ECLI:NL:RBROT:2018:8641

• Datum uitspraak: 11 oktober 2018
• Publicatiedatum: 18 oktober 2018
• Zaaknummer: 7030466 CV EXPL 18-4086
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: G.A.F.M. Wouters
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering huurder tot herstel van gebreken door verhuurder met dwangsom

In deze zaak vordert de huurder, [eiser], dat de verhuurder, [gedaagde], verschillende gebreken aan de gehuurde woning herstelt. De huurder is sinds 2 maart 1987 huurder van de benedenwoning aan de [straat- en plaatsnaam]. De verhuurder heeft het pand op 2 december 2010 in eigendom verkregen. De huurder stelt dat er gebreken zijn aan de afwatering van de binnenplaats, de deur van de poort en het ventilatiekanaal, en vordert herstel op straffe van een dwangsom van € 500 per dag tot een maximum van € 10.000. De verhuurder betwist dat er sprake is van gebreken en voert aan dat de huurder verantwoordelijk is voor de afwatering.

De kantonrechter heeft de woning bezocht en de staat van de woning beoordeeld. Tijdens de comparitie van partijen heeft de huurder gesteld dat de verhuurder een toezegging heeft gedaan om het ventilatiekanaal af te werken, maar de verhuurder heeft dit betwist. De kantonrechter oordeelt dat er geen sprake is van een gebrek of verminderd huurgenot met betrekking tot het ventilatiekanaal. Wat betreft de afwatering van de achterplaats oordeelt de kantonrechter dat de verhuurder aan zijn verplichtingen heeft voldaan en dat de huurder mede verantwoordelijk is voor de wateroverlast door bebouwing en betegeling.

Ten aanzien van de deur van de poort oordeelt de kantonrechter dat deze open en dicht moet kunnen. De verhuurder moet de deur herstellen, op straffe van een dwangsom van € 200 per dag met een maximum van € 5.000. De proceskosten worden gecompenseerd, zodat iedere partij de eigen kosten draagt. Het vonnis is uitgesproken door mr. G.A.F.M. Wouters op 11 oktober 2018.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 7030466 CV EXPL 18-4086

uitspraak: 11 oktober 2018

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,

in de zaak van:

[eiser] ,

wonende te [plaatsnaam] ,

eiser,

gemachtigde: mr. M.R. Dill,

tegen:

[gedaagde] ,

wonende te [plaatsnaam] ,

gedaagde,

gemachtigde: mr. A. Heida.

Partijen worden hierna aangeduid als [eiser] en [gedaagde] .

Verloop van de procedure

De kantonrechter wijst vonnis op de volgende processtukken:

1. de dagvaarding van 22 juni 2018, met producties;

2. de conclusie van antwoord, met productie;

3. het tussenvonnis van 12 juli 2018 waarbij een comparitie van partijen is gelast;

4. de aantekening van de griffier dat op 1 augustus 2018 een descente en aansluitend een comparitie van partijen is gehouden.

Omschrijving van het geschil

De feiten

1. [eiser] is sinds 2 maart 1987 huurder van de benedenwoning aan de [straat- en plaatsnaam] . [gedaagde] heeft het pand aan de [straat- en plaatsnaam] op 2 december 2010 in eigendom verkregen en hij geldt sindsdien dan ook als verhuurder van [eiser] . De huidige huurprijs bedraagt € 96,59 per maand. Het pand omvat twee woningen: de door [eiser] gehuurde benedenwoning en de bovenwoning op nummer [huisnummer] . [gedaagde] heeft de bovenwoning aan derden verhuurd.

De vordering

2. [eiser] vordert veroordeling van [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, tot
- reparatie, dan wel deugdelijke aanpassing van de afwatering van de binnenplaats van de gehuurde woning aan de [straat- en plaatsnaam] ,
- herstel van de deur van de poort, zodanig dat deze geopend en gesloten kan worden,

- deugdelijke afwerking van het ventilatiekanaal,

zodanig dat [eiser] hiervan niet langer verminderd huurgenot, dan wel schade ondervindt, op straffe van betaling van een dwangsom van € 500,-- per dag dat [gedaagde] hier na twee dagen na betekening van het te wijzen vonnis mee in gebreke blijft, tot een maximum van € 10.000,--. Daarnaast vordert [eiser] veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3. [eiser] stelt daartoe – samengevat – het volgende.

Hij heeft [gedaagde] verzocht enkele gebreken aan de woning te herstellen. Omdat [gedaagde] daartoe niet over ging, heeft [eiser] zich tot de huurcommissie gewend. De huurcommissie heeft gebreken geconstateerd en de huurprijs verlaagd. [gedaagde] heeft vervolgens de gebreken hersteld, met uitzondering van de afvoer van regenwater op de achterplaats. Daarnaast geldt dat de deur van de poort niet meer open kan, omdat een regenpijp is aangebracht. Tenslotte is het door [gedaagde] aangebrachte ventilatiekanaal niet goed afgewerkt in de keuken. Ondanks verzoeken daartoe, heeft [gedaagde] deze punten niet hersteld. Een en ander maakt dat [gedaagde] toerekenbaar tekort schiet in de nakoming van zijn verplichtingen als verhuurder.

Het verweer

4. [gedaagde] voert – samengevat – als verweer het volgende aan.

