ECLI:NL:RBROT:2018:7854 - Rechtbank Rotterdam - Betaling courtage na bemiddeling bij verhuur bedrijfsruim...

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/536624 / HA ZA 17-953

Vonnis van 19 september 2018

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

CBRE B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

eiseres,

advocaat: mr. L.F.P. Coehorst te Utrecht,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

VICARUS B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

VAN HERK MANAGEMENT SERVICES B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagden,

advocaat: mr. T.H.G. Steenmetser te Amsterdam.

Eiseres wordt hierna CBRE genoemd.

Gedaagden worden hierna Vicarus en Van Herk Management genoemd.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 3 oktober 2017, met producties 1 tot en met 10;
de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 5;
de brief van de rechtbank van 10 januari 2018, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
de zittingsagenda van 24 mei 2018;
de ten behoeve van de comparitie overgelegde producties 11 tot en met 18 aan de zijde van CBRE;
het proces-verbaal van comparitie van 25 juni 2018.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

CBRE bemiddelt bij de (ver)huur van onroerend goed.

2.2.

Van Herk Management en Vicarus maken deel uit van de Van Herk Groep. Van Herk Management is de bestuurder van Vicarus.

2.3.

CBRE heeft in oktober 2015 contact opgenomen met de Van Herk Groep over de verhuur van een bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: de bedrijfsruimte). De Van Herk Groep was op zoek naar een huurder voor de bedrijfsruimte en CBRE wist wellicht een huurder voor de bedrijfsruimte.

2.4.

Op 12 oktober 2015 heeft de Van Herk Groep foto’s van de bedrijfsruimte aan CBRE gestuurd.

2.5.

Op 13 oktober 2015 heeft de heer [persoon 1] , senior consultant bij CBRE, aan de heer [persoon 2] , directeur bedrijfshuisvesting van de Van Herk Groep, een e-mail gestuurd met de volgende inhoud:

Beste [persoon 2] ,

Zojuist hebben wij de locatie [adres] , geheel vrijblijvend, onder de aandacht gebracht bij de klant Wetron Logistics. De achterliggende klant van Wetron is Rockwool en hiervoor zoeken zij (goedkopere) opslag. Hieronder tref je de vraag aan zoals wij deze hebben ontvangen vanuit Wetron.

Regio Venlo max straal 15km

Jaar door ca. 4000-5000m2 per mei t/m eind jaar piek tot 12.500m2, daarna weer terug

Maxprijs €30 all-in

Eisen hal = minimaal 6 meter vrije hoogte, minimaal 2 docks, minimaal 1 maaivelddeur en droog

Volgens mij is dit wel een partij die goed zou kunnen passen bij de aangeboden locatie. Zoals telefonisch reeds aangegeven hebben wij geen positie bij de huurder. Bij een succesvolle transactie moeten wij betaald worden door de Van Herk Groep. Mocht je besluiten om een makelaar in te schakelen, dan komen wij hiervoor graag in aanmerking.

2.6.

Op 14 oktober 2015 heeft [persoon 2] aan [persoon 1] een e-mail gestuurd met de volgende inhoud:

“Beste [persoon 1] ,

Zoals zo-even besproken zou ik e.e.a. nog aan jou bevestigen.

Bij welslagen van een transactie zullen we deze honoreren met 14 % courtage plus bijbehorende staffel.

Overeenkomsten 1 jaar < 2 jaar

35 % korting op de courtage bij een

overeenkomst van vijf jaar

Overeenkomsten 2 jaar < 3 jaar

25 % korting op de courtage bij een

overeenkomst van vijf jaar

Overeenkomsten 3 jaar < 4 jaar

20 % korting op de courtage bij een

overeenkomst van vijf jaar

Overeenkomsten 4 jaar < 5 jaar

10 % korting op de courtage bij een

overeenkomst van vijf jaar

Wij hebben van Tommy Hilfiger begrepen dat er vrijdag bezichtigd kan worden. Vooraf dienen wel de namen bekend te zijn, verder geven ze aan dat er geen merken zoals Boss mogen komen bezichtigen. Hun huurovereenkomst loopt tot september 2016 maar zij zouden er per juni uit kunnen (dit is hopelijk niet te laat).

