Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 6848450 CV EXPL 18-2321
uitspraak: 11 oktober 2018
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Dordrecht,
in de zaak van:
[eiser],
wonende te [plaatsnaam],
eiser,
gemachtigde: mr. A. Heida,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [plaatsnaam],
gedaagde,
gemachtigde: mr. M.R. Dill.
Partijen worden hierna aangeduid als [eiser] en [gedaagde].
Verloop van de procedure
De kantonrechter wijst vonnis op de volgende processtukken:
1. de dagvaarding van 17 april 2018, met producties;
2. de conclusie van antwoord, met producties;
3. het tussenvonnis van 24 mei 2018 waarbij een comparitie van partijen is gelast;
4. de brief van de zijde van [eiser] van 24 juli 2018, met producties;
5. de aantekening van de griffier dat op 1 augustus 2018 een descente en aansluitend comparitie van partijen is gehouden.
Omschrijving van het geschil
De feiten
1. [gedaagde] is sinds 2 maart 1987 huurder van de benedenwoning aan de [adres]. [eiser] heeft het pand aan de [adres] op 2 december 2010 in eigendom verkregen en hij geldt sindsdien dan ook als verhuurder van [gedaagde]. De huidige huurprijs bedraagt € 96,59 per maand. Het pand omvat twee woningen: de door [gedaagde] gehuurde benedenwoning en de bovenwoning op nummer [huisnummer].
2. De bovenwoning aan de [adres] was niet verhuurd toen [eiser] het pand kocht. Hij heeft die bovenwoning volledig verbouwd en met ingang van 1 september 2015 ook verhuurd, aan derden.
De vordering
3. [eiser] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
de huurovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] met betrekking tot de woning aan de [adres] te beëindigen binnen twee maanden na het te wijzen vonnis;
[gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van de woning aan de [adres], met al wie en al wat zich daarin aan de zijde van [gedaagde] mocht bevinden, en het gehuurde volledig en behoorlijk te verlaten onder afgifte van de sleutels en ter vrije beschikking te stellen aan [eiser] en wel uiterlijk binnen twee weken na betekening van het te wijzen vonnis, met machtiging van [eiser] om de ontruiming zo nodig zelf uit te voeren op kosten van [gedaagde] met behulp van politie en justitie op straffe van een dwangsom van € 200,-- voor iedere dag of gedeelte van een dag dat [gedaagde] nalatig is aan deze veroordeling gevolg te geven;
[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
4. [eiser] stelt daartoe – samengevat – het volgende.
De woning aan de [adres] verkeert in slechte staat en voldoet niet aan de huidige normen. Er ontstaan telkens gebreken. [eiser] is dan ook van mening dat een grondige renovatie nodig is en daartoe heeft hij de woning dringend nodig. Bewoning tijdens de werkzaamheden is niet mogelijk, gelet op de ingrijpendheid van de werkzaamheden. Bij brief van 28 september 2017 heeft [eiser] dan ook de huurovereenkomst met [gedaagde] opgezegd. [gedaagde] heeft met die beëindiging niet ingestemd, zodat [eiser] thans beëindiging van de huurovereenkomst vordert in verband met dringend eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:272 BW.
Voor zover wordt geoordeeld dat de enkele wens om te verbouwen c.q. renoveren niet voldoende is om dringend eigen gebruik aan te nemen, geldt het volgende. Omdat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, geldt dat [eiser] het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft dat van hem niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. De jaarlijkse huuropbrengst dekt de vaste lasten en de onderhoudskosten van het pand niet. Uit de op initiatief van [eiser] uitgevoerde bouwkundige keuring blijkt dat de woning in slechte en zeer gedateerde bouwkundige staat verkeert en dat er veel werkzaamheden (vervanging, herstel en vernieuwing) moeten plaatsvinden met bijbehorende kosten.
[eiser] is voornemens de woning na de renovatie opnieuw te verhuren, maar dan tegen een marktconforme huurprijs.
Het verweer
5. [gedaagde] voert – samengevat – als verweer het volgende aan.
Het klopt dat er sprake is van gebreken. Daarover is ook een procedure bij de Huurcommissie gevoerd, die heeft geleid tot vermindering van de huurprijs en het door [eiser] verhelpen van het grootste deel van de gebreken. De stelling dat de woning in een bijzonder slechte staat zou verkeren wordt echter betwist, evenals de stelling dat een grondige renovatie nodig zou zijn. [gedaagde] woont er naar volle tevredenheid, op een enkel punt na, en wil in de woning blijven. Als al wel moet worden gerenoveerd, kan [gedaagde] in de woning blijven tijdens de werkzaamheden of hij kan elders tijdelijk onderdak krijgen.
Er is geen sprake van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten van de woning. De inhoud van het door [eiser] overgelegde rapport wordt betwist en als dat al wel zou worden gevolgd, geldt dat dit niet tot de conclusie leidt dat sprake is van dringend eigen gebruik.
[gedaagde] heeft er belang bij om in de woning te blijven. Hij woont er al ruim 31 jaar en voelt zich daar zeer thuis. Hij heeft zijn familie in de buurt, woont in het centrum en betaalt een lage huurprijs. Het belang van [eiser] lijkt slechts erin te bestaan dat hij de exploitatie van de woning rendabel(er) wil maken. Dat weegt niet op tegen de belangen van [gedaagde].
