Uitspraak
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/551207 / KG ZA 18-557
Vonnis in kort geding van 25 juni 2018
in de zaak van
1.[eiser ] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiseres],
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eisers in conventie,
verweerders in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. L.Th. Kleine te Rotterdam,
tegen
1.[gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden in conventie,
eisers in (voorwaardelijke) reconventie,
advocaat mr. A.W. Niesert te Sliedrecht.
Partijen zullen hierna [eisers] en [gedaagden] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 1 juni 2018, met producties 1 tot en met 15;
- de aanvullende producties 16 tot en met 19;
- het faxbericht van [gedaagden] van 7 juni 2018, met daarbij gevoegd één productie en een voorwaardelijke eis in reconventie;
- de mondelinge behandeling op 11 juni 2018;
- de pleitnota van [gedaagden]
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eisers] is sinds 23 oktober 2000 eigenaar van een recreatiewoning in recreatiepark [recreatiepark] in [woonplaats] (hierna: de woning). Het recreatiepark is gelegen aan de [adres] . De woning is genummerd 66. De grond waarop de woning staat is in erfpacht uitgegeven. Het recht van erfpacht eindigt op 31 december 2020. (Bloot) eigenaar van de grond is [persoon 1] (hierna: [persoon 1] ).
2.2.
In de akte van levering van 20 oktober 2000 staat onder meer:
OMSCHRIJVING ERFDIENSTBAARHEDEN, KWALITATIEVE BEDINGEN EN/OF BIJZONDERE VERPLICHTINGEN
Met betrekking tot bekende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen wordt verwezen naar de akte van uitgifte in erfpacht (…) waarin onder meer woordelijk staat vermeld:
(…)
12 Zonder schriftelijke toestemming van de grondeigenaar is het de erfpachter verboden:
a. het erfpachtsrecht geheel of gedeeltelijk te vervreemden (…)
(…)
14 Bij beëindiging van het erfpachtsrecht, hetzij door het verstrijken van de termijn waarvoor het erfpachtsrecht is gevestigd hetzij door opzegging als in punt 13 bedoeld, zal de grondeigenaar aan de erfpachter voor de door deze gestelde opstallen betalen een vergoeding gelijk aan de tengevolge van de aanwezigheid der opstallen ontstane meerwaarde van het onroerend goed boven de grondwaarde (…)
2.3.
Begin 2018 heeft [eisers] de woning te koop aangeboden via Tanis & Akershoek Makelaardij. Ten behoeve daarvan heeft [eisers] een vragenlijst ingevuld. Daarbij is de vraag of sprake is van erfpacht met ja beantwoord en is als einddatum van de erfpacht 31-12-2020 ingevuld.
2.4.
Op 2 februari 2018 heeft [gedaagden] met de makelaar, [makelaar] , een afspraak gemaakt voor een bezichtiging. De afspraak is bij e-mailbericht van 2 februari 2018 aan [gedaagden] bevestigd. Het e-mailbericht houdt onder meer in:
Hierbij bevestigen wij de gemaakte afspraak voor de bezichtiging (…)
Tevens zenden wij u bijgaand de stukken m.b.t. erfpacht van de woning.
2.5.
Bij voornoemd e-mailbericht zijn gevoegd het deel van de hiervoor onder 2.2 genoemde akte van levering waarin uit de akte van uitgifte in erfpacht is geciteerd, de onder 2.3 genoemde vragenlijst, en een tweetal brieven van Keller Grondzaken B.V., gedateerd 6 september 2017 en 10 december 2017, gericht aan de eigenaren van de woningen in recreatiepark [recreatiepark] met de nummers 66 tot en met 70 en 72 tot en met 78. De laatste brief gaat over door Keller gemaakte berekeningen. De eerste brief houdt onder meer het volgende in:
Via deze brief wil ik u informeren over de stand van zaken naar aanleiding van het overleg met de heer [persoon 1] .
(…) Dit gesprek was een vervolg van het gesprek op 11 april jl. in Ouddorp waarbij was afgesproken om meer concreet in te gaan op de gevolgen van het eindigen van de lopende erfpachtovereenkomsten per 31 december 2020. In alle gevallen eindigen deze overeenkomsten op in vorige zin genoemde datum en dient de grond te worden opgeleverd. In 5 gevallen is er sprake van een vergoedingsregeling van de opstallen (…). In het overleg van 5 juli jl. is uitgesproken dat het van groot belang is dat voortzetting van het gebruik kan worden gerealiseerd, bij voorkeur door aankoop van de grond en anders door voortzetting van de erfpacht tot 31 december 2045. Eerdere gesprekken van de Vereniging van Eigenaren [recreatiepark] met de heer [persoon 1] over koop en/of voortzetting van erfpacht hebben destijds niet tot resultaat geleid.
(…)
Koop.
