Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 5752969 \ CV EXPL 17-6627
uitspraak: 12 oktober 2018
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
1. Rodogo B.V.,
2. [huurder 2] ,h.o.d.n.
Chocolate Company Markthal Rotterdam,
Chocolate Company Markthal Rotterdam,
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
3. De Groene Weg B.V.,
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
4. Firma Pickles Rotterdam B.V.,
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
5. Naturals Markthal B.V.,
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
6. Tapa del Toro Markthal Rotterdam B.V.,
de vennootschap onder firma
7. [De VOF 7] V.O.F.,
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
8. All Day Greek Markthal B.V.,
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
9. BK Siroopwafels B.V.,
10 [huurder 10] ,h.o.d.n. Amy’s Yoghurt,
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
11. Yang & Chen Holding B.V.,
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
12. WNH Markthal B.V.,
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
13. Lekkers Vers & Gezond B.V.,
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
14. Banketbakkerij Van Beek & Specker B.V.,
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
15. Holland Fresh Food B.V.,
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
16. Italian Food Concepts Rotterdam B.V.,
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
17. Infinitea! Teabar Rotterdam,
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
18. Sumo Rotterdam Japans Sushi & Grill All You Can Eat B.V.,
19 mr. S.A. Hattink q.q. in zijn hoedanigheid van curator van DWVS BV.
eisers in conventie, verweersters in reconventie,
gemachtigde: mr. R. Sekeris,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Klépierre Management Nederland B.V.,
gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,
gemachtigde: eerst mr. M.F.A. Evers, thans mr. J. van Strijen.
Partijen worden aangeduid als “de huurders”, met de specifieke naam van de huurder en “Klépierre”.
1.het verder verloop van de procedure
1.1
De kantonrechter verwijst naar het op 2 februari 2018 gewezen tussenvonnis.
1.2
Klépierre heeft op 12 april 2018 een akte genomen in reconventie en ook de eis in reconventie gewijzigd
1.3
De huurders hebben op 7 juni 2018 een akte genomen.
1.4
De kantonrechter heeft nader bepaald dat heden vonnis wordt gewezen.
2.opmerking vooraf
Partijen hebben terecht gewezen op het verwisselen van de zaaknummers in deze zaak met die van een tegelijk aanhangige andere zaak die ziet op de Markthal. De kantonrechter heeft in dit vonnis de juiste zaaknummers gehanteerd.
3.de eiswijziging
3.1
Klépierre heeft haar vordering in reconventie op de huurders BK Siroopwafels en Lekker Vers en Gezond uitgebreid met een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.
3.2
Voor alle huurders geldt dat de gevorderde bedragen zijn aangepast en dat Klépierre aan het gevorderde toevoegt: “althans een door de kantonrechter in goede justitie vast te stellen bedrag”.
3.3
Door de huurders is geen bezwaar gemaakt tegen de wijzigingen ten aanzien van de geldvorderingen.
3.4
De huurders BK Siroopwafels en Lekker Vers en Gezond maken wel bezwaar tegen de wijziging van eis die ziet op de ontbinding en ontruiming van het gehuurde.
3.5
De kantonrechter stelt vast dat dit geding is aangespannen door verschillende huurders. Zij vorderen vernietiging van de huurovereenkomsten en stellen de hoogte van de berekende servicekosten aan de orde. In zekere zin is daardoor sprake van een gemeenschappelijk belang en mogelijk is dat reden geweest om de vorderingen van de verschillende huurders in één dagvaarding te combineren. In het geding heeft Klépierre tegenvorderingen ingediend die zien op door de huurders niet betaalde bedragen.
De wijziging van eis ten aanzien van BK Siroopwafels en Lekker Vers en Gezond ziet op het gebruikmaken van de bevoegdheid de ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen in verband met het tekortkomen dat bestaat uit het niet betalen van de verschuldigde huur dan wel voorschotbedragen voor de geleverde servicekosten.
De gewijzigde vorderingen staan daarmee in direct verband met de eerder ingestelde vorderingen tot betaling.
