ECLI:NL:RBROT:2018:9793

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/534445 / HA ZA 17-857

Vonnis van 28 november 2018

in de zaak van

de stichting

[naam eiseres],

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

advocaat mr. E. Piepers-Westermeijer te Rotterdam,

tegen

[naam gedaagde],

wonende te Sint-Michielsgestel,

gedaagde,

advocaat mr. C.M.G.M. van Eijndhoven te Boxtel.

Partijen zullen hierna [naam eiseres] en [naam gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 29 augustus 2017, met producties 1 tot en met 10;
de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 7;
de brief van de rechtbank van 31 januari 2018, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
de zittingsagenda van 17 juli 2018;
de brief van 20 augustus 2018 van de zijde van [naam eiseres] , met aanvullende producties 1 tot en met 9 ten behoeve van de comparitie van partijen;
het proces-verbaal van comparitie van 6 september 2018.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

[naam eiseres] heeft in de zomer van 2016 te koop aangeboden het eeuwigdurend recht van erfpacht van een perceel grond met de rechten van de erfpachter op de daarop aanwezige opstallen van een grondgebonden woning aan de [straatnaam] [huisnummer 1] , [huisnummer 2] , [huisnummer 3] , [huisnummer 4] en [huisnummer 5] te Rotterdam (hierna: de woning).

2.2.

In de door [naam eiseres] uitgegeven verkoopbrochure van de woning (productie 3 bij dagvaarding) staat, voor zover van belang, vermeld:

“Momenteel heeft dit pand nog twee voordeuren maar er kan in de toekomst 1 pand van worden gemaakt.”

Bijzonderheden:

- Kluspand bestaande uit 4 woonlagen met 2 voordeuren

(…)

- Woning dient intern volledig te worden gemoderniseerd

- Grotendeels enkel glas en houten kozijnen

(…)

- 2 voordeuren aanwezig

- Woning is niet gesplitst, wordt als 1 geheel verkocht

- Zelfbewoningsplicht gedurende 1e jaar.”

2.3.

De woning is op 18 augustus 2016 door [naam eiseres] aan [naam gedaagde] verkocht. De koopprijs van de woning bedroeg € 264.000,00. De woning is bij akte van levering van 23 september 2016 overgedragen aan [naam gedaagde] .

2.4.

In artikel 5.5 van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst is, voor zover relevant, opgenomen:

“
Koper is verplicht het Verkochte te bestemmen en in gebruik te nemen en te houden als:woonhuis voor hem en zijn huisgenoten.”

2.5.

In artikel 17 van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst (productie 1 bij dagvaarding) en in de leveringsakte (productie 2 bij dagvaarding) onder “bijzondere bepalingen” is een (identieke) bepaling opgenomen die - voor zover van belang - als volgt luidt:

“ZELFBEWONINGSPLICHT/VERBOD TOT INGEBRUIKGEVING/ANTISPECULATIEBEDING

Koper is verplicht het Registergoed ten minste één jaar na de datum van notariële levering daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen; hij mag het Registergoed tijdens die periode niet geheel of gedeeltelijk verhuren of anderszins in gebruik afstaan. (…) Het is Koper tijdens die periode van één jaar evenmin toegestaan het Registergoed te vervreemden.

Boetebeding

Indien Koper ter zake van bedoelde bepaling inzake zelfbewoningsplicht/verbod tot ingebruikgeving/antispeculatiebeding bij aangetekende brief door Verkoper in gebreke is gesteld en na die ingebrekestelling gedurende acht dagen nalatig blijft één of meer van zijn verplichtingen jegens Verkoper na te komen, is Koper in verzuim en zal hij aan Verkoper een terstond opeisbare boete verschuldigd zijn van twintig procent (20%) van de koopsom.

(…)”

2.6.

Bij (per deurwaarderexploot van 3 februari 2017 aan [naam gedaagde] betekende) brief van 31 januari 2017 (productie 4 bij dagvaarding) heeft [naam eiseres] , voor zover van belang, aan [naam gedaagde] geschreven:

“Volgens onze informatie bewoont u uw woning [adres] niet zelf en heeft u hoofdverblijf ergens anders.

[naam eiseres] heeft u op 18 augustus 2016 de woning [adres] verkocht onder de verplichting de woning zelf te bewonen. (…)

Ik verzoek u, en voor zoveel nodig sommeer ik u, binnen 8 dagen na heden te voldoen aan uw zelfbewoningsplicht. Blijft u echter in gebreke dan acht [naam eiseres] zich vrij aanspraak te maken op de contractuele boete die 20% van de koopsom van uw woning bedraagt.”

2.7.

