aan de huisvestingsverordening moet een bouwkundige ingreep plaatsvinden. De opbouw is nodig om de aanpassingen te kunnen realiseren en gaat onderdeel vormen van de toegang tot enkele van de hiervoor bedoelde woonruimten.
2.6.
Soetendaal heeft [naam gedaagde] gesommeerd om de opbouw te ontruimen. [naam gedaagde] heeft aan deze sommatie geen gehoor gegeven.
3..Het geschil
3.1.
Soetendaal vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [naam gedaagde] te gebieden om de opbouw (zoals met rode omlijning aangeduid) binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag, met veroordeling van [naam gedaagde] in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
Soetendaal legt het volgende aan haar vordering ten grondslag. [naam gedaagde] heeft zonder recht of titel de opbouw in gebruik genomen. De opbouw valt niet onder de huurovereenkomst. De opbouw bevindt zich bovendien ook niet in de nabijheid van de woning van [naam gedaagde] . Soetendaal heeft een spoedeisend belang bij haar vordering omdat de opbouw nodig is om de vergunde werkzaamheden uit te voeren waardoor voldaan kan worden aan de eisen van de huisvestingsverordening. Zolang hieraan niet wordt voldaan, loopt Soetendaal kans op bestuurlijke boetes en lasten onder dwangsom. Daarnaast is Soetendaal bezig met de verkoop van het pand en dient de opbouw voor levering te zijn ontruimd.
3.3.
[naam gedaagde] voert gemotiveerd verweer dat strekt tot afwijzing van het gevorderde. [naam gedaagde] voert daartoe het volgende aan. Dat [naam gedaagde] de opbouw zonder recht of titel gebruikt is in strijd met de feiten. [naam gedaagde] heeft de opbouw vanaf het moment dat zij de huurovereenkomst sloot in 2004, met toestemming van [naam] in gebruik. De opbouw is daardoor onderdeel van het gehuurde geworden. Het recht op het gebruik van de opbouw door [naam gedaagde] geldt ook ten aanzien van Soetendaal, als nieuwe verhuurder. [naam gedaagde] betwist daarnaast dat Soetendaal een spoedeisend belang heeft bij haar vordering.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4..De beoordeling
4.1.
Vooropgesteld wordt dat een vordering in kort geding, waar slechts het treffen van een voorlopige voorziening aan de orde is, slechts toewijsbaar is indien met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de vordering zal worden toegewezen. Dit betekent dat de vordering van Soetendaal alleen dan kan worden toegewezen, indien in voldoende mate aannemelijk wordt dat in een bodemprocedure wordt geoordeeld dat [naam gedaagde] de opbouw zonder recht of titel in gebruik heeft. De voorzieningenrechter is van oordeel dat dit voldoende aannemelijk is en overweegt daartoe als volgt.
4.2.
In de huurovereenkomst is opgenomen dat het gehuurde bestaat uit 4 kamers, een keuken, een badkamer, twee toiletten en een gedeelde daktuin. De opbouw behoort gelet hierop niet tot het gehuurde. [naam gedaagde] heeft de opbouw echter al meer dan 14 jaar in gebruik. Voldoende aannemelijk is daarom dat [naam gedaagde] na het sluiten van de huurovereenkomst met toestemming [naam] de opbouw kosteloos in gebruik heeft genomen. Dat [naam] per e-mail aan Soetendaal heeft bericht dat hij het gebruik slechts heeft gedoogd doet daar niet aan af. Ter beoordeling ligt thans voor de vraag of Soetendaal, als nieuwe verhuurder, hier ook aan gebonden is.
4.3.