(…) Ik acht een grondprijs van € 55,- - € 60,- / m2 in onderhavig geval verdedigbaar maar dat is niet bespreekbaar voor de heer [persoon 1] . De opstelling van de fiscus ten tijde
van waardering van het object in het kader van de afwikkeling van de nalatenschap van mevrouw [erflaatster] heeft mede tot dit standpunt geleid. Ik heb begrepen dat in het kader van deze nalatenschap de grond door de fiscus beduidend hoger is vastgesteld. Daarbij moet gedacht worden aan een grondprijs van gemiddeld € 125,-/m2.
Verlenging erfpacht.
Als aankoop niet tot de mogelijkheden zal leiden ligt het voor de hand om de bestaande overeenkomsten te verlengen. Door mij is voorgesteld om dit dan te doen tot 31 december 2045 zodat dit gelijk gaat lopen met de duur van de overeenkomsten van het binnenterrein.
Daarbij heb ik de volgende zaken ter bespreking naar voren gebracht:
(…)
Hoe verder.
De heer [persoon 1] heeft aangegeven om de inhoud van het overleg te gaan beoordelen. Hij heeft aangegeven dat een eventuele transactie in de lijn zal moeten liggen met de waardering van de fiscus.
Hierbij speelt ook mee dat hij de grond aan zijn kinderen wil schenken. Over de gevolgen van verkoop en/of verlenging wil hij overleg gaan plegen met zijn kinderen en hij verwacht daar enige tijd voor nodig te hebben. (…)
De stand van zaken.
Ik wil uitdrukkelijk vermelden dat het gesprek dat heeft plaatsgevonden een verkennend karakter heeft gehad waarbij partijen hun standpunten hebben gewisseld. Juridisch bezien is er geen sprake van een zogenaamd pre contractuele omstandigheden en dat betekent dat de bestaande overeenkomsten vigeren en dus eindigen op31 december 2020.
2.6.
Tussen [eisers] en [gedaagden] is vervolgens een koopovereenkomst tot stand gekomen. De koopprijs bedraagt € 79.000,-. De op 19 februari 2018 door [gedaagden] en op 20 februari 2018 door [eisers] ondertekende koopovereenkomst houdt onder meer in:
artikel 1 Verkoop Pro en koop
1.1.
Verkoper verkoopt aan koper, het recht van erfpacht, eindigende éénendertig
december 2020, van een perceel grond, met de eigendom van de zich daarop bevindende recreatiewoning (…)
1.2.
Op de onroerende zaak zijn de volgende erfpachtvoorwaarden van toepassing:
als opgenomen in de akte uitgifte in erfpacht Hyp 4 6973/69.
Koper verklaart kennis te hebben genomen van de inhoud van de van toepassing zijnde voorwaarden, die aan de koopovereenkomst zijn toegevoegd.
1.3
Het recht van erfpacht iseeuwigdurend/voortdurend/tijdelijktot en met 31 december 2020 (…)
(…)
artikel 4 Eigendomsoverdracht Pro
4.1.
De akte van levering zal gepasseerd worden op 1 maart 2018 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen, ten overstaan van een notaris verbonden aan [notariskantoor] (…)
(…)
artikel 16 Bedenktijd Pro
De koper die een natuurlijke persoon is en niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf heeft bedenktijd om deze koopovereenkomst te ontbinden. De bedenktijd duurt drie dagen en begint om 0.00 uur van de dag die volgt op de dag dat de door partijen ondertekende koopovereenkomst (in kopie) aan koper ter hand is gesteld.
Indien de bedenktijd op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag eindigt, wordt deze verlengd tot en met de eerstvolgende dag die niet een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag is. (…)
(…)
artikel 20 Nadere Pro afspraken
Deze koopovereenkomst kan door verkoper worden ontbonden indien de grondeigenaar geen schriftelijke toestemming geeft om het erfpachtrecht te vervreemden.
Koper verklaart ermee bekend te zijn dat er op dit moment nog geen duidelijkheid is omtrent het beëindigen c.q. voortzetten van het huidige erfpachtrecht per 31 december 2020.
Koper zal de reeds lopende huurafspraken overnemen van verkoper, te weten:
- [personen] tot uiterlijk eind mei, betalen € 575,00 per maand, inclusief stroom, gas, water en internet.
- De heer [persoon 2] van 09-06-2018 22-06-2018, heeft een aanbetaling van € 250,00 gedaan, welk bedrag word overgemaakt naar de kopers. Het restant € 750,00 word contant betaald bij aankomst.
2.7.
Bij e-mailbericht van woensdag 21 februari 2018 heeft de makelaar [gedaagden] de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst toegezonden. De bedenktijd waarbinnen de koopovereenkomst door de kopers kan worden ontbonden, is daarmee ingegaan op donderdag 22 februari 2018 en geëindigd op maandag 26 februari 2018.
2.8.
Bij e-mailbericht van 22 februari 2018 heeft de notaris, mr. [notaris] , de makelaar bericht dat [persoon 1] zich vooralsnog onthoudt van toestemming omdat de kopers hem niet bekend zijn, en dat hij met [persoon 1] heeft afgesproken dat de kopers hem mogen bellen zodat hij weet “wat voor vlees hij in de kuip heeft”.
2.9.