Met vriendelijke groet,

[persoon 2] ”

2.7.

Op 16 oktober 2015 heeft [persoon 1] met de heer [persoon 3] , manager logistic services, en de heer [persoon 4] , beiden werkzaam bij Wetron Logistics (hierna: Wetron), de bedrijfsruimte bezichtigd.

2.8.

Op 4 december 2015 heeft [persoon 3] van Wetron een e-mail gestuurd aan [persoon 1] met, voor zover van belang, de volgende inhoud:

Het ziet er naar uit dat onze klant Rockwool toch serieuze interesse heeft in het Tommie pand te [adres] . Men weet dat de beschikbaarheid pas ergens 08-2016 zal zijn.

2.9.

Op 7 december 2015 heeft [persoon 1] aan de heer [persoon 5] van de Van Herk Groep (met kopie aan onder meer [persoon 2] ) een e-mail gestuurd met de volgende inhoud:

“Beste [persoon 5] ,

Zojuist heb ik gesproken met Wetron Logistics en die heeft aangegeven om vrijdag aanstaande de ruimte in [adres] voor de tweede maal te willen bezichtigen. De klant die dan mee komt kijken is Rockwool. Alvorens zij gaan bezichtigen willen zij graag antwoord op onderstaande vragen, te weten:


Wijze van oplevering (gaan de tussenvloeren verwijderd worden?),


Welke huurprijs zal verhuurder voor het DC (begane grond, zonder tussenvloeren)

hanteren?

Graag ontvangen zij hierop jullie berichten. Wellicht kun jij de huurovereenkomst met Tommy nagaan en bekijken op welke wijze de weder-oplevering zal plaatsvinden. Wanneer er contractueel, qua oplevering, niets is vastgelegd, dan zou ik willen adviseren om de tussenvloeren op kosten van Tommy te verwijderen en de sprinkler aan te passen.

Mocht je een nadere toelichting wensen, dan verneem ik dat graag.

In afwachting van je bericht.

Mvg,

[persoon 1] ”

2.10.

Op (eveneens) 7 december 2015 heeft [persoon 5] namens de Van Herk Groep een e-mail gestuurd aan [persoon 1] met de volgende inhoud:

“
[persoon 1] ,

Indien entresols eruit (we kunnen dat waarschijnlijk niet eisen van huurder) schat ik onderstaande in:

EUR 486.125:


Bedrijfsruimte: 9.250 m2 x EUR 45


Kantoorruimte (BG): 650 m2 x EUR 80


Bedrijfsruimte: 275 m2 x EUR 65

Ik verneem graag ook jouw visie hierin.

[persoon 5] ”

2.11.

Op (nog altijd) 7 december 2015 heeft [persoon 1] aan [persoon 5] een e-mail gestuurd met de volgende inhoud:

“Beste [persoon 5] ,

Dank voor je bericht. De huurprijzen voor een hoogwaardig DC in Venlo liggen in de lijn met EUR 42-44 per m2/per jaar (excl. Incentive). Om je indruk te geven tref je in de bijlage een nieuw DC in Venlo aan waarbij wij de verhuur doen.

Voor wat betreft de bedrijfsruimte in [adres] is een huurprijs van EUR 30-35,- per m2/per jaar marktconform. Graag verneem ik van jou of wij dit op deze wijze kunnen communiceren met Wetron.

In afwachting van je bericht,

Mvg,

[persoon 1] ”

2.12.

Op 8 december 2015 heeft [persoon 5] aan [persoon 1] een e-mail gestuurd met de volgende inhoud:

“ [persoon 1] ,

Probeer de deal maar te maken, maar hou er rekening mee dat we nog wel een voorbehoud goedkeuring directie hebben.

