Uitspraak
ECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 6863084 \ CV EXPL 18-16131
uitspraak: 21 september 2018
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [plaatsnaam] ,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 20 april 2018,
gemachtigde: mr. C.C.M. Welten, advocaat te Rotterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Parkzoom Vastgoed BV,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
voor wie heeft gereageerd: [G.] (directeur).
Partijen worden hierna aangeduid als “ [eiseres] ” en “Parkzoom Vastgoed”.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding met producties;
- de aantekeningen van 3 mei 2018 van het mondelinge verweer van Parkzoom Vastgoed alsmede de bij die gelegenheid door Parkzoom Vastgoed in het geding gebrachte conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie met producties;
- de conclusie van repliek in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie;
- de conclusie van dupliek in conventie tevens conclusie van repliek in reconventie met productie;
- de conclusie van dupliek in reconventie.
1.2
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
2.1
Tussen [eiseres] als huurder en Parkzoom Vastgoed als verhuurder bestaat een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [straat- en plaatsnaam] (hierna: de woning).
2.2
Artikel 10 van de huurovereenkomst luidt - voor zover thans van belang - als volgt:
“Huurder is verplicht een glasverzekering af te sluiten op het gehuurde. De kosten van vervanging van ruiten zijn te allen tijde voor rekening van huurder.”
2.3
In de nacht van 2 op 3 januari 2018 is een ruit van de woning ter grootte van circa
2.3
m x 1.60 m beschadigd.
in conventie
3. De vordering
3.1
[eiseres] heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Parkzoom Vastgoed te veroordelen tot:
- herstel van het kapotte raam in de woning binnen drie dagen na betekening van dit vonnis onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat Parkzoom Vastgoed hiermee in gebreke is, met een maximum van € 5.000,00;
- betaling van de kosten van de procedure.
3.2
Aan haar vordering heeft [eiseres] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van
belang - het volgende ten grondslag gelegd.
Vanwege rondvliegende voorwerpen door stormachtig weer is in de ruit van de woning een scheur ontstaan. Een beschadigde ruit is aan te merken als een gebrek en op grond van artikel 7:206 BW is Parkzoom Vastgoed gehouden om dit gebrek op verlangen van [eiseres] te verhelpen.
De in de huurovereenkomst opgenomen bepaling dat [huurder] een glasverzekering dient af te sluiten is op grond van artikel 6:237 BW vernietigbaar. Bovendien is de ruit onderdeel van de woning waarvoor het zeer gebruikelijk is dat de verhuurder een verzekering heeft afgesloten.
4.Het verweer
Parkzoom Vastgoed heeft de vordering betwist en heeft daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd.
Parkzoom Vastgoed is niet aansprakelijk voor de schade aan de ruit. Ten eerste is [eiseres] ingevolge artikel 10 van de huurovereenkomst gehouden om een glasverzekering af te sluiten. [eiseres] heeft dit echter nagelaten. Ten tweede is aannemelijk dat de schade aan de ruit is ontstaan doordat de spullen die [eiseres] op het balkon heeft geplaatst zijn omgewaaid tegen de ruit aan.
Mocht worden geoordeeld dat Parkzoom Vastgoed een nieuwe ruit moet plaatsten dan wijst zij erop dat het opleggen van een dwangsom niet nodig is. Indien een dwangsom wordt opgelegd, dan verzoekt Parkzoom Vastgoed deze dwangsom te matigen.
Ook wil Parkzoom Vastgoed graag een hersteltermijn van tenminste vier weken voor het vervangen van de ruit.
Ten slotte merkt Parkzoom Vastgoed op dat onderhavige procedure niet nodig was geweest indien [eiseres] zich op aanraden van Parkzoom Vastgoed had gewend tot de Huurcommissie of tot Bouwtoezicht.
in (voorwaardelijke) reconventie
5. De vordering
Parkzoom Vastgoed heeft in reconventie gevorderd [eiseres] te veroordelen tot het plaatsen van een nieuwe ruit van gelijkwaardige kwaliteit en dikte uiterlijk twee maanden nadat dit vonnis is betekend indien de vordering van [eiseres] wordt afgewezen.
6.Het verweer
[eiseres] betwist dat zij gehouden is de ruit te vervangen en verwijst daarbij naar hetgeen zij in de procedure in conventie heeft aangevoerd.
7.De beoordeling
in conventie
7.1
Op grond artikel 7:217 BW komen de kosten van kleine reparaties voor rekening van de huurder, tenzij deze nodig zijn geworden door het tekortschieten van de verhuurder in de nakoming van zijn verplichtingen tot het verhelpen van gebreken. Voor woonruimte is in artikel 7:240 BW een aparte regeling opgenomen, welke nader is uitgewerkt in het Besluit kleine herstellingen. Van de krachtens artikel 7:240 BW vastgestelde bepalingen kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.