Op 5 februari 2017 (productie 6 bij dagvaarding) heeft [naam gedaagde] een e-mail gestuurd aan [naam eiseres] met, voor zover van belang, de volgende inhoud:

“Zoals afgelopen vrijdag in ons telefoongesprek besproken, stuur ik u hierbij verschillende foto’s van de verbouwing van [adres] . Hierop is duidelijk te zien dat het pand nog niet bewoond kan worden.

Zoals ik u al aangaf verbaasde het mij zeer dat ik afgelopen vrijdag een ingebrekestelling vanwege schending zelfbewoningsplicht van u ontving. Op 23 september 2016 heeft de overdracht van het pand plaatsgevonden. U als verkoper bent op de hoogte van het feit dat het gehele pand gemoderniseerd moet worden. Daar ben ik ook binnen redelijke termijn mee gestart. Zoals u op bijgevoegde foto’s kunt zien is het pand grondig aangepakt en nu nog niet te bewonen.”

2.8.

Op 7 juli 2017 heeft [naam eiseres] een aangetekende brief gestuurd aan [naam gedaagde] (productie 7 bij conclusie van antwoord) met, voor zover van belang, de volgende inhoud:

“ [naam eiseres] heeft geconstateerd dat u niet staat ingeschreven op het adres( [adres] te Rotterdam, toevoeging rb)
in de Basis Registratie Personen. Hiervoor bent u per exploot op 3 februari 2017 in gebreke gesteld. U gaf hierop aan dat u bezig bent met klussen en 2 – 2,5 maand nodig hebt om de renovatie af te ronden.

Afgelopen dinsdag 20 juni jl. hebben medewerkers van [naam eiseres] een huisbezoek gebracht aan de woning. Tijdens dit bezoek heeft u aangegeven niet zelf de woning te gaan bewonen maar een verdieping te gaan gebruiken als pied-à-terre voor uzelf. Uw hoofdverblijf houdt u elders. U gaf aan dat de overige 2 verdiepingen worden ingericht als 2 zelfstandige woonruimten en zullen [worden] verhuurd of in gebruik gegeven aan derden. Hiermee bent u in verzuim gekomen in de nakoming van artikel 17 van de koopovereenkomst.

(…)

[naam eiseres] handhaaft de ingebrekestelling van 3 februari 2017. U bent nu in verzuim gekomen in de nakoming van de zelfbewoningsplicht en verbeurt een boete van 20% van de koopsom ad €264.000,=.

Ik verzoek u deze boete ter hoogte van €52.800,= binnen 14 dagen na heden te voldoen (…). Bij uitblijven van betaling zal de boete in rechte worden afgedwongen.”

2.9.

De verbouwing van de woning is in september 2017 afgerond. [naam gedaagde] heeft nooit daadwerkelijk in de woning gewoond. Zij heeft de woning per 29 september 2017 verkocht en geleverd aan een derde.

3.Het geschil

3.1.

[naam eiseres] vordert, na vermindering van eis door intrekking van haar primaire vordering, samengevat - veroordeling van [naam gedaagde] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad tot betaling van:

de boete van € 52.800,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf datum dagvaarding;
een bedrag van € 97,52 ter zake van de buitengerechtelijke incassokosten;
de kosten van de procedure te vermeerderen met de wettelijke rente over deze kosten indien [naam gedaagde] deze kosten niet binnen één week na dagtekening van het in deze te wijzen vonnis zal hebben voldaan, tot aan de dag der algehele voldoening.

3.2.

Het verweer van [naam gedaagde] strekt tot afwijzing van de vorderingen, alsmede tot veroordeling van [naam eiseres] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad tot betaling van een bedrag van € 7.500,00 te vermeerderen met 21% BTW, als bijdrage in de kosten van juridische bijstand van [naam gedaagde] , althans tot veroordeling van [naam eiseres] in de kosten van deze procedure, met bepaling dat [naam eiseres] de wettelijke rente over deze kosten verschuldigd is indien zij deze kosten niet binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis zal hebben voldaan, tot aan de dag der algehele voldoening.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

[naam eiseres] legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. [naam gedaagde] is tekort geschoten in de bij verkoop overeengekomen verplichting om de woning in haar geheel zelf te bewonen gedurende het eerste jaar na verkoop, zoals opgenomen in artikel 17 gelezen in combinatie met artikel 5.5 van de koopovereenkomst en de verkoopbrochure. [naam gedaagde] liet de woning zodanig verbouwen dat zij deze niet samenvoegde tot één woning maar dat zij zelf één verdieping als pied-à-terre zou kunnen gebruiken en zij de twee andere verdiepingen kon verhuren aan derden. Bovendien stond [naam gedaagde] op het moment dat [naam eiseres] dit controleerde in het eerste jaar na verkoop niet ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP) op het adres van de woning. Zij moest de woning weliswaar renoveren, maar dit had redelijkerwijs binnen een jaar afgerond moeten worden. Door aldus te handelen heeft [naam gedaagde] in strijd gehandeld met (een redelijke uitleg van) artikel 17 van de koopovereenkomst, waardoor [naam gedaagde] de overeengekomen boete van 20% van de koopprijs verschuldigd is.