Met vriendelijke groet,

[persoon 5] ”

2.13.

Op 9 december 2015 heeft [persoon 1] aan [persoon 3] een e-mail gestuurd met de volgende inhoud:

“Beste [persoon 3] ,

Wij hebben contact gehad met de Van Herk Groep inzake de locatie in [adres] . De ruimte zal worden aangeboden zonder

EUR 30-35,- per m2/per jaar marktconform,
Tussenvloeren worden verwijderd.

Vorenstaande is onder het uitdrukkelijke voorbehoud van goedkeuring eigenaar. Graag verneem ik of jij vrijdag aanstaande de locatie wil gaan bekijken.

Mvg,

[persoon 1] ”

2.14.

Op 9 december 2015 heeft [persoon 3] aan [persoon 1] een e-mail gestuurd met de volgende inhoud:

“Hallo [persoon 1] ,

Dank voor je feedback

Ik wil zeker graag met de klant gaan kijken echter wil eerst duidelijk antwoord op onderstaande:

Wat wordt de prijs (in of ex servicekosten)

Is flexibele huur mogelijk zo ja welke criteria

Per welke datum beschikbaar, zonder de vloeren

Als al deze punten een open boek blijven, heeft het geen zin om te gaan kijken.

Ps. Indien je wenst kan ik ook rechtstreeks met de van Herk groep?

Ik hoop morgen concreet antwoord op bovenstaande vragen te krijgen

[persoon 3] ”

2.15.

Op 10 december 2015 heeft [persoon 1] per e-mail de contactgegevens van [persoon 5] aan [persoon 3] toegestuurd.

2.16.

Op 10 december 2015 heeft [persoon 3] aan [persoon 1] een e-mail gestuurd met de volgende inhoud:

“ [persoon 1] ,

Ik heb gebeld met [persoon 5] en heb iets meer info echter zoals jij ook al aangaf geen keiharde prijs. Ik ga morgen dan ook niet naar deze hal met onze klant.

Wel wil ik deze locatie zeer zeker als beste optie houden, en zodra er harde feiten bekend zijn, kunnen we alsnog met onze klant samen gaan kijken.

Ik houd je op de hoogte,

With kind regards,

[persoon 3] ”

2.17.

Op 10 december 2015 heeft [persoon 1] een e-mail gestuurd aan [persoon 3] met de volgende inhoud:

“Beste [persoon 3] ,

Dank voor je bericht. Wij houden zeker met elkaar contact hierover.

Mvg,

[persoon 1] ”

2.18.

Op 28 oktober 2016 heeft Vicarus een huurovereenkomst gesloten met Wetron voor de (ver)huur van de bedrijfsruimte. Vicarus verhuurt op basis van deze huurovereenkomst met ingang van 25 augustus 2016 voor de duur van twee jaar 23.500 m2 bedrijfsruimte en 925 m2 kantoorruimte aan de [adres] in [adres] aan Wetron.

2.19.

Op 5 december 2016 heeft CBRE een courtagefactuur ad € 27.527,50 aan Van Herk Management gestuurd voor de bemiddeling bij de verhuur van de bedrijfsruimte.

2.20.

CBRE heeft Van Herk Management aangemaand om tot betaling over te gaan. Op 22 maart 2017 heeft de Van Herk Groep een e-mail aan CBRE gestuurd met, voor zover bekend, de volgende inhoud:

“Dank voor de nota, de reden dat de nota nog niet is betaald en ook niet wordt betaald, is dat de tenaamstelling niet juist is. (...) De factuur dient tenaamgesteld te worden op Vicarus BV, als u deze aan mij stuurt per e-mail, kunnen wij zorgen voor afhandeling van deze nota.”

2.21.

Op 23 maart 2017 heeft CBRE een factuur ad € 27.527,50 gestuurd aan Vicarus onder dezelfde vermelding als bij de onder r.o. 2.19 vermelde factuur (hierna: de factuur).