7.2
Volgens de bijlage onder h behorende bij artikel 1 van het Besluit kleine herstellingen, wordt het vervangen van beschadigde ruiten, voor zover daaraan geen noemenswaardige kosten verbonden zijn, aangemerkt als een kleine herstelling. Weliswaar is in artikel 10 van de huurovereenkomst opgenomen dat huurder de kosten draagt van het vervangen van ruiten, maar nu daarin de beperking ten aanzien van de daaraan verbonden kosten niet is opgenomen, is daarmee ten nadele van [eiseres] van het Besluit kleine herstellingen afgeweken. Door [eiseres] is onweersproken gesteld dat vervanging van de ruit aanzienlijke kosten met zich meebrengt vanwege het grote formaat van de ruit en het herstellen van de ruit moet plaats vinden op de eerste verdieping. Het betreft daarom geen kleine herstelling als bedoeld in artikel 1 van het Besluit kleine herstellingen. Dit heeft tot gevolg dat Parkzoom Vastgoed in beginsel gehouden is om de ruit op haar kosten te herstellen.
7.3
De vraag of [eiseres] al dan niet gehouden is om een glasverzekering af te sluiten is in het onderhavige geval niet van belang. Zoals hiervoor is geoordeeld is het herstellen van de ruit niet aan te merken als een kleine herstelling. [eiseres] is daarom niet aansprakelijk voor de kosten die hieraan verbonden zijn.
7.4
Parkzoom Vastgoed heeft zich erop beroepen dat de schade aan de ruit is ontstaan door eigen schuld van [eiseres] . [eiseres] heeft echter gemotiveerd betwist dat haar spullen tegen de ruit zijn aangewaaid. Volgens haar stonden geen spullen op het balkon. Gelet op deze betwisting had het op de weg van Parkzoom Vastgoed gelegen om haar beroep op eigen schuld nader te onderbouwen, bijvoorbeeld door aan te geven wat er precies tegen de ruit is aangewaaid. Parkzoom Vastgoed heeft dit echter nagelaten. Parkzoom Vastgoed geeft slechts aan welke spullen volgens haar op het balkon stonden toen ze naar de ruit kwam kijken. Zelfs als het waar is dat er op dat moment spullen van [eiseres] op het balkon stonden, dan wil dit nog niet zeggen dat deze spullen ook tijdens de nacht van 2 op 3 januari 2018 op het balkon aanwezig waren en dat deze daadwerkelijk tegen de ruit zijn gewaaid als gevolg waarvan de schade aan de ruit is ontstaan. Dit heeft tot gevolg dat het door Parkzoom Vastgoed gedane beroep op eigen schuld niet slaagt.
7.5
Conclusie is dat Parkzoom Vastgoed gehouden is om de ruit op haar kosten te herstellen. Daarom zal zij daartoe worden veroordeeld onder verbeurte van een dwangsom van € 25,00 per dag voor iedere dag dat zij 30 dagen na betekening van het vonnis daarmee in gebreke blijft, waarbij de kantonrechter het maximum aan te verbeuren dwangsommen zal stellen op € 2.500,00.
7.6
Het stond [eiseres] vrij een gerechtelijke procedure te starten teneinde Parkzoom Vastgoed te bewegen om de ruit te vervangen. Zij is niet verplicht om zich te wenden tot de Huurcommissie of Bouwtoezicht. Parkzoom Vastgoed wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure.
in (voorwaardelijke) reconventie
7.7
Nu Parkzoom Vastgoed in conventie is veroordeeld tot het herstellen van de ruit, zal de reconventionele vordering van Parkzoom Vastgoed worden afgewezen.
7.8
Parkzoom Vastgoed wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure welke worden vastgesteld op € 150,00 aan salaris voor de gemachtigde.
8. De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
veroordeelt Parkzoom Vastgoed tot herstel van de kapotte ruit van de woning binnen
30 dagen na betekening van het vonnis onder verbeurte van een dwangsom van € 25,00 per dag voor iedere dag dat zij daarmee in gebreke blijft, tot een maximum van € 2.500,00;
veroordeelt Parkzoom Vastgoed in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op € 182,80 aan verschotten en € 300,00 aan salaris voor de gemachtigde;
in (voorwaardelijke) reconventie
wijst de vordering van Parkzoom Vastgoed af;
veroordeelt Parkzoom Vastgoed in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] vastgesteld op € 150,00 aan salaris voor de gemachtigde;
in conventie en reconventie
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
572