Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/560961 / KG ZA 18-1134
Vonnis in kort geding van 27 november 2018
in de zaak van
1.[eiser 1] ,
2.
[eiser 2],
[eiser 2],
beiden wonende te Rotterdam,
eisers,
advocaat mr. T.A. Vermeulen te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
verschenen in persoon.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 30 oktober 2018;
- de 8 producties van [eisers] ;
- de 4 producties van [gedaagde] ;
- de mondelinge behandeling op 8 november 2018;
- de pleitnota van [gedaagde] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
1.3.
Op 13 november 2018 heeft de griffie van deze rechtbank een brief van [gedaagde] van
8 november 2018, met een aanvullende productie, ontvangen. Artikel 13.3 van het Procesreglement kort gedingen rechtbanken handel/familie bepaalt dat de voorzieningenrechter geen kennis neemt van berichten van een partij die hem bereiken nadat uitspraak is bepaald, tenzij blijkt dat de wederpartij ermee heeft ingestemd dat het bericht ter kennis van de voorzieningenrechter wordt gebracht. Nu niet gebleken is van voormelde instemming, zal het bericht van [gedaagde] buiten beschouwing worden gelaten.
2.De feiten
2.1.
Bij koopovereenkomst van 24 juli 2018 heeft [eisers] het recht van erfpacht met betrekking tot de woning aan de [adres] , kadastraal bekend gemeente Rotterdam, [registergoed] (hierna: het Registergoed) gekocht van [gedaagde] en
[verkoper 2] (hierna: de verkopers). De koopprijs bedraagt € 157.000,00.
2.2.
Op 3 augustus 2018 is de koopovereenkomst ingeschreven in de openbare registers van het kadaster.
2.3.
Op 19 oktober 2018 heeft [gedaagde] , op grond van een door de voorzieningenrechter van deze rechtbank op 18 oktober 2018 verleend verlof daartoe, ten laste van de verkopers conservatoir beslag gelegd op het Registergoed.
2.4.
De advocaat van [eisers] heeft [gedaagde] gesommeerd een royementsvolmacht af te geven teneinde het beslag in de openbare registers door te halen. [gedaagde] heeft daar geen gehoor aan gegeven.
3.Het geschil
3.1.
[eisers] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eisers] te machtigen om namens [gedaagde] opdracht te geven om de inschrijving in de openbare registers door te halen van het ten verzoeke van [gedaagde] op 18 oktober 2018 [rechter: bedoeld zal zijn “19 oktober 2018”] gelegde beslag op het Registergoed, terstond nadat het Registergoed in eigendom is overgedragen aan [eisers] , met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
3.2.
[gedaagde] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eisers] in de kosten van de procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
De vordering houdt in dat aan [eisers] een machtiging in de zin van artikel 3:300 BW wordt gegeven om namens [gedaagde] opdracht te geven aan een deurwaarder of notaris om de inschrijving van het conservatoir beslag in de openbare registers door te halen.
4.2.
Kwesties ter zake van de opheffing en doorhaling van een conservatoir beslag zijn naar hun aard spoedeisend.
4.3.
Vaststaat dat de koopovereenkomst tussen [eisers] en de verkopers in het kadaster is ingeschreven voordat het conservatoir beslag door [gedaagde] is gelegd en ingeschreven. In dat geval kan het gelegde beslag op grond van artikel 7:3 lid 3 aanhef en sub f BW niet tegen [eisers] worden ingeroepen (‘Vormerkung’). Dat betekent dat, hoewel de inschrijving van de koop niet in de weg staat aan een latere beslaglegging ten laste van de verkoper en dat een dergelijk beslag in beginsel ook doel treft, het beslagen goed, mits het binnen zes maanden na inschrijving van de koop aan de koper wordt geleverd (artikel 7:3 lid 4 BW), niet door de beslaglegger kan worden uitgewonnen.
4.4.
[gedaagde] heeft als verweer aangevoerd dat [eisers] en de verkopers samenspannen om de crediteuren van de verkopers, waaronder [gedaagde] , te benadelen. De verkoopprijs van
€ 157.000,00 is namelijk niet marktconform en zodanig laag dat na de levering geen restgelden zijn waarop door schuldeisers beslag kan worden gelegd, aldus [gedaagde] .
4.5.
Uit de door [gedaagde] gestelde omstandigheden begrijpt de voorzieningenrechter dat [gedaagde] een beroep doet op artikel 3:45 BW. Op grond van lid 1 van dit artikel kan een schuldeiser, indien een schuldenaar bij het verrichten van een onverplichte rechtshandeling wist of behoorde te weten dat daarvan benadeling van een of meer schuldeisers in hun verhaalsmogelijkheden het gevolg zou zijn, de rechtshandeling vernietigen. In het geval van rechtshandelingen anders dan om niet, zoals hier aan de orde, bepaalt lid 2 dat een dergelijke rechtshandeling slechts kan worden vernietigd wegens benadeling, indien ook degenen met of jegens wie de schuldenaar de rechtshandeling verrichtte, wisten of behoorden te weten dat daarvan benadeling van één of meer schuldeisers het gevolg zou zijn.
