ECLI:NL:RBROT:2019:10739

• Datum uitspraak: 19 april 2019
• Publicatiedatum: 24 februari 2020
• Zaaknummer: 7140106 CV EXPL 18-34182
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: I.K. Rapmund
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurprijsvermindering en gebreken in huurwoning tussen Stichting Havensteder en huurder

In deze zaak, die voor de Rechtbank Rotterdam is behandeld, heeft de kantonrechter op 19 april 2019 uitspraak gedaan in een geschil tussen Stichting Havensteder, de verhuurder, en een huurder, aangeduid als [gedaagde]. De procedure betreft een huurovereenkomst voor een woning in Rotterdam, waarbij de huurder sinds 24 mei 2004 een huurprijs van € 466,47 per maand betaalt. Er zijn geschillen gerezen over gebreken aan de woning, met name met betrekking tot de schoorstenen, die hebben geleid tot meerdere uitspraken van de Huurcommissie. De Huurcommissie had eerder de huurprijs tijdelijk verlaagd naar € 186,59 vanwege gebreken, maar Havensteder betwistte deze beslissing en vorderde een verklaring voor recht dat de huurprijs per 1 augustus 2017 € 466,47 was. De kantonrechter heeft vastgesteld dat Havensteder ontvankelijk was in haar vordering, maar heeft uiteindelijk de vordering van Havensteder afgewezen. De rechter oordeelde dat de huurprijs van € 186,59 geldig was tot 1 december 2017, en dat er geen sprake was van een kennelijke fout van de Huurcommissie. De vordering in reconventie van de huurder om de huurprijs te verlagen werd eveneens afgewezen. De kosten van de procedure werden aan de in het ongelijk gestelde partijen opgelegd.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 7140106 \ CV EXPL 18-34182

uitspraak: 19 april 2019

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam ,

in de zaak van

de stichting

Stichting Havensteder ,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres in conventie,

gedaagde in reconventie,

gemachtigde: mr. E. de Ruiter,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te Rotterdam,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger.

Partijen worden hierna aangeduid als “Havensteder” en “ [gedaagde] ”.

1. Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

• het exploot van dagvaarding van 4 mei 2018, met producties;
• de conclusie van antwoord in conventie alsmede de vordering in reconventie, met producties;
• de conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
• het tussenvonnis van 31 oktober 2018, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
• de voorafgaand aan de zitting door [gedaagde] overgelegde aanvullende producties;
• het proces-verbaal van de op 13 december 2018 gehouden comparitie van partijen.

1.2.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.

2. De vaststaande feiten in conventie en reconventie

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende vast.

2.1.

Tussen Havensteder als verhuurder en [gedaagde] als huurder bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] te Rotterdam (hierna genoemd: het gehuurde of de woning), waarin is overeengekomen dat [gedaagde] de woning met ingang van 24 mei 2004 huurt tegen een huurprijs van € 466,47 per maand.

2.2.

Het bouwjaar van de woning is omstreeks 1894/1897. De woning heeft twee schoorstenen: één schoorsteen aan de achterzijde en één schoorsteen aan de voorzijde.

2.3.

Sinds jaren bestaan tussen Havensteder en [gedaagde] geschillen met betrekking tot het gehuurde, waarover voornamelijk wordt geprocedeerd tussen partijen bij de Huurcommissie.

2.4.

Meerdere zaken hebben gediend bij de Huurcommissie, waarvan de thans in de onderhavige procedure relevante uitspraken de volgende drie zijn:

• zaaknummer [zaaknummer 1] (betreffende gebrek schoorsteen achterzijde);
• zaaknummer [zaaknummer 2] (betreffende gebrek schoorsteen voorzijde);
• zaaknummer [zaaknummer 3] (betreffende herstelmelding gebreken).

2.5.

In de zaak met zaaknummer [zaaknummer 1] heeft de Huurcommissie bij uitspraak van 25 april 2017 vastgesteld dat het stuukwerk op het schoorsteenkanaal (schoorsteen achterzijde) nat was en bruine vochtplekken vertoonde, door de Huurcommissie gekwalificeerd als een ‘C-gebrek’. De Huurcommissie heeft hierin aanleiding gezien om de huurprijs van € 466,47 per 1 december 2016 tijdelijk te verlagen naar € 186,59, oftewel 40% van de geldende huurprijs. Deze uitspraak is gedaan naar aanleiding van een verzoek van [gedaagde] op 31 december 2016.

2.6.