3.Het geschil

3.1.

CBRE vordert samengevat - om Vicarus en Van Herk Management bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad hoofdelijk te veroordelen:

om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan CBRE te voldoen een bedrag van € 27.527,50 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente ex art. 6:119a BW althans die ex art. 6:119 BW Pro vanaf 5 januari 2017 althans een door de rechtbank in goede justitie vast te stellen datum tot aan de dag der algehele voldoening;

om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan CBRE te voldoen een bedrag van € 1.050,28 (in verband met buitengerechtelijke incassokosten), te vermeerderen met de wettelijke rente ex art. 6:119 BW Pro vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

in de kosten van deze procedure, vermeerderd met de wettelijke rente ex art. 6:119 BW Pro over deze kosten vanaf de 15e dag na de dag van de uitspraak;

tot voldoening van de nakosten ter hoogte van € 131,00 dan wel - indien betekening van de uitspraak plaatsvindt - € 199,00.

3.2.

Vicarus en Van Herk Management voeren verweer en concluderen tot niet-ontvankelijkheid van CBRE in haar vorderingen, althans afwijzing van de vorderingen, met veroordeling van CBRE – bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad - in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de nakosten.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

4.1.

CBRE legt aan haar (hoofd)vordering - verkort en samengevat weergegeven - het volgende ten grondslag.

CBRE heeft met [persoon 2] van de Van Herk Groep een overeenkomst gesloten voor de bemiddeling bij de verhuur van de bedrijfsruimte op basis waarvan aan haar door de Van Herk Groep courtage moet worden betaald. Nu sprake is van een succesvolle verhuur van de bedrijfsruimte als gevolg van bemiddeling door CBRE, heeft CBRE een factuur ad € 27.527,50 gestuurd in verband met de verschuldigde courtage door de Van Herk Groep. In de eerste plaats is deze factuur aan Van Herk Management gestuurd en - op aangeven van de Van Herk Groep - vervolgens aan Vicarus. De concernstructuur van de Van Herk Groep is voor CBRE onduidelijk, waardoor het voor haar niet duidelijk is met welke vennootschap zij destijds heeft gecontracteerd. In de visie van CBRE heeft zij met Van Herk Management gecontracteerd. Wat hier ook van zij, deze onduidelijk moet voor rekening van de Van Herk Groep blijven. Van Herk Management en Vicarus moeten hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van de factuur. Overigens heeft de Van Herk Groep op 22 maart 2017 erkend dat zij de factuur verschuldigd was.

4.2.

Van Herk Management en Vicarus hebben hiertegen - samengevat - het volgende aangevoerd.

Er is geen bemiddelingsovereenkomst tot stand gekomen tussen CBRE en Van Herk Management of Vicarus. Nergens blijkt uit dat er met Van Herk Management of met Vicarus is gecontracteerd. Als wel een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen dan heeft CBRE twee heren gediend en heeft CBRE op die grond geen recht op courtage. Verder geldt dat door CBRE niet actief is bemiddeld bij het tot stand komen van de huurovereenkomst van de bedrijfsruimte. Tot slot heeft CBRE afstand gedaan van haar recht op courtage door de contactgegevens van [persoon 5] van de Van Herk Groep aan Wetron te verstrekken en op die manier zichzelf buiten de contacten te plaatsen.

Ten aanzien van de contractspartijen bij de overeenkomst

4.3.

Partijen twisten allereerst over de vraag of er een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen op grond waarvan Van Herk Management en/of Vicarus gehouden zijn de gefactureerde courtage te betalen aan CBRE. De discussie spitst zich toe op de vraag of een van deze twee vennootschappen gehouden is tot betaling van de courtage.

Voor de beantwoording van de vraag wat er overeengekomen is over de betaling van de courtage en meer in het bijzonder welke vennootschap hiertoe gehouden is, geldt niet alleen de taalkundige betekenis van wat er overeengekomen is, maar moet ook gekeken worden naar wat partijen ter zake over en weer redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

4.4.

