ECLI:NL:RBROT:2018:6328

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team handel en haven

zaaknummer / rolnummer: C/10/533346 / HA ZA 17-806

Vonnis van 18 juli 2018

in de zaak van

1.de vereniging

HUURDERSVERENIGING WIELEWAAL,

gevestigd te Rotterdam,

2de vereniging

BEWONERSORGANISATIE WIELEWAAL,

gevestigd te Rotterdam,

3.de vereniging

UNIE VAN EN VOOR DE WIELEWAALERS,

gevestigd te Rotterdam,

4. [eiser 4 ],

5. [eiser 5],

6. [eiser 6],

7. [eiser 7],

8. [eiser 8],

9. [eiser 9],

10. [eiser 10],

11. [eiser 11],

12. [eiser 138],

13. [eiser 13],

14. [eiser 14],

15. [eiser 15],

16. [eiser 16],

17. [eiser 17],

18. [eiser 18],

19. [eiser 19],

20. [eiser 20],

21. [eiser 21],

22. [eiser 22],

23. [eiser 23],

24. [eiser 24],

25. [eiser 25],

26. [eiser 26],

27. [eiser 27],

28. [eiser 28],

29. [eiser 29],

30. [eiser 30],

31. [eiser 31],

32. [eiser 32],

33. [eiser 33],

34. [eiser 34],

35. [eiser 35],

36. [eiser 36],

37. [eiser 37],

38. [eiser 38],

39. [eiser 39],

40. [eiser 40],

41. [eiser 41],

42. [eiser 42],

43. [eiser 43],

44. [eiser 44],

45. [eiser 45],

46. [eiser 46],

47. [eiser 47],

48. [eiser 48],

49. [eiser 49],

50. [eiser 50],

51. [eiser 51],

52. [eiser 52],

53. [eiser 53],

54. [eiser 54],

55. [eiser 55],

56. [eiser 56],

57. [eiser 57],

58. [eiser 58],

59. [eiser 59],

60. [eiser 60],

61. [eiser 61],

62. [eiser 62],

63. [eiser 63],

64. [eiser 64] ,

65. [eiser 65],

66. [eiser 66],

67. [eiser 67],

68. [eiser 68],

69. [eiser 69],

70. [eiser 70],

71. [eiser 71],

72. [eiser 72],

73. [eiser 73],

74. [eiser 74],

75. [eiser 75],

76. [eiser 76],

77. [eiser 77],

78. [eiser 78],

79. [eiser 79],

80. [eiser 80],

81. [eiser 81],

82. [eiser 82],

83. [eiser 83],

84. [eiser 84],

85. [eiser 85],

86. [eiser 86],

87. [eiser 87],

88. [eiser 88],

89. [eiser 89],

90. [eiser 90],

91. [eiser 91],

92. [eiser 92],

93. (per abuis dubbel genoemde eiser)

94. [eiser 94],

95. [eiser 95],

96. [eiser 96],

97. [eiser 97],

98. [eiser 98],

99. [eiser 99],

100. [eiser 100],

101. [eiser 101],

102. [eiser 102],

103. [eiser 103],

104. [eiser 104],

105. [eiser 105],

106. [eiser 106],

107. [eiser 107],

108. [eiser 108],

109. [eiser 109],

110. [eiser 110],

111. [eiser 111],

112. [eiser 112],

113. [eiser 113],

114. [eiser 114],

115. [eiser 115],

116. [eiser 116],

117. [eiser 117],

118. [eiser 118] ,

119. [eiser 119],

120. [eiser 120] ,

121. [eiser 121],

122. [eiser 122],

123. [eiser 123],

124. [eiser 124],

125. [eiser 125],

126. [eiser 126],

127. [eiser 127] ,

128. [eiser 128],

129. [eiser 129] ,

130. [eiser 130],

131. [eiser 131],

132. [eiser 132],

133. [eiser 133],

134. [eiser 134] ,

135. [eiser 135],

136. [eiser 136],

137. [eiser 137],

138. [eiser 138],

139. [eiser 139],

140. [eiser 140],

141. [eiser 141],

142. [eiser 142],

143. [eiser 143],

144. [eiser 144],

145. [eiser 145],

146. [eiser 146],

147. [eiser 147],

148. [eiser 148],

149. [eiser 149],

150. [eiser 150] ,

151. [eiser 151],

152. [eiser 152],

153. [eiser 153],

154. [eiser 154],

155. [eiser 155],

156. [eiser 156] ,

157. [eiser 157],

158. [eiser 158],

159. [eiser 159],

160. [eiser 160],

161. [eiser 161],

162. [eiser 162],

163. [eiser 163],

164. [eiser 164],

165. [eiser 165],

166. [eiser 166],

167. [eiser 167],

168. [eiser 168],

169. [eiser 169],

170. [eiser 170],

171. [eiser 171],

172. [eiser 172],

173. [eiser 173],

174. [eiser 174],

175. [eiser 175],

176. [eiser 176],

177. [eiser 177],

178. [eiser 178],

179. [eiser 179],

180. [eiser 180],

181. [eiser 181],

182. [eiser 182],

183. [eiser 183],

184.(per abuis dubbel genoemde eiser)

185. [eiser 185],

186. [eiser 186],

187. [eiser 187],

188. [eiser 188],

189. [eiser 189],

190. [eiser 190],

191. [eiser 191],

192. [eiser 192],

193. [eiser 193],

194. [eiser 194],

allen (4 tot en met 194) wonende te Rotterdam,

eisers,

advocaten mrs. W.J.E. van der Werf en R. Olivier te 's-Gravenhage,

tegen

1. de stichting

STICHTING WOONSTAD,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde,

advocaat mr. M.J. de Groot te Rotterdam,

2. de publiekrechtelijke rechtspersoon

GEMEENTE ROTTERDAM,

zetelend te Rotterdam,

gedaagde,

advocaten mrs. M.F. Mesu-Abbekerk en J.P. van der Valk te 's-Gravenhage.

Eisers zullen hierna HVW, BOW, Unie en bewoners en tezamen Wielewaal c.s. genoemd worden; gedaagden zullen Woonstad en de Gemeente genoemd worden. (De aanpassingen die eisers in de hierna onder het tweede streepje genoemde akte hebben aangebracht zijn verwerkt, zonder de nummering te wijzigen)

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 4 augustus 2017,
akte houdende overlegging producties (1 tot en met 39) tevens houdende rectificatie van Wielewaal c.s.,
de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 4, van Woonstad,
de conclusie van antwoord, met producties 1 tot en met 7, van de Gemeente,
de oproepingsbrief en de brief met de zittingsagenda van de rechtbank voor de mondelinge behandeling van 1 en 9 november 2017,
akte houdende overlegging producties (40 tot en met 50) van Wielewaal c.s.,
de akte overlegging nadere producties (8 en 9) van de Gemeente,
de akte overlegging producties ten behoeve van comparitie van partijen (5 en 6) van Woonstad,
de samenvatting juridische aspecten ten behoeve van comparitie van partijen, met productie 7 van Woonstad,
het proces-verbaal van comparitie van 6 december 2017,
de akte wijziging (grondslag van de) eis van Wielewaal c.s.,
de oproepingsbrief van de rechtbank voor de voortzetting van de mondelinge behandeling van 1 februari 2018,
de fax van mr. Van der Werf d.d. 13 februari 2018, met bijlagen,
het proces-verbaal van (voortzetting van de) comparitie (van 6 december 2017) van 14 februari 2018,
de brieven van de advocaten van Wielewaal c.s., Woonstad en de Gemeente betreffende het proces-verbaal van (voortzetting van de) comparitie (van 6 december 2017) van 14 februari 2018,
de akte uitlaten tevens akte overlegging producties (51 en 52) van Wielewaal c.s.,
de akte houdende bezwaar tegen wijziging eis van Woonstad,
de akte uitlaten van Woonstad,
de antwoordakte van de Gemeente.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

De Wielewaal is een wederopbouwwijk in Rotterdam-Zuid (Charlois), die tussen 1947 en 1949 is gerealiseerd om de woningnood na de Tweede Wereldoorlog te verminderen. Onder regie van de Gemeente zijn destijds 545 noodwoningen gebouwd. De wijk kent een eigen karakter, met lage woningen, veel groen en een “dorpse” sfeer. In de Wielewaal wonen veel mensen met lagere inkomens, vaak al zeer geruime tijd.

2.2.

De woningen voldoen nu niet meer aan de eisen die daaraan op dit moment gesteld kunnen worden.

2.3.

Woonstad is een toegelaten instelling ex artikel 19 Woningwet met een maatschappelijke taak in de volkshuisvesting. Woonstad verhuurt het grootste deel van de woningen in de Wielewaal.

2.4.

Eisers 4 tot en met 18 zijn ondererfpachters (huiseigenaren) en eisers 19 tot en met 197 zijn sociale huurders. Woonstad is erfpachter van de betreffende percelen grond met (huur)woningen en de Gemeente is bloot eigenaar.

2.5.

De bewoners van de Wielewaal hebben zich verenigd in de op 7 mei 1963 opgerichte BOW.

2.6.

De huurders van de Wielewaal hebben zich verenigd in de op 11 oktober 2007 opgerichte HVW.

2.7.

In zowel de statuten van de BOW (d.d. 2 juni 1987) als in de statuten van de HVW is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

“(…)

DOEL (EN MIDDELEN)

Artikel 2 (BOW)respectievelijkArtikel 3(HVW)

1. De vereniging heeft ten doel: het bevorderen van de belangen van bewoners van woonruimte, welke is

gelegen in de wijk “Wielewaal” te Rotterdam-Zuid…

2.De vereniging tracht dit doel te bereiken door…

- het nastreven van volledige inspraak van de bewoners inzake woningbeleid en renovatie in bedoelde wijk, alle

andere aan de bedoelde woningen te treffen voorzieningen alsmede inzake openbare voorzieningen in die wijk; - het behartigen van de belangen van haar leden tegenover de overheid, tegenover de verhuurder of

verhuurders, alsmede tegenover andere organisaties, lichamen , instanties en personen;

- het voeren van overleg en het samenwerken met de overheid, met de verhuurder of verhuurders, alsmede met

andere organisaties, lichamen, instanties en personen, waaronder andere huurdersverenigingen, alles zowel in

als buiten Rotterdam; (…)

Artikel 10BOW

1.
Het bestuur is belast met het besturen der vereniging (…).

3
Voor het aangaan van geldleningen, alsmede voor het kopen, vervreemden, bezwaren, huren of verhuren van onroerende goederen, voor overeenkomsten waarbij de vereniging zich als borg of hoofdelijk medeschuldenaar verbindt, zich voor een derde verbindt, behoeft het bestuur de voorafgaande goedkeuring van de ledenvergadering.

Artikel 12(HVW)

1.
Het bestuur is belast met het besturen der vereniging (…).

4. Besluiten tot het aangaan van geldleningen, het aangaan van overeenkomsten tot

verkrijging, vervreemding en bezwaring van registergoederen, het aangaan van

overeenkomsten waarbij de vereniging zich als borg of hoofdelijk medeschuldenaar

verbindt, zich voor een derde sterk maakt, kunnen door het bestuur alleen

rechtsgeldig worden genomen na verkregen toestemming van de ledenvergadering

(…)”

2.8.

Omdat, vanwege de onder 2.2 bedoelde situatie, alle betrokkenen zich kunnen vinden in een herstructurering (sloop en nieuwbouw) van de Wielewaal zijn bewoners en (de rechtsvoorganger van) Woonstad daarover sinds 1996 met elkaar in gesprek, hetgeen in 2009 ertoe heeft geleid dat zij samen met de Gemeente de uitgangspunten voor een geherstructureerde wijk Wielewaal onder de naam “De Nieuwe Wielewaal” hebben geformuleerd. De BOW en HVW hebben in dat verband in 2009 de Commissie Toekomstvisie Wielewaal (hierna: de Commissie) ingesteld als bewonersvertegenwoordiging en als gesprekspartner van Woonstad.

2.9.

De brief d.d. 16 juni 2009 van de (toenmalige) voorzitters van de BOW en de HVW aan het dagelijks bestuur van de deelgemeente Charlois (met een cc aan [persoon 1] van Woonstad) luidt als volgt:

“(…) Onderwerp: mandatering aan bewonerscommissie

Geacht bestuur,

Zoals in de bewonersvergadering van 15 december 2008 met de wijkbewoners is afgesproken en conform het verzoek van het toenmalige WBR heeft de bewonersorganisatie Wielewaal, in samenspraak met de huurdervereniging Wielewaal, een bewonerscommissie opgericht die zich bezig houdt met de ontwikkeling van een toekomstvisie voor de Wielewaal.

Deze commissie isCommissie Toekomstvisie Wielewaalgenaamd. Deze commissie bestaat uit wijkbewoners met verschillende achtergronden en meningen. Voor- en tegenstanders van herstructurering en vernieuwing, huurders en kopers, bewoners die al langer of zeer lang en bewoners die korter in de wijk woonachtig zijn. Kortom een bont gezelschap.

De bewonersorganisatie Wielewaal en de huurdersvereniging Wielewaal hebben deze commissie mandaat gegeven om te praten en te denken over alles wat te maken heeft met de eventuele herstructurering en het tot stand komen van een wijkvisie. (…)”

2.10.

De brief d.d. 17 april 2011 van de (toenmalige) voorzitters van de BOW en de HVW aan [persoon 1] van Woonstad luidt als volgt:

“(…)

Maandagavond 11 april jongstleden hebben wij in een gecombineerde bestuursvergadering van Bewonersorganisatie, Huurdersvereniging Wielewaal en Commissie Toekomstvisie kennis genomen van de resultaten van de gesprekken die wij middels onze Commissie Toekomstvisie en de Convenants-onderhandelingsdelegatie met u voerden over het vernieuwingsproces van onze wijk. Als sluitstuk van een voortdurend proces van terugkoppeling lag ter tafel de conceptversie van het convenant.

Het is ons na uitvoerig en diepgaand beraad een genoegen u te kunnen mededelen dat wij het voorliggende convenant, inclusief de meest recente versie van het Sociaal Statuut buiten een paar aandachtspunten waar we de komende week nog met U zullen overleggen, een goed startdocument vinden als uitgangspunt voor een breed gedragen vernieuwing van de wijk.

Daarnaast hebben wij het convenant uitvoering besproken in een speciale extra editie van de Wielewaal Koerier en met een serie avonden hebben wij de inhoud van het convenant aan de wijk gepresenteerd. Deze avonden waren druk bezocht maar het convenant is ook hier goed ontvangen.

Wij verzoeken u om ter ondertekening in gezamenlijkheid met ons hiervoor naar een juist moment te zoeken.