Op 10 juli 2017 is door een medewerker van Bouw- en Woningtoezicht van de gemeente Rotterdam een inspectie uitgevoerd in het gehuurde. De bevindingen daarvan zijn vastgelegd in een emailbericht van 11 juli 2017. Op 14 augustus 2017 is naar aanleiding van de voornoemde inspectie een aannemer van Havensteder in het gehuurde geweest en heeft herstelwerkzaamheden uitgevoerd aan de inpandige delen van de beide schoorsteenkanalen (schoorsteenkanaal achterzijde én voorzijde).

2.7.

Havensteder heeft het herstel ten aanzien van de schoorstenen gemeld bij de Huurcommissie en haar verzocht om zich uit te laten over dit herstel teneinde de huurprijs weer terug te kunnen zetten op het oude niveau. Dit is de start geweest van de procedure die bij de Huurcommissie bekend is onder zaaknummer [zaaknummer 3] . Naar aanleiding van de ‘melding herstel gebreken’ van Havensteder heeft de Huurcommissie een onderzoek ingepland op 28 maart 2018. Ten tijde van de dagvaarding van Havensteder op 4 mei 2018 was de uitslag van dit onderzoek nog niet bekend. In de loop van de onderhavige procedure heeft de Huurcommissie in zaaknummer [zaaknummer 3] beslist (zie hierna onder 2.11.).

2.8.

Op 1 oktober 2017 heeft [gedaagde] een nieuw verzoek ingediend bij de Huurcommissie tot vermindering van de huurprijs wegens gebreken aan de woning, betreffende een lekkage van de schoorsteen aan
de voorzijde van de woning. Bij de Huurcommissie is deze zaak bekend onder zaaknummer [zaaknummer 2] .

2.9.

In november 2017 zijn in opdracht van Havensteder werkzaamheden uitgevoerd aan beide schoorstenen van de woning, ditmaal aan de bovendakse gedeelten van de schoorstenen.

2.10.

De Huurcommissie heeft in zaaknummer [zaaknummer 2] op 12 februari 2018 als volgt beslist:

“(…) IV Beslissing


De woonruimte heeft op 1 augustus 2017 geen gebreken die ernstig genoeg zijn om de huurprijs tijdelijk te verlagen.


De geldende huurprijs van € 186,59 verandert niet. (…)”

2.11.

De Huurcommissie heeft in zaaknummer [zaaknummer 3] bij uitspraak van 4 juli 2018, verzonden op 5 september 2018, als volgt beslist:

“(…) IV Beslissing

• Het ernstige gebrek is in november 2017 verholpen.
• De verlaging van de overeengekomen huurprijs van € 186,59 per maand wordt met ingang van 1 december 2017 opgeheven.
• De verhuurder mag de overeengekomen huurprijs van € 466,47 per maand met ingang van 1 december 2017 weer aan de huurder in rekening brengen. (…)”

3. De stellingen van partijen in conventie

3.1.

Havensteder heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

• te verklaren voor recht dat de door [gedaagde] aan Havensteder verschuldigde kale huurprijs voor het gehuurde aan de [adres] te Rotterdam per 1 augustus 2017 € 466,47 per maand bedroeg;
• [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder begrepen het salaris en de verschotten van de gemachtigde van Havensteder.

3.2.

Aan haar vordering heeft Havensteder – naast de onder 2. vermelde vaststaande feiten en voor zover thans van belang – de volgende stellingen ten grondslag gelegd. Havensteder kan zich niet verenigen met de uitspraak van de Huurcommissie met zaaknummer [zaaknummer 2] . Hoewel de Huurcommissie in deze uitspraak vast stelt dat de woning geen ernstige gebreken vertoont welke een huurprijsvermindering rechtvaardigen en de huurprijs dus weer terug kan naar het oude niveau, verbindt zij daar ten onrechte de conclusie aan dat
‘de geldende huurprijs van € 186,59 niet verandert’ . Dit bedrag betreft echter de tijdelijk verlaagde huurprijs. De overeengekomen huurprijs is immers € 466,47. Havensteder meent dan ook dat de Huurcommissie hier een fout heeft gemaakt.

Ongeacht de uitspraak in zaaknummer [zaaknummer 3] , waarin terecht is beslist dat Havensteder weer de overeengekomen huurprijs van € 466,47 in rekening mag brengen per 1 december 2017, is Havensteder genoodzaakt onderhavige procedure te entameren en een verklaring voor recht te verzoeken als vermeld onder 3.1., nu er immers twee uitspraken naast elkaar liggen ( [zaaknummer 2] en [zaaknummer 3] ) waarvan allebei fictieve wilsovereenstemming uitgaat in de zin van artikel 7:262 lid 1 BW, terwijl er twee verschillende huurprijzen (fictief) overeengekomen zouden zijn. Dit soort onduidelijkheid wil Havensteder voorkomen door de uitspraak met nummer [zaaknummer 2] te ‘vernietigen’. Daarnaast betaalt [gedaagde] nog steeds ten onrechte de verlaagde huurprijs van € 186,59.

3.3.

[gedaagde] heeft geconcludeerd dat Havensteder niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in haar vordering. [gedaagde] heeft daartoe – samengevat weergegeven en voor zover thans van belang – aangevoerd dat Havensteder haar vordering die gebaseerd is op uitspraak [zaaknummer 2] , motiveert met standpunten die uitsluitend betrekking hebben op zaaknummer [zaaknummer 1] en zaaknummer [zaaknummer 3] , voor welke zaaknummers geldt dat ten tijde van de dagvaarding voor beide zaken geen rechtsmiddel bestond om de kantonrechter een oordeel te verzoeken. In zaaknummer [zaaknummer 1] was de termijn om naar de kantonrechter te stappen immers verstreken en in zaaknummer [zaaknummer 3] was ten tijde van de dagvaarding nog niet beslist door de Huurcommissie. Deze twee zaken mogen in de onderhavige procedure derhalve niet betrokken worden.

Voor wat betreft zaaknummer [zaaknummer 2] is [gedaagde] van mening dat zij geen partij is in de kwestie die speelt tussen Havensteder en de Huurcommissie, aangezien Havensteder het heeft over ‘kennelijke fouten’ van de Huurcommissie: namelijk een verkeerde verzenddatum van de uitspraak en daarnaast een verkeerde huurprijs. [gedaagde] heeft echter geen rol in de wijze waarop de Huurcommissie haar werk doet en staat buiten deze kwestie.

In ieder geval is [gedaagde] van mening dat de Huurcommissie in zaaknummer [zaaknummer 2] geen fout heeft gemaakt in de huurprijs, nu er op dat moment fictieve wilsovereenstemming was tussen Havensteder en [gedaagde] dat de geldende huurprijs op 1 augustus 2017 € 186,59 was. Bovendien is Havensteder met de herstelwerkzaamheden op 14 augustus 2017 begonnen, zodat er op 1 augustus 2017 nog immer sprake was van een ernstig gebrek en derhalve nog immer de verlaagde huurprijs diende te gelden.

Het klopt dat [gedaagde] geen beroep heeft ingesteld tegen de uitspraak van de Huurcommissie met zaaknummer [zaaknummer 2] waarin is beslist dat op 1 augustus 2017 geen sprake is van een ernstige gebreken die een tijdelijke huurprijsverlaging rechtvaardigen, doch dit betekent niet dat [gedaagde] van mening is dat de woning geen gebreken heeft. Voorts is [gedaagde] van mening dat de kantonrechter in de onderhavige procedure, die enkel betrekking heeft op zaak [zaaknummer 2] , alleen de gebreken dient te beoordelen die in zaak [zaaknummer 2] door [gedaagde] aan de Huurcommissie zijn voorgelegd, en derhalve dient te beoordelen of de gebreken aan de schoorsteen aan
de voorzijde zijn hersteld samen met nog een aantal andere klachten/gebreken die [gedaagde] heeft gemeld.

[gedaagde] betwist dat de werkzaamheden die Havensteder in november 2017 heeft laten uitvoeren aan beide schoorstenen via het dak als preventieve werkzaamheden waren bedoeld. [gedaagde] is namelijk van mening dat ‘slecht, ontbrekend of gescheurd metselwerk’ volgens het gebrekenboek dient te worden aangemerkt als een gebrek in categorie C en niet als preventief kunnen worden aangemerkt.

[gedaagde] concludeert dat de uitspraak van de Huurcommissie met zaaknummer [zaaknummer 1] nog steeds geldig is en dat er zich nog steeds gebreken in het gehuurde voordoen die een verlaging van de huurprijs rechtvaardigen op basis van categorie C.10 van het gebrekenboek.Hacv

4. De stellingen van partijen in reconventie

4.1.

[eiseres] heeft in voorwaardelijke reconventie, voor het geval de kantonrechter Havensteder in conventie ontvankelijk en gegrond acht, de kantonrechter verzocht bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

• de vordering van Havensteder af te wijzen;
• te bepalen dat de woonruimte op 1 augustus 2017 ernstige gebreken had die, afzonderlijk dan wel in combinatie met elkaar, per 1 augustus 2017 een huurverlaging volgens categorie C van het gebrekenboek rechtvaardigen, oftewel een huurprijs van 40 % van de geldende huurprijs rechtvaardigen;
• Havensteder te veroordelen in de kosten van deze procedure.

4.2.

Aan haar vordering in reconventie heeft [eiseres] hetgeen zij in conventie heeft aangevoerd ten grondslag gelegd, namelijk dat de uitspraak van de Huurcommissie met zaaknummer [zaaknummer 1] nog steeds geldig is en dat zich nog steeds gebreken in het gehuurde voordoen die een verlaging van de huurprijs rechtvaardigen op basis van categorie C.10 van het gebrekenboek.

4.3.

Havensteder heeft geconcludeerd tot afwijzing van de vordering in reconventie en heeft daartoe – kort samengevat weergegeven – aangevoerd dat er van gebreken geen sprake is, laat staan van zeer ernstige gebreken waarvoor een huurprijsvermindering heeft te gelden.

5. De beoordeling van het geschil

in conventie

5.1.

Eerst dient beoordeeld te worden of Havensteder ontvankelijk is in haar vordering.

5.2

Vooropgesteld wordt dat op grond van artikel 7:262 BW partijen geacht worden te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na het verzenden daarvan over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht, een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd.
De kantonrechter is met Havensteder van oordeel dat de verzenddatum van de uitspraak inzake zaaknummer [zaaknummer 2] 12 maart 2018 moet zijn geweest in plaats van de in de brief vermelde datum 3 december 2018, zulks gelet op de datum van de uitspraak: 12 februari 2018. Gezien de datum waarop de uitspraak van de Huurcommissie werd verzonden (12 maart 2018) en die waarop Havensteder het onderhavige geding aanhangig heeft gemaakt
(4 mei 2018), is vorenbedoelde termijn in acht genomen. In zoverre is Havensteder ontvankelijk in haar vordering. Dat heeft van rechtswege tot consequentie dat de uitspraak van de Huurcommissie is vervallen en dat de kantonrechter over het punt van het geschil een nieuwe uitspraak moet doen.

5.3.

Blijkens het standpunt van Havensteder betreft uitsluitend het punt van geschil het onderdeel in de uitspraak van de Huurcommissie met zaaknummer [zaaknummer 2] waarin door de Huurcommissie is beslist dat de geldende huurprijs van € 186,59 niet verandert. Ter zake overweegt de kantonrechter het volgende.

5.4.

Havensteder heeft – in tegenstelling tot de beslissing van de Huurcommissie – aangevoerd dat de geldende huurprijs op 1 augustus 2017 gelijk diende te zijn aan de oorspronkelijk overeengekomen huurprijs van € 466,47, hetgeen door [gedaagde] is weersproken.

5.5.

Vast staat dat geen van beide partijen een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd betreffende de uitspraak van de Huurcommissie van 25 april 2017 in zaaknummer [zaaknummer 1] , zodat vanaf 1 december 2016 de verlaagde huurprijs van
€ 186,59 de geldende huurprijs is geworden.
Vervolgens heeft de Huurcommissie in haar uitspraak op 12 februari 2018, verzonden op
12 maart 2018 inzake zaaknummer [zaaknummer 2] beslist dat de geldende huurprijs van € 186,59 niet verandert.
Daarna heeft de Huurcommissie in haar uitspraak van 4 juli 2018, verzonden op
5 september 2018 inzake zaaknummer [zaaknummer 3] beslist dat de verlaging van de huurprijs van
€ 186,59 met ingang van 1 december 2017 wordt opgeheven en vanaf 1 december 2017 weer de overeengekomen huurprijs van € 466,47 aan de huurder in rekening mag worden gebracht.

Gelet op de chronologie van uitspraken geldt per 1 december 2017 weer de overeengekomen huurprijs van € 466,47 per maand. Eerst met de uitspraak van de Huurcommissie inzake zaaknummer [zaaknummer 3] , waarin is beslist dat de verlaging van de huurprijs van € 186,59 met ingang van 1 december 2017 wordt opgeheven en vanaf
1 december 2017 weer de overeengekomen huurprijs van € 466,47 aan de huurder in rekening mag worden gebracht, is de huurprijs weer € 466,47 geworden. De geldende huurprijs op 1 augustus 2017 bedroeg dus terecht nog de verlaagde huurprijs van
€ 186,59. In tegenstelling tot het standpunt van Havensteder is er aldus geen sprake van twee (fictief overeengekomen) verschillende huurprijzen die naast elkaar bestaan. Dit betekent dat de kantonrechter van oordeel is dat er geen sprake is van een (kennelijke) fout van de Huurcommissie in haar uitspraak met zaaknummer [zaaknummer 2] .

5.6.

De omstandigheid dat [gedaagde] vanaf 1 december 2017 nog altijd de verlaagde huurprijs van € 186,59 betaalt, zoals door Havensteder is gesteld en door [gedaagde] niet is betwist, kan, nu in de onderhavige procedure geen vordering tot betaling van achterstallig huur is ingesteld door Havensteder, onbesproken blijven.

5.7.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering van Havensteder in conventie wordt afgewezen.

5.8.

Als de in het ongelijk gestelde partij, wordt Havensteder veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie. Nu [gedaagde] de procesvoering in eigen handen heeft gehouden en geen gemachtigde heeft, worden de kosten van [gedaagde] begroot op nihil.

in reconventie

5.9.

Voorop gesteld wordt dat de uitspraak van de Huurcommissie inzake zaaknummer [zaaknummer 3] betrekking heeft op (herstel van) het ernstige gebrek in zaaknummer [zaaknummer 1] , zoals ook door de Huurcommissie in haar uitspraak is vermeld in de beoordeling. Nu evident is dat uitspraak inzake [zaaknummer 3] betrekking heeft op de beslissing in uitspraak [zaaknummer 1] , wordt het standpunt van [eiseres] dat de uitspraak inzake [zaaknummer 3] betrekking zou hebben op uitspraak [zaaknummer 2] verworpen. Overigens is in uitspraak [zaaknummer 2] door de Huurcommissie beslist dat er géén sprake is van ernstige gebreken met betrekking tot de woning, zodat van een herstelmelding ter zake door Havensteder ook geen sprake kan zijn.

5.10.

In de uitspraak met zaaknummer [zaaknummer 2] heeft de Huurcommissie reeds beslist dat het gehuurde vanaf 1 augustus 2017 geen gebreken meer vertoonde, althans geen ernstige gebreken die een tijdelijke huurprijsverlaging rechtvaardigen. Ook in de uitspraak met zaaknummer [zaaknummer 3] heeft de Huurcommissie beslist dat het gehuurde vanaf 1 december 2017 geen ernstige gebreken vertoonde die een tijdelijke huurprijsverlaging rechtvaardigen.

Niet is gesteld of gebleken dat [eiseres] (dan wel Havensteder) naar aanleiding van de uitspraak in zaaknummer [zaaknummer 3] binnen acht weken na de verzending een beslissing van de rechter heeft gevorderd, waardoor deze beslissing heeft te gelden als zijnde overeengekomen tussen partijen. Dit betekent dat, ook in het geval de kantonrechter thans zou oordelen dat het gehuurde vanaf 1 augustus 2017 wél ernstige gebreken zou hebben vertoond, een eventuele daaruit volgende huurprijsverlaging enkel zou gelden tot 1 december 2017. Voorts geldt dat per 1 augustus 2017 (tot 1 december 2017) reeds een verlaagde huurprijs van € 186,59 gold, zodat, ook in het geval de kantonrechter thans geoordeeld zou hebben dat sprake is van ernstige gebreken die een tijdelijke huurprijsverlaging rechtvaardigen, het niet aannemelijk is dat een lagere huurprijs per 1 augustus 2017 (te gelden tot 1 december 2017) zou worden vastgesteld.

5.11.

Wat er ook zij van de uitspraken in zaaknummers [zaaknummer 2] en [zaaknummer 3] , de kantonrechter volgt in ieder geval het oordeel in het onderzoeksrapport van de Huurcommissie, waaruit blijkt dat door de rapporteur op 15 januari 2018 geen ernstig gebrek is geconstateerd aan de woning die een huurprijsverlaging rechtvaardigt. Nu de kantonrechter in de onderhavige procedure alleen de in zaaknummer [zaaknummer 2] opgeworpen gebreken kan behandelen, kan al hetgeen door [eiseres] verder is aangevoerd ter zake van nieuwe gebreken onbehandeld blijven.

5.12.

Een en ander leidt tot de conclusie dat de vordering van [eiseres] in reconventie dient te worden afgewezen.

5.13.

[eiseres] wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld in de kosten van de procedure in reconventie.

6. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

wijst de vordering van Havensteder af;

veroordeelt Havensteder in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] begroot op nihil;

in reconventie

wijst de vordering van [eiseres] af;

veroordeelt [eiseres] in de kosten van de procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 360,00 aan salaris;

in conventie en reconventie

verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde;

Dit vonnis is gewezen door mr. I. K. Rapmund en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

337