De rechtbank overweegt als volgt. Vast is komen te staan dat CBRE met [persoon 2] (de directeur bedrijfshuisvesting van de Van Herk Groep) in oktober 2015 afspraken heeft gemaakt over de verschuldigdheid van courtage door de Van Herk Groep bij een succesvolle verhuur van de bedrijfsruimte. De inhoud van deze afspraken blijkt uit de e-mails van 13 en 14 oktober 2015. Niet in geschil is dat deze afspraken door [persoon 2] gemaakt zijn namens (een vennootschap binnen) de Van Herk Groep. Uit de e-mails blijkt echter niet welke vennootschap binnen de Van Herk Groep de bemiddelingskosten moet betalen. Ter comparitie is namens CBRE onweersproken gesteld dat [persoon 2] als directeur bedrijfshuisvesting bevoegd was om namens de Van Herk Groep dergelijke afspraken te maken en dit wel eerder zo had gedaan. CBRE hoorde in die gevallen dan later welk bedrijf van de Van Herk Groep de huurovereenkomst aanging en de courtagefactuur werd op naam van dat bedrijf gesteld.

Ter gelegenheid van de comparitie is door Van Herk Management en Vicarus - in reactie hierop - onweersproken gesteld dat [persoon 2] , die niet langer werkzaam is bij de Van Herk Groep, in dit geval waarschijnlijk heeft bedoeld dat de courtagefactuur op naam van Vicarus zou worden gesteld aangezien Vicarus de verhuurder van het bedrijfspand is.

Gelet op voormelde onweersproken stellingen van partijen gaat de rechtbank ervan uit dat het de bedoeling van partijen was bij het aangaan van de overeenkomst dat Vicarus als zijnde de vennootschap van de Van Herk Groep die uiteindelijk het bedrijfspand zou gaan verhuren de courtagefactuur van CBRE zou betalen.

Vicarus is derhalve gehouden de courtagefactuur te voldoen. Nu er geen, of althans onvoldoende, feiten en omstandigheden zijn gesteld op grond waarvan Van Herk Management gehouden zou zijn om de factuur te voldoen, zal de vordering ten aanzien van Van Herk Management worden afgewezen.

Twee heren gediend?

4.5.

Vervolgens ligt de vraag voor of CBRE twee heren heeft gediend, te weten zowel Wetron als de Van Herk Groep, waardoor CBRE geen recht zou hebben op de overeengekomen courtage.

Op grond van artikel 7:427 jo Pro 7:417 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) mag een opdrachtnemer slechts tevens als opdrachtnemer van de wederpartij optreden, indien de inhoud van de rechtshandeling zo nauwkeurig vaststaat dat strijd tussen de belangen van beide opdrachtgevers is uitgesloten.

Van Herk Management en Vicarus hebben gesteld dat het waarschijnlijk is dat CBRE ook door Wetron is beloond voor het bemiddelen bij het aangaan van de huurovereenkomst van de bedrijfsruimte en dat de belangen van Wetron strijdig waren met die van de Van Herk Groep.

CBRE heeft betwist dat zij van Wetron loon heeft ontvangen voor de bemiddeling bij het aangaan van de huurovereenkomst. Zij verwijst in dit verband naar de e-mailberichten van 13 en 14 oktober 2015 waarin duidelijk staat dat CBRE geen positie had bij Wetron en dat er door de Van Herk Groep moest worden betaald. CBRE heeft hierover ter comparitie verklaard dat zij Wetron kende omdat Wetron voor haar klant Rockwool een pand huurde van een verhuurder waar CBRE voor optrad. Omdat CBRE wist dat deze huurovereenkomst zou eindigen, wist zij ook dat Wetron voor Rockwool op zoek moest naar een nieuwe locatie. Dit zijn juist de werkzaamheden van een onderneming zoals CBRE: bekend zijn met de markt en weten welke partijen daarin opereren, aldus CBRE

4.6.