Dit convenant is het resultaat van een uitgebreide en inhoudelijke discussie. Het is echter het startpunt van het vernieuwingsproces. Dit proces gaat uit van gelijkwaardigheid en participatie. Wij stellen u voor om op korte termijn te overleggen over de nadere invulling en structuur van het proces. (…)”

2.11.

Op 21 april 2011 hebben (de toenmalige bestuurders) BOW en HVW, Woonstad en de Gemeente het Convenant ten behoeve van de vernieuwing en herstructurering van de Wielewaal gesloten. In het Convenant is het volgende opgenomen:

Ondergetekenden:

de bewonersorganisatie Wielewaal, vertegenwoordigd door haar voorzitter, de heer [persoon 2] ,
de Huurdersvereniging Wielewaal, vertegenwoordigd door haar voorzitter mevrouw [persoon 3] ,
Stichting Woonstad Rotterdam, vertegenwoordigd door haar bestuurder, mevrouw [persoon 4] ,
De gemeente Rotterdam, vertegenwoordigd door de heer [persoon 5] , wethouder gemeente Rotterdam, en door de heer [persoon 6] , voorzitter dagelijks bestuur deelgemeente Charlois,

Overwegende

-
dat de Wielewaal een naoorlogse semi-permanente wijk is van 540 woningen, die, gelet op de bouwkundige staat van de woningen, aan vernieuwing toe is;

dat op grond van het gedane bouwtechnisch onderzoek door bureau BOAG ‘het behoud van de Wielewaal als veilige, groene en sociale wijk het best te waarborgen is door een proces van gefaseerde vernieuwing’ (…);
dat de bewonersorganisatie Wielewaal en de Huurdersvereniging Wielewaal de Commissie Toekomstvisie hebben ingesteld als bewonersvertegenwoordiging en als gesprekspartner voor Woonstad Rotterdam en de gemeente inzake de vernieuwing van de Wielewaal (…);
dat de Commissie Toekomstvisie Wielewaal een afspiegeling is van de wijk en als gemandateerde afvaardiging overleg heeft gevoerd met Woonstad Rotterdam over de vernieuwing van de Wielewaal;
dat in deze overleggen is gesproken over de voorwaarden waaronder het proces van gefaseerde vernieuwing plaats zou moeten vinden;
dat het doel is dat Commissie Toekomstvisie Wielewaal en Woonstad Rotterdam in samenwerking met de gemeente Rotterdam het nieuwe Wielewaal in een open procesplan gaan vormgeven;
dat daarbij afstemming noodzakelijk is over het doel, de uitgangspunten en de inrichting van de samenwerking tussen de genoemde partijen;
dat het de Commissie Toekomstvisie Wielewaal daarbij gaat om de zorg voor de huidige bewoners en om het behoud van de sfeer in de Wielewaal;
dat de Commissie Toekomstvisie Wielewaal, Woonstad Rotterdam en de gemeente Rotterdam de gemaakte afspraken over de uitgangspunten voor de vernieuwing van de Wielewaal en over de manier waarop de partijen met elkaar de ontwikkelvisie voor de nieuwe Wielewaal gaan maken, vast willen leggen in een convenant, dat vervolgens als kader dient voor de te maken ontwikkelingsvisie.

Doel van het convenant en de reikwijdte

In dit convenant worden de uitgangspunten voor de vernieuwing van de Wielewaal vastgelegd, zoals partijen (de bewoners vertegenwoordigd in de Commissie Toekomstvisie Wielewaal, Woonstad Rotterdam en de gemeente Rotterdam) die in de afgelopen periode met elkaar hebben besproken en zijn overeengekomen. Deze uitgangspunten dienen als kader voor de ontwikkelvisie, die de genoemde partijen met elkaar in een open plan proces willen gaan maken. Daarnaast bevat dit convenant ook procesafspraken over hoe de betrokken partijen die samenwerking met elkaar vorm willen geven.

De betrokken partijen leggen met dit convenant de basis voor een goede samenwerking gedurende het proces van planontwikkeling en uitvoering van de gefaseerde vernieuwing van de Wielewaal. Deze uitgangspunten gaan uit van de huidige beleidskaders en regelgeving voor gebiedsontwikkeling, sociale woningbouw en corporaties. Mochten hier veranderingen in optreden, zoals recent gebeurd is met de nieuwe EC-regels voor corporaties en volkshuisvesting van december 2009, dan gaan betrokken partijen opnieuw met elkaar om de tafel.

Dit convenant heeft betrekking op de totstandkoming van de ontwikkelvisie voor de Wielewaal. Een ontwikkelvisie bevat een visie op de nieuwe Wielewaal, inclusief de aanduiding van het woonmilieu, de globale woningprogrammering en woningtypologie, de klantengroepen/bewoners, en de gewenste voorzieningen. Dit alles binnen stedenbouwkundige en financiële kaders. Dit convenant fungeert daarmee als gebiedsafspraak voor de Wielewaal.

Partijen komen het volgende overeen:

1.Uitgangspunten ontwikkelvisie

De partijen zijn overeengekomen om de huidige uitstraling van de wijk ( groen , rustig, geborgen) en het sociale leefklimaat van de Wielewaal te behouden.

2.Plangebied en programmering

Het voorgaande betekent voor de programmering dat:

De nieuwe Wielewaal een woonwijk wordt met voornamelijk grondgebonden woningen. De appartementen die gerealiseerd worden, zijn met name ten behoeve van senioren;
Er zowel sociale huur- en koopwoningen worden gebouwd als huur-en koopwoningen voor het midden- en hogere segment;
Er naar behoefte voldoende sociale huur- en koopwoningen worden gerealiseerd met een maximum van 200 sociale woningen en 80 sociale koop. Bij een fictief programma van ca. 800 woningen komt dit neer op 35% van de te realiseren nieuwbouw, ofwel ruim 505 van de huidige Wielewaal. Tijdens het planproces wordt de mogelijke woningprogrammering bepaald in samenspraak tussen de betrokken partijen. De groene en rustige nieuwe Wielewaal is daarbij uitgangspunt en randvoorwaarde;
Sociale huurwoningen zijn huurwoningen waarop huurtoeslag mogelijk is. Voor de sociale koopwoningen ligt het prijspeil thans op ca. € 175.000,-- (prijspeil 2010, huidige beleidsnormen). De koopprijs van sociale koopwoningen wordt bepaald op het moment van start bouw tegen het dan geldende prijspeil en beleid;
De programmering qua onrendabele investering moet passen binnen de sociaal-maatschappelijke opgave van de corporatie die bezit en een opgave heeft in meerdere wijken en daar haar geld over moet verdelen;
Alle bestaande woningen en andere gebouwen onder de herstructurering vallen (…) . dat ook de sportvelden, het sporthalterrein en het gebied van bestaande woningen deel uitmaken van het plangebied. Het totale plangebied is nodig om een kwalitatief goed vernieuwde Wiielewaal neer te zetten;
Op de sportvelden appartementen worden gebouwd zodat de oudere bewoners van de Wielewaal zoveel mogelijk maar een keer hoeven te verhuizen. Dat betekent dat de sportvelden aan het begin van de vernieuwing nodig zijn;
Er geen tweedeling in de wijk wordt gecreëerd het aandeel sociaal enerzijds en het aandeel markt anderzijds. Er zal dus een gemêleerde wijk wordt ontwikkeld, met variatie in de woningtypologie naar huishoudsamenstelling, waarbij ook duurdere woningen voor nieuwe huishoudens kunnen worden gerealiseerd (nieuwe instroom);
In de planvorming ook de mogelijkheid van casco-koop, Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) en andere varianten wordt meegenomen;
Bij het voorgaande wordt uitgegaan van het kunnen bouwen van de gewenste benodigde programmering binnen de mogelijkheden van de onderhavige geluids- en milieunormen. Als wet- en regelgeving ten aanzien van milieu en geluid gedurende de ontwikkelfase verandert, dan kan dit invloed hebben op de planvorming en woningprogrammering en zullen partijen opnieuw met elkaar om de tafel gaan zitten.

3. Voorzieningen en ontsluiting

De voorzieningen in de Wielewaal beperken zich vooralsnog tot de ASVZ, buurtpost, de wijkwinkel, de speeltuin en de Van Voorthuysenschool. De bewoners zien de mogelijkheid om de activiteiten en functies van de buurtpost, het speeltuingebouw en de wijkwinkel te combineren in het gebouw van de buurtpost. In de centrale wijkvoorziening in de nieuwe Wielewaal is nog niet voorzien. Dat is afhankelijk van verdere ontwikkelingen rondom de buurtpost en van de financiële mogelijkheden. Partijen komen overeen om gezamenlijk te streven naar een wijkgebouw als centrale voorziening in de nieuwe Wielewaal;
Vooralsnog is niet voorzien in meer voorzieningen dan in de huidige Wielewaal. De “splendid isolation” is een kernkwaliteit van de wijk;
De ASVZ behoort tot de sociale structuur en is een kernkwaliteit van de wijk. De ASVZ wordt door woonstad Rotterdam betrokken in het ontwikkeltraject. Eventuele uitbreiding van de ASVZ, met meer woningen voor hun doelgroep, is bespreekbaar;
De ontsluiting moet passen bij de omvang van de wijk. Voor de Wielewaal past een beperkte ontsluiting;
Creatieve oplossingen voor parkeren op het “maaiveld” worden bij het maken van de ontwikkelvisie bekeken.

4. Sociaal Statuut

Op de vernieuwing van de Wielewaal is de meest recente versie van het Sociaal Statuut van Woonstad Rotterdam van toepassing.

Dat betekent dat Woonstad Rotterdam er voor zorgt dat:

voorlichting wordt gegeven aan de huidige bewoners over het herstructureringproces;
de leefbaarheid op peil wordt gehouden tijdens de herstructurering;
huisbezoeken worden georganiseerd na het gereed komen van de ontwikkelvisie (2e helft 2011) om de woonwensen van de huidige bewoners in kaart te brengen ten behoeve van de woningprogrammering;
de goede positie van de huurder tijdens de herstructurering wordt gewaarborgd door onder meer het bevriezen van de duur in de fase van herstructurering van dat deel van de wijk, een verhuiskostenvergoeding en waar nodig een wisselwoning. Dit alles conform Sociaal Statuut;
bij zeer dringende sociale en/of medische omstandigheden hulp wordt verleend bij het verhuizen.

5. Terugkeermogelijkheid en extra toezeggingen

Gezien het bijzondere karakter van de wijk biedt Woonstad Rotterdam de volgende extra’s bovenop het Sociaal statuut:

Terugkeermogelijkheid

Aan de huidige bewoners van de Wielewaal met een vast huurcontract op het moment van ondertekening van dit convenant, wordt een terugkeermogelijkheid geboden in de Wielewaal of naar keuze elders;
Wanneer er meer huishoudens uit de Wielewaal willen terugkeren naar een sociale huurwoning dan er in de planvorming is voorzien, garandeert Woonstad Rotterdam een andere sociale huurwoning in de Wielewaal.
Alleen huishoudens met een belastbaar inkomen tot € 33.614,-- (prijspeil 1 januari 2011) kunnen terugkeren naar een sociale huurwoning.

Huishoudens met een hoger inkomen krijgen eerste keuze uit de huurwoningen uit het hogere huursegment en koopwoningen uit het marktsegment.

Fasering vernieuwing Wielewaal

De vernieuwing van de Wielewaal wordt gefaseerd aangepakt;
Door te starten met nieuwbouw van seniorenappartementen op huidig onbebouwd terrein kunnen ouderen in een keer doorverhuizen.

Huurders


De sociale huurwoningen zijn woningen waarop huurtoeslag mogelijk is.

De nieuwe huurwoning is een duurzame woning.

Kopers MVE-woningen


Voor huidige kopers die in de nieuwe Wielewaal weer een koopwoning wensen, gaat Woonstad Rotterdam een project sociale koop starten. De richtprijs voor een sociale koopwoning is ca.

€ 175.000,-- (o.b.v. prijspeil en beleid 2010).

Tijdens het maken van de ontwikkelvisie zal – indien daar belangstelling voor bestaat – worden gekeken naar mogelijkheden als casco-koop en CPO;
Uiteraard kunnen huidige kopers ook een van de overige te realiseren koopwoningen aankopen. De huidige kopers in de Wielewaal (peildatum ondertekening convenant) hebben voorrang op andere kopers en daarmee eerste keus.
Kopers verkopen hun woning terug aan Woonstad Rotterdam. Gezien de onzekerheid in de woningmarkt biedt Woonstad Rotterdam de kopers die als gevolg van vernieuwing van de Wielewaal hun woning aan Woonstad Rotterdam moeten terugverkopen, een minimumprijs garantie op basis van taxatie 2011. Dat geldt voor MVE-kopers die tot en met het moment van verhuurstop als koper in de Wielwaal wonen. Deze MVE-kopers krijgen maximaal de getaxeerde prijs 2011 als bodemprijs, ook als de woningmarkt daalt. Stijgt de prijs volgens de CBS-prijsindex tussen de taxatiemaand 2011 en het moment van oplevering, dan krijgt de koper de geïndexeerde verkoopprijs (gehanteerde index is CBS-prijsindex verkoopprijzen bestaande woningen landelijk eengezinswoningen, 2005 = 100). NB De afspraken in de leveringsakte over de verdeling van de waardeverandering blijven daarbij ongewijzigd. De prijsgarantie is gekoppeld aan herstructurering. Woonstad Rotterdam zal rond de zomer 2011 alle kopers individueel benaderen met nadere informatie over de terugkoop, over de prijsgarantie en over wensen ten aanzien van blijven in de Wielewaal of vertrekken naar elders. Met elke MVE-koper worden individuele afspraken gemaakt en per individuele koper wordt een overeenkomst afgesloten over de prijsgarantie. Kopers blijven tot het moment van levering als koper in de woning wonen. Overdracht van de woning vindt plaats op het moment dat volgens de fase van herstructurering uitverhuizing nodig is. Waar, voor kopers die in de Wielewaal willen blijven wonen, aansluitend doorverhuizen niet mogelijk is, wordt een maatwerk oplossing gezocht;
Kopers die eerder dan het moment van verhuurstop willen terugverkopen, zijn niet gedwongen hun woning als gevolg van vernieuwing van de Wielewaal aan Woonstad Rotterdam terug te verkopen. Deze kopers krijgen de getaxeerde verkoopprijs op basis van de dan geldende marktwaarde. Taxatie en terugkoop vindt plaats volgens de normale MVE-procedure.
MVE-kopers die op het moment van verhuurstop als koper in de Wielwaal wonen en die hun woning aan Woonstad Rotterdam moeten terugverkopen, krijgen een compensatie ter hoogte van de dan geldende verhuiskostenvergoeding voor huurders.