Het wijzigen van de eis is toegestaan zolang nog geen eindvonnis is gewezen. Er is daarom geen goede reden om de gewijzigde eis ten aanzien van de twee genoemde huurders niet toe te staan.
3.6
Partijen hebben in de genomen akten het een en ander opgemerkt over het door de kantonrechter gewezen tussenvonnis. De opmerkingen vormen voor de kantonrechter geen reden om terug te komen op de reeds genomen beslissingen.
Wel is er grond om een aantal overwegingen nader te preciseren.
Allereerst is van belang te preciseren dat de kantonrechter heeft geoordeeld dat de afrekening van de individuele energielasten buiten de beslissing dat ten hoogste 150% van het overeengekomen voorschot in rekening kan worden gebracht, valt. Het individuele energieverbruik van de gehuurde unit is immers geheel afhankelijk van de wijze waarop de unit wordt verbruikt. Met deze energie wordt de unit verlicht en wordt apparatuur gevoed. Het is evident dat dit tot een ander verbruik van energie leidt in een horecagelegenheid waar voedsel wordt bereid, dan in een bloemenzaak. In rechtsoverwegingen 5.3.15 en 16 heeft de kantonrechter daarom geoordeeld dat de hoogte van het individuele verbruik niet tot een nadeel heeft geleid.
Het individuele gebruik moet afzonderlijk worden afgerekend zonder rekening te houden met de overschrijding van het voorschotbedrag.
In de tweede plaats is van belang op te merken dat de kantonrechter na 2017 een knip heeft gemaakt, omdat het te ver gaat om voor de gehele duur van de huurcontracten en zelfs voor de resterende levensduur van de Markthal, een oordeel te geven over de verschuldigdheid van de servicekosten (zie rechtsoverwegingen 5.3.18 en 19 van het tussenvonnis). Dit betekent dat de vordering voor zover die ziet op de jaren na 2017 wordt afgewezen. Het betekent niet dat de kantonrechter oordeelt dat na 2017 alle servicekosten zonder meer kunnen worden doorberekend. Dat zal voor de jaren na 2017 moeten worden beoordeeld naar aanleiding van de dan beschikbare gegevens. Dit is inherent aan het systeem van bevoorschotting en achteraf afrekenen op basis van de werkelijk gemaakte en overeengekomen kosten. Op dit moment daarover oordelen is prematuur. Uiteraard gaat de kantonrechter er wel van uit dat zijn beslissingen ook vanaf 2018 een rol spelen bij het afrekenen van de servicekosten.
4.de verdere beoordeling in reconventie
4.1
Klépierre heeft in haar akte de vorderingen aangepast en berekend tot en met april 2018.
De kantonrechter begrijpt dat Klépierre bij deze berekeningen (producties 44 en 45) rekening heeft gehouden met de overwegingen in het tussenvonnis. Zij heeft 140 (2015) of 150% van het overeengekomen voorschotbedrag in rekening gebracht, maar nog geen afrekening opgesteld. De individuele kosten voor de energie van de individuele unit, zijn buiten de berekening gehouden.
Deze vorm van berekenen is in overeenstemming met het tussenvonnis.
De huurders hebben gesteld dat een afrekening opgesteld had moeten worden. De kantonrechter oordeelt dat dat niet voortvloeit uit het tussenvonnis. In het tussenvonnis is geoordeeld dat de eindafrekeningen ten hoogste 150% van de overeengekomen voorschotbedragen mogen belopen. Er is geen reden om te oordelen dat dit gemaximeerde bedrag niet op voorhand als voorschot in rekening kan worden gebracht. Dat de werkelijke kosten nog niet bekend zijn gemaakt is inherent aan de systematiek van voorschotten en afrekeningen achteraf. Aan de kantonrechter is niet gevraagd te bepalen dat of wanneer een afrekening verstrekt moet worden, zodat hij daarover niet kan beslissen. Uiteraard mag worden aangenomen dat nu op korte termijn, rekening houdend met wat is overwogen in het tussenvonnis, een afrekening kan worden verstrekt.
4.2
De gevorderde bedragen, na wijziging van eis, zijn door alle huurders, met uitzondering van BK Siroopwafels en Lekker Vers en Gezond, op zichzelf niet betwist, zodat het gevorderde wordt toegewezen.
Lekker Vers en Gezond en BK Siroopwafels voeren verweer tegen het gevorderde. Zij stellen met name dat zij, na 8 april 2018, verschillende bedragen hebben voldaan. Daarom zou thans geen sprake meer zijn van een betalingsachterstand en daarom is er geen reden voor het ontbinden van de huurovereenkomst.
De kantonrechter zal Klépierre in de gelegenheid stellen op deze verweren te reageren in een akte. Deze zaken worden daartoe aangehouden.
4.3
Door Klépierre wordt aanspraak gemaakt op een boete wegens te laat betalen en door de huurders wordt daar verweer tegen gevoerd. De kantonrechter heeft daarover al beslist in het tussenvonnis in de rechtsoverwegingen 6.4 tot en met 6.6 en er is geen grond om op die beslissing terug te komen. Nu de boetes worden toegewezen is er geen ruimte om daarenboven de wettelijke rente toe te wijzen.
In deze procedure worden de boetepercentages door elkaar gehaald. Bepalend is uiteraard wat werd overeengekomen.
De boete is gebaseerd op artikel 14.3 van de bij de huurovereenkomsten behorende ‘Algemene Bepalingen Versunit Markthal 2013’. De boete beloopt 1of 2% per maand, met een minimum van € 300,--.
4.4
De door Klépierre gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn toewijsbaar, nu daar tegen geen verweer is gevoerd. De kantonrechter wijst concrete bedragen toe.
4.5
Gelet op de uitkomst van dit geding is er reden om de kosten in conventie te compenseren in dier voege dat iedere partij de eigen kosten draagt. In reconventie worden de huurders belast met de kosten van het geding. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat het gaat om een geding dat aanhangig is gemaakt door een groot aantal huurders. Het verweer is, op hoofdlijnen, gelijkluidend in alle zaken. Per huurder zal de proceskostenveroordeling daarom worden toegewezen voor 20% van het normaal gesproken verschuldigde liquidatietarief.
5.de beslissing
De kantonrechter:
5.1
Ten aanzien van BK Siroopwafels en Lekker Vers en Gezond in reconventie:
alvorens te beslissen verwijst de kantonrechter deze zaken naar de rolzitting van
donderdag 25 oktober 2018 om 15.30 uurteneinde Klépierre in de gelegenheid te stellen een akte te nemen als bedoeld in 4.2;
donderdag 25 oktober 2018 om 15.30 uurteneinde Klépierre in de gelegenheid te stellen een akte te nemen als bedoeld in 4.2;
5.2
In conventie
I. verklaart voor recht dat de huurders hun huurovereenkomsten met Klépierre onder invloed van dwaling hebben gesloten;
II. bepaalt dat de huurders, met uitzondering van Van Beek & Specker en Infinitea! voor de jaren 2014 tot en met 2017 ten hoogste een bedrag voor servicekosten in rekening kan worden gebracht dat niet meer dan 50% hoger is dan het in de huurovereenkomsten opgenomen voorschotbedrag, de individuele servicekosten daarin niet begrepen;
III. bepaalt dat de huurders Van Beek & Specker en Infinitea! voor de jaren 2014 tot het moment waarop de door hen gesloten eerste huurovereenkomst is geëindigd dan wel is omgezet in een verlengde of nieuwe overeenkomst ten hoogste een bedrag voor servicekosten in rekening kan worden gebracht dat niet meer dan 50% hoger is dan het in de huurovereenkomsten opgenomen voorschotbedrag, de individuele servicekosten daarin niet begrepen;
IV. compenseert de kosten van het geding in dier voege, dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.3
In reconventie:
5.3.1.