Artikel 7:226 BW Pro bepaalt dat de verkrijger van een verhuurde zaak aan de door de verhuurder gesloten huurovereenkomst gebonden is. De ratio van artikel 7:226 BW Pro is de bescherming van de huurder bij overdracht van de verhuurde zaak. De verkrijger van de verhuurde zaak is slechts gebonden aan de bedingen die rechtstreeks verband houden met het doen hebben van het gebruik van een verhuurde zaak tegen een door de huurder te betalen prijs, aldus lid 3 van artikel 7:226 BW Pro. Daaronder vallen ook mondelinge afspraken tussen huurder en verhuurder die gemaakt zijn na het tot stand komen van de huurovereenkomst. Een beding inhoudende een persoonlijk recht tot gebruik zonder dat een tegenprestatie is overeengekomen kan niet als huur worden gekwalificeerd en gaat daarom niet op grond van artikel 7:226 BW Pro over op een verkrijger van het goed.
4.4.
Nu het recht van [naam gedaagde] op het gebruik van de opbouw niet voortvloeit uit de huurovereenkomst en de opbouw geen deel uitmaakt van het gehuurde is het naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk dat het gebruik van de opbouw door [naam gedaagde] een persoonlijk recht betreft, waarvoor [naam gedaagde] geen tegenprestatie levert. Soetendaal is gelet op het voorgaande hier niet aan gebonden. Dit leidt tot de conclusie dat [naam gedaagde] de opbouw thans zonder recht of titel in gebruik heeft. De vordering tot ontruiming ligt daarom in beginsel voor toewijzing gereed. Een vordering tot ontruiming is in kort geding evenwel slechts toewijsbaar indien de eigenaar van het pand daarbij een spoedeisend belang heeft, welk belang zwaarder weegt dan het belang van de bewoner(s) en van haar in redelijkheid niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een (eventuele) bodemprocedure afwacht.
4.5.
De voorzieningenrechter is van oordeel dat Soetendaal voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat ontruiming van de opbouw thans noodzakelijk is. Hoewel de voorzieningenrechter oog heeft voor het feit dat [naam gedaagde] na ontruiming niet over een andere berging beschikt, is zij van oordeel dat het belang van Soetendaal om spoedig tot ontruiming van de opbouw over te gaan, zwaarder weegt dan het belang van [naam gedaagde] om – zonder recht of titel en zonder daarvoor enige vergoeding te betalen – gebruik te blijven maken van de opbouw. De voorzieningenrechter overweegt daartoe als volgt. Vast staat dat de huidige situatie in strijd is met de huisvestigingsverordening van de Gemeente Rotterdam en dat Soetendaal bestuurlijke boetes en lasten onder dwangsom riskeert. Om te voldoen aan de huisvestigingsverordening moeten aanpassingen worden gedaan. De opbouw is nodig om deze aanpassingen te realiseren. Zodra de opbouw is ontruimd kan met de werkzaamheden worden aangevangen. De gemeente heeft immers reeds een omgevingsvergunning verleend en een huisnummerbesluit genomen. Gelet hierop, en op de omstandigheid dat Soetendaal doende is het pand te verkopen, waarvoor noodzakelijk is dat de opbouw bij levering is ontruimd, kan van Soetendaal niet worden gevergd dat zij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht. De vordering tot ontruiming van de opbouw wordt daarom toegewezen.
4.6.
De gevorderde dwangsom wordt gemaximeerd op het in het dictum te vermelden bedrag.
4.7.
[naam gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld. De kosten aan de zijde van Soetendaal worden begroot op:
- dagvaarding € 83,52
- griffierecht € 639,00
- salaris advocaat
€ 980,00
€ 980,00
Totaal € 1.702,52
4.8.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment reeds kunnen worden begroot. De nakosten worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5..De beslissing
De voorzieningenrechter
5.1.
veroordeelt [naam gedaagde] om binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis de opbouw, zoals met rode omlijning aangeduid onder 2.4., te ontruimen en ontruimd te houden, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag dat gedaagde in gebreke blijft aan deze veroordeling te voldoen, een gedeelte van een dag voor een volle gerekend, met een maximum van € 10.000,00,
5.2.
veroordeelt [naam gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Soetendaal tot op heden begroot op € 1.702,52,
5.3.
veroordeelt [naam gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [naam gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
5.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken op 22 november 2019.
2180/2009