4.2.

[naam gedaagde] betwist dat zij tekort is geschoten in de nakoming van de verplichting tot zelfbewoning uit de koopovereenkomst. De woning bestond bij verkoop uit (tenminste) twee woningen en twee voordeuren. Dit blijkt ook uit de verkoopbrochure waarbij tevens is vermeld dat er in de toekomst één pand van gemaakt kán worden. Hieruit, noch uit de overige stukken, noch uit hetgeen bij de verkoop tussen partijen besproken is, volgt een verplichting tot samenvoegen van de verschillende verdiepingen tot één pand en bewoning van dat hele pand door haar. Daarnaast geldt dat er sprake was van een zogenaamde kluswoning die op het moment van koop onbewoonbaar was en uitgebreid gerenoveerd moest worden. Er zijn door [naam eiseres] geen eisen gesteld aan de maximale duur van de renovatie. De renovatie is in september 2017 afgerond. Tot die tijd was de woning niet klaar voor bewoning en kon [naam gedaagde] zich dus ook niet inschrijven in de BRP aangezien dat pas kan op het moment dat zij de woning daadwerkelijk zou gaan bewonen. Gedurende het hele jaar na de levering van de woning heeft er niemand in de woning gewoond, en is de woning (dus) ook niet verhuurd of verkocht.

4.3.

Het voorgaande in aanmerking nemende, dient allereerst te worden vastgesteld of partijen met het sluiten van de koopovereenkomst hebben bedoeld overeen te komen dat [naam gedaagde] de woning zou samenvoegen tot één woning en deze hele woning zelf zou gaan bewonen. Als dit niet komt vast te staan, dient vervolgens beoordeeld te worden of [naam gedaagde] de zelfbewoningsplicht uit de koopovereenkomst heeft geschonden door gedurende het eerste jaar van levering niet te wonen in een gedeelte van de woning en niet ingeschreven te staan op het adres van de woning in de BRP. Teneinde een en ander te beoordelen, komt het niet alleen aan op de in de koopovereenkomst gebezigde bewoordingen en de taalkundige betekenis hiervan maar ook op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

4.4.

De rechtbank stelt voorop dat niet met zoveel woorden in de koopovereenkomst een verplichting voor [naam gedaagde] is opgenomen om de woning samen te voegen tot één woning.

Voorts staat vast dat ten tijde van de verkoop de woning bestond uit vier woonlagen die tot de verkoop afzonderlijk werden verhuurd en dat de woning beschikte over twee voordeuren. Daarnaast geldt dat in de verkoopbrochure die door [naam eiseres] voorafgaand aan de verkoop aan [naam gedaagde] beschikbaar is gesteld, staat vermeld dat de woning niet is gesplitst en als één geheel wordt verkocht, alsmede dat er één woning van
kan(onderstreping toegevoegd door de rechtbank) worden gemaakt. Het moet ervoor worden gehouden dat [naam eiseres] hiermee kenbaar heeft willen maken dat de woning niet juridisch of economisch gesplitst is en daarom als één geheel werd verkocht en tevens dat de koper er één woning van kan maken maar dat dit geen verplichting is. Een dergelijke verplichting kan ook niet worden afgeleid uit artikel 17 gelezen in combinatie met artikel 5.5 van de koopovereenkomst. De omstandigheid dat de woning is bestemd als woonhuis voor de koper en zijn huisgenoten (waarbij huisgenoten niet nader is gedefinieerd), laat onverlet de mogelijkheid dat de woning voor een gedeelte wordt bewoond door de koper en voor het overige gedeelte door anderen, die aan te duiden zijn als huisgenoten.

4.5.

Hieruit volgt dat er voor [naam gedaagde] geen verplichting tot het samenvoegen van de verschillende woonlagen van de woning tot één woning uit de koopovereenkomst voortvloeit en (logischerwijze) dus ook gen verplichting tot het zelf bewonen van de hele woning.

4.6.

Voorts is [naam eiseres] van mening, zo begrijpt de rechtbank, dat [naam gedaagde] de zelfbewoningsplicht geschonden heeft omdat zij (in ieder geval ook) niet daadwerkelijk in het pied-á-terre heeft gewoond gedurende het eerste jaar na levering en ook niet ingeschreven stond op dit adres in de BRP. Ter zake overweegt de rechtbank als volgt.