De rechtbank overweegt hierover als volgt. Allereerst moet vast komen staan of CBRE daadwerkelijk (ook) van Wetron een bemiddelingsopdracht, en daarmee loon, heeft ontvangen. Het is aan Van Herk Management en Vicarus om voldoende feiten en omstandigheden te stellen waaruit blijkt dat dit zo is. Zij stellen dat het waarschijnlijk is dat dit het geval was omdat CBRE zelf heeft verklaard dat zij actief heeft meegedacht met Wetron bij het vinden van een geschikte locatie. Hieruit blijkt echter niet dat sprake was van een bemiddelingsovereenkomst tussen CBRE en Wetron of dat CBRE loon heeft ontvangen van Wetron. Gezien de gemotiveerde betwisting door CBRE had het op de weg van Van Herk Management en Vicarus gelegen om hun stellingen in dit verband nader te concretiseren, bijvoorbeeld door een verklaring van (de contactpersoon van) Wetron dat daadwerkelijk sprake was van een bemiddelingsovereenkomst tussen Wetron en CBRE. Nu Van Herk Management en Vicarus nagelaten hebben om nadere feiten en omstandigheden aan te voeren, hebben zij hun stelling dat CBRE ook met Wetron een bemiddelingsovereenkomst is aangegaan in het licht van de betwisting van CBRE onvoldoende concreet onderbouwd zodat aan bewijslevering niet wordt toegekomen. Daarmee is niet komen vast te staan dat CBRE twee heren heeft gediend, zodat aan de vraag of de overeenkomst voldoende duidelijk was om belangenconflicten te voorkomen niet wordt toegekomen.

Actieve bemiddeling door CBRE?

4.7.

Verder is door Van Herk Management en Vicarus gesteld dat CBRE niet actief heeft bemiddeld bij de totstandkoming van de overeenkomst nu er na de bemiddeling door CBRE geen huurovereenkomst tot stand is gekomen, aangezien het laatste contact van CBRE met Wetron over de bedrijfsruimte plaatsvond op 10 december 2015 en de uiteindelijk huurovereenkomst is getekend op 13 en 28 oktober 2016, met als ingangsdatum van de verhuur augustus 2016. Daarnaast is er een andere huurovereenkomst tot stand gekomen dan die waarvoor CBRE heeft bemiddeld aangezien er uiteindelijk bijna twee keer zoveel m2 is verhuurd dan waar het in eerste instantie om ging.

CBRE heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

4.8.

De rechtbank overweegt ter zake als volgt. Niet in geschil is dat er een huurovereenkomst tot stand is gekomen voor de bedrijfsruimte en dat blijkens de tussen de Van Herk Groep en CBRE gesloten overeenkomst, zoals die volgt uit de inhoud van de e-mails van 13 en 14 oktober 2015, de verschuldigdheid van de courtage daarvan afhankelijk was. Daarnaast is door CBRE onbetwist gesteld dat er door haar de nodige werkzaamheden zijn verricht, zoals het onder de aandacht brengen van de bedrijfsruimte bij Wetron, het beantwoorden van vragen van Wetron door CBRE, het geven van advies over de huurprijs aan de Van Herk Groep en het voeren van (een begin van) onderhandelingen.

Verder is door CBRE aangevoerd dat zij de eerste bezichtiging met Wetron van de bedrijfsruimte heeft begeleid, waarbij zij ook in het pand is geweest. Onder verwijzing naar een e-mailbericht van Wetron van 24 oktober 2016, waarin staat dat de bezichtiging die CBRE met Wetron heeft uitgevoerd een inspectie van de buitenkant van het pand betrof, heeft de Van Herk Groep gesteld dat de eerste bezichtiging van de binnenkant van het pand niet met CBRE maar met de Van Herk Groep was. Gelet op de - in reactie hierop - door CBRE overgelegde e-mailberichten over de feitelijke gang van zaken rondom de bezichtiging op 16 oktober 2015 lag het op de weg van Van Herk Management en Vicarus om hun betwisting dat CBRE met Wetron als eerste op 16 oktober 2015 de bedrijfsruimte van binnen hebben bezichtigd, nader te onderbouwen. Nu zij dit heeft nagelaten, moet ervan uit worden gegaan dat op 16 oktober 2015 ook de binnenkant van de bedrijfsruimte bezichtigd is door Wetron, welke bezichtiging is begeleid door CBRE.