Bij exploot van 15 maart 2018 heeft de deurwaarder op verzoek van [persoon 1] aan [eisers] betekend een brief van [persoon 1] van 13 maart 2018 betreffende een opzegging van erfpacht, welke brief bij e-mailbericht van 16 maart 2018 door de makelaar is doorgezonden naar [gedaagden] De brief houdt onder meer in:
(…)
In het contact met gemeld [notariskantoor] heb ik aangegeven geen toestemming te verlenen aan de overdracht, maar bij dezen verklaar ik in afwijking van het daaromtrent eerder door mij verklaarde, die toestemming te verlenen, zulks met inachtneming van het hierna omtrent de beëindiging van de overeenkomst bepaalde.
(…)
Hoewel het recht van erfpacht door het verstrijken van de termijn van rechtswege eindigt deel ik u hierbij, ten overvloede, mede, dat het recht van erfpacht na het verstrijken van de overeengekomen duur, als voormeld zijnde 31 december 2020, niet door mij zal worden verlengd, ten gevolge waarvan het bepaalde onder 14 van gemelde akte van uitgifte in erfpacht omtrent beëindiging van het erfpachtrecht van toepassing zal zijn.
2.10.
Bij brief van 22 maart 2018 heeft de notaris de afspraak voor het ondertekenen van de akte van levering op 23 maart 2018 aan de makelaar bevestigd en hem de ontwerpakte van levering toegezonden.
2.11.
Bij e-mailbericht van 23 maart 2018 heeft [gedaagden] de makelaar bericht dat hij heeft besloten om van de koop af te zien. [gedaagden] schrijft in de e-mail dat de woning is gekocht in de veronderstelling dat de kans op verlenging van de erfpacht na 31 december 2010 groot is, dan wel dat hij de grond zou kunnen kopen, en dat de situatie nu zo is dat hij na 31 december 2020 de woning moet ontruimen en rekening moet houden met een groot financieel verlies, gelet op de geschatte terugkoopsom van circa € 35.000,-.
2.12.
Bij e-mailbericht van 23 maart 2018 heeft de makelaar [gedaagden] te kennen gegeven dat de mogelijkheid dat het erfpachtrecht daadwerkelijk wordt beëindigd geen reden is voor ontbinding van de koopovereenkomst en dat alsnog nakoming zal worden verlangd.
2.13.
Bij e-mailbericht van 26 maart 2018 heeft de makelaar [gedaagden] verzocht om uiterlijk op 3 april 2018 de koopovereenkomst na te komen.
2.14.
Bij e-mailbericht van 29 maart 2018 heeft de advocaat van [gedaagden] , in reactie op voornoemde e-mail, [eisers] bericht dat, en waarom, [gedaagden] de koopovereenkomst buitengerechtelijk vernietigt op grond van dwaling.
2.15.
Bij e-mailbericht van 15 mei 2018 heeft de makelaar de advocaat van [gedaagden] onder andere bericht dat van vernietiging geen sprake kan zijn. De makelaar heeft [gedaagden] de mogelijkheid geboden om de woning alsnog af te nemen, en wel uiterlijk binnen drie dagen.
2.16.
Bij e-mailbericht van 17 mei 2018 heeft de advocaat van [gedaagden] de makelaar bericht dat [gedaagden] blijft bij de buitengerechtelijke vernietiging.
3.Het geschil in conventie
3.1.
[eisers] vordert – samengevat – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden] ieder afzonderlijk te veroordelen tot nakoming van de koopovereenkomst binnen drie dagen na dit vonnis, waaronder in ieder geval moet worden verstaan aanvaarding van de levering van de woning tegen betaling van de koopprijs van € 79.000,- k.k. op de kwaliteitsrekening van de notaris met [rekeningnummer] , primair conform de door de notaris nader op te stellen concept akte van levering, subsidiair conform een door de voorzieningenrechter in goede justitie te verstrekken instructie aan de notaris, op straffe van een hoofdelijk te verbeuren dwangsom van € 500,- per dag of gedeelte daarvan, en met hoofdelijke veroordeling van [gedaagden] in de proceskosten en de nakosten.
3.2.
[gedaagden] voert verweer en concludeert primair tot niet-ontvankelijkverklaring van [eisers] in zijn vordering, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten. [gedaagden] stelt zich subsidiair op het standpunt dat de vordering aan [eisers] moet worden ontzegd.
3.3.
Op de voor de beoordeling van de vordering van belang zijnde stellingen van partijen wordt hierna ingegaan.
4.Het geschil in (voorwaardelijke) reconventie
4.1.
[gedaagden] vordert – samengevat – bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [eisers] in geval van (gedeeltelijke) toewijzing van de vordering in reconventie te veroordelen tot betaling aan hen van een bedrag van € 44.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente, als voorschot op de door [eisers] aan hen verschuldigde schadevergoeding, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten.
4.2.
[eisers] voert verweer en concludeert tot afwijzing van het gevorderde.
5.De beoordeling in conventie
Ten aanzien van het beroep op het bepaalde in artikel 256 Rv Pro
5.1.