6. Open planproces en rollen

De betrokken partijen maken samen een ontwikkelvisie voor de nieuwe Wielewaal middels een open planproces

Open planproces

Projectgroep: alle partijen nemen deel aan een projectgroep. In de projectgroep zit minstens een vertegenwoordiger van de bewoners, van de gemeente en van Woonstad Rotterdam. Per onderwerp kunnen verschillende werkgroepen/workshopsessies worden georganiseerd. Het resultaat daarvan wordt in de projectgroep besproken;
Rollen: partijen hebben een eigen rol en inbreng, vanuit hun eigen deskundigheid, maar er wordt op basis van gelijkwaardigheid gewerkt: informatie wordt gedeeld, er wordt naar elkaar geluisterd en er wordt inhoudelijk gesproken op basis van argumenten;
Teamwerk: uitgangspunt van een open planproces is dat de partijen gezamenlijk tot een visie op de nieuwe Wielewaal komen. Alle partijen leveren de nodige inzet en inbreng. Uiteenlopende belangen worden op tafel gelegd en partners samen kijken wat een goede oplossing is. Het gaat niet om meebeslissen, maar gezamenlijk tot een oplossing komen, die aan de besluitvormers kunnen worden voorgelegd;
Informeren achterban: informatie wordt gedeeld met de achterban (bewoners, (deel)raadsleden, besturen). De te verstrekken informatie wordt in de projectgroep besproken, zodat we met 1 mond naar buiten toe spreken. Naar de bewoners toe gebruiken we schriftelijke communicatie, internet en informatiebijeenkomsten. Naar besturen en (deel)raadsleden schriftelijke communicatie;
Besluitvorming: de ontwikkelvisie wordt aan de achterban van elk van de betrokken partijen voorgelegd. Vervolgens wordt deze aan de besturen ter besluitvorming voorgelegd vanuit het oogpunt van het belang van de betrokken partij. Besluitvormers in deze zin zijn het bestuur van de Bewonersorganisatie Wielewaal en Huurdersvereniging Wielewaal (belangen huidige bewoners), het bestuur van Woonstad Rotterdam (volkshuisvestelijke opgave en bedrijfsmatige overwegingen) en de gemeente Rotterdam.

Rollen

De Commissie Toekomstvisie is partner en participant in de ontwikkeling van de nieuwe Wielewaal en brengt binnen de gegeven kaders van dit convenant en binnen haar doelstelling en taken de wensen van de huidige bewoners aan;
Woonstad Rotterdam is trekker van het ontwikkeltraject, is daarmee gebiedsontwikkelaar, en bepaalt de kaders voor de woningprogrammering;
De gemeente Rotterdam is verantwoordelijk voor de stedenbouwkundige kaders voor infrastructuur, buitenruimte, groen en water, heeft invloed op en denkt mee bij de bepaling van de woningprogrammering en de fasering, draagt zorg voor de bestemmingsplanprocedures en voor de bestuurlijke besluitvorming.

7. Proces en ontwikkelvisie

Dit convenant is het beginpunt van het samenwerken, het maken van de ontwikkelvisie voor de nieuwe Wielewaal. Om de ontwikkelvisie te maken, worden workshops georganiseerd waarin professionals kijken wat mogelijk is voor de nieuwe Wielewaal met betrekking tot geluid/milieu, duurzaamheid, civiele techniek, klantgroepen en voorzieningen. De uitkomsten hiervan worden in een aantal sessies met de bewonersvertegenwoordiging afgestemd. Daarbij wordt de inbreng van de bewoners meegenomen. Bronnen daarvoor zijn ook excursies en referentiemateriaal uit andere steden.

Dit resulteert in een “kansen-kaart” voor de nieuwe Wielewaal, op basis waarvan we gezamenlijk de nieuwe Wielewaal ontwerpen. Dit ontwerpmodel bevat het gewenste woonmilieu en de gewenste klantgroepen, woningbouwprogrammering incl. woningtypologie, de ontsluiting en voorzieningen voor de nieuwe Wielewaal.

Voor deze visie op de nieuwe Wielewaal zoeken we gedurende het ontwikkelproces gezamenlijk draagvlak bij de betrokken partijen door terugkoppeling naar de ‘achterban’ , de betrokken mensen en/of bestuurders binnen elke partij. Voor dit model zoeken we gezamenlijk instemming bij de Bewonersorganisatie Wielewaal en draagvlak bij de wijk in bredere zin. Besluitvorming ligt bij het bestuur van Woonstad Rotterdam en de gemeente Rotterdam, vanuit hun rollen zoals hierboven, onder punt 6, beschreven.

Na de vaststelling van de ontwikkelvisie wordt vervolgens door de betrokken partijen samen (Woonstad Rotterdam in samenwerking met de gemeente Rotterdam en de bewonersvertegenwoordiging) het masterplan en stedenbouwkundig plan opgesteld dat op detailniveau de verkaveling en het stratenplan vastlegt.

Dit convenant is niet bedoeld voor het maken van financiële afspraken van de gemeente met Woonstad of andere partijen. Financiële afspraken zullen in andere, daarop toegesneden overeenkomsten worden opgenomen. (…)”

2.12.

De bewoners van de Wielewaal zijn onder meer via de wijkkrant “de Wielewaalkoerier”, brieven en diverse bijeenkomsten zowel voor als na de totstandkoming van het Convenant geïnformeerd over het herstructurerings- c.q. ontwikkelingsproces “De Nieuwe Wielewaal”.

2.13.

Ter uitvoering van het Convenant hebben de Gemeente, de deelgemeente en Woonstad op 15 oktober 2012 een intentieovereenkomst gesloten, zijnde een eerste aanzet voor de herstructurering van de Wielewaal en de concretisering van de programmering, planning en fasering. In het kader van de herstructurering zou worden begonnen met werkzaamheden in Wielewaal Oost; daar was voorzien in de realisatie van 132 sociale woningen ten behoeve van de terugkeergarantie in het Convenant. Ook de op 20 april 2013 door het dagelijks bestuur van de deelgemeente respectievelijk op 30 mei 2013 door de Gemeente vastgestelde Ontwikkelingsvisie De Nieuwe Wielewaal Rotterdam geeft uitvoering aan het Convenant.

In de Ontwikkelingsvisie De Nieuwe Wielewaal Rotterdam is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

“(…)

4. Ambitie en Concept

Ambitie

Voor de Nieuwe Wielewaal zijn 4 basisambities geformuleerd, die richting geven aan het gehele ontwikkeltraject:

We doen het samen
We doen het goed voor morgen
We behouden wat goed is
We willen een fijne, geborgen wijk

Deze ambities hebben geleid tot het ontwikkelconcept waarbij we bestaande stedenbouwkundige opzet en kwaliteiten versterken, de focus houden op wonen met campusachtige bebouwing aan de Groene Kruisweg.

(…)

Concept

Het ontwikkelingsmodel voor de ontwikkelingsvisie bestaat uit drie uitgangspunten, te weten:

Bestaande kwaliteiten

Behouden groene randen
Behouden stratenpatroon
Versterken centrale park
Verbinden groen

Focus op wonen

Met aandacht voor:

De verschillende doelgroepen
Een gedifferentieerd woningaanbod
Behoud van bestaande voorzieningen

Groene wooncampus


Losse gebouwen in het groen (…)”

2.14.

In maart 2013 heeft Dhr. [persoon 7] het alternatieve plan “Van en Voor de Wielewaalers” aan de Gemeente en Woonstad gepresenteerd. Woonstad heeft dit plan als niet haalbaar en niet inpasbaar beoordeeld.

2.15.

Op 19 december 2013 hebben de Gemeente en Woonstad een Anterieure overeenkomst Wielewaal-Oost gesloten, het begin (fasen 1 en 2) voor de herstructurering van de nieuwe Wielewaal. In dat verband is voor het ontruimde bouw- en woonrijp te maken perceel bij het op 16 oktober 2014 onherroepelijk geworden Bestemmingsplan Wielwaal-Oost het benodigde planologisch kader geschapen en heeft de Gemeente bij akte van 22 oktober 2014 de erfpachtrechten aan Woonstad geleverd.

2.16.

Op 30 juni 2015 hebben de Gemeente en Woonstad in het kader van de herstructurering van de Wielewaal een ontwikkelingsovereenkomst tevens anterieure overeenkomst (hierna: de anterieure overeenkomst) gesloten.

In de anterieure overeenkomst is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

“(…)

Artikel 1 – Doel van de Overeenkomst

1.1

Het doel van deze Overeenkomst is het vastleggen van de afspraken tussen Partijen waaronder Woonstad Rotterdam tot herstructurering van het Exploitatiegebied zal komen, alsmede het daarbij regelen van het daarbij behorende Kostenverhaal en het bewerkstelligen van de benodigde zakenrechtelijke situatie voor Woonstad Rotterdam om het Project te kunnen realiseren, waarbij de navolgende documenten in acht worden dan wel zijn genomen:

- Convenant;

- Ontwikkelvisie;

- (het uiteindelijke) Stedenbouwkundig Plan;

- Inrichtingsplan dat van toepassing is op het betreffende onderdeel van het Exploitatiegebied;

- Handboek Rotterdam Stijl;

- Technisch programma van eisen; (…)

1.2

Partijen verbinden zich jegens elkaar om zich tot het uiterste in te spannen- een en ander binnen de kaders en randvoorwaarden, die in de Overeenkomst zijn vervat – om de ontwikkeling en realisatie van het Project te bewerkstelligen.

Artikel 2 – Algemene verplichtingen van de Gemeente

(…)

2.5

De Gemeente zal meewerken – behoudens voor zover het de ondergrond van de Sociale

huurwoningen betreft – aan het omzetten van de in het Exploitatiegebied bestaande

erfpachtsituatie in een situatie waarin Woonstad Rotterdam de benodigde grond in

eigendom zal hebben bestemd voor de realisatie van het Bouwprogramma (en eventueel

daarbij behorende buitenruimte en/of parkeerplaatsen), alsmede zo nodig overige

gronden uitgeven, conform het bepaalde in artikel 5 van deze Overeenkomst.

2.6

De Gemeente zal conform de Planning, met inachtneming van de overige voorwaarden

zoals genoemd in deze Overeenkomst, alle gronden ten behoeve van het Project –

derhalve eveneens de gronden die niet in eigendom zullen komen van Woonstad

Rotterdam omdat de Gemeente eigenaresse van die gronden zal blijven, ten aanzien van

de voor de Openbare ruimte bestemde gronden – aan Woonstad Rotterdam op aanwijzen

van Woonstad Rotterdam ter beschikking stellen zoals in het vorige lid bedoeld opdat

Woonstad Rotterdam tijdig met het Bouw- en Woonrijp maken van het

Exploitatiegebied dan wel de betreffende fase daarvan kan aanvangen. (…)

Artikel 3 – Algemene verplichtingen van Woonstad Rotterdam

3.1

Woonstad Rotterdam heeft het (concept) Stedenbouwkundig Plan opgesteld en zal op

basis van het vastgestelde Stedenbouwkundige Plan een (ontwerp)Bestemmingsplan

vervaardigen en (…) Inrichtingsplannen.

3.2

Woonstad Rotterdam zal het Exploitatiegebied voor zover noodzakelijk en ten behoeve

van het Project voor eigen rekening en risico, behoudens het bepaalde in deze

Overeenkomst Bouw- en Woonrijp maken.

3.3

De inrichting van de Openbare ruimte waaronder aanleg van Voorzieningen van

openbaar nut en ontsluiting van het Exploitatiegebied zal door of namens Woonstad

Rotterdam plaatsvinden overeenkomstig het betreffende Inrichtingsplan.

3.4

Woonstad zal de Openbare ruimte en de (daarin gerealiseerde) Voorzieningen van

openbaar nut opleveren aan de Gemeente (…).

(…)

3.6

Woonstad Rotterdam zal voor eigen rekening en risico tot realisatie van het

Bouwprogramma komen.

Artikel 4 – Herzieningswet

4.1

Partijen onderkennen dat ten tijde van ondertekening van deze Overeenkomst een

wijziging van de Woningwet door de Eerste kamer is aangenomen, die op 1 juli 2015 in

werking treedt. Voorts zal op die wet, ter vervanging van het voor Woonstad Rotterdam

en de Gemeente als zijnde actoren in de volkshuisvesting te Rotterdam (het BTIV 2015)

van kracht worden, waarvan eerst vlak voorafgaand aan ondertekening van deze

Overeenkomst bekend is geworden hoe die definitief zal luiden. Beide wetten zullen van

grote invloed zijn op de werkzaamheden van Partijen, en ook op het Project. Partijen

onderkennen gezien het bepaalde in dit lid dat niet alle gevolgen ten tijde van

ondertekening van deze Overeenkomst volledig in kaart kunnen worden gebracht. Met

het oog daarop wensen Partijen jegens elkaar uit te spreken dat hetgeen zij met deze

Overeenkomst zijn overeengekomen, een vervolg is op de voorwaarden die reeds golden

bij het in erfpacht verkrijgen van de huidige opstallen en de contracten en afspraken die

Partijen ten aanzien van het Exploitatiegebied reeds jaren voeren respectievelijk hebben

gemaakt. In aansluiting daarop wensen wij uit te spreken dat zij zich beiden ook na

inwerkingtreding van de in het eert genoemde nieuwe regelgeving, binnen de kaders van

het wettelijke mogelijke tot het uiterste zullen inspannen hun verplichtingen uit deze

Overeenkomst na te komen op de wijze zoals zij dit met deze Overeenkomst voor ogen

hebben, althans zo veel als mogelijk in de geest van deze Overeenkomst.

4.2 (…)

de Gemeente zoveel mogelijk rekening zal houden met (…) de belangen van

Woonstad in het kader van de toepassing van artikel 44c (de “markttoets” voor

werkzaamheden die zijn aan te duiden als zijnde geen diensten van algemeen

economisch belang, “niet-daeb”), voor zover wettelijk toelaatbaar. De gemeente zal er

daarbij rekening mee houden dat indien in het kader van voornoemde markttoets zich

een of meerdere marktpartijen aanmelden om de alsdan aan de orde zijnde “niet daeb”-

werkzaamheden die onderdeel van het Bouwprogramma uitmaken uit te willen voeren,

daarbij de uitgangspunten van deze Overeenkomst zo veel als mogelijk worden

gerespecteerd.