Aldus staat vast dat CBRE de nodige werkzaamheden heeft verricht die gericht waren op het tot stand brengen van een huurovereenkomst tussen de Van Herk Groep en Wetron ten behoeve van haar klant Rockwool welke huurovereenkomst zag op de bedrijfsruimte in [adres] , ingaande augustus 2016. Voor dit laatste verwijst de rechtbank naar de e-mail van 4 december 2015 van Wetron aan [persoon 1] .

Weliswaar betreft de huurovereenkomst een groter aantal vierkante meters dan daar waar CBRE met Wetron over sprak maar zoals door CBRE onbetwist is gesteld, wordt dit verschil verklaard door de omstandigheid dat de tussenvloeren in de bedrijfsruimte niet zijn verwijderd, zoals aanvankelijk wel de bedoeling was waardoor het te verhuren aantal vierkante meters ongeveer twee keer zo veel werd.

Dat de uiteindelijke huurovereenkomst pas maanden later is gesloten maakt het voorgaande niet anders, nu dit niet afdoet aan de actieve bemiddeling van CBRE in het begin van de onderhandelingen tussen Wetron en de Van Herk Groep.

Afstand van recht dan wel beëindiging van de bemiddelingsovereenkomst?

4.9.

Ten slotte hebben Van Herk Management en Vicarus aangevoerd dat CBRE afstand heeft gedaan van haar recht op courtage dan wel de bemiddelingsovereenkomst heeft beëindigd door de contactgegevens van de Van Herk Groep aan Wetron te verstrekken en zich vervolgens uit de contacten met Wetron en de Van Herk Groep terug te trekken.

Door CBRE is dit betwist, aanvoerende dat zij de contactgegevens van de Van Herk Groep heeft verstrekt zodat Wetron de technische zaken met de Van Herk Groep kon bespreken, maar dat zij wel in contact wilde blijven met Wetron en de Van Herk Groep over de totstandkoming van de huurovereenkomst. Zij is echter vervolgens buiten de communicatie gehouden. De bemiddelingsovereenkomst is door haar of de Van Herk Groep nooit beëindigd.

4.10.

De rechtbank overweegt hierover het volgende. Uit de e-mailwisseling van 10 december 2015 tussen CBRE en Wetron blijkt dat het de bedoeling was dat, ook nadat de contactgegevens van de Van Herk Groep aan Wetron waren verstrekt, CBRE op de hoogte zou worden gehouden.

Gezien deze omstandigheden en de betwisting door CBRE, was het aan Van Herk Management en Vicarus om hun stelling dat CBRE door het verstrekken van de contactgegevens van de Van Herk Groep aan Wetron afstand heeft gedaan van haar recht op courtage of de bemiddelingsovereenkomst heeft beëindigd, nader te onderbouwen. Nu zij dit heeft nagelaten, is niet vast komen te staan dat CBRE afstand heeft gedaan van haar recht op courtage of de bemiddelingsovereenkomst heeft beëindigd.

Samenvattend

4.11.

Vicarus is gehouden de op basis van de overeenkomst verschuldigde courtage aan CBRE te voldoen. De door CBRE gestelde omvang van de courtage is niet betwist. Deze vordering ten aanzien van Vicarus zal dan ook worden toegewezen. De vordering ten aanzien van Van Herk Management zal worden afgewezen. Hieruit volgt dat de door CBRE gevorderde hoofdelijkheid die ziet op betaling door zowel Van Herk Management als Vicarus ook zal worden afgewezen.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.12.