Als [gedaagde] wel moet verhuizen, maakt hij aanspraak op een verhuiskostenvergoeding. Hij verzoekt een eventueel veroordelend vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
Beoordeling van het geschil
6. Voorafgaande aan de comparitie van partijen heeft de kantonrechter zich naar de woning aan de [adres] begeven en heeft aldaar de staat van de woning bekeken. Aansluitend is de comparitie van partijen gehouden.
7. Het verzoek van [eiser] tot beëindiging van de huurovereenkomst kan slechts worden toegewezen indien [eiser] aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst voortduurt (artikel 7:274 lid 1 sub c BW). Onder dergelijk eigen gebruik wordt ook begrepen renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is (artikel 7:274 lid 3 BW).
De Hoge Raad heeft in het ‘Herenhuisarrest’ van 26 maart 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BL0683) overwogen dat het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot renovatie, geen grond kan opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet, aldus de Hoge Raad.
8. De kantonrechter is van oordeel dat slechts op basis van de wens van [eiser] tot renovatie van de woning niet kan worden geconcludeerd dat dringend eigen gebruik aan de orde is. Uit de stukken en stellingen van partijen blijkt weliswaar dat sprake is van een gedateerd pand en gebreken aan de woning, maar dat renovatie nodig is in de orde van grootte zoals [eiser] voorstaat, is niet komen vast te staan. Voor zover wel renovatie nodig is, is geen sprake van werkzaamheden die niet kunnen worden uitgevoerd zonder beëindiging van de huurovereenkomst. [eiser] heeft gesteld dat hij (tenminste) alle in het bouwkundig rapport genoemde werkzaamheden wenst uit te voeren. Het gaat dan om werkzaamheden die naar schatting van de rapporteur voor een bedrag van € 20.456,-- aan kosten met zich brengen. Daarvan ziet echter een bedrag van € 15.975,-- op ‘verbeterkosten’. Naar het oordeel van de kantonrechter is daarbij geen sprake van noodzakelijke werkzaamheden. Bij het bezoek aan de woning is de kantonrechter ook niet gebleken dat de woning in een zodanige staat verkeert dat (grootschalige) renovatie noodzakelijk is. De woning is gedateerd en bevat geen centrale verwarming, maar dat levert geen gebrek op mede omdat [gedaagde] als huurder heeft gesteld daar geen problemen mee te hebben. Volgens het bouwkundig rapport moeten er binnen één jaar werkzaamheden worden uitgevoerd voor een bedrag van € 2.751,-- en binnen vijf jaar daarnaast nog werkzaamheden voor een bedrag van € 1.730,--. Nog afgezien van de conclusies uit de bouwkundige keuring, is aannemelijk dat voor een gedateerde woning als die van [gedaagde], gelet op de staat daarvan, kosten moeten worden gemaakt en dat gebreken zullen (blijven) optreden. Het wordt dan ook reëel geacht dat van een gemiddeld bedrag van € 896,20 per jaar (één vijfde deel van de som van € 2.751,-- en € 1.730,--) wordt uitgegaan aan onderhoudskosten. De rest van de genoemde kosten ziet op ‘verbeterkosten’, waarmee door de kantonrechter geen rekening wordt gehouden. Naast de gemiddelde kosten voor onderhoud van € 896,20 (afgerond: € 900,--) per jaar, staat als onweersproken gesteld vast dat [eiser] aan vaste lasten een bedrag van € 342,92 (afgerond: € 345,--) per jaar betaalt. Aan onderhoud en vaste lasten zal [eiser] de komende jaren dus naar schatting een bedrag van € 1.245-- per jaar betalen. Daartegenover staat een bedrag van in totaal € 1.159,08 (afgerond: € 1.160,--) dat [gedaagde] jaarlijks aan huur betaalt (€ 96,59 x 12 maanden). Op basis van deze cijfers is sprake van een onrendabele exploitatie.
9. Vervolgens komt de vraag aan de orde of sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Die vraag dient ontkennend te worden beantwoord. Vastgesteld kan worden dat sprake is van een onrendabele exploitatie vanaf aanvang van de huurovereenkomst. [eiser] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat hij naast de vaste lasten voor de woning van afgerond € 345,-- per jaar, gemiddeld per jaar een bedrag van € 1.388,57 (afgerond: € 1.390,--) aan onderhoudskosten heeft uitgegeven. Dat levert een bedrag van afgerond € 1.735,-- aan kosten op per jaar, terwijl hiervoor is overwogen dat voor de komende jaren naar schatting een bedrag van afgerond € 1.245,-- per jaar aan kosten zal moeten worden uitgegeven. Zoals reeds vastgesteld is daarmee sprake van een onrendabele exploitatie. Van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten is evenwel geen sprake. Zoals hiervoor reeds overwogen kunnen – in tegenstelling tot de stelling van [eiser] – de in het bouwkundig rapport genoemde ‘verbeterkosten’ niet worden betrokken als noodzakelijke kosten.
De wens van [eiser] om de aankoopprijs van de woning van € 37.000,-- terug te verdienen kan evenmin worden meegewogen. [eiser] wist immers bij aankoop van het pand dat [gedaagde] daar als huurder in zat en een lage huurprijs betaalde.
10. Gelet op het voorgaande zal de vordering van [eiser] worden afgewezen.
11. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 400,-- aan salaris gemachtigde.
Beslissing
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiser] in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van [gedaagde] begroot op € 400,-- aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.F.M. Wouters en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
773