Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 6667651 \ CV EXPL 18-5940
uitspraak: 3 augustus 2018
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiser 1],
[Eieres 2],
beiden wonende te [plaatsnaam],
eisers,
gemachtigde: mr. J.F. Cheung,
tegen
de stichting
Stichting Havensteder,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. H.W. van Yperen.
Partijen worden hierna aangeduid als “huurders” en “Havensteder”.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 13 februari 2018 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- het tussenvonnis van 10 april 2018 waarin een comparitie van partijen is gelast;
- de door huurders bij faxbericht van 18 mei 2018 nagezonden foto’s ten behoeve van de comparitie van partijen, en
- het proces-verbaal van de op 22 mei 2018 gehouden comparitie van partijen.
1.2
De datum voor de uitspraak van dit vonnis is bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
Huurders huren van Havensteder de woning aan de [straat- en plaatsnaam].
2.2
Havensteder heeft huurders geïnformeerd over groot onderhoud aan hun woning. Huurders zijn hiermee akkoord gegaan en hebben aangegeven welke werkzaamheden zij aan hun woning aanvullend verricht zouden willen hebben.
2.3
Alle werkzaamheden zijn inmiddels afgerond.
2.4
Huurders verbleven van 18 januari 2017 tot 15 maart 2017 in een door Havensteder aangeboden logeerwoning.
3.De vordering
3.1
Huurders hebben bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, Havensteder te veroordelen aan hen te betalen een verhuiskostenvergoeding van € 5.910,00, met veroordeling van Havensteder in de (na)kosten van de procedure, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente indien betaling daarvan niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt.
3.2
Aan hun vordering leggen huurders - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat het grootschalig onderhoud dat Havensteder heeft uitgevoerd deels bestaat uit renovatiewerkzaamheden op grond van artikel 7:220 lid 2 BW die een verhuizing noodzakelijk maken, zodat zij recht hebben op een verhuiskostenvergoeding op grond van artikel 7:220 lid 5 BW.
4.Het verweer
Havensteder betwist de vordering. Daartoe voert zij - kort gezegd - aan dat verhuizing niet noodzakelijk was (in ieder geval niet in verband met renovatiewerkzaamheden), althans dat zij huurders reeds kosteloos een vervangende, volledig ingerichte woning, ter beschikking hebben gesteld als logeerwoning, van welk aanbod huurders ook daadwerkelijk gebruik hebben gemaakt.
5.De beoordeling
5.1
In artikel 7:220 lid 5 BW is bepaald dat indien verhuizing noodzakelijk is in verband met voorgenomen renovatie als bedoeld in lid 2, derde zin, van dat artikel, van woonruimte als bedoeld in artikel 7:233 BW, de verhuurder bijdraagt in de kosten die de verhuizing voor de huurder meebrengt. Bij een samenloop van dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden is de verhuiskostenvergoeding slechts verschuldigd als de voor renovatie nodige werkzaamheden - op zichzelf beschouwd en dus ongeacht de overige werkzaamheden - het noodzakelijk maken dat de huurder verhuist. Dringende werkzaamheden betreffen werkzaamheden die niet tot na het einde van de huurtermijn kunnen worden uitgesteld of, anders gezegd, werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zouden leiden. De dringendheid is niet beperkt tot een bouwkundige noodzaak. Op grond van de derde volzin van lid 2 van artikel 220 BW wordt onder renovatie verstaan zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging. De Hoge Raad heeft inmiddels uitgemaakt dat het bij renovatie om een fysieke verandering of toevoeging moet gaan en dat deze geacht wordt te leiden tot een toename van (bij woonruimte) het woongenot.
5.2
Volgens huurders vallen de volgende werkzaamheden onder de definitie van renovatie zoals bedoel in titel 4 van boek 7 van het BW:
- het afbreken, opnieuw opbouwen en beloopbaar maken van de vloeren;
- het verwijderen van het plafond en het plaatsen van een nieuw plafond met mechanische ventilatie;
- het plaatsen van een nieuw dak;
- het aanbrengen van radiatoren in één van de slaapkamers.
Voor het uitvoeren van al deze werkzaamheden, zowel los van elkaar als in samenhang bezien, is een verhuizing volgens huurders noodzakelijk geweest.
5.3
Havensteder heeft uitgebreid toegelicht door welke omstandigheden de noodzaak van de werkzaamheden aan de vloer zijn ingegeven, alsmede op welke wijze de betreffende werkzaamheden zijn uitgevoerd en waarom. Kort gezegd komt dat verhaal erop neer dat er in de hele wijk sprake is van vochtproblematiek en dat die problematiek niet opgelost kan worden zonder de houten vloeren te verwijderen, teneinde noodzakelijke werkzaamheden in de kelder en aan de muren te kunnen verrichten. Dat is door huurders niet betwist. Bij het verwijderen van de vloer raakt die dusdanig beschadigd dat terugplaatsen van diezelfde vloer reeds daarom geen optie was. Sommige vloeren waren al dermate beschadigd voor het verwijderen, door schimmel- en/of zwamvorming dat om die reden terugplaatsing niet mogelijk was. De houten vloeren zijn bovendien niet luchtdicht, zodat ook een nieuwe houten vloer niet voor een aanzienlijke periode een prettig en gezond (niet vochtig en muf) leefklimaat zou kunnen garanderen, in verband waarmee gekozen is voor het terug plaatsen van een ander soort vloer (zandcement dekvloer). Uit het voorgaande blijkt dat het zwaartepunt van de werkzaamheden ligt bij het voorkomen en verhelpen van gebreken in het complex van huurders. Dat een dergelijke - uiteindelijke - vervanging van de vloer ook een lichte toename van het woongenot tot gevolg heeft, leidt niet tot het oordeel dat sprake is van renovatie. Dat doel heeft geenszins voorop gestaan bij het uitvoeren van de werkzaamheden, maar is een neveneffect. Van een wettelijke plicht tot het betalen van een verhuiskostenvergoeding op grond van artikel 7:220 lid 5 BW is onder de gegeven omstandigheden ten aanzien van de vervanging van de vloeren geen sprake.