CBRE maakt verder aanspraak op vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten tot een bedrag van € 1.050,28 te vermeerderen met de wettelijke rente ex art. 6:119 BW Pro vanaf de dag der dagvaarding. Van Herk Management en Vicarus voeren aan dat er door CBRE slechts een enkele sommatiebrief is gestuurd, welke werkzaamheden vallen onder de proceskostenveroordeling dan wel niet in redelijkheid vergoeding van de buitengerechtelijke kosten rechtvaardigen.

4.13.

De vordering dient beoordeeld te worden aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). In het Besluit is een wettelijke maximumvergoeding voor incassokosten opgenomen waarbij wordt geabstraheerd van de kosten van de daadwerkelijk door de schuldeiser verrichte incassohandelingen. Er wordt dus niet meer toegekomen aan een toets van hoeveel werkzaamheden er zijn verricht en de omvang van de kosten van deze werkzaamheden, mits de kosten niet boven het maximumbedrag uitkomen. Vast staat dat door CBRE incassowerkzaamheden zijn verricht. Het door CBRE gevorderde bedrag komt overeen met het in het Besluit genoemde tarief. Dit bedrag zal dan ook worden toegewezen.

De wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal als niet weersproken worden toegewezen.

Rente over de hoofdsom

4.14.

Ten slotte vordert CBRE de wettelijke handelsrente over de factuur aan Van Herk Management vanaf 5 januari 2017. CBRE heeft de factuur aan Vicarus gezonden op 23 maart 2017. Wettelijke handelsrente is verschuldigd vanaf de dag volgend op de dag die is overeengekomen als de uiterste dag van betaling. Als dit niet is overeengekomen, is de wettelijke handelsrente verschuldigd vanaf 30 dagen na de aanvang van de dag na ontvangst van de factuur.

Gesteld noch gebleken is dat er tussen CBRE en de Van Herk Groep een betalingstermijn overeengekomen is. Op de factuur d.d. 23 maart 2017 staat enkel als vervaldatum 23 maart 2017 vermeld, zodat dit niet duidt op een betalingstermijn. Door Van Herk Management en Vicarus is in dit verband naar voren gebracht dat de factuur van 23 maart 2017 pas bij brief van 29 maart 2017 is toegestuurd, zodat de betalingstermijn pas op 31 maart 2017 is gaan lopen en de wettelijke handelsrente met ingang van 29 april 2017 verschuldigd is. Dit is door CBRE niet betwist, zodat hiervan zal worden uitgegaan. De wettelijke handelsrente zal dan ook worden toegewezen vanaf 29 april 2017.

Proceskosten

4.15.

Vicarus zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van CBRE worden begroot op:

- dagvaarding € 80,42

- griffierecht € 1.950,00

- salaris advocaat €
1.390,00(2,0 punt × tarief € 695,00)

Totaal € 3.420,42

4.16.

De wettelijke rente over de proceskosten zal als niet weersproken worden toegewezen op de navolgende wijze.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

veroordeelt Vicarus om aan CBRE te betalen een bedrag van € 27.527,50 vermeerderd met de wettelijke handelsrente als bedoeld in art. 6:119a BW met ingang van 29 april 2017 tot de dag van volledige betaling;

5.2.

veroordeelt Vicarus om aan CBRE te betalen een bedrag van € 1.050,28 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro met ingang van de dag der dagvaarding tot de dag van volledige betaling;

5.3.

veroordeelt Vicarus in de proceskosten, aan de zijde van CBRE tot op heden begroot op € 3.420,42, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW Pro over dit bedrag met ingang van de 15e dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.4.

veroordeelt Vicarus in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;

5.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.I. Hendriks en in het openbaar uitgesproken op 19 september 2018.

1582/3047

Betaling courtage na bemiddeling bij verhuur bedrijfsruimte aan Vicarus

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

5.De beslissing