Artikel 5 – Eigendomssituatie, conversie erfpacht, overdracht gronden, tijdelijk beheer en betalingsmomenten

(…)

5.3

Tussen de Gemeente en Woonstad Rotterdam zal een koopovereenkomst worden

gesloten voor een deel van die percelen voor zover nodig voor de realisatie door

Woonstad Rotterdam van haar plannen in het Exploitatiegebied, zijnde in beginsel het

Bouwprogramma voor zover niet bestaande uit Sociale huurwoningen met

aanhorigheden. Tussen de Gemeente en Woonstad Rotterdam zal een overeenkomst tot

conversie van erfpacht (naar eeuwigdurende erfpacht), dan wel zo nodig de vestiging van

erfpacht dan wel wijziging van de erfpacht overeenkomst waar het Sociale

huurwoningen betreft, worden overeengekomen. Op de te sluiten koopovereenkomst dan

wel overeenkomst tot het vestigen van erfpacht(aldus alle onroerende zaak transacties)

zijn van toepassing de Algemene Voorwaarden Koop, dan wel de Algemene

Voorwaarden Erfpacht. Voorts zal zo nodig grond die thans in erfpacht van Woonstad

is, maar die nodig is voor de realisatie van de Openbare Ruimte aan de Gemeente

worden geleverd door het opheffen van de erfpacht (terugleveren van erfpacht).

5.4

De koopprijs, en/of de prijs voor het verkrijgen van de eigendom van de benodigde

gronden die voorheen in erfpacht waren, en de canon voor eeuwigdurend erfpacht voor

de (ondergrond voor de) Sociale huurwoningen, voor de gronden in het

Exploitatiegebied bedraagt een som die door Partijen zal moeten worden vastgesteld –

mede conform de geldende staatssteunregels – en dat zal worden berekend exclusief

BTW dan wel Overdrachtsbelasting (aldus is door Partijen een nettobedrag bedoeld). De

kosten van overdracht komen ten laste van Woonstad Rotterdam. (…)

Partijen beogen bij de financiële afrekening het volgende. Woonstad Rotterdam is bereid

de kosten te dragen voor het Bouw- en Woonrijp maken, behoudens het bepaalde in de

Overeenkomst. Deze kosten zullen met de afrekening in het kader van de onroerende

zaak transacties worden verrekend. Behoudens bepaalde kosten, waarover Partijen nog

in gesprek zijn, gaan Partijen er van uit de (koop)som voor onroerende zaak transactie

en de kosten voor het Bouw- en Woonrijp maken betreffende die onderdelen die

Woonstad Rotterdam ten bate van de Gemeente verricht, zijnde vooral de Openbare

Ruimte, tegen elkaar wegvallen.

5.5

Partijen zullen (…) over de berekeningswijze als bedoeld in artikel 5.4 nadere afspraken

maken, waarbij het uitgangspunt is dat de berekening erop ziet om vast te stellen dat er

geen sprake is van onrechtmatige financiële bevoordeling als bedoeld in artikel 107

VWEU. De berekening geeft uitsluitsel over de uitgangspunten, als bedoeld in artikel

5.4, laatste zin, dat de kosten van beide Partijen tegenover elkaar wegvallen. Hierbij zal

inzichtelijk moeten worden gemaakt in hoeverre de kosten van Bouw- en Woonrijp

maken van het Openbare Ruimte – behoudens de kosten van de bodemverontreiniging

en riolering – tegen elkaar wegvallen. In geval er aan de hand van de hierboven

bedoelde berekening onverhoopt sprake is van een bevoordeling zullen Partijen

praktische afspraken maken om alsdan en in de geest van de Overeenkomst dat voordeel

weg te nemen door binnen het Project: bijvoorbeeld door meer kwalitatieve elementen in

de Openbare Ruimte te realiseren.

5.6

De momenten van uitvoering van het bepaalde in het derde lid zal geschieden op

aangeven van Woonstad Rotterdam, hetgeen zij zal afstemmen op haar gefaseerde

realisatie van het Bouwprogramma. Hierbij houdt Woonstad Rotterdam zich aan het

beleid van de Gemeente, dat levering zal geschieden bij startbouw.

5.7

De Gemeente is verantwoordelijk voor het op tijd ter beschikking stellen (…) van de

gronden, vrij van gebruik – voor wat betreft de situatie bovengronds – ten behoeve van

Bouw- en Woonrijp maken met het oog op het bepaalde in het vorige lid.

5.8

Bij het bepaalde in het vorige lid geldt het navolgende:

Woonstad Rotterdam zal het Bouwprogramma indelen in fasen.

Per fase stelt Woonstad Rotterdam een stedenbouwkundig matenplan op, op basis waarvan zij de uitgiftetekening opstelt, welke zij de Gemeente aanreikt en die de Gemeente als basis neemt voor een door haar op te stellen conceptkoopovereenkomst die de gebruikelijke voorwaarden – waarbij de gemeente handelt conform haar beleid – zal kennen en die ter goedkeuring aan Woonstad Rotterdam zal worden voorgelegd;

Woonstad Rotterdam dient tijdig een aanvraag voor een omgevingsvergunning in.

(…) Woonstad Rotterdam is vrij te kiezen of zij reeds de gronden wil afnemen als de omgevingsvergunning nog niet onherroepelijk is of dat zij het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning daartoe wil afwachten. Hierbij geldt onverminderd (…) dat zulks zal zijn na start bouw. Voorts zal Woonstad Rotterdam pas afnemen als minimaal 705 van het betreffende deel van het Bouwprogramma zal zijn verkocht.

Partijen streven naar een voor Beide Partijen zo gunstig mogelijk, niet onnodig kostprijsverhogend, en passend binnen het wettelijk kader, fiscaal regime bij de uitvoering van deze Overeenkomst. Hierbij heeft te gelden dat de Gemeente in het helpen bewerkstelligen van deze situatie geen kostenverhogende omstandigheden voor haar accepteert. Waar nodig zullen Partijen overleg laten plaatsvinden met de fiscale autoriteit (Rijksbelastingdienst). De Gemeente is in dat verband bereid – mits niet ten nadele van haar zelf is – om mee te werken aan de levering van de gronden dan wel het anderszins bewerkstelligen van de benodigde zakenrechtelijke situatie zoals de conversie van de erfpacht, aan Woonstad Rotterdam onder het door Woonstad Rotterdam aangegeven fiscale regime – met name onder de vigeur van de omzetbelasting, dan wel overdrachtsbelasting – en is bereid te bewilligen in contacten met de fiscale autoriteit. (…)

5.11

Partijen onderkennen dat door de ontwikkeling van het Exploitatiegebied, met het oog

op de nadelige gevolgen hiervan voor de Openbare ruimte gedurende de ontwikkeling,

alsmede de nadelige gevolgen voor de omwonenden, maatregelen – met name te

organiseren en uit te voeren activiteiten en de taakverdeling hierbij – noodzakelijk zijn

ter beheer van de betreffende omgeving ten tijde van de ontwikkeling (grosso modo

voor de periode van overdracht gronden tot de oplevering van de nieuwbouw), aldus te

noemen tijdelijk beheer. Woonstad Rotterdam zal in het kader van haar verplichtingen

conform deze Overeenkomst aangaande het Bouw- en Woonrijp maken de benodigde

beheersmaatregelen treffen, waarbij zij redelijke aanwijzingen van de Gemeente in acht

zal nemen.

Artikel 6 – Woningbouwcategorieën en verdeling / Bouwprogramma

6.1

Het Bouwprogramma kent verschillende Woningbouwcategorieën (…).

6.2

De Woningbouwcategorieën wenst Woonstad Rotterdam in het Exploitatiegebied te

realiseren conform het Bouwprogramma, met in achtneming van het Convenant.

6.3

het parkeren in het Bouwprogramma zal door Woonstad Rotterdam binnen het exploitatiegebied voor haar

rekening gerealiseerd worden op maaiveld conform de parkeernorm (…).

Artikel 7 – Welstanden Inrichtingsplan / Openbaar Gebied

7.1 (…)

Woonstad Rotterdam zal tijdig in overleg met de Gemeente een rioolplan voor het

Exploitatiegebied ter goedkeuring voorleggen aan de dienst Stadsbeheer van de

gemeente. Op basis van dit rioolplan zal de Gemeente voor haar rekening binnen de

planning en in afstemming op de door Woonstad Rotterdam uit te voeren

werkzaamheden de riolering exclusief de huisaansluitingen vervangen (…).

7.1

Het Inrichtingsplan dient te voldoen aan:

het bepaalde in deze Overeenkomst;

het Technische Programma van eisen;

het Stedenbouwkundig plan;

e voorwaarden welke verbonden zijn aan vergunningen, goedkeuringen en ontheffingen (bij het Inrichtingsplan);

eventuele nadere afspraken die tussen Partijen schriftelijk en uitdrukkelijk zijn vastgelegd (…).

(…)

Artikel 9 – Overdracht Openbare ruimte

9.1

Nadat Woonstad conform het bepaalde in artikel 3 voor haar rekening en risico tot het Bouw- en Woonrijp

maken van het betreffende onderdeel van het Project is gekomen, zal de oplevering van de Openbare ruimte

door woonstad Rotterdam aan de gemeente in delen plaatsvinden, doch niet eerder dan nadat inspectie en

accorderen van de kwaliteit na het Woonrijp maken conform het betreffende Inrichtingsplan door de

Gemeente heeft plaatsgevonden, hetgeen (…) de Gemeente op de eerste schriftelijke aanvraag van Woonstad

Rotterdam omgaand zal bewerkstelligen. (…)

9.3

Direct na het gereedkomen van de in het Exploitatiegebied aangelegde Voorzieningen van openbaar nut en

na het schriftelijk akkoord verklaren hiervan door de Gemeente aan de hand van de bestekken en tekeningen,

zal de Openbare ruimte aan de Gemeente worden overgedragen.

9.4

Partijen onderkennen dat in het kader van de onroerende zaak transacties zoals in artikel 5 bedoeld, tevens

sprake zal zijn van gronden die in erfpacht zijn van Woonstad Rotterdam, doch die in eigendom aan de

Gemeente zullen worden gegeven en die dan onderdeel gaan uitmaken van de Openbare Ruimte (…) De

Gemeente is bereid zulks te aanvaarden en aldus ook verantwoordelijk te worden voor het beheer van die

Openbare Ruimte. In verband daarmee spreken Partijen af dat Woonstad Rotterdam een vergoeding ter

afkoop daarvan aan de Gemeente betaalt van – prijspeil 1 juli 2015. Vanaf die datum geldt de GWW-index.

De betaling zal geschieden op factuurbasis naar rato van de hoeveelheid vierkante meters in de betreffende

deelplannen op het moment dat het betreffende deel van de Openbare Ruimte zoals bedoeld in dit artikel aan

de Gemeente is opgeleverd.

Artikel 10 – Exploitatiebijdrage

10.1

De (totale, met uitzondering van het bepaalde in het tweede en derde lid van dit artikel) exploitatiebijdrage

in de gemeentelijke kosten voor de ontwikkeling van het Exploitatiegebied, dat door de gemeente in

rekening wordt gebracht bedraagt --- exclusief aan ambtelijke kosten. Dit bedrag ziet op de door de

Gemeente te maken kosten ten aanzien van de begeleiding van het Stedenbouwkundig Plan (aldus mede de

beeldkwaliteitsaspecten en stedenbouwkundige randvoorwaarden), het begeleiden van het komen tot een

onherroepelijk worden van het bestemmingsplan en de algehele ambtelijke projectcoördinatie tot aan het

onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. Onder genoemde kosten vallen in ieder geval niet de

ambtelijk te maken kosten in verband met eventuele onteigeningsprocedures en de door Woonstad

Rotterdam gezien het bepaalde in deze Overeenkomst te voeren aanbestedingsprocedure(s), alsmede de

kosten die gezien de gemeentelijke verordeningen als leges in rekening dienen te worden gebracht.

Ten aanzien van de ambtelijke kosten in verband met het Inrichtingsplan geldt dat sprake kan zijn van

werkzaamheden die buiten het in dit artikellid bedoelde bedrag vallen. Dienaangaande geldt dat de

ambtelijke ondersteuning alleen aan de orde zal zijn in overleg tussen Partijen en op basis van vooraf door

de Gemeente geoffreerde kosten.

10.2

Partijen onderkennen dat de Gemeente specifieke wensen heeft aangaande de aan te leggen riolering en

afwatering ten behoeve van het Project. De kosten aangaande het Bouw- en Woonrijp maken die Woonstad

Rotterdam zal maken, omvatten niet de kosten voor de enginering en de aanleg, het rioolplan, de

directievoering en toezicht, en de meerkosten voor het Bouw- en Woonrijp maken in verband met de terzake

door de Gemeente te maken keuzes aangaande het type gescheiden rioolstelsel, etc. voor de riolering en

afwatering (aldus in ruimste zin). Deze kosten zullen geheel voor rekening van de Gemeente komen, doch

de werkzaamheden zal Woonstad Rotterdam – in het kader van Bouw- en Woonrijp maken – doen

uitvoeren. (…)

Artikel 11 – Omslagbijdrage, Bovenwijkse Voorzieningen, Financiële bijdrage Openbare Ruimte

11.1 (…)11.2

Woonstad Rotterdam zal een bedrag – betalen aan de gemeente terzake Bovenwijkse Voorzieningen (in

casu het realiseren van een tweezijdige ontsluiting van Wielewaal (zuidzijde) aan de Korperweg, op basis

van de daadwerkelijke kosten – één en ander aan de Gemeente inzichtelijk te maken – waarbij de

Gemeente van bedoelde daadwerkelijke kosten een bedrag van – voor haar rekening zal nemen (exclusief

BTW).

11.3

Partijen sluiten niet uit dat met de realisatie van het Project door Woonstad Rotterdam sprake is of zal zijn

van een (financieel)tekort. Partijen hebben in dat kader afgesproken dat de Gemeente zich zal inspannen om

tot een bijdrage te komen (…) Daartoe zal worden gezocht naar concrete mogelijkheden (…), zoals

bijvoorbeeld een bijdrage aan de kwaliteit van de inrichting in de Openbare Ruimte (…)

Artikel 13 – Planning

13.1

Partijen hanteren ten behoeve van de Planuitvoering de (globale) Planning voor het Project (…). Indien

omstandigheden daartoe aanleiding geven, zal de Planning in overleg worden aangepast. Na gereedkomen

en goedkeuring door Partijen van een dergelijke aanpassing, zal de aangepaste versie voor de

oorspronkelijke in de plaats treden.

13.2

De Planning legt op (…) Partijen een inspanningsverplichting om alle benodigde werkzaamheden binnen

het daarin opgenomen tijdschema te (doen) verrichten, zulks om de voortgang te waarborgen en eventuele

vertraging tot een minimum te beperken.

Artikel 14 – Overlegstructuur

14.1

Voor de begeleiding van het Project en de afstemming tussen Partijen, wordt door Partijen een overleg

ingesteld, zijnde een voortzetting van het overleg van voor de ondertekening van deze Overeenkomst. In

dit overleg hebben de projectmanagers van de Gemeente en Woonstad Rotterdam zitting. Zij zullen op

regelmatige basis overleg hebben.