[gedaagden] stelt zich primair op het standpunt dat de onderhavige zaak feitelijk en juridisch te complex is om in kort geding te worden beslist. De feiten zijn niet klip en klaar en er wordt deugdelijk verweer gevoerd. Het verweer is dermate serieus en complex, dat een weloverwogen beoordeling van de vordering van [eisers] in een bodemprocedure dient plaats te vinden. Bovendien leent een kort geding zich niet goed voor vorderingen die feitelijk een constitutief en bijna onomkeerbaar karakter hebben. [eisers] moet daarom niet-ontvankelijk worden verklaard in zijn vordering, of de vordering moet hem worden ontzegd, aldus [gedaagden]
5.2.
Artikel 256 Rv Pro schrijft voor dat als de voorzieningenrechter oordeelt dat de zaak niet geschikt is om in kort geding te worden beslist, hij de gevraagde voorziening weigert. De voorzieningenrechter dient van die bevoegdheid terughoudend gebruik te maken. Volgens vaste rechtspraak is een zaak niet geschikt om in kort geding te worden beslist als de voorzieningenrechter zich het voor het geven van een verantwoorde beslissing vereiste inzicht in de zaak niet kan verschaffen, of als de voorzieningenrechter de gevolgen van een door hem te geven beslissing niet voldoende kan overzien. Daarvan is in dit geval geen sprake. De voorzieningenrechter acht zich voldoende voorgelicht om op de vordering van [eisers] te kunnen beslissen en kan de gevolgen van die beslissing ook voldoende overzien.
5.3.
Ten aanzien van de stelling dat een vordering strekkende tot medewerking aan de levering van een onroerende zaak zich niet leent voor een kort gedingprocedure, overweegt de voorzieningenrechter het volgende.
Op grond van artikel 3:84 lid 1 BW Pro is voor overdracht van een goed vereist een levering krachtens geldige titel, verricht door hem die bevoegd is over het goed te beschikken. De voor overdracht van onroerende zaken vereiste levering geschiedt, op grond van artikel 3:89 lid 1 BW Pro, door een daartoe bestemde, tussen partijen opgemaakte, notariële akte, gevolgd door de inschrijving van die akte in de daartoe bestemde openbare registers. Als een veroordeelde ter voldoening aan de veroordeling meewerkt aan een voor inschrijving in de daartoe bestemde registers vatbare notariële akte, leidt de inschrijving van die akte alleen tot eigendomsovergang als daaraan een rechtsgeldige titel van eigendomsovergang ten grondslag ligt. Als de koopovereenkomst in een eventuele bodemprocedure wordt vernietigd, ontbreekt die titel en is geen eigendomsovergang tot stand gekomen. Van een definitieve wijziging van de rechtstoestand tussen partijen ten aanzien van de onroerende zaak is dus geen sprake (vgl. HR 02-12-1966, NJ 1967, 353). Gelet daarop, wordt het verweer gepasseerd.
Ten aanzien van het spoedeisend belang
5.4.
De voorzieningenrechter is – op grond van artikel 254 Rv Pro – in alle spoedeisende zaken waarin, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening bij voorraad wordt vereist, bevoegd deze te geven. Van een spoedeisende zaak in hiervoor bedoelde zin is sprake als van de eiser niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.
5.5.
[eisers] voert met betrekking tot het spoedeisend belang bij het gevorderde aan dat van hem niet kan worden gevergd dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht, omdat dan een lange periode van onduidelijkheid zal aanbreken en, zo lang er geen duidelijkheid is over de vraag of [gedaagden] verplicht is de woning af te nemen, de woning niet aan een derde kan worden verkocht. Daarnaast kunnen geen huurboekingen worden aangenomen als hij niet weet wanneer de woning moet worden geleverd.
5.6.
[gedaagden] betwist dat [eisers] een spoedeisend belang heeft en stelt
zich op het standpunt dat [eisers] daarom niet-ontvankelijk moet worden verklaard in zijn vordering. [gedaagden] voert in dit kader het volgende aan. De koopovereenkomst is op 29 maart 2018 buitengerechtelijk vernietigd. Daarna is het zes tot zeven weken volledig stil gebleven. Dat maakt dat van een spoedeisend belang bij het gevorderde geen sprake is. De woning kan sinds zijn brief van 23 maart 2018, en zeker sinds de e-mail van zijn advocaat van 29 maart 2018, waarbij de koopovereenkomst buitengerechtelijk is vernietigd, aan een ander worden verkocht, dan wel worden verhuurd.
5.7.
Vooropgesteld wordt dat de enkele omstandigheid dat de eisende partij enige tijd heeft laten verlopen voordat hij een kort gedingprocedure aanhangig maakt, de voorzieningenrechter niet ervan behoeft te weerhouden om aan te nemen dat een spoedeisend belang bij de vordering bestaat. De periode tussen het laatst verzonden e-mailbericht in deze zaak (zijnde een e-mailbericht van 17 mei 2018 van de advocaat van [gedaagden] aan de makelaar) en de aanvraag voor de onderhavige procedure (op 25 mei 2018) beloopt slechts een week. In zoverre kan dus niet worden gezegd dat [eisers] geruime, laat staan te veel, tijd heeft laten verlopen voordat hij een kort gedingprocedure aanhangig heeft gemaakt. De periode tussen het e-mailbericht van de advocaat van [gedaagden] van 29 maart 2018, waarbij [eisers] te kennen is gegeven dat [gedaagden] de koopovereenkomst buitengerechtelijk vernietigt, en de reactie op dat bericht van de makelaar van 15 mei 2018 beloopt bijna zeven weken. Ook die periode is echter niet zo ruim dat op grond daarvan moet worden aangenomen dat geen spoedeisend belang bestaat. Het spoedeisend belang van [eisers] bij het gevorderde volgt uit zijn stellingen. Dat het [eisers] sinds eind maart 2018 vrijstaat om de woning opnieuw in de verkoop te zetten en aan een ander te verkopen, doet niet af aan het gestelde spoedeisend belang. Als wordt geoordeeld dat [gedaagden] gehouden is om de koopovereenkomst na te komen, bestaat immers geen aanleiding tot het opnieuw in de verkoop zetten van de woning. [eisers] kan dus worden ontvangen in zijn vordering.
Ten aanzien van de vordering
5.8.
[eisers] legt aan de vordering strekkende tot – kort gezegd – nakoming van de koopovereenkomst het volgende ten grondslag.
[gedaagden] en hij hebben een koopovereenkomst gesloten. [gedaagden] is op grond daarvan verplicht om, na betaling van de overeengekomen koopsom ad € 79.000,-, de woning af te nemen. [gedaagden] is tweemaal schriftelijk gesommeerd om de woning af te nemen, maar heeft niet aan die sommaties voldaan.
5.9.
[gedaagden] stelt zich op het standpunt dat de vordering aan [eisers] moet worden ontzegd, omdat de koopovereenkomst zal worden vernietigd. Hij stelt dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van dwaling. Daarnaast is volgens hem sprake van bedrog en misbruik van omstandigheden. [gedaagden] voert in dit verband het volgende aan. De makelaar heeft een drietal uitlatingen gedaan als gevolg waarvan [gedaagden] heeft gedwaald. De uitlatingen van de makelaar kunnen volgens vaste rechtspraak aan [eisers] worden toegerekend. De makelaar heeft allereerst gezegd dat zeker niet te verwachten is dat [persoon 1] bezwaar heeft tegen de verkoop van de woning. Op basis van die uitlating heeft [gedaagden] de daarop betrekking hebbende bepaling in de koopovereenkomst laten staan. Omdat [persoon 1] niet op voorhand door [eisers] was geïnformeerd over diens verkoopplannen, weigerde hij echter toestemming te verlenen voor verkoop van de woning. Als [gedaagden] vóór het tekenen van de koopovereenkomst had geweten dat [persoon 1] niet op voorhand door [eisers] was geïnformeerd over diens verkoopplannen en dat [persoon 1] zou weigeren om toestemming te verlenen, had hij de koopovereenkomst niet gesloten. Deze zou dan immers de noodzakelijke toestemming van de verpachter ontberen, met alle schadelijke gevolgen van dien.
Met betrekking tot het aflopende recht van erfpacht is tijdens de bezichtiging van de woning door de makelaar gezegd dat er drie mogelijkheden zijn, te weten – kort gezegd – verlenging van het recht van erfpacht waarbij een instapvergoeding aan de verpachter moet worden betaald, koop van de grond door de erfpachter, en beëindiging van het erfpachtrecht door het verstrijken van de termijn waarvoor het erfpachtrecht is gevestigd, wat zal leiden tot betaling van een vergoeding door de verpachter aan de erfpachter. De makelaar heeft hieraan toegevoegd dat niet te verwachten is dat de keuze van [persoon 1] zal vallen op laatstgenoemde mogelijkheid, omdat hij dan voor alle woningen die op zijn grond staan een vergoeding moet betalen en de som van die vergoedingen te hoog zal zijn.
Verder heeft de makelaar medegedeeld dat sprake is van verhuur gedurende een langere periode. De woning is echter maar beperkt verhuurd. [gedaagden] loopt daardoor in het vooruitzicht gestelde huurinkomsten mis. Het gaat niet om prognoses, maar om uitlatingen over beweerdelijk reeds gesloten huurovereenkomsten.
Doordat de makelaar opzettelijk voornoemde, onjuiste mededelingen heeft gedaan, en opzettelijk heeft verzwegen dat de voorgenomen verkoop van de woning niet door [eisers] was gemeld aan [persoon 1] , is ook sprake van bedrog. Daarnaast is sprake van misbruik van omstandigheden, nu de makelaar wist of behoorde te weten dat [gedaagden] leken zijn op het gebied van onroerend goed en onervaren zijn met pachtconstructies. De makelaar heeft daarvan misbruik gemaakt en bewust in de door hem opgestelde koopovereenkomst vermeld dat alleen de verkoper de koopovereenkomst kan ontbinden als de grondeigenaar geen toestemming verleent voor de verkoop van de woning. Als in de koopovereenkomst was opgenomen dat ook de koper op die grond de koopovereenkomst kan ontbinden, had [gedaagden] van de mogelijkheid gebruik kunnen maken om de koopovereenkomst direct na de weigering van [persoon 1] buitengerechtelijk te ontbinden.
5.10.
Overwogen wordt het volgende.
Op grond van artikel 6:228 lid 1 BW Pro is een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en die bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten vernietigbaar, indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten, alsook indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten de dwalende had behoren in te lichten. [eisers] betwist dat de makelaar de gestelde uitlatingen heeft gedaan en heeft ter onderbouwing hiervan een schriftelijke verklaring van de makelaar in het geding gebracht. Als (in een bodemprocedure) al kan worden vastgesteld dat de makelaar de gestelde uitlatingen heeft gedaan kan, naar voorlopig oordeel, op basis van de feiten en omstandigheden van dit geval niet worden geconcludeerd dat sprake is van dwaling in de zin van artikel 6:228 BW Pro. [gedaagden] stelt dat de makelaar heeft gezegd dat zeker niet te verwachten is dat [persoon 1] bezwaar heeft tegen de verkoop van de woning, dat hij op basis daarvan de daarop betrekking hebbende bepaling in de koopovereenkomst heeft laten staan, en dat als hij voor het tekenen van de koopovereenkomst had geweten dat [persoon 1] niet op voorhand door [eisers] was geïnformeerd over de verkoopplannen en dat [persoon 1] zou weigeren om toestemming te verlenen, hij de koopovereenkomst niet had gesloten.
Vooropgesteld zij dat [gedaagden] uit artikel 20 van Pro de koopovereenkomst kon afleiden dat toestemming van de grondeigenaar nog geen uitgemaakte zaak was. Daar komt bij dat vaststaat dat die toestemming (uiteindelijk) is verleend, zodat geen sprake kan zijn van
dwaling. Bovendien stond het [gedaagden] op het moment dat de notaris de makelaar (bij e‑mailbericht van 22 februari 2018) berichtte dat [persoon 1] zich vooralsnog onthield van toestemming, omdat de kopers hem niet bekend waren, vrij om de koopovereenkomst te ontbinden. De bedenktijd waarbinnen de koopovereenkomst door kopers kon worden ontbonden eindigde immers pas op 26 februari 2018.
[gedaagden] stelt verder dat de makelaar met betrekking tot het aflopende recht van erfpacht heeft gezegd dat niet te verwachten is dat [persoon 1] ervoor zal kiezen om, door het verstrijken van de termijn waarvoor het erfpachtrecht is gevestigd, het erfpachtrecht te beëindigen. In de door [gedaagden] ondertekende koopovereenkomst is opgenomen dat het recht van erfpacht eindigt op 31 december 2020. Ook is daarin opgenomen dat koper verklaart ermee bekend te zijn dat er nog geen duidelijkheid is omtrent het beëindigen c.q. voortzetten van het erfpachtrecht per 31 december 2020. Uit de brief van Keller Grondzaken B.V. van 6 september 2017 volgt dat Keller Grondzaken B.V. met [persoon 1] heeft gesproken over de gevolgen van het eindigen van de lopende erfpachtovereenkomsten per 31 december 2020 en dat het slechts een verkennend gesprek betrof. In de brief is benadrukt dat er juridisch bezien geen sprake is van een zogenaamde pre contractuele fase, dat de bestaande overeenkomsten vigeren en dat deze overeenkomsten eindigen op 31 december 2020. Die brief is voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst door de makelaar aan [gedaagden] toegezonden. Een en ander laat geen andere conclusie toe dan dat [gedaagden] bereid is geweest om het risico te nemen dat de erfpachtovereenkomst niet zou worden verlengd. In elk geval is niet gesteld of gebleken dat [eisers] al voordat de koopovereenkomst werd gesloten wist of behoorde te weten dat de erfpachtovereenkomst niet zou worden verlengd, dan wel dat de kans daarop meer dan gering was. Daarom kan, naar voorlopig oordeel, geen geslaagd beroep op artikel 6:228 BW Pro worden gedaan.
[gedaagden] stelt tot slot dat de makelaar uitlatingen heeft gedaan over beweerdelijk reeds gesloten huurovereenkomsten, terwijl de woning slechts beperkt is verhuurd. [gedaagden] heeft tijdens de mondelinge behandeling van dit kort geding te kennen gegeven dat hij tegen de makelaar heeft gezegd dat de woning voor eigen gebruik zou worden gekocht en dat hij deze eventueel wilde verhuren aan bekenden of personen die de woning eerder al via [eisers] hadden gehuurd. Voor zover al moet worden aangenomen dat [gedaagden] de koopovereenkomst niet zou hebben gesloten als bij hem een juiste voorstelling van zaken ten aanzien van de huurinkomsten had bestaan, overweegt de voorzieningenrechter dat, naar voorlopig oordeel, geen geslaagd beroep op artikel 6:228 BW Pro kan worden gedaan nu in de koopovereenkomst is opgenomen aan welke partijen en in welke periode de woning in 2018 is verhuurd. Dat [gedaagden] ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst in de veronderstelling verkeerde dat de woning voor langere periode of aan meer partijen zou worden verhuurd, acht de voorzieningenrechter in het licht daarvan niet aannemelijk.
5.11.
Ten aanzien van het gestelde bedrog overweegt de voorzieningenrechter het volgende. Een rechtshandeling is vernietigbaar als deze door bedreiging, bedrog of misbruik van omstandigheden tot stand is gekomen. Volgens artikel 3:44 lid 3 BW Pro is sprake van bedrog als iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling, door het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mede te delen, of door een andere kunstgreep. [gedaagden] stelt dat sprake is van bedrog omdat de makelaar opzettelijk onjuiste mededelingen heeft gedaan en opzettelijk heeft verzwegen dat de voorgenomen verkoop van de woning niet door [eisers] was gemeld aan [persoon 1] . Niet betwist is dat de makelaar [gedaagden] te kennen heeft gegeven dat voor de verkoop toestemming is vereist van de grondeigenaar. Dat die toestemming moest worden verkregen, is ook opgenomen in artikel 20 van Pro de koopovereenkomst. Niet valt in te zien waarom [eisers] verplicht was aan [gedaagden] mede te delen dat hij niet aan [persoon 1] te kennen had gegeven dat hij voornemens was de woning te verkopen. Ten aanzien van de – door [eisers] betwiste – stelling dat de makelaar opzettelijk onjuiste mededelingen heeft gedaan wordt het volgende overwogen. Een mededeling waarvan men meent dat deze juist is levert, ook als deze mededeling achteraf onjuist blijkt te zijn, geen bedrog in de zin van artikel 3:44 BW Pro op. Bovendien moet voor een geslaagd beroep op artikel 3:44 (leden 1 en 3) BW het oogmerk van misleiding aanwezig zijn. Dat de makelaar, als hij de gestelde uitlatingen heeft gedaan, wist dat de mededelingen die hij deed onjuist waren en het oogmerk van misleiding had, is geenszins aannemelijk geworden.
5.12.
[gedaagden] stelt voorts dat sprake is van misbruik van omstandigheden. Volgens artikel 3:44 lid 4 BW Pro is sprake van misbruik van omstandigheden als iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid, bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden. [gedaagden] stelt dat de makelaar wist of behoorde te weten dat hij een leek is op het gebied van onroerend goed en onervaren is met pachtconstructies. De makelaar heeft volgens [gedaagden] daarvan misbruik gemaakt en bewust in de door hem opgestelde koopovereenkomst vermeld dat alleen de verkoper de koopovereenkomst kan ontbinden als de grondeigenaar geen toestemming verleent voor de verkoop van de woning. De voorzieningenrechter kan [gedaagden] hierin niet volgen. Allereerst staat vast dat [persoon 1] toestemming heeft verleend aan [eisers] voor de verkoop van de woning aan [gedaagden] Daarbij komt dat [eisers] degene is die, op grond van de akte van uitgifte in erfpacht, schriftelijke toestemming van de grondeigenaar dient te verkrijgen alvorens hij het erfpachtrecht kan vervreemden. Niet valt in te zien waarom (ook) de koper de koopovereenkomst zou moeten kunnen ontbinden als die toestemming niet wordt verkregen. En als [gedaagden] dat belangrijk vond dan had hij kunnen proberen om dat in de koopovereenkomst op te nemen. Dat hij daartoe voorstellen heeft gedaan is echter gesteld noch aannemelijk geworden.
5.13.
Gelet op het hiervoor overwogene, acht de voorzieningenrechter niet erg waarschijnlijk dat de koopovereenkomst in een eventuele bodemprocedure zal worden vernietigd op grond van – kort gezegd – dwaling, bedrog of misbruik van omstandigheden.
5.14.
[gedaagden] stelt zich op het standpunt dat de in te roepen ontbinding van de koopovereenkomst, dan wel de ontbondenverklaring, wordt gerechtvaardigd doordat nakoming van de koopovereenkomst door [eisers] , bestaande uit het blijvend genot verschaffen van de woning, dus ook na 31 december 2020, blijvend onmogelijk is. De makelaar van [eisers] heeft namelijk met [persoon 1] afgesproken dat als hij alsnog toestemming verleent voor de verkoop van de woning, de erfpacht niet hoeft te worden verlengd. Het betreft een ernstige, toerekenbare tekortkoming, aldus [gedaagden]
[eisers] betwist dat deze afspraak is gemaakt. Nu [gedaagden] zijn stelling op geen enkele wijze heeft onderbouwd, acht de voorzieningenrechter voorshands niet aannemelijk dat de makelaar een dergelijke afspraak met [persoon 1] heeft gemaakt.