5.4
Havensteder heeft aangevoerd dat in de woning van huurders het plafond niet is vervangen. Dat heeft zij, wederom, uitgebreid toegelicht, waarop huurders hun stelling onvoldoende gemotiveerd nader hebben onderbouwd, zodat er in rechte van wordt uitgegaan dat het plafond niet is vervangen. Wel zijn twee mechanische-ventilatieboxen aangebracht op de zolderverdieping en op het dak van de keuken van de woning van huurders waarvoor werkzaamheden aan de plafonds noodzakelijk waren. Wat er ook zij van de aard van die werkzaamheden (renovatie of dringend), die hebben slechts - door Havensteder onweersproken gesteld - maximaal een werkdag in beslag genomen, zodat reeds in verband met de beperkte tijd die met de werkzaamheden gemoeid is geweest geen verhuizing noodzakelijk was.
5.5
Havensteder heeft onbetwist gesteld dat er geen nieuw dak is geplaatst op de woning van huurders. Wel zijn er werkzaamheden aan het bestaande dak uitgevoerd, te weten het vervangen van oude dakpannen door nieuwe, vernieuwen van houten rabatdelen aan de voorkant van de dakkapellen en het isoleren van het dak en de dakkapel. Havensteder heeft onbetwist gesteld dat deze onderdelen aan vervanging toe waren. De wijziging van de kleur van de dakpannen en de houten rabatdelen maakt dat onder de gegeven omstandigheden niet anders. Immers, niet valt in te zien dat het woongenot van huurders daar op enige wijze door zou toenemen. Wat daar ook van zij, alle werkzaamheden aan het dak hebben plaatsgevonden aan de buitenzijde van de woning. Aan de binnenzijde van de woning is geen enkel nadeel of overlast ondervonden. Niet valt in te zien, en door huurders is dat ook niet voldoende onderbouwd aangevoerd, dat de steigers die om de woning zijn geplaatst voor dusdanige overlast hebben gezorgd dat het betreden en verlaten van de woning onmogelijk of niet veilig was. Van een noodzakelijke verhuizing in verband met deze werkzaamheden was derhalve evenmin sprake.
5.6
Uit het schrijven van Havensteder van 27 september 2017 aan huurders blijkt dat de radiator in de slaapkamer op verzoek van huurders wordt aangebracht. Dat is door huurders in deze procedure ook niet weersproken. Reeds daarom kan ter zake van die werkzaamheden geen verhuiskostenvergoeding op grond van artikel 7:220 lid 5 BW worden toegekend.
5.7
Niet valt in te zien dat op basis van de door huurders gesteld omstandigheid dat de woning is verkleind door het plaatsen van koven geconcludeerd zou moeten worden dat sprake is van renovatie. Door huurders zelf is immers reeds aangevoerd dat hierdoor het woongenot is aangetast, terwijl voor renovatie juist een zekere toename van het woongenot vereist is.
5.8
Voorts overweegt de kantonrechter dat de verhuiskostenvergoeding als bedoeld in artikel 7:220 lid 5 BW ziet op een vergoeding voor de kosten van het verhuizen van de eigen inboedel naar een tijdelijke woning en het inrichten van die tijdelijke woning. Huurders hebben echter bijna twee maanden op kosten van Havensteder in een volledig ingerichte logeerwoning verbleven. Door huurders is niet betwist dat zij alleen hun persoonlijke spullen mee hoefden te nemen naar die woning en niet hun hele woning hebben ontruimd en de tijdelijk woning hebben ingericht. Van een noodzakelijke verhuizing in de zin van artikel 7:220 lid 5 BW, waarvoor huurders kosten hebben gemaakt, was in dit geval, ook reeds hierom, geen sprake.
5.9
Verder is onbegrijpelijk dat huurders aanvoeren dat de reden van het instellen van de onderhavige vordering is dat zij in de woning ‘alles opnieuw’ moeten doen; zo moeten ze nieuwe vloerbedekking leggen en muren sauzen, aldus huurders. Niet is gesteld of gebleken dat er door de werkzaamheden van Havensteder schade is ontstaan aan de vloeren en /of muren van de woning van huurders. Bovendien ziet de verhuiskostenvergoeding van artikel 7:220 lid 5 BW niet op het herinrichten van de eigen woning, maar op het ontruimen van die woning en het inrichten van de tijdelijke woning. Bovenal is deze onderbouwing door huurders niet te plaatsen in het licht van hun voorgenomen verhuizing naar een andere woning van Havensteder aan de Valkeniersweg.
5.1
Het voorgaande leidt tot afwijzing van de vordering van huurders.
5.11
Partijen zijn overeengekomen dat zij ieder de eigen kosten dragen.
6.De beslissing
De kantonrechter:
wijst de vorderingen af;
compenseert de proceskosten in dier voege dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. van Steenderen-Koornneef en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
703