Uit de verkoopbrochure van de woning blijkt dat er sprake was van een zogenaamde kluswoning die gerenoveerd moest worden voordat deze bewoond kon worden. Hieruit volgt reeds dat de woning sowieso niet direct na de levering daadwerkelijk door [naam gedaagde] bewoond kon worden. Voorts heeft [naam gedaagde] onbetwist gesteld dat de renovatie tot september 2017, en aldus tot een jaar na de levering, heeft geduurd, zij er in die tijd niet kon wonen en zij de woning ook niet aan anderen heeft verhuurd of in gebruik heeft afgestaan. Onder deze omstandigheden kan niet gezegd worden dat [naam gedaagde] de in artikel 17 neergelegde zelfbewoningsplicht heeft geschonden. Dit wordt niet anders doordat zij gedurende dat jaar niet in de BRP stond ingeschreven. [naam gedaagde] heeft onbetwist gesteld dat zij zich niet in de BRP kon inschrijven zolang zij niet in de woning woonde. [naam eiseres] heeft in dit verband ook nog gesteld dat de renovatie redelijkerwijs binnen enkele maanden na levering afgerond had moeten zijn, maar gesteld noch gebleken is dat [naam eiseres] met [naam gedaagde] overeengekomen is dat er een maximale duur voor de renovatie gold.

Dat wat door [naam eiseres] in dit verband nog is gesteld over haar maatschappelijke verplichting om de wijk leefbaarder te maken, kan [naam eiseres] niet baten. Gesteld noch gebleken is dat deze intentie van [naam eiseres] (en de daaruit in haar visie voor [naam gedaagde] voortvloeiende verplichting) door haar ten tijde van de verkoop van de woning aan [naam gedaagde] is overgebracht, zodat niet vast is komen te staan dat dit onderdeel is geworden van de overeenkomst tussen partijen.

4.7.

De rechtbank is derhalve van oordeel dat [naam gedaagde] niet in strijd met artikel 17 van de koopovereenkomst heeft gehandeld, zodat zij geen boete verschuldigd is. De vorderingen van [naam eiseres] zullen worden afgewezen.

Proceskosten

4.8.

[naam gedaagde] verzoekt primair om, in afwijking van de gebruikelijke proceskostenveroordeling, [naam eiseres] te veroordelen om de werkelijk door [naam gedaagde] gemaakte kosten van rechtsbijstand te betalen tot een bedrag van € 7.500,00 exclusief BTW.

[naam eiseres] heeft hiertegen aangevoerd dat een dergelijk verzoek tot vergoeding van de werkelijk gemaakte kosten van rechtsbijstand door [naam gedaagde] bij eis in reconventie had moeten worden gevorderd. Nu [naam gedaagde] dit heeft nagelaten, kan er geen sprake zijn van

vergoeding van de gevorderde kosten. Daarnaast is er volgens [naam eiseres] geen aanleiding voor vergoeding van daadwerkelijk gemaakte kosten van rechtsbijstand nu er geen sprake is van misbruik van procesrecht.

De rechtbank overweegt dat ook zonder een daartoe strekkende vordering een kostenveroordeling kan volgen, waarbij de rechtbank niet verplicht is om het liquidatietarief te volgen. Er kan plaats zijn voor integrale vergoeding van proceskosten indien sprake is van misbruik van procesrecht of onrechtmatig handelen. Gelet op het recht op toegang tot de rechter past hierbij terughoudendheid.

In het onderhavige geval ziet de rechtbank geen aanleiding om af te wijken van het liquidatietarief en de integrale proceskostenvergoeding toe te wijzen. Partijen waren het oneens over de wijze waarop artikel 17 van de koopovereenkomst moest worden uitgelegd. Dit punt hebben zij voorgelegd aan de rechtbank. Er is daarbij niet gebleken dat er sprake was evidente ongegrondheid van de vorderingen van [naam eiseres] of anderszins onrechtmatig handelen aan de zijde van [naam eiseres] .

4.9.

[naam eiseres] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de uitvoerbaar bij voorraadverklaring zullen als onweersproken worden toegewezen.

De kosten aan de zijde van [naam gedaagde] worden begroot op:

- griffierecht € 883,00

- salaris advocaat €
2.148,00(2,0 punten × tarief IV € 1.074,00)

Totaal € 3.031,00

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [naam eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [naam gedaagde] tot op heden begroot op € 3.031,00, te voldoen binnen 14 dagen na de datum van de betekening van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de

dag van volledige betaling,

5.3.

verklaart dit vonnis voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.I. Hendriks en in het openbaar uitgesproken op 28 november 2018.

1582/3047

Vordering tot betaling van boete wegens schending zelfbewoningsplicht bij koop van een kluswoning

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing