Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/560277 / KG ZA 18-1103
Vonnis in kort geding van 6 november 2018
in de zaak van
de naamloze vennootschap
HAVENBEDRIJF ROTTERDAM N.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
advocaten mr. D.J. Beenders en mr. S.C. Polkerman te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
SLUISJESDIJK B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. Y.J.H. van Griensven te Breda.
Partijen zullen hierna HbR en Sluisjesdijk genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 17 oktober 2018, met 19 producties;
- de 11 producties van Sluisjesdijk ;
- de mondelinge behandeling op 25 oktober 2018;
- de pleitnota van HbR, waarbij HbR ter zitting haar vordering heeft vermeerderd;
- de pleitnota van Sluisjesdijk .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Bij notariële akte van 11 december 2001 (zie productie 11 van Sluisjesdijk , p. 57-64) is Sluisjesdijk rechthebbende op het erfpachtrecht, eindigend op 30 september 2022, eigendom van de gemeente Rotterdam, dat ziet op vier percelen gelegen te Rotterdam aan de [adres 1] en [adres 2] , kadastraal bekend gemeente Charlois sectie [sectie] , nummers [kadasternummer 1] , [kadasternummer 2] , [kadasternummer 3] , en [kadasternummer 4] , groot 18 aren en 20 centiaren (hierna: het Terrein).
2.2.
HbR is beheerder, exploitant en ontwikkelaar van het Rotterdamse haven- en industriegebied. Op basis van een volmacht van de gemeente Rotterdam van 31 december 2003 is HbR bevoegd in naam van de gemeente Rotterdam alle beheers- en beschikkingsdaden te verrichten ten aanzien van de percelen in de Rotterdamse haven waarvan de gemeente Rotterdam eigenaar is.
2.3.
Bij brief van 5 juli 2018 aan Sluisjesdijk heeft de voormalige advocaat van HbR het erfpachtrecht ten aanzien van [adres 1] en [adres 2] te Rotterdam opgezegd. In die brief is het volgende vermeld:
“(…)
Uw vennootschap is gerechtigd tot een erfpachtrecht op de grond van de [adres 1] en [adres 2] te ( [postcode] ) Rotterdam, kadastraal bekend gemeente Charlois sectie [sectie] nummers [kadasternummer 1] , [kadasternummer 2] , [kadasternummer 3] , [kadasternummer 4] , groot 18 aren en 20 centiaren (het Erfpachtrecht). (…)
Door de Zeehavenpolitie is op 2 december 2017 een in werking zijnde hennepkwekerij (315 planten) aangetroffen in het pand aan de [adres delict] te Rotterdam dat in ondererfpacht is gegeven aan de heer [naam 1] . (…)
Bij besluit van 30 april 2018 heeft de burgemeester van Rotterdam het pand aan de [adres delict] voor zes maanden gesloten op grond van artikel 3 van de Opiumwet. Dit om de openbare orde en het woon- en leefklimaat in de omgeving te herstellen. (…)
(…) Het hebben van een hennepkwekerij in een opstal op de in erfpacht gegeven grond is een dusdanig ernstig feit, mede gelet op de kwalijke effecten daarvan op de openbare orde en het leefklimaat ter plaatse, dat een opzegging van het Erfpachtrecht gerechtvaardigd is.
Voorts is van belang dat eind september 2011 ook reeds een inval van de politie heeft plaats gevonden in een zich op de in erfpacht gegeven grond bevindende loods alwaar toen hennepplanten zijn aangetroffen en afgevoerd.
Gelet op het bovenstaande heeft het HbR op 15 mei 2018 besloten het Erfpachtrecht aan uw vennootschap op te zeggen op grond van artikel 5:87 BW.
Hierbij zeg ik namens het HbR uw vennootschap het Erfpachtrecht op tegen31 augustus 2018.
(…)”
2.4.
De opzeggingsbrief is per deurwaardersexploot van 6 juli 2018 betekend aan Sluisjesdijk . Daarnaast is de opzeggingsbrief per deurwaardersexploot betekend aan verschillende belanghebbenden, namelijk aan [naam belanghebbende 1] , [naam belanghebbende 2] , [naam belanghebbende 3] , [naam belanghebbende 4] en [naam belanghebbende 5] op 9 juli 2018 en aan [naam bedrijf] op 10 juli 2018.
2.5.
HbR heeft Sluisjesdijk meermaals gesommeerd het Terrein te ontruimen en te verlaten. Sluisjesdijk heeft daar geen gehoor aan gegeven.
3.Het geschil
3.1.
HbR vordert in haar dagvaarding bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- a) Sluisjesdijk te veroordelen om uiterlijk binnen 2 weken na het te wijzen vonnis de zich op het Terrein bevindende opstallen te verwijderen, het Terrein te egaliseren en het Terrein vrij van ondererfpacht, huur of andere gebruiksrechten aan HbR op te leveren, althans het Terrein te ontruimen en te verlaten op een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen wijze;
- b) Sluisjesdijk te veroordelen tot betaling van een dwangsom ten bedrage van € 5.000,00 per dag, dan wel een door de voorzieningenrechter in goede justitie te bepalen bedrag, voor iedere dag, gedeelte van een dag daaronder begrepen, dat Sluisjesdijk niet voldoet aan het onder sub (a) gevorderde;
- c) Sluisjesdijk te veroordelen in de kosten van het geding, waaronder de nakosten en de wettelijke rente.
3.2.
Ter zitting heeft HbR haar eis vermeerderd, in die zin dat zij subsidiair – voor het geval de opzegging door HbR nietig mocht zijn – vordert Sluisjesdijk te veroordelen het Terrein te ontruimen op het moment dat HbR het erfpachtrecht wel rechtsgeldig heeft opgezegd.
3.3.
Sluisjesdijk voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van HbR in de kosten van de procedure.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang bij de primaire vordering is door HbR voldoende aannemelijk gemaakt en door Sluisjesdijk ook niet betwist.
4.2.
Sluisjesdijk voert onder meer aan dat de opzegging van de erfpacht door HbR niet aan [naam 2] (hierna: [naam 2] ), één van de hypotheekhouders, is betekend, zodat de opzegging op grond van artikel 5:87 lid 2 BW nietig is.
4.3.
Op grond van artikel 5:87 lid 2 BW tweede volzin moet de opzegging van de erfpacht op straffe van nietigheid binnen acht dagen worden betekend aan degenen die als beperkt gerechtigde of beslaglegger op de erfpacht in de openbare registers staan ingeschreven. Sluisjesdijk heeft een uittreksel uit de openbare registers van het Kadaster van 7 september 2018 ten aanzien van de locaties [adres 1] en [adres 2] te Rotterdam, met kadastrale aanduiding Charlois [sectie] [kadasternummer 4] , overgelegd. In dat uittreksel staan drie hypotheekhouders ingeschreven, namelijk [naam bedrijf] , [naam 3] (hierna: [naam 3] ) en [naam 2] (hierna: [naam 2] ). Gesteld noch gebleken is dat de opzeggingsbrief van 5 juli 2018 per exploot is betekend aan [naam 2] . HbR voert daartegen aan dat bij [naam 2] geen hypotheekbedrag is vermeld, zodat vermoed kan worden dat zijn hypotheekrecht niet meer actief is. Die redenering gaat niet op. Uit het uittreksel (meer in het bijzonder: Hyp3 68247/181) blijkt duidelijk dat [naam 3] en [naam 2] gezamenlijk als hypotheekhouders verbonden zijn aan een hypotheek van 20 augustus 2015 voor een bedrag van € 61.173,00.
Het standpunt van HbR dat zij de deurwaarder op juiste wijze heeft geïnstrueerd om de opzegging aan alle beperkt gerechtigden te betekenen en dat zij daarop heeft mogen vertrouwen, doet niet af aan de verplichting van de eigenaar/erfverpachter om de opzegging te betekenen conform artikel 5:87 lid 2 BW. Het vonnis van de rechtbank Zutphen van
25 maart 2009 (ECLI:NL:RBZUT:2009: BI1630), waar HbR in dat kader naar verwijst, is dan ook niet relevant voor de beoordeling van de onderhavige vordering. In die zaak stond vast dat de opzegging van de erfpacht niet was betekend aan een hypotheekhouder die stond ingeschreven in de openbare registers en dat de opzegging (absoluut) nietig was. De rechtsvraag was in hoeverre de advocaat aansprakelijk kon worden gesteld voor de schade die de erfverpachter leed als gevolg van de nietige opzegging en in dat verband wat de rechtsverhouding is tussen de advocaat en de deurwaarder.
4.4.
Aangenomen wordt dat sprake is van een erfpachtrecht dat ondeelbaar is. Hoewel het erfpachtrecht ziet op vier percelen, is dit recht gevestigd in één akte. De opzegging richt zich middels één brief op alle percelen en HbR heeft ook geen feiten of omstandigheden aangedragen waaruit blijkt dat het erfpachtrecht deelbaar is.
4.5.
Nu het erfpachtrecht niet conform artikel 5:87 lid 2 BW is opgezegd, wordt het ervoor gehouden dat de opzegging nietig is. Dat wordt niet anders, doordat het Kadaster de opzegging op 12 oktober 2018 heeft ingeschreven. Het voorgaande betekent dat de primair gevorderde ontruiming wordt afgewezen. De andere verweren van Sluisjesdijk behoeven daarmee geen bespreking meer.
4.6.
De subsidiair gevorderde ontruiming van het Terrein op het moment dat HbR het erfpachtrecht wel rechtsgeldig heeft opgezegd, wordt eveneens afgewezen. Nog daargelaten dat HbR geen apart spoedeisend belang heeft gesteld bij deze vordering, ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding of grondslag om, vooruitlopend op een toekomstige onzekere gebeurtenis, een voorziening te treffen.
4.7.
HbR zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Sluisjesdijk worden begroot op:
- griffierecht € 626,00
- salaris advocaat
€ 980,00
€ 980,00
Totaal € 1.606,00
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
wijst de vorderingen af;
5.2.
veroordeelt HbR in de proceskosten, aan de zijde van Sluisjesdijk tot op heden begroot op € 1.606,00;
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.F.L. Geerdes en in het openbaar uitgesproken op 6 november 2018.2091 / 676