14.2

Partijen kunnen gezamenlijk de in het eerste lid genoemde overlegstructuur aanpassen en desgewenst de

projectcoördinatie namens door hen betrokken derden laten uitvoeren, in welk geval ook die derde(n)

zitting hebben in de (relevante) Projectgroep.

Artikel 15 – Overdracht van rechten

15.1

Het is Woonstad Rotterdam niet toegestaan haar rechten en verplichtingen uit deze Overeenkomst en/of

eventuele met deze overeenkomst samenhangende overeenkomsten tussen Partijen, geheel of gedeeltelijk

over te dragen aan derden, behoudens schriftelijke toestemming van de Gemeente, welke toestemming niet

op onredelijke gronden onthouden zal worden.

Artikel 19 – Ontbindende voorwaarden

19.1

De Overeenkomst kan worden ontbonden – doch niet nadat Partijen zich tot het uiterste hebben

ingespannen om tot een alternatieve oplossing te komen – indien sprake is van één of meer van de volgende

omstandigheden:

Het Bestemmingsplan wordt niet door de Gemeente in procedure gebracht of stuit op dermate ernstige bezwaren dat daardoor geen Bestemmingsplan kan worden vastgesteld dan wel onherroepelijk wordt;

De onmogelijkheid blijkt om de terzake van de uitvoering van wezenlijke delen van het Project benodigde vergunningen van hogere overheden te verkrijgen;

De situatie doet zich voor dat de in deze Overeenkomst opgenomen bepalingen strijdig zijn met de latere besluitvorming, andere publiekrechtelijke besluiten en uitspraken van de bestuursrechter over maatregelen;(…)”

2.17.

Op de algemene jaarvergadering van 9 september 2015 zijn de bestuurders van de BOW en HVW naar aanleiding van een (schriftelijke) motie van de actieve bewoners afgetreden, waarna de algemene ledenvergadering een nieuw bestuur van de BOW en HVW heeft gekozen.

2.18.

Bij schrijven van 13 november 2015 aan Woonstad hebben [persoon 7] namens het (nieuwe) bestuur van de BOW en [Persoon] namens het (nieuwe) bestuur van de HVW aanspraak gemaakt op de in de Woningwet (inmiddels, na de wetswijziging,) geboden mogelijkheid om gedurende 6 maanden een coöperatieplan op te stellen ten einde een Coöperatieve Bewonersvereniging / Wooncoöperatie voor de Wielewaal op te richten. In dat verband hebben zij Woonstad verzocht om een financiële ondersteuning ex artikel 2 lid 3 BTIV, een overleg over een coöperatieplan ex artikel 2 BTIV over regelingen met betrekking tot onderhoud en beheer en een regeling over de vervreemding van de woongelegenheden na oprichting van de wooncoöperatie. Daarbij hebben zij aangegeven dat dat zij ervan uitgaan dat door Woonstad gedurende deze zes maanden geen fysieke ingrepen in de bestaande Wielewaal zullen plaatsvinden en dat Woonstad niet zal overgaan tot verkoop en levering van onroerende zaken en de wijk verder intact laat.

2.19.

Bij schrijven van 4 december 2015 heeft [persoon 8] , regiodirecteur van Woonstad op de brief van 13 november 2015 van [persoon 7] en [Persoon] als volgt gereageerd.

“(…)

Uw voornemen om een coöperatieve bewonersvereniging op te richten is mij bekend. Ik ga niet in op uw verzoek om met het bestuur te overleggen over de oprichting van een coöperatieve bewonersvereniging of deze financieel te ondersteunen. Uw beoogde wooncoöperatie heeft als doel woongelegenheden te vervreemden. Dat is niet aan de orde. Overigens blijkt ook uit uw brief dat u niet aan de overige voorwaarden voldoet.

De nieuwe Woningwet verplicht coöperaties niet om woningen aan initiatiefnemers van een wooncoöperatie te vervreemden of het beheer over te dragen. Daarmee wordt namelijk in het eigendomsrecht getreden. Volgens de wet kunnen betrokken partijen in onderling overleg bepalen of en zo ja onder welke omstandigheden een woningcorporatie instemt met vervreemding of overdracht van beheer. Daarbij kan het lokale volkshuisvestingsbelang een rol spelen, zoals dit door de gemeente wordt vastgelegd in een woonvisie. Dit stelt minister Stef Blok van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkszaken in zijn brief van 12 november 2015 aan Tweede Kamer, als antwoord op een vraag van Kamerlid Karabulut (SP) op het plan “Van en voor de Wielewaalers”.

In 2013 is frequent overleg geweest over uw plan met mij en andere vertegenwoordigers van Woonstad Rotterdam. In de periode 2014 – 2015 is ook de gebiedscommissie deelnemer geweest aan het overleg over uw plannen. Uiteindelijk heeft u besloten de overeenkomst niet te ondertekenen. Vervolgens heeft u op 23 september 2015 uw plan tijdens de behandeling van het stedenbouwkundig plan toegelicht aan de wethouder en de commissieleden BWB van de gemeenteraad van Rotterdam. De wethouder heeft gereageerd dat waar de Woningwet spreekt over coöperaties, het gaat om een organisatie voor beheer en onderhoud, en niet over ontwikkelcoöperaties.

Ook geeft de wethouder aan dat hij zich gebonden voelt aan het convenant dat in lijn is met de Woonvisie van de gemeente Rotterdam.

Het convenant biedt u wel de ruimte om zelf woningen te ontwikkelen. Dat valt onder de noemer van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Ik ben bereid om daarover met u van gedachten te wisselen. (…)”

2.20.

Op 1 maart 2016 heeft de Gemeente de Woonvisie Rotterdam koers naar 2030 agenda tot 2020 gepresenteerd. Het streven is zoveel mogelijk gemêleerde woongebieden in de stad te bereiken, met behoud van het huidige dorpse karakter van de Wielewaal voor de Nieuwe Wielewaal.

2.21.

Op 9 maart 2016 is de Unie opgericht. In de akte van oprichting is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

“(…)

Artikel 3

Doel

De Vereniging heeft ten doel haar Leden in staat te stellen zelfstandig te voorzien in het beheer en onderhoud van de door hen bewoonde woongelegenheden in De Wielewaal en de direct daaraan grenzende omgeving.

De Vereniging tracht haar doel onder meer te bereiken door:

a.
Op zo kort mogelijke teermijn te onderzoeken op welke manier en in welke mate de Vereniging het beheer, de volledige zeggenschap, de eigendom, de exploitatie en de volledige herontwikkeling kan verwerven van de thans aan Woonstad in voortdurende erfpacht gehouden woonwijk de Wielewaal,

bestaande uit ongeveer vijfhonderd vijftig woningen of woonkavels en de bijbehorende gebouwen en tuinen, diverse wijkvoorzieningen in het gebied (…). …binnen deze grenzen bevinden zich ook gebouwen die niet in beheer zijn bij Woonstad, …zorgcomplex van de Algemene Stichting Voor Zorg en Dienstverlening (hierna de “ASZV”) en infrastructuur die als openbare weg, terrein of groenvoorziening in eigendom en beheer is bij de Gemeente Rotterdam;

c.
(…) Anders gezegd overtollige middelen worden aangewend voor doeleinden op het gebied van stedelijke vernieuwingen als bedoeld in artikel 1 van de Woningwet mits de kosten geen structureel karakter hebben en in volgende jaren geen enkele verplichting inhouden en de financiële gevolgen gemaximeerd zijn op een eenmalig vastgesteld bedrag met in achtneming van het bepaalde in artikel 48 van de Woningwet;

d.
te focussen op de huisvesting van personen die behoren tot de sociale minima, nu … (95%) van de huurders een bruto inkomen per jaar heeft dat beneden …

(€ 34.500,-), waarvan … (67%) een bruto inkomen heeft tussen … (€ 19.000,-), …(5%) een inkomen heeft tussen … (€ 19.000,-) en … (€24.000,-) en …(23%) een inkomen heeft tussen … (€ 24.000,-) en … (€ 34.500,-) per jaar;

e.
de bewoners met juist de laagste inkomenscategorie de kans te geven een goede en goedkope woning te laten verkrijgen en te bewonen in de Wielewaal, hetgeen inhoudt: voor een aantrekkelijke prijs en lage netto woonlasten. Alleen leden van de Vereniging kunnen een woning huren in de Wielewaal en gegadigden voor een huurwoning kunnen zich inschrijven als lid der Vereniging;

f.
om meer dan twee / derde deel van de woningen in huur aan te blijven bieden. Alle huurders in de Wielewaal die vóór het jaar tweeduizend zestien al huurder waren van een woning in de Wielewaal en die zich als Lid (Huurder) van de Vereniging hebben aangemeld worden bij voorrang in de gelegenheid gesteld een nieuwe woning in huur te verkrijgen;

g.
het behouden van de eigen identiteit van de Wielewaal met een ver doorgevoerde vorm van participatie en de integratie met de bewoners ASZV te behouden en deze vorm te geven in de Vereniging, zonder bij de toewijzing van woningen aan nieuwe huurders enige selectie te maken. Dit laat onverlet de regels voortvloeiende uit artikel 46 van de woningwet die er op ziet ook aan moeilijk plaatsbare personen vanwege hun lage inkomen of andere omstandigheden voorrang te geven;

h.
in goede harmonie met Woonstad de verzelfstandiging van de Wielewaal uit te onderhandelen en een platform te creëren waarin overleg met en steun van Woonstad bij de verzelfstandiging mogelijk wordt, zonder dat Wielewaalers worden benadeeld; een en ander op een wijze die aansluit bij het bepaalde in artikel 45 lid 2 letter c van de Woningwet;

i.
te streven naar een uit oogpunt van kostenbeheer sober beleid met degelijke resultaten voor de huisvesting van de Wielewaalers en de toekomstige huurders van de Wielwaal. Het streven van de Vereniging moet dus zijn gericht op een maximale woonprestatie voor een betaalbaar bedrag zonder dat de continuïteit van de Vereniging in het gedrang komt;

j.
door een in ieder opzicht vloeiende overgang voor een aanvaardbare prijs te maken (meer speciaal in financiële zin) van de totaal versleten koopwoningen in de Wielewaal naar de vervangende woningen en een bemiddelende rol te spelen tussen Woonstad en de ongeveer vijfendertig personen die in de Wielewaal een woning van Woonstad in ondererfpacht hebben verkregen om ook voor hen deze overgang naar een nieuwe woning mogelijk te maken. (…);

k.
het verrichten van al hetgeen nodig, wenselijk of bevorderlijk is op het gebied van de volkshuisvesting in de zin van artikel 45 van de woningwet om aan de huidige en toekomstige Wielewaalers een goede en goedkope huisvesting te bezorgen met in achtneming van het hiervoor genoemde en met inachtneming van de wet- en regelgeving ter zake van wooncoöperaties en daarbij alles te doen of na te laten wat bijdraagt aan een snelle herontwikkeling van de Wielewaal in eigen beheer. Een en ander volgens het coöperatieplan dat reeds aan Woonstad is overgelegd, en dat bij de oprichting van de vereniging nog verder wordt uitgewerkt met financiële paragrafen over de kosten van de financiering van de sloop en herbouw van de woningen in de Wielewaal, te weten het plan “Van en Voor de Wielewaalers”, en om te voorkomen dat de unieke samenleving en de onderlinge band in de Wielewaal verloren gaat door plannen die drie/kwart van de Wielewaalers zullen dwingen om de wijk te verlaten. (…)”

2.22.

Bij schrijven van 6 april 2016 hebben de nieuwe bestuursleden van BOW en HVW de voormalige bestuurders van de BOW en HWV gesommeerd en in gebreke gesteld ter zake van
“de nakoming van de overdracht van digitale en schriftelijke bestuurlijke documenten, administratie, kas, bankrekening, notulen leden jaarvergaderingen, notulen bestuursvergaderingen etc. van de HVW en BOW.”

2.23.

Bij schrijven van 11 augustus 2016 heeft [persoon 15] namens de BOW, de HVW en De Unie Woonstad en de Gemeente bericht dat het Convenant (zie 2.11) en de anterieure overeenkomst (zie 2.16) nietig zijn en de verenigingen en haar leden daarom niet binden, omdat het voormalig bestuur bij de besluitvorming niet conform de statuten heeft gehandeld.

2.24.

Het college van B&W van de Gemeente heeft bij besluit van 22 november 2016 het stedenbouwkundig plan voor de Nieuwe Wielewaal (d.d. 31 oktober 2016) vastgesteld. In dit stedenbouwkundig plan is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

“(…)01 Inleiding

(…) In 2011 is besloten tot sloop van de verouderde woningen. Inmiddels zijn pal naast de Wielewaal nieuwe sociale woningen gerealiseerd om de vernieuwing binnen Wielewaal op gang te brengen. In samenhang met de nieuwe woningen wordt de woonomgeving van het hele plangebied opnieuw ingericht. BPD Ontwikkeling realiseert deze vernieuwing in opdracht van Woonstad Rotterdam en in samenspraak met de gemeente Rotterdam.

Beleidskaders

(…) Op basis van de ontwikkelingsvisie heeft Woonstad Rotterdam in de periode 2014-2015 een eerste stedenbouwkundige uitwerking voor Wielewaal laten opstellen, resulterend in een stedenbouwkundig plan en afspraken tussen Woonstad Rotterdam en gemeente Rotterdam. Gezien het grote aantal koopwoningen en de beperkte ontwikkelingsmogelijkheden die de nieuwe wetgeving aan woningcorporaties biedt, heeft Woonstad Rotterdam dit stedenbouwkundig plan aan verschillende marktpartijen voorgelegd. Ook is het plan door diverse diensten getoetst. Eind 2015 is geconstateerd dat de eigentijdse eisen voor wegen, ondergrondse infrastructuur, parkeren en courante nieuwbouwwoningen moeilijk zijn te realiseren binnen het bestaande stratenpatroon.

In 2016 is daarom besloten om een nieuwe stedenbouwkundige uitwerking te maken, die zoveel mogelijk past binnen de geest van de ontwikkelvisie, maar die ook rekening houdt met de eigentijdse eisen van het nieuwe programma voor buitenruimte en bebouwing. Woonstad Rotterdam heeft BPD Ontwikkeling gevraagd om het voortouw te nemen bij de vernieuwing van de Wielewaal. (…)

De vernieuwing van Wielewaal kan niet worden gerealiseerd binnen het vigerende bestemmingsplan (bestemmingsplan Wielewaal februari 2008, onherroepelijk vastgesteld 24 april 2009). De gemeente Rotterdam is bereid mee te werken aan een wijziging van het bestemmingsplan om de herontwikkeling van Wielewaal mogelijk te maken. (…)

Uitvoering

(…) De uitvoering is voorzien in de periode 2018-2027. Sloop, bouw en inrichting gebeuren gefaseerd in opdracht van BPD Ontwikkeling, op grond van Woonstad Rotterdam. Het plan vraagt verschillende grondtransacties tussen gemeente en Woonstad Rotterdam. Per saldo blijft het grondbezit per partij grotendeels gelijk. Woonstad Rotterdam levert de grond aan BPD.