Ter onderbouwing van zijn stelling dat de prijs niet marktconform is, heeft [gedaagde] een uittreksel uit het kadaster met koopsominformatie van woningen in hetzelfde postcodegebied overgelegd. Daaruit kan worden afgeleid dat in 2018 in dat gebied twee woningen zijn verkocht tegen een prijs van € 230.000,00 respectievelijk € 175.000,00. Hoewel deze bedragen aanmerkelijk hoger zijn dan de onderhavige verkoopprijs van
€ 157.000,00 kan hieruit niet zonder meer de conclusie worden getrokken dat de laatste prijs niet marktconform is. De waarde van een woning wordt mede beïnvloed door de staat van onderhoud waarin het zich bevindt. Bij gebrek aan die informatie kan geen betrouwbare vergelijking worden gemaakt tussen het Registergoed en de door [gedaagde] aangehaalde woningen. [eisers] heeft verklaard dat er sprake is van achterstallig onderhoud bij het Registergoed, waardoor de verkoopprijs lager is. Dat is door [gedaagde] niet bestreden.
Verder heeft [eisers] ter zitting een taxatierapport van 7 september 2018 getoond van [makelaar] Rotterdam, een makelaarskantoor dat is aangesloten bij de NVM.
In dat rapport is het Registergoed getaxeerd op een marktwaarde van € 157.500,00.
Duidelijk is dat er sprake is van een familievete waarbij [eisers] en de verkopers aan de ene kant staan en [gedaagde] aan de andere kant staat. Anders dan [gedaagde] meent, is dat gegeven echter onvoldoende om samenspanning tussen [eisers] en de verkopers aan te nemen, te minder nu onvoldoende gebleken is dat de verkoopprijs niet marktconform is.
Het beroep op artikel 3:45 BW kan daarom niet slagen.
4.6.
Het beroep van [gedaagde] op bedrog, dwaling en/of misbruik van omstandigheden wordt eveneens verworpen. Bedrog (artikel 3:44 lid 3 BW), dwaling (artikel 6:228 BW) en/of misbruik van omstandigheden (artikel 3:44 lid 4 BW) zijn wilsgebreken die een rechtshandeling vernietigbaar maken. Aangezien [gedaagde] geen contractuele verhouding heeft met [eisers] , missen deze artikelen toepassing.
Subsidiair stelt [gedaagde] dat [eisers] onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld. Zoals overwogen onder 4.5. is van onrechtmatig handelen door [eisers] onvoldoende gebleken, zodat ook aan dit standpunt voorbij wordt gegaan.
4.7.
Het voorgaande betekent dat wordt uitgegaan van een rechtsgeldige koopovereenkomst die is ingeschreven in de openbare registers, zodat [gedaagde] het door hem later gelegde beslag op het Registergoed – zoals reeds overwogen onder 4.3. – niet kan inroepen tegen [eisers] De inschrijving is derhalve waardeloos. Op grond van artikel 3:28 lid 1 BW is [gedaagde] verplicht op verzoek van [eisers] een schriftelijke verklaring van waardeloosheid af te geven. Door inschrijving van die verklaring in de registers wordt de bewaarder gemachtigd de inschrijving van het beslag door te halen. Indien de vereiste verklaring niet wordt afgegeven, is in beginsel artikel 3:29 BW de te bewandelen weg. Dat houdt in dat de rechtbank de inschrijving op vordering van de onmiddellijk belanghebbende waardeloos verklaart. Inschrijving van dat vonnis machtigt de bewaarder de inschrijving van het beslag door te halen. Ingevolge lid 4 van het artikel kan het vonnis dat de verklaring bevat niet worden ingeschreven, voordat het in kracht van gewijsde is gegaan. Volgens de parlementaire geschiedenis staat artikel 3:29 BW er echter niet aan in de weg dat in kort geding een bevel tot doorhaling of tot afgifte van een verklaring van waardeloosheid wordt gevraagd (Parl. Gesch. Boek 3, p. 151, derde alinea).
4.8.
De voorzieningenrechter ziet dan ook geen belemmering de thans gevorderde machtiging aan [eisers] om, terstond nadat het Registergoed is geleverd aan [eisers] , namens [gedaagde] opdracht te geven om de inschrijving van het conservatoir beslag in de openbare registers door te (laten) halen, toe te wijzen, zij het met de bepaling dat de betreffende levering plaatsvindt binnen zes maanden na de inschrijving van de koopovereenkomst in de registers (3 augustus 2018). Die opdracht kan ofwel aan de notaris (artikel 35 lid 1 Kadasterwet) ofwel aan de deurwaarder (artikel 513a Rv) worden gegeven.
4.9.
Gelet op de verstrekkende aard van de voorziening (mede in verband met de strekking van de regeling van artikel 3:29 BW) en de door de rechter te betrachten terughoudendheid bij toepassing van artikel 3:300 BW, zal het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
4.10.
[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
- dagvaarding € 98,01
- griffierecht € 291,00
- salaris advocaat
€ 980,00
€ 980,00
Totaal € 1.369,01
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
machtigt [eisers] om namens [gedaagde] opdracht te geven aan een notaris of een deurwaarder om de inschrijving van het op het Registergoed gelegde beslag van 19 oktober 2018 in de openbare registers door te (laten) halen, terstond nadat het Registergoed aan [eisers] is geleverd, mits voormelde levering plaatsvindt binnen zes maanden na 3 augustus 2018;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 1.369,01;
5.3.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.L. Geerdes en in het openbaar uitgesproken op 27 november 2018.
2091 / 676