Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7845178 CV EXPL 19-26579
uitspraak: 20 december 2019
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de vereniging
Vereniging Van Eigenaars [adres]
gevestigd te Rotterdam,
eiseres bij exploten van dagvaarding van 3 juni 2019,
gemachtigde: gerechtsdeurwaarders A.Ch. Boiten, A. I. Haan en J. van der Lubbe-Luhrs te ‘s-Gravenhage,
tegen
1.[gedaagde 1] en
2. [gedaagde 2] ,
beiden wonende te Rotterdam,
gedaagden,
gemachtigde: mr. A. Jhingoer, advocaat te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als ‘de VVE’ respectievelijk ‘ [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ’.
1.Het verloop van de procedure
1.1
De kantonrechter heeft kennis genomen van de navolgende stukken:
- de dagvaardingen van 3 juni 2019 met 3 producties;
- de conclusie van antwoord;
- de conclusie van repliek met 4 producties;
- de conclusie van dupliek;
1.2
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
Op 30 augustus 2005 is het pand aan de [adres] te Rotterdam gesplitst in twee appartementen, te weten nummer [huisnummer 1] en nummer [huisnummer 2]
Uit de notariële akte van splitsing blijkt dat bij die gelegenheid een reglement is vastgesteld overeenkomstig het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten vastgesteld door de KNB in januari 1992 met inachtneming van enkele aanpassingen.
2.2
In een 2e reglementaire algemene ledenvergadering (ALV) op 19 oktober 2018 is de VVE geactiveerd. Tevens zijn bij deze gelegenheid een maandelijkse voorschotbijdrage en een eenmalige bijdrage vastgesteld. In een op 10 april 2019 gehouden 2e reglementaire ALV is een eenmalige bijdrage vastgesteld.
2.3
Berekend tot en met mei 2019 hebben [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de vastgestelde bijdragen en voorschotten onbetaald gelaten tot een bedrag van € 9.794,90.
3.De vordering en het verweer
3.1
De VVE vordert betaling van de vastgestelde bijdragen en voorschotten, incassokosten, rente en proceskosten. Zij baseert de vordering op de vaststelling door de VVE van de bijdragen. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn van rechtswege lid van de VVE en gehouden de besluiten van de VVE na te komen. Zij hebben de vergaderingen van de VVE niet bezocht en geen bezwaar gemaakt tegen de beslissingen van de VVE.
3.2
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] voeren verweer. Zij stellen dat de eigenaar van het andere appartement de VVE heeft opgericht zonder [gedaagde 1] en [gedaagde 2] daarbij te betrekken. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn bij geen enkele VVE vergadering aanwezig geweest en daarom zijn de besluiten niet rechtsgeldig genomen. De VVE is zonder hun toestemming opgericht. De andere eigenaar knapt zijn sterk verwaarloosde appartement op, deels op kosten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] .
4.De beoordeling
4.1
De VVE is opgericht op het moment dat het pand aan de [adres] werd gesplitst. Dat was op 30 augustus 2005. Dat de andere eigenaar de VVE heeft opgericht zonder betrokkenheid van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] is dan ook feitelijk onjuist.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn bij aankoop van het appartement (aannemende dat zij in 2005 nog geen eigenaar waren) van rechtswege lid geworden van de VVE op grond van het bepaalde in artikel 5:125 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Dit blijkt uit de eigendomsbescheiden en het behoort door de notaris ook te worden verteld. Zij moeten daarvan dan ook op de hoogte zijn.
Als lid van de VVE dienen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de door de VVE genomen besluiten na te komen. Wanneer zij zich met een besluit niet kunnen verenigen staat het hen vrij om binnen een maand na kennisneming van het VVE-besluit dit te laten vernietigen door de kantonrechter (artikel 5:130 BW). Niet is gesteld of gebleken dat zij vernietiging van de VVE besluiten hebben verzocht. Zelfs als zij geen verslag van de ALV zouden hebben gekregen, zij hebben dat niet aangevoerd, hebben zij kennis genomen van de besluiten doordat deze bij de conclusie van repliek zijn overgelegd. In elk geval hebben zij op dat moment kennis genomen van de besluiten en hadden zij vernietiging kunnen verzoeken binnen vier weken. Door geen vernietiging te vragen zijn de besluiten onherroepelijk. Ze zijn rechtsgeldig en moeten worden nagekomen.