Communicatie

Het opstellen van de ontwikkelingsvisie is gebeurd in een uitgebreid participatieproces met bewoners tussen 2011 en 2013. In diezelfde periode is een sociaal plan opgesteld. In 2015 zijn de bewoners geïnformeerd over een eerste stedenbouwkundige uitwerking. Dit nieuwe stedenbouwkundig plan wordt eveneens ter informatie voorgelegd. (…)

03 Opgave

(…)

Ruimte voor eigentijds wonen

De vernieuwing van Wielewaal zet in op differentiatie van de woningvoorraad. In het convenant De Nieuwe Wielewaal uit 2011 is het totale woonprogramma voor Wielewaal en Wielewaal Oost aangegeven. In Wielewaal Oost is een aanzienlijk deel van de afgesproken sociale huurwoningen gebouwd, het restant komt in Wielewaal. Deze zijn in het hart van De Nieuwe Wielewaal gesitueerd. Daarnaast zal Wielewaal straks grotendeels uit middeldure huur- en koopwoningen bestaan. Dat laat overigens onverlet dat alle bewoners uit de huidige Wielewaal de mogelijkheid krijgen om terug te keren. (…)

Het nieuwe woonprogramma vraagt een marktconforme benadering (…)

Flexibiliteit

De vernieuwing van Wielewaal zal gefaseerd plaatsvinden, waarbij de huidige bewoners de mogelijkheid hebben te verhuizen naar een nieuwe huur- of koopwoning in de wijk. De exacte invulling van het woonprogramma is moeilijk op voorhand aan te geven. Per fase zal een definitief woonprogramma worden bepaald, afhankelijk van de mogelijkheden en kansen van de markt. Ervaringen uit eerdere fasen en nieuwe inzichten kunnen op die manier een plek krijgen. Dat vraagt flexibiliteit in de plan opzet.

Tegelijkertijd is het ook wenselijk dat de Nieuwe Wielewaal een herkenbare samenhang krijgt, met een eigen sfeer. Dat past bij het karakter van Wielewaal als enclave in het groen en maakt de wijk aantrekkelijk om te wonen en te kopen. De samenhang en sfeer van De Nieuwe Wielewaal moet daarom worden gewaarborgd. Dat gebeurt op de volgende manier.

In dit stedenbouwkundig plan wordt de ruimtelijke structuur van De Nieuwe Wielewaal aangegeven, een stedenbouwkundig raamwerk met principes voor profielen en verkaveling en doorkijk naar beoogde sfeer. Het raamwerk vormt de contramal van de bouwblokken. Het raamwerk wordt vastgelegd in het bestemmingsplan, evenals de verkavelingsprincipes voor de bouwblokken.
De principes en sfeer van bebouwing en buitenruimte worden vervolgens uitgewerkt in een beeldkwaliteitsplan en een buitenruimteplan. Deze plannen vormen de kaders voor bouwplannen en inrichtingsplannen.
Op basis van het beeldkwaliteitsplan wordt een welstandsparagraaf opgesteld en ter goedkeuring voorgelegd aan de gemeenteraad. De welstandsparagraaf vormt het kader voor de toetsing van de bouwplannen door de welstandscommissie.
Per deelgebied/buurt wordt een inrichtingsplan opgesteld, waarin het woonprogramma definitief wordt bepaald.
Per deelgebied/buurt wordt een inrichtingsplan opgesteld. (…)

05Verkaveling

Bouwblokken

Met het raamwerk zijn bouwblokken afgebakend. Deze bouwblokken hebben een courante vorm en maatvoering. (…)

Woningtypen

De basiswoning is een rijwoning van twee bouwlagen met een zadeldak. De beukbreedte kan variëren (…) afhankelijk van de prijsklasse. Naast rijwoningen zijn tweekappers voorzien, met name in het noordwestelijk deel de Nieuwe Wielewaal. De tweekapper zijn eveneens twee bouwlagen met een zadeldak.

In het midden van de wijk zijn een beperkt aantal kleine rijwoningen van één of anderhalve bouwlaag met zadeldak gesitueerd. (…)

Verkavelingsprincipes

De bouwblokken worden volgens vaste principes verkaveld. (…)

Accenten

Accenten in de verkaveling worden gemaakt door toepassing van korte woningrijen. (…) Deze accenten zijn langs de middenstraten geplaatst, op de kruising met de dwarsstraten (…) en bij groene voegen (…).

Kleinschalige appartementengebouwen

Op twee prominente plekken in de stedenbouwkundige structuur zijn kleinschalige appartementengebouwen gesitueerd.(…) In het streefbeeld voor een situatie zonder sporthal is ook op de kop van de Warmoldstraat bij de tramlus een kleinschalig appartementengebouw voorzien. De gebouwen zijn drie lagen hoog. Deze bouwhoogte sluit goed aan bij de rijwoningen.

Buurten

Binnen het geheel van De Nieuwe Wielewaal zijn vier buurten te onderscheiden. De buurten liggen tussen de dwarsstraten, rond autovrije groene voegen. De verschillen tussen de buurten zijn gradueel, ook de eenheid van Wielewaal telt. De accenten van de korte woningrijen spelen een rol in het markeren van de buurten. (…)

De indeling in buurten volgt in grote lijnen de fasering. Per buurt wordt een verkavelingsplan voor de buitenruimte gemaakt.(…)”

2.25.

Op 20 december 2016 hebben Woonstad en BPD een ontwikkelingsovereenkomst gesloten. DBP zal de sociale woningbouw en de aanleg van het openbaar groen in opdracht van Woonstad voor haar rekening nemen, alsmede de uitvoering van de niet-daeb (diensten van algemeen economisch belang) opgave.

De inhoud van de e-mail van [persoon 10] van BPD aan de advocaat van Woonstad d.d. 21 november 2017 luidt, voor zover hier van belang, als volgt.

“(…)

Mij is bekend dat Woonstad Rotterdam al vele jaren doende is met de herstructurering van de Wielewaal en dat zij daartoe verschillende overeenkomsten met de gemeente heeft gesloten en dat ook de bewoners, hetgeen ik uit de stukken heb opgemaakt, daarbij intensief zijn betrokken. Ik ken verschillende stukken, omdat er een intensief onderhandelingstraject met BPD is geweest waarbij Woonstad Rotterdam steeds heeft aangegeven dat zij voor de herstructurering van de Wielewaal diende te opereren binnen de grenzen van wat zij met de gemeente Rotterdam is overeengekomen met twee anterieure overeenkomsten en met de prestatieafspraken die zij verplicht is jaarlijks met de gemeente af te sluiten. Zij heeft steeds aangegeven dat zij voor uitvoering van die overeenkomsten nadere afspraken met een marktpartij moest maken.

Ik weet dat Woonstad Rotterdam hiertoe de markt heeft bevraagd en dat uiteindelijk de keuze op BPD is gevallen, waarna wij in onderhandeling over een realisatieovereenkomst zijn getreden. Die overeenkomst is eind december 2016 gesloten. De strekking van die overeenkomst is dat BPD op erfpachtgronden ten behoeve en ten laste van Woonstad Rotterdam sociale huurwoningen bouwt. Het aantal daarvan staat deels vast, maar het kan groter worden als Woonstad meer bewoners uit de Wielewaal dient te herhuisvesten. Verder nemen wij van Woonstad Rotterdam bouwrijp gemaakte onbebouwde gronden af, waarop wij voor eigen rekening en risico duurdere woningen dan sociale woningen zullen bouwen (marktwoningen), zodat er een gemengde wijk ontstaat. Voor een deel zijn hiertoe al woningen gesloopt. In totaal zullen er circa 675 huur- en koopwoningen worden gebouwd.

Al tijdens de onderhandelingen hebben wij investeringen gedaan. Na het sluiten van de overeenkomstenzijn wij uiteraard doorgegaan met de verdere uitbreiding van de realisatie en zijn in dat kader diverse opdrachten verstrekt aan externe partijen. Ook hebben wij inmiddels een overeenkomst gesloten met een marktpartij die 100 vrije sector huur woningen wil afnemen.

Ons belang is daarmee deels een contractueel belang. BPD is met Woonstad Rotterdam een overeenkomst aangegaan en BPD wenst dat Woonstad Rotterdam haar verplichtingen jegens haar nakomt. Overigens begrijpen wij dat Woonstad Rotterdam daarmee ook haar verplichtingen jegens de gemeente Rotterdam nakomt. Daarnaast willen en moeten wij onze overeenkomst met de afnemer van de vrije sector huurwoningen invulling geven.

Verder hebben wij een groot financieel belang. Naast de kosten die wij reeds hebben gemaakt, hebben wij een koopsom voor de gronden afgesproken en hebben wij de opbrengst die wij behalen met de verkoop van de woningen nodig om onze kosten te dekken en de inkomsten te genereren die wij beogen veilig te stellen. Dit gaat om aanzienlijke bedragen. Het onderhavige project is voor BPD een groot en belangrijk project, waar ook – naast investeringen ter voorbereiding van de realisatie – veel inzet van menskracht mee is gemoeid.

Indien Woonstad Rotterdam zou (moeten) besluiten om de gronden niet aan BPD te leveren, maar aan bewoners, dan zullen wij nakoming van onze overeenkomst vragen. In dat geval zullen wij grote financiële schade leiden, waar wij iets mee moeten en die wij zullen trachten te verhalen. Wij gaan er echter van uit dat wij de komende jaren conform de met Woonstad Rotterdam gesloten overeenkomst en het stedenbouwkundig plan een mooie woonwijk gaan realiseren (…)”

2.26.

Op 23 januari 2017 heeft tussen Woonstad en de bestuurders van de Unie een gesprek over het Coöperatieplan de Wielewaal (eerste aanzet / praatstuk t.b.v. Woonstad Rotterdam) d.d. 1 maart 2016 plaatsgevonden. In het Coöperatieplan de Wielewaal is, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:

“(…) Uitgangspunt is dat de opgerichte Unie Van en Voor de Wielewaalers de woonwijk de Wielewaal in Rotterdam in eigen beheer realiseert op dezelfde footprint en tenminste 30 jaar de beheer- en onderhoudsactiviteiten uitvoert. (…)

De uitgangspunten van de initiatiefnemers om middels de coöperatie het woonbeheer zelf te doen, komt voort uit een krachtig collectief van bewoners die mogelijkheden zien om de woonwijk de Wielewaal passend te renoveren, met behoud van karakter, identiteit, wooncomfort en betaalbaarheid en met behoud van in ieder geval hetzelfde aantal DAEB huurwoningen. (…)

Structuur

De afgekochte erfpacht van Woonstad wordt overgedragen aan de Stichting houdster van erfpachtrechten en realiseert de Wielewaal conform het bewonersplan. De eigenaren van de koopwoningen worden in het plan integraal meegenomen. De stichting heeft funding en de realisatie van het bouwplan in beheer en verstrekt de Unie de woningen conform het bewonersplan. De unie verhuurt de woningen aan de huurders en faciliteert de eigenaren van de 35 koopwoningen in een servicecontract die ook geldt voor de instandhouding van de huurwoningen. Middels SLA’s zijn de kosten vastgelegd en inzichtelijk. (…)”

Het financiële model waar het Coöperatieplan de Wielewaal van uitgaat, is in een separate bijlage aan Woonstad verstrekt.

2.27.

De brief van de BOW en de HVW aan Woonstad van 6 februari 2017 is een reactie van de BOW en de HVW op de presentatie stedenbouwkundigplan “De Nieuwe Wielewaal” d.d. 23-01-2017 en luidt, voor zover hier van belang, als volgt.

“(…)Presentatie

Onze eerste opmerking is in reactie op de presentatie. Wij hebben vooral gehoord “wij vinden”, waarbij wij begrepen dat “wij” Woonstad is en De Nijl Architecten, welke al in opdracht werkt voor BPD. Vervolgens bleek uit uw toelichting dat Woonstad de hele wijk al had doorverkocht aan BPD en geheel geen zeggenschap meer had. Ook begrepen wij dat Woonstad Rotterdam de sociale huurwoningen zou “terugnemen” van BPD na realisatie daarvan. (…)

Velen van ons hebben vanaf 2007 alle openbare gespreksavonden bijgewoond en zijn lid geweest van de Commissie Toekomst Visie Wielewaal. Alle door de commissie en Woonbond gemaakte opmerkingen en uitgebrachte adviezen komen allemaal in het nu voorliggende stedenbouwkundig plan niet meer voor. Wij hebben dus 10 jaar vrijwilligerstijd weggegooid omdat wij vertrouwen hadden in de corporatie. Dat was de afgelopen jaren al een stuk minder geworden maar is nu onder nul gezakt.

Nog niet zo lang geleden zei mevrouw [persoon 11] , met aan haar zijde wethouder [persoon 12] , “Wij doen alles samen met de bewoners”. Helaas is daar niets meer van over. (…)

Vernieuwend bouwen

In een gesprek met de heer [persoon 8] is door hem gezegd. “Wij weten wel wat de bewoners willen, wij bouwen vernieuwend.” Echter wat schetst onze verbazing, in de mooie brochure van Woonstad Rotterdam en de presentatie met daarin de impressies van De Nieuwe Wielewaal komen er alleen maar standaardwoningen met beukmaten van 4,5 meter 5,5 meter en 6,5 m zoals er de afgelopen 40 jaar overal zijn gebouwd. (…)

U vindt de Wielewaal een unieke plaats en een apart stukje Rotterdam. Jarenlang heeft uw adviseur, de heer [persoon 13] , het gehad over “splendid isolation”. Indien Woonstad Rotterdam dat vindt, sla dan niet op drift met toevoeging van ontsluitingswegen. Maak iets wat anders is dan elders. Kijk eens goed naar het plan “Van en Voor de Wielewaalers”: levensloop bestendige, grondgebonden woningen en voor iedereen bereikbaar. Bovendien passend in de woonvisie van Woonstad.(…)

Draagvlakmeting en het schenden van de rechten van de bewoners

De wet schrijft voor dat u als wooncorporatie in dit soort grote herstructureringsgebieden een draagvlakmeting moet instellen. Dit heeft echter nimmer plaatsgevonden. Kunt u ons dit uitleggen waarom dat niet gedaan is? Wij hebben door Woonstad aan wijkbewoners verstuurde recente brieven ingezien, waarin Woonstad de huur opzegt op basis van dringend eigen gebruik. Volgens ons valt verkoop door Woonstad aan een derde partij (BPD) niet onder de redenen voor dringend eigen gebruik. Wij vernemen derhalve gaarne van u op grond van welke dringende redenen voor eigen gebruik Woonstad Rotterdam meent de huren te kunnen opzeggen.

Het door u voorgestelde plan gaat in tegen alle gemaakte afspraken en gevoerde overleggen met de bewoners. Het plan is ook niet tot stand gekomen conform de toezeggingen gedaan in het Convenant 2011, u heeft daarin rechten verleend aan de bewoners en vervolgens heeft u die rechten en voeten getreden. Sterker nog, geheel in strijd daarmee gehandeld. Woningen met 2 lagen en een kap, met hoogtes van 10 meter, en dit betreffen dan uitsluitend nog de sociale woningen en appartementen, passen niet in het convenant ‘De Nieuwe Wielewaal’ van 21 april 2011, noch in de Ontwikkelingsvisie Wielewaal, noch in het rurale en unieke karakter van ons tuindorp De Wielewaal. Het gehele dorpse en landelijke karakter van ons tuindorp wordt zo weggevaagd.

Uit de informatiebijeenkomst van 23 januari 2017 deelde u ons mede dat vanwege de gewijzigde wetgeving, namelijk met ingang van 1-7-2015 inwerkinggetreden nieuwe Woningwet, woningcorporaties nu uitsluitend sociale woningen mogen ontwikkelen, dat voor de ontwikkeling van de middeldure en dure woningen een andere en zelfs particuliere commerciële partij is aangetrokken en dat mede in dat kader eind vorig jaar het stedenbouwkundig plan Wielewaal gewijzigd is vastgesteld. In het o.a. door de toenmalige wethouder Karakus ondertekende convenant ‘De Nieuwe Wielewaal” van 21-4-2011 wordt echter het volgende aangegeven: “De betrokken partijen leggen met dit convenant de basis voor een goede samenwerking gedurende het proces van planontwikkeling en uitvoering van de gefaseerde vernieuwing van de Wielewaal. Deze uitgangspuntengaan uit van de huidige beleidskaders en regelgevingvoor gebiedsontwikkeling, sociale woningbouw en corporaties.Mochten hier veranderingen in optreden, zoals recent gebeurd is met de nieuwe EC-regels voor corporaties en volkshuisvesting van 2009,dan gaan de betrokken partijen opnieuw met elkaar om de tafel.”Een dergelijk overleg over die wijzigingen in het betreffende stedenbouwkundige plan heeft echter nimmer met de BOW/HVW plaatsgevonden. De wensen en plannen van de bewoners worden thans ook verwoord en uitgevoerd door de vereniging de Unie Van en Voor de Wielewaalers. Het lijkt ons voor de hand liggend dat u zich voor één keer aan een afspraak houdt en in overleg treedt met de bewoners via de door hun aangesteld belangenverenigingen (BOW, HVW en de Unie), in plaats van uw huidige dicterend gedrag (versluierd door een zeer licht vernisje van beleefdheid) en uw guerilla aanpak waardoor de leefbaarheid in de wijk verdwijnt. (…)”

2.28.

De brief van Woonstad aan de Unie van 20 februari 2017, waarin Woonstad reageert op het gesprek dat zij op 23 januari 2017 met de Unie heeft gehad over het coöperatieplan van de Unie luidt, voor zover hier van belang, als volgt.

“(…)Inleiding

1.
In het verleden is er veel overleg geweest over de plannen die Woonstad Rotterdam had met de Wielewaal. Er is een intentieovereenkomst gesloten, een convenant, er zijn plannen opgesteld die steeds in het kader van de verdere ontwikkelingen gevormd. De plannen zijn steeds verder ingevuld. Overigens was dat in de periode dat de Woningwet en het BTIV nog niet van kracht waren. Het overleg vond toen onder meer plaats op basis van de Overlegwet, maar ook omdat Woonstad Rotterdam het gewoon belangrijk vindt bij haar plannen te betrekken. De herontwikkeling van de Woningwet 2015 met de eerste stappen in het deel Wielewaal-Oost, waarmee de verdere herontwikkeling van de Wielewaal Bestaand mogelijk werd.

2.
Zoals u weet heeft dat – eveneens nog voordat de Woningwet 2015 van kracht werd – geleid tot twee overeenkomsten met de gemeente Rotterdam en recent een overeenkomst waar geruime tijd over onderhandeld is met een ontwikkelaar die de plannen verder zal uitvoeren op basis van het door de gemeente vastgestelde stedenbouwkundig Plan waarover ook met de bewoners van Wielewaal is gecommuniceerd. Daarbij is de gemeente Rotterdam betrokken omdat binnen de kaders van de met de gemeente gesloten overeenkomsten werd gehandeld (waaronder ook de intentieovereenkomst die weer geleid heeft tot het met de bewonersorganisatie van de Wielewaal gesloten convenant). Over de plannen van Woonstad Rotterdam is steeds met de bewoners gecommuniceerd (globaal gesteld: sloop en renovatie van de woningen van Wielewaal Bestaand waarbij gevolg werd gegeven aan het convenant waarin onder meer de mogelijkheden voor terugkeer van de bestaande bewoners is geregeld).

3.
De Woningwet 2015 heeft de oprichting van een wooncoöperatie mogelijk gemaakt (artikel 18a van de Woningwet), hetgeen te combineren zou kunnen zijn – hoewel daar dan overeenstemming over moet worden verkregen – met de al lang lopende plannen. Immers, artikel 18a gaat ervan uit dat bewoners kunnen worden betrokken bij het beheer en onderhoud van de door hen bewoonde woningen. Als er mogelijkheden zijn en de wens is er, kunnen er ook verdergaande afspraken worden gemaakt. Het door u genoemde stappenplan van AEDES waarop u wijst, en dat wij uiteraard kennen, maakt een onderscheid tussen koop- en vastgoedcoöperatie en een beheercoöperatie. De Woningwet noemt eigenlijk alleen die laatste, hoewel het BTIV ruimte geeft om ook te spreken over de eerste.

4.
Maar welke vorm er ook gekozen zou worden, er zou wel overeenstemming over moeten worden verkregen met de woningcorporatie. In de vijfde stap van het stappenplan van AEDES is onder meer te lezen:

“Regelingen in de Woningwet: Voor de corporatie geldt geen verkoopverplichting evenals de verplichting om beheertaken over te dragen aan de wooncoöperatie. De corporatie beslist dus uiteindelijk of de wooncoöperatie doorgaat.”

5.
Dit is ook in overeenstemming met de Woningwet en geldt uiteraard ook voor het verlenen van ondererfpacht. Uw beoogde wooncoöperatie zou gezien de statuten een koop- en vastgoedcoöperatie zijn. Over de vraag in hoeverre een woningcorporatie gehouden kan worden geacht om tot verkoop over te gaan, heeft de Minsister zich uitgesproken. Nu zelfs over een beheercoöperatie overeenstemming moet worden verkregen, is dat temeer het geval voor een vastgoedcoöperatie. In eerdere correspondentie wees de heer [persoon 8] al op de brief van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 12 november 2015 aan de Tweede Kamer. Uit die brief blijkt temeer dat uit de wet geen verplichting volgt om de woningen aan de Initiatiefnemers te vervreemden of het beheer over te dragen, omdat daarmee in het eigendomsrecht getreden zou worden.

6.
Er bestaan dus wel mogelijkheden, maar dat zal altijd in overeenstemming tussen de wooncoöperatie en de woningcorporatie vorm moeten krijgen. Komt die overeenstemming er niet, dan is er zoals AEDES aangeeft helaas geen wooncoöperatie.

7.
Uit de statuten van de door u opgerichte wooncoöperatie blijkt dat in de doelstellingen is verwerkt dat de wooncoöperatie de hele herontwikkeling van de Wielewaal ter hand neemt en ook de eigendom verwerft en tot verhuur zal overgaan. Onderdeel van de doelstellingen zal zijn het beheer en onderhoud van de woningen zoals in de Woningwet bedoeld, maar het gaat evident om beheer en onderhoud van de woningen die er zullen zijn en zullen worden bewoond nadat die door de beoogde wooncoöperatie – althans door haar partners – zullen zijn herontwikkeld. Daarmee is de doelstelling van uw wooncoöperatie naar onze mening niet in lijn met de Woningwet 2015, nu artikel 18a spreekt over de door de bewoners (al) bewoonde woningen. Een verkoop van woningen is al een stap verder dan het uitgangspunt van de wet, een volledige herontwikkeling met zakelijke partners zodat over een toekomstige situatie wordt gesproken lijkt ons in strijd met de Woningwet.

8.
Een discussie daarover hoeft echter niet gevoerd te worden. Er dient bij het voorgaande immers te worden opgeteld dat, al zou Woonstad Rotterdam overeenstemming over het coöperatieplan (dan wel het plan dat beoogd is een coöperatieplan te zijn zoals bedoeld in de Woningwet, maar dat feitelijk niet is) met u willen verkrijgen – en dat wil zij niet op basis van dit coöperatieplan -, dan heeft zij daartoe de mogelijkheden niet vanwege de overeenkomsten en gebeurtenissen die u zijn toegelicht en deels ook in deze brief zijn genoemd.

9.
Omdat voor deze conclusie al eerder aanleiding bestond, leek overleg in beginsel niet veel zin te hebben, anders dan dat Woonstad altijd bereid is om de bewoners te informeren en met hen te communiceren. Desondanks zijn wij in overleg met u getreden en hebben wij u de gelegenheid gegeven uw coöperatieplan toe te lichten en hebben wij daar ook – zij het onder protest gezien het voorgaande – de noodzakelijke financiering voor verstrekt.

10.
Wij sloten niet uit dat het coöperatieplan (alsnog) aanknopingspunten zou geven op basis van artikel 18a Woningwet 2015 en de artikelen 2 t/m 4 van het BTIV tot afspraken te komen. Helaas moeten wij constateren dat – nog steeds – de basis voor het wooncoöperatieplan is dat de zakelijke rechten aan de wooncoöperatie zouden worden overgedaan, fat de wooncoöperatie met haar professionele partners tot herontwikkeling zou overgaan en vervolgens dat de verhuur via de wooncoöperatie zou verlopen,

11.
Wij moeten dan ook constateren dat over een coöperatieplan geen overeenstemming kan worden verkregen.

12.
Ik constateer dat de vragen die de heer Valk stelt, alle gebaseerd zijn op de veronderstelling dat Woonstad Rotterdam door zou spreken over het gepresenteerde wooncoöperatieplan op basis van koop- en beheercoöperatie. Vooral nu daarvan de basis is de overdracht van zakelijke rechten en Woonstad Rotterdam hiertoe niet bereid is, ontvalt de zin aan het beantwoorden van die vragen.(…)”

2.29.

In de brief van B&W van de Gemeente aan de leden van de Commissie BWB d.d. 11 april 2017 antwoorden zij op
“vraag 3: is het waar dat Woonstad een bindende overeenkomst of zelf een verkoopovereenkomst heeft gesloten met BPD? Zo ja, wanneer, wat houdt deze overeenkomst in en was de wethouder hiervan op de hoogte?”als volgt: “
Eind vorig jaar heeft Woonstad een afspraak gemaakt met BPD over de verdere ontwikkeling en realisatie van de Wielewaal. De gemeente kent de exacte inhoud van deze overeenkomst niet maar de essentie is dat BPD de gebiedsontwikkeling verder binnen de kaders van de met Woonstad gemaakte afspraken zal uitvoeren. De overeenkomst van 30 juni 2015 tussen Woonstad en de gemeente is nog steeds van kracht en is de basis voor de ontwikkeling van de Wielewaal.”

2.30.

In april 2017 is Woonstad gestart met de sloop van het eerste deel van de woningen in Wielewaal Bestaand (fase 3).

2.31.

In april 2017 heeft een gesprek plaatsgehad tussen [persoon 7] , adviseur [persoon 15] en Woonstad over, op voorstel van Woonstad, aanpassingen op het plan “Van en Voor de Wielewaalers”. Tot aanpassingen van dit plan is het niet gekomen.

2.32.

Woonstad heeft in juni 2017 voor de bewoners het informatiepunt Wielewaal in de wijk geopend.

2.33.

In september 2017 heeft wethouder [persoon 14] in een gesprek met de Unie en Woonstad aangegeven dat uitvoering van het plan van de Unie niet aan de orde is, maar heeft als oplossing voorgesteld de Unie een particulier opdrachtgeverschap aan te bieden voor ongeveer 50 woningen. Dit voorstel is door de Unie van de hand gewezen, omdat het aanbod tot particulier opdrachtgeverschap een te gering aantal woningen omvat.

2.34.

In de Staatscourant van 8 november 2017, nummer 63857 hebben B&W van Rotterdam de ter inzageligging van het ontwerpbestemmingsplan “De Nieuwe Wielewaal” met bijbehorende stukken bekend gemaakt (van 10 november 2017 tot en met 21 december 2017).

2.35.

De sloop van fase 4 staat gepland in april 2018. In dat verband zijn er al diverse huurders verhuisd.

2.36.

Ter zitting van 6 december 2017 is door Woonstad opgemerkt:

“Volgens het convenant moeten er in de nieuwe situatie 200 sociale huurwoningen en 80 sociale koopwoningen door BPD worden gerealiseerd. Op dit moment zijn er in Wielewaal-Oost al 132 sociale huurwoningen gerealiseerd. Dat betekent dat er in Wielewaal-Bestaand nog 68 sociale huurwoningen en 80 sociale koopwoningen moeten worden gerealiseerd. Er is een terugkeergarantie aan de bewoners afgegeven. Mocht het zo zijn dat de geplande woningen niet voldoende zijn, dan zal BPD meer van die woningen moeten realiseren. De overeenkomst voorziet daarin.”

3.Het geschil

3.1.