Met betrekking tot de afwatering van regenwater op de achterplaats geldt dat geen sprake is van een gebrek. In 2015 is het open rioolsysteem vervangen voor een gesloten systeem, waarbij de put die voorheen in de achterplaats zat niet meer aangesloten kon worden op het riool. Er is een grindput gegraven om snellere afvoer van regenwater mogelijk te maken en voorts is de hemelwaterafvoer verplaatst naar de voorzijde [lees: zijkant] van de woning. Voor zover thans nog hemelwater op de achterplaats blijft staan, is dat niet aan [gedaagde] te wijten. [eiser] heeft de achterplaats nagenoeg volgebouwd met schuren en dat draagt niet bij aan de afwatering. Voor zover het water blijft staan door betegeling van de achterplaats, is het aan [eiser] als huurder om daar iets aan te doen. De afwatering van regenwater op de achterplaats is door de huurcommissie ook niet gekwalificeerd als gebrek. Subsidiair geldt dat dit gebrek niet te verhelpen is.

Ten aanzien van het niet meer kunnen openen van de deur van de poort en het niet afwerken van het ventilatiekanaal geldt eveneens dat geen sprake is van gebreken.

Beoordeling van het geschil

5. Voorafgaande aan de comparitie van partijen heeft de kantonrechter zich naar de woning aan de [straat- en plaatsnaam] begeven en heeft aldaar de staat van de woning bekeken. Aansluitend is de comparitie van partijen gehouden.

6. Ter zitting heeft [eiser] ten aanzien van het afwerken van het ventilatiekanaal gesteld dat [gedaagde] heeft toegezegd dat hij een koof om het ventilatiekanaal zou plaatsen. [eiser] vordert nakoming van die toezegging. [gedaagde] heeft betwist dat hij een dergelijke toezegging heeft gedaan. Het had dan op de weg van [eiser] gelegen om de door hem gestelde afspraak c.q. toezegging nader te onderbouwen. Dat heeft hij niet gedaan. Van niet-nakoming kan dan ook geen sprake zijn. Van een gebrek of verminderd huurgenot is op dit punt evenmin sprake. Er is slechts sprake van een esthetisch punt, Tijdens de descente heeft de kantonrechter geconstateerd dat wanneer het ventilatiekanaal wit zou worden geverfd, dit minder opvalt. Dergelijke werkzaamheden aan de binnenzijde van de woning komen voor rekening van de huurder. De vordering zal op dit punt dan ook worden afgewezen.

7. Met betrekking tot de afvoer van hemelwater op de achterplaats wordt als volgt overwogen. Niet is komen vast te staan dat er water op de achterplaats blijft staan telkens als het regent of dat daarvan slechts sprake is in geval van extreme regen. Voorts geldt dat [gedaagde] de hemelwaterafvoer heeft verlegd, in die zin dat deze niet meer op de achterplaats uit komt, maar op de straat. Daarmee heeft hij aan zijn verplichtingen voldaan. Voor zover er thans nog hemelwater blijft staan, wordt dat mede veroorzaakt door [eiser] . Hij heeft immers een gedeelte van de achterplaats bebouwd met schuren. Hij heeft weliswaar gesteld dat die schuren al aanwezig waren toen hij de woning ging huren, maar hij heeft ook verklaard dat hij een wand heeft gezet waar voorheen slechts sprake was van een open ruimte met een dak. Juist die wand maakt de ruimte waar het hemelwater kan wegstromen kleiner. Ook geldt dat de achterplaats volledig is betegeld, hetgeen het weglopen van hemelwater bemoeilijkt. Van een gebrek is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake en van verminderd huurgenot evenmin. Voor zover er werkzaamheden moeten worden uitgevoerd – de kantonrechter geeft in overweging dat een mogelijke oplossing zou zijn (een gedeelte van) de tegels te vervangen door grind – komen die werkzaamheden voor rekening van [eiser] en niet van [gedaagde] . De vordering wordt op dit punt eveneens afgewezen.

8. Tenslotte wordt ten aanzien van de deur van de poort het volgende overwogen. Tijdens de descente is gebleken dat het hier gaat om de deur die toegang geeft vanaf de straat Stek tot de schuren en achterplaats van de door [eiser] gehuurde woning. Ten gevolge van een door [gedaagde] aangebrachte regenpijp kan de deur niet meer geopend worden.

De kantonrechter is met [eiser] van oordeel dat die deur open en dicht moet kunnen. Zelfs als [eiser] die deur niet of nauwelijks gebruikte, kan [gedaagde] zich niet op het standpunt stellen dat die deur (permanent) kon worden afgesloten door plaatsing van de regenpijp. Dat de deur niet meer open en dicht kan, wordt gekwalificeerd als een gebrek en [gedaagde] dient dat te herstellen. Tijdens de comparitie hebben partijen en de kantonrechter geconstateerd dat dat wellicht eenvoudig op te lossen is door de scharnieren van de deur te verplaatsen en/of de deur uit twee delen te laten bestaan. De vordering wordt op dit punt toegewezen. Omdat geen sprake is van een spoedeisende situatie, wordt [gedaagde] niet slechts gedurende twee dagen, maar gedurende een maand na betekening van dit vonnis in de gelegenheid gesteld dit gebrek te herstellen. Als hij na ommekomst van deze termijn de deur nog niet heeft hersteld, verbeurt hij een dwangsom van € 200,-- per dag met een maximum van € 5.000,--.

9. Er wordt aanleiding gezien de proceskosten te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

Beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagde] tot herstel van de deur, zodanig dat deze geopend en gesloten kan worden, op straffe van betaling van een dwangsom van € 200,-- per dag dat [gedaagde] hiermee na een maand na betekening van dit vonnis in gebreke blijft, met een maximum van

€ 5.000,--;

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.F.M. Wouters en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

773