ten aanzien van Naturals Markthal:
veroordeelt Naturals Markthal tot betaling van € 3.130,60 aan Klépierre te vermeerderen met de contractuele boete ad 2% per maand per een minimum van € 300,-- per maand vanaf de respectieve vervaldata tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 438,06;
veroordeelt Naturals Markthal in de kosten van de procedure in reconventie, tot op het moment van wijzen van dit vonnis vastgesteld op een bedrag van € 122,50 (3,5 punten)voor het salaris van de gemachtigde van Klépierre, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het wijzen van dit vonnis, indien en voor zover zij deze kosten niet voordien heeft voldaan;
5.3.2
ten aanzien van Tapa del Toro
veroordeelt Tapa del Toro tot betaling van € 21.890,38, te vermeerderen met de contractuele boete ad 1% per maand met een minimum van € 300,-- per maand vanaf de respectieve vervaldata tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 993,90;
veroordeelt Tapa del Toro in de kosten van de procedure in reconventie, tot op het moment van wijzen van dit vonnis vastgesteld op een bedrag van € 280,-- (3,5 punten)voor het salaris van de gemachtigde van Klépierre, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het wijzen van dit vonnis, indien en voor zover zij deze kosten niet
voordien heeft voldaan;
5.3.3
ten aanzien van Yang & Chen Holding
veroordeelt Yang & Chen Holding tot betaling van € 11.977,58, te vermeerderen met de contractuele boete ad 1% per maand met een minimum van € 300,-- per maand vanaf de respectieve vervaldata tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 894,78;
veroordeelt Yang & Chen Holding in de kosten van de procedure in reconventie, tot op het moment van wijzen van dit vonnis vastgesteld op een bedrag van € 210,-- (3,5 punten)voor het salaris van de gemachtigde van Klépierre, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het wijzen van dit vonnis, indien en voor zover zij deze kosten niet voordien heeft voldaan;
5.3.4
ten aanzien van WNH Markthal:
veroordeelt WNH Markthal tot betaling van € 93.886,32 te vermeerderen met de contractuele boete ad 2% per maand met een minimum van € 300,-- per maand vanaf de respectieve vervaldata tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 1.713,86;
veroordeelt WNH Markthal in de kosten van de procedure in reconventie, tot op het moment van wijzen van dit vonnis vastgesteld op een bedrag van € 420,-- (3,5 punten)voor het salaris van de gemachtigde van Klépierre, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het wijzen van dit vonnis, indien en voor zover zij deze kosten niet voordien heeft voldaan;
5.3.5
ten aanzien van Banketbakker van Beek & Specker:
veroordeelt Banketbakker van Beek & Specker tot betaling van € 6.414,03 te vermeerderen met de contractuele boete ad 1% per maand met een minimum van € 300,-- per maand vanaf de respectieve vervaldata tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 695,70;
veroordeelt Banketbakker van Beek & Specker in de kosten van de procedure in reconventie, tot op het moment van wijzen van dit vonnis vastgesteld op een bedrag van € 175,-- (3,5 punten)voor het salaris van de gemachtigde van Klépierre, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het wijzen van dit vonnis, indien en voor zover zij deze kosten niet voordien heeft voldaan;
5.3.6
ten aanzien van Sumo Rotterdam Japans Sushi & Grill All You Can Eat:
veroordeelt Sumo Rotterdam Japans Sushi & Grill All You Can Eat tot betaling van € 22.067,67 te vermeerderen met de contractuele boete ad 2% per maand met een minimum van € 300,-- per maand vanaf de respectieve vervaldata tot aan de dag der algehele voldoening, alsmede buitengerechtelijke incassokosten ten bedrage van € 995,68;
veroordeelt Sumo Rotterdam Japans Sushi & Grill All You Can Eat in de kosten van de procedure in reconventie, tot op het moment van wijzen van dit vonnis vastgesteld op een bedrag van € 280,-- (3,5 punten)voor het salaris van de gemachtigde van Klépierre, een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het wijzen van dit vonnis, indien en voor zover zij deze kosten niet voordien heeft voldaan;
5.4
In conventie en in reconventie BK Siroopwafels en Lekker Vers en Gezond uitgezonderd:
wijst af het meer of anders gevorderde en verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
401