4.2
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] lijken zich op het standpunt te stellen dat de VVE geen rechtsgeldige besluiten kan nemen wanneer zij niet zijn verschenen in de vergadering. Dit standpunt is onjuist. De VVE kan geen besluiten nemen wanneer onvoldoende stemmen aanwezig zijn, maar in dat geval kan een tweede vergadering worden uitgeschreven. In de tweede vergadering kunnen dan besluiten genomen worden, ook als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet aanwezig zijn.
4.3
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] waren niet aanwezig toen besluiten werden genomen. Zij hebben niet gesteld en niet is gebleken dat zij de uitnodigingen voor de verschillende vergaderingen niet hebben ontvangen. De besluiten zijn rechtsgeldig genomen en bindend.
Het verweer dat wordt gevoerd, inhoudende dat de andere eigenaar binnen de VVE op kosten van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn verwaarloosde appartement kan opknappen is, gelet op het hiervoor weergegeven systeem van het appartementsrecht, niet relevant. Wanneer geen gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheden die de wet biedt om besluiten te vernietigen is het niet meer mogelijk om een dergelijk verweer te voeren in dit incassogeschil.
Dat de vloer van de andere woning niet een gemeenschappelijk onderdeel van het gebouw vormt is onjuist, gelet op het splitsingsreglement.
4.4
De buitengerechtelijke kosten zijn toewijsbaar op grond van het bepaalde in artikel 6:96 BW. De incassobrief van 7 mei 2019 voldoet aan de eisen die het besluit normering buitengerechtelijke kosten stelt (ook: HR 25 november 2016, ECLI:NL:2016:2704).
Tegen de mede gevorderde wettelijke rente is geen verweer gevoerd.
4.5
Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen worden toegewezen.
De vordering inzake toekomstige, nog te vervallen bijdragen, wordt toegewezen tot het einde van het ten tijde van de dagvaarding lopende boekjaar. De reden van deze beperking is dat de hoogte van de bijdragen nadien nog niet vast staat.
4.6
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden belast met de kosten van het geding. Nu zij in het ongelijk worden gesteld.
De kantonrechter merkt daarbij op dat de gemachtigde van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op geen enkele wijze blijk heeft gegeven op de hoogte te zijn van het appartementsrecht dat de relatie tussen partijen beheerst. Ook na de conclusie van dupliek heeft de gemachtigde geen enkel verweer gevoerd dat enige kans van slagen zou kunnen hebben, gelet op het appartementsrecht dat van toepassing is.
Het zou de gemachtigde daarom sieren wanneer hij de kosten van het geding voor zijn rekening neemt.
5.De beslissing
De kantonrechter,
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de VVE te betalen een bedrag van € 10.915,47 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 9.794,90 vanaf 4 juni 2019 tot aan de dag van voldoening;
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de VVE te betalen vanaf 1 juni 2019 een bedrag van € 70,70 per maand, indien zij met betaling in gebreke blijven te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag telkens vanaf de eerste dag van de maand van elke periode tot aan de voldoening, tot het einde van het ten tijde van de dagvaarding lopende boekjaar, dan wel zoveel eerder het lidmaatschap van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zal eindigen;
veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, des dat de een betalend de ander zal zijn bevrijd, tot betaling aan de VVE van de kosten van het geding welke kosten worden vastgesteld op € 206,14 voor de dagvaardingen, op € 486,-- voor het griffierecht en op € 720,-- (2 punten) voor het gemachtigdensalaris;
wijst af het meer of anders gevorderde en verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
401