5.15.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de vordering strekkende tot nakoming van de koopovereenkomst toewijsbaar is. De vordering zal ook worden toegewezen. Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. De voorzieningenrechter gaat er daarbij van uit dat de door de notaris nader op te stellen concept-akte (op het punt van de essentialia) overeenkomt met de als productie 9 overgelegde concept-akte, zeker nu [gedaagden] geen bezwaren heeft geuit over de inhoud daarvan.
5.16.
De gevorderde dwangsomveroordeling zal eveneens worden toegewezen, met dien verstande dat daaraan een maximum wordt verbonden van € 75.000,00.
Ten aanzien van de proceskosten
5.17.
[gedaagden] zal, als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
- dagvaarding € 101,81
- griffierecht € 291,00
- salaris advocaat €
980,00
980,00
Totaal € 1.372,81
6.De beoordeling in (voorwaardelijke) reconventie
6.1.
Doordat de vordering in conventie zal worden toegewezen, is de voorwaarde voor de reconventionele vordering – welke vordering strekt tot betaling van een bedrag van € 44.000,- als voorschot op een in een bodemprocedure te vorderen schadevergoeding – vervuld. Dit betekent dat de (voorwaardelijke) vordering in reconventie moet worden beoordeeld.
6.2.
[gedaagden] legt het volgende aan de vordering ten grondslag.
Door de gedwongen notariële afname van de woning lijdt [gedaagden] schade. Doordat de makelaar van [eisers] met [persoon 1] heeft afgesproken dat als hij alsnog toestemming verleent voor de verkoop van de woning, de erfpacht niet hoeft te worden verlengd, is sprake van een aan [eisers] toe te rekenen tekortkoming in de nakoming van de verbintenis tussen partijen en is [eisers] , op grond van artikel 6:74 BW Pro, verplicht die schade te vergoeden. De schade bestaat uit het verschil tussen de koopprijs, groot € 79.000,, en de eind 2020 van [persoon 1] te ontvangen vergoeding, die op basis van de door Keller Grondzaken B.V. getaxeerde waarde kan worden bepaald op € 35.000,-. De schade is dus € 44.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf het instellen van de vordering. Aangezien de schade in de vorm van aanzienlijke waardevermindering van de litigieuze woning door de reeds bekende opzegging van de erfpacht al een feit is als [gedaagden] gedwongen wordt om aan het notarieel transport mee te werken en de schade zich dan manifesteert, is het redelijk en billijk dat hij een voorschot op de verschuldigde schadevergoeding verkrijgt en wel op het moment dat hij aan het gedwongen notarieel transport van de woning meewerkt, zodat de vorderingen die partijen op elkaar hebben door de notaris kunnen worden verrekend als betaling bij notariële overdracht door [eisers] uitblijft, aldus [gedaagden] De procesefficiency en proceseconomie rechtvaardigen dat het voorschot in reconventie wordt gevorderd. Daarnaast bestaat er volgens [gedaagden] een aanmerkelijk incassorisico voor hem als betaling van het voorschot niet tegelijkertijd plaatsvindt met betaling van de koopprijs, nu niet bekend is wat de verhaalsmogelijkheden op [eisers] zijn.
6.3.
Met betrekking tot een voorziening in kort geding bestaande in veroordeling tot betaling van een geldsom, is terughoudendheid op zijn plaats. Volgens vaste rechtspraak heeft de rechter daarbij niet alleen te onderzoeken of het bestaan van een vordering van de eiser op de gedaagde voldoende aannemelijk is, maar ook of daarnaast sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening is vereist, terwijl de rechter in de afweging van de belangen van partijen mede zal hebben te betrekken de vraag naar – kort gezegd – het risico van onmogelijkheid van terugbetaling, welk risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.
6.4.
De vordering zal worden afgewezen, alleen al omdat het bestaan van een vordering van [gedaagden] op [eisers] , zoals volgt uit hetgeen in conventie is overwogen, onvoldoende aannemelijk is.
6.5.
[gedaagden] zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:
- salaris advocaat €
490,00(factor 0,5 × tarief € 980,00)
490,00(factor 0,5 × tarief € 980,00)
Totaal € 490,00
7.De beslissing
De voorzieningenrechter
in conventie
7.1.
veroordeelt [gedaagden] ieder afzonderlijk tot nakoming van de koopovereenkomst binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, waaronder in ieder geval moet worden verstaan aanvaarding van de levering van de woning tegen betaling van de koopprijs van € 79.000,- k.k. op de kwaliteitsrekening van de notaris met [rekeningnummer] , conform de door de notaris nader op te stellen concept akte van levering,
7.2.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om aan [eisers] een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij niet aan de in 7.1 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 75.000,00 is bereikt,
7.3.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 1.372,81,
7.4.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagden] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,
7.5.
verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
7.6.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
7.7.
wijst de vordering af,
7.8.
veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot op heden begroot op € 490,00,
7.9.
verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. de Bruin en in het openbaar uitgesproken door mr. A.F.L. Geerdes op 25 juni 2018.2885/2009