Wielewaal c.s. vorderen na wijziging van de (grondslag van de) eis en vermeerdering van eis bij vonnis, zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorrraad:

voor recht te verklaren dat de overeenkomst tussen Woonstad en BPD met betrekking tot de herontwikkeling van de Wielewaal geheel dan wel partieel nietig is, althans dat de rechtbank deze overeenkomst geheel dan wel partieel vernietigt;

primair Woonstad te gebieden de woningen in de Wielewaal (alsnog) conform de Woningwet en het Btiv binnen veertien dagen na de dag van dit vonnis, althans zodra op grond van de Woningwet daartoe de verplichting bestaat en dat thans nog niet het geval zou zijn, aan te bieden aan eisers, op straffe van een dwangsom van

€ 10.000,00 per dag per woning voor elke dag dat Woonstad in gebreke blijft;

b.1 subsidiair Woonstad te gebieden om alsnog de in de Woningwet en het Besluit

toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 neergelegde goedkeuringsprocedure

te volgen, althans voor recht te verklaren dat Woonstad deze goedkeuringsprocedure

moet volgen;

Woonstad te gebieden binnen één dag na de dag van dit vonnis de sloop van woningen in de Wielewaal te staken en gestaakt te houden op straffe van een dwangsom van € 10.000,00 per dag voor iedere dag dat Woonstad in gebreke blijft;

het Convenant (partieel) te vernietigen op een zodanige wijze dat de HVW, de BOW en de Unie niet gehouden zijn aan de verplichtingen die het Convenant aan de HVW, de BOW en de Unie zijn opgelegd of daaruit kunnen voortvloeien;

voor recht te verklaren dat de leden van de HVW, de BOW en de Unie niet gebonden zijn aan de verplichtingen die in het Convenant aan de leden zijn opgelegd of daaruit kunnen voortvloeien;

voor recht te verklaren dat Woonstad en/of de Gemeente onrechtmatig hebben gehandeld jegens Wielewaal c.s.;

Woonstad en de Gemeente te veroordelen tot vergoeding van de door Wielewaal c.s. geleden schade veroorzaakt door het onrechtmatig handelen van Woonstad en de gemeente, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na de dag van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;

althans in goede justitie een voorziening te treffen;

Woonstad en de Gemeente hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten, een en ander te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis, en - indien voldoening van de veroordelingen niet binnen voormelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wetttelijke rent (artikel 6:119 BW) en nakosten.

3.2.

Het verweer van Woonstad strekt tot het niet-ontvankelijk verklaren van Wielewaal c.s., dan wel tot het hen ontzeggen van deze vorderingen, met hoofdelijke veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van Wielewaal c.s., in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten met ingang van veertien dagen na de datum van dit vonnis.

3.3.

Het verweer van de Gemeente strekt tot het afwijzen van de vorderingen, met veroordeling van Wielewaal c.s. in de proces- en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf 15 dagen na de datum van dit vonnis.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.De beoordeling

Proces-verbaal van (voortzetting van de) comparitie (van 6 december 2017) van 14 februari 2018

4.1.

Mrs. Van der Werf, De Groot en Mesu-Abbekerk hebben na ontvangst van het proces-verbaal van (voortzetting van de) comparitie (van 6 december 2017) van 14 februari 2018 bij schrijven van 27 en 28 februari 2018 de rechtbank gemeld dat in voormeld proces-verbaal op bladzijde 7 de eerste regel tekst is weggevallen.

4.2.

De rechtbank constateert dat mrs. Van der Werf, De Groot en Mesu-Abbekerk terecht hebben opgemerkt dat in voormeld proces-verbaal op bladzijde 7 in de eerste regel tekst is weggevallen. Daar waar in het aan hen gezonden proces-verbaal op bladzijde begint met de tekst “bestemmingsplan en de financiering, maatgevend zijn.” had de tekst moeten zijn “Woonstad heeft te kennen gegeven dat uitgangspunten, het stedenbouwkundig plan, het bestemmingsplan en de financiering, maatgevend zijn.” Het proces-verbaal zal aldus worden verbeterd. Een verbeterd proces-verbaal zal aan dit vonnis worden gehecht.

Wijziging van (de grondslag van de) eis

4.3.

Wielewaal c.s. hebben bij akte (van 31 januari 2018) hun eis gewijzigd in die zin dat de in het petitum onder b genoemde aanbiedingsplicht ziet op alle eisers met de toevoeging van een subsidiaire eis onder b1, te weten Woonstad te gebieden om alsnog de in de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (hierna: BTIV) neergelegde goedkeuringsprocedure te volgen, althans voor recht te verklaren dat Woonstad deze goedkeuringsprocedure moet volgen.(zie 3.1, b1)

Onderdeel VIII introduceert de producties 51 en 52. Tegen de overlegging van deze producties heeft de gemeente zich verzet, maar de rechtbank heeft dat bezwaar gepasseerd, omdat de rechtbank de producties niet beschouwt als een ongeoorloofde uitbreiding van de akte maar als het standpunt van een belanghebbende (niet partij in deze procedure) nu Wielewaal c.s. daaraan geen consequenties verbinden en deze slechts ter kennisneming bijvoegen. Die producties houden dus geen eiswijziging of onderbouwing daarvan in.

4.4.

De Gemeente heeft zich niet verzet tegen de wijzigingen van (grondslag van de) eis.

4.5.

Woonstad heeft zich niet verzet tegen de wijziging van eis onder b. Die wijziging van eis wordt dan ook toegestaan, nu de rechtbank deze niet strijdig met de goede procesorde acht.

4.6.

Woonstad heeft zich verzet tegen de vermeerdering van eis onder b1. Volgens Woonstad is de eisvermeerdering in strijd met de goede procesorde. Wielewaal c.s. hadden direct bij aanvang van deze (civielrechtelijke) procedure kunnen vorderen dat Woonstad een publiekrechtelijke procedure moest instellen. Uit de correspondentie met de Autoriteit Woningcorporaties blijkt dat Wielewaal c.s. al voorafgaand aan het uitbrengen van de dagvaarding (4 augustus 2017) met de goedkeuringsprocedure bezig waren. In dat licht is de ter gelegenheid van de comparitie (6 december 2017) aangekondigde eiswijziging die pas op 31 januari 2018 bij akte wordt ingediend als ontijdig te beschouwen. Daarbij komt dat de eis hoe dan ook niet toewijsbaar is. Anders dan door Wielewaal c.s. wordt gesteld is de toetsing of door Woonstad een goedkeuringsprocedure dient te worden gevolgd voorbehouden aan de bestuursrechter en niet aan de civiele rechter.

4.7.

Zolang nog geen eindvonnis is gewezen, is de eiser op grond van artikel 130 Rv bevoegd zijn eis of de gronden daarvan te veranderen of te vermeerderen, mits die verandering of vermeerdering niet in strijd is met de eisen van een goede procesorde.

Het enkele feit dat Wielewaal c.s. hun wijziging van (de grondslag van de) eis op de zitting hebben ingesteld is op zichzelf nog niet te laat. Van enige benadeling van Woonstad (schade c.q. vertraging van de procedure) is, gelet op de adequate kans die Woonstad daarna heeft gehad om op de wijziging van (de grondslag van de) eis te reageren, naar het oordeel van de rechtbank geen sprake.

Of de toewijsbaarheid van de gewijzigde eis al dan niet ter beoordeling is aan de bestuursrechter en of in dat kader nader onderzoek is aangewezen, is niet van belang voor de vraag of sprake is van strijd met de eisen van een goede procesorde. Het debat op dat punt heeft de zaak overigens niet nodeloos vertraagd.

Het bezwaar tegen de wijziging van (de grondslag van de) eis wordt dus verworpen, omdat die wijziging niet in strijd is met de eisen van een goede procesorde.

Derhalve zal recht worden gedaan op de eis en de daarvoor aangebrachte gronden, zoals die luiden sedert indiening van de akte wijziging (grondslag van de) eis.

Inleiding

4.8.

Wielewaal c.s. stellen zich op het standpunt dat het hoofddoel in deze procedure is dat het eigen plan “Van en Voor de Wielewaalers” alsnog kan worden gerealiseerd. In dat verband dient Woonstad - kort samengevat - alsnog de op haar rustende wettelijke verplichting op grond van artikel 27 Woningwet jo artikel 25 BTIV, namelijk het aanbieden van de woningen aan de bewoners (rechtbank: alle eisers), na te komen, dient de uitvoering van de tussen Woonstad en BPD op 20 december 2016 gesloten ontwikkelingsovereenkomst (zie 2.25) te worden voorkomen, kan het op 21 april 2011 door de (toenmalige) bestuurders van de BOW, de HVW, Woonstad en de Gemeente gesloten Convenant (zie 2.11) niet in stand blijven en moet de sloop van de woningen in de Wielewaal zo snel mogelijk worden beëindigd om te voorkomen dat de Wielewaal onleefbaar wordt.

De eisen van Wielewaal c.s. zijn bedoeld om dit te bereiken. Zij stellen, in de kern, dat Woonstad onrechtmatig jegens haar handelt, waardoor zij schade lijden dan wel zullen lijden, door haar wettelijke dan wel maatschappelijke zorgvuldigheidsverplichtingen niet na te komen. De Gemeente handelt, zo menen Wielewaal c.s., ook onrechtmatig met name doordat zij zich niet heeft gekweten van haar bijzondere zorgplicht.

4.9.

Volgens Woonstad - kort samengevat - gaat het in de Wielewaal om stedelijke vernieuwing en daarom is Woonstad en niet de Unie de aangewezen partij om de herstructurering van de wijk ter hand te nemen. Woonstad betwist dat artikel 27 Woningwet jo artikel 25 BTIV van toepassing zou zijn, omdat het hier niet gaat om de vervreemding van woongelegenheden maar om een herstructurering van een woonwijk. Volgens Woonstad valt het project “De Nieuwe Wielewaal” onder een overgangsregeling (artikel II lid 10 Herzieningswet) en in een dergelijke situatie is een aanbiedingsplicht, voor zover die inmiddels, onder de nieuwe regeling, al mocht bestaan, uitgesloten. De overeenkomst met BPD en het Convenant kunnen niet aan de kant worden geschoven. De interne ontwikkelingen binnen Wielewaal c.s. nemen niet weg dat Woonstad de bewoners naar behoren heeft betrokken bij de plannen. Die plannen moeten nu worden uitgevoerd. In het verlengde daarvan kan de sloop niet worden beëindigd.

4.10.

Volgens de Gemeente rust - kort samengevat - op haar geen aanbiedingsplicht op grond van artikel 27 Woningwet jo artikel 25 BTIV, is zij geen partij bij de overeenkomst van Woonstad en BPD en kan van het buitenwerking stellen van het Convenant geen sprake zijn omdat partijen zich daaraan hebben gecommitteerd. Een bijzondere zorgplicht, wat Wielewaal c.s. daarmee ook precies bedoelen, rust niet op haar.

(partieel) vernietigen Convenant (d)

4.11.

De Wielewaal c.s. stellen zich op het standpunt dat het Convenant aan de uitvoering van het plan “Van en Voor Wielewaalers” in de weg staat. De bewoners hebben er alle belang bij om niet aan het Convenant gebonden te zijn. Daartoe voeren Wielewaal c.s., met een beroep op artikelen 2:7 BW (doeloverschrijding) en artikel 2:46 BW (ledencontract), aan dat de leden van de BOW en de HVW door de bestuursleden nooit betrokken zijn geweest bij respectievelijk geen inspraak hebben gehad bij (het traject dat heeft geleid tot de totstandkoming van) het Convenant. Ook na ondertekening van het Convenant zijn de bestuursleden niet met de leden van de BOW en de HVW in overleg getreden over het Convenant.

4.12.

Woonstad betwist dat het Convenant relevante verplichtingen voor de bewoners van de Wielewaal bevat. Het traject dat heeft geleid tot de totstandkoming van het Convenant was voornamelijk een proces om de bewoners te betrekken bij de herstructureringsplannen en hen daarin tegemoet te komen. Voor zover sprake zou zijn van een overlegverplichting van Woonstad ten opzichte van de BOW, de HVW en de Unie, heeft Woonstad daaraan voldaan. Het thans door Wielewaal c.s. gedane beroep op de Overlegwet, vanwege gebrek aan inspraak, gaat niet op, omdat de Overlegwet het overleg over het beleid van de verhuurder regelt, maar niet de wijze waarop het beleid gevoerd moet worden. Dat voldoende is overlegd staat als gezegd vast.

4.13.

Woonstad en de Gemeente betwisten met een beroep op de doelomschrijving van de BOW en HVW (zie 2.7) dat het bestuur van BOW en de HVW met het ondertekenen van het Convenant het doel van de BOW en de HVW zouden hebben overschreden. Een voorafgaande goedkeuring van de algemene ledenvergadering voor het ondertekenen van het Convenant door het bestuur van de BOW en HVW is volgens de statuten van de BOW en HVW niet vereist (zie 2.7). Verder betwisten Woonstad en de Gemeente dat zij konden weten dan wel zonder eigen onderzoek konden weten dat het doel van de BOW en HVW werd overschreden. Voorts is de vordering tot het instellen van de vernietigingsactie verjaard.

De BOW en de HVW hebben reeds in juni 2009 de Commissie (zie 2.8) ingesteld, die namens hen met Woonstad en de Gemeente in gesprek is gegaan en heeft onderhandeld over de herstructurering van de Wielewaal, waarna de (toenmalige bestuurders van de) BOW en HVW met Woonstad en de Gemeente op 21 april het Convenant hebben gesloten. In het Convenant zijn de uitgangspunten voor de vernieuwing van de Wielewaal vastgelegd, die als kader voor de ontwikkelvisie dienen en waarover partijen verder met elkaar in gesprek gaan en afspraken zullen maken, zoals dat ook blijkt uit de brief d.d. 17 april 2011 van de voorzitters van de BOW en HVW aan Woonstad (zie 2.9). De bewoners zijn via een extra editie (2011-2) van de wijkkrant, voorafgaand aan de ondertekening van het Convenant, geïnformeerd over het voortraject van het Convenant, de inbreng van de BOW, de HVW en de Commissie van belang zijnde onderwerpen voor de wijk voor het Convenant, wat er na het ondertekenen van het Convenant staat te gebeuren en de uitnodiging voor de informatieavond(en) over het Convenant en de toekomst (Woonstad productie 1 bij conclusie van antwoord). Bij de totstandkoming van de Ontwikkelingsvisie voor de Nieuwe Wielewaal op 30 mei 2013 zijn een viertal basis ambities geformuleerd, waarbij voorop staat “we doen het samen” (zie 2.13), waaruit de betrokkenheid van de BOW, de HVW en de Commissie kan worden afgeleid. Op dat moment had [persoon 7] het alternatieve plan “Van en Voor de Wielewaalers” in maart 2013 aan Woonstad en de Gemeente gepresenteerd. Gesteld noch gebleken is dat alstoen mededelingen zijn gedaan over het komen te ontbreken van de steun van de bewoners over de door partijen in gang gezette plannen voor de herstructurering van de wijk. Voor Woonstad en de Gemeente was dat eveneens niet kenbaar ten tijde van het sluiten van de anterieure overeenkomst Wielewaal-Oost op 19 december 2013, de anterieure overeenkomst op 30 juni 2015, de bestuurswisseling van de BOW en de HVW op 9 september 2015 en de oprichting van de Unie op 9 maart 2016 (zie 2.15, 2.16, 2.17 en 2.21). Dat Wielewaal c.s. na de bestuurswisseling van BOW en de HVW erachter zijn gekomen dat de bewoners het met het Convenant ingezette plan voor de herstructurering van de Nieuwe Wielewaal niet langer steunen (zie 2.23: brief van 11 augustus 2016) is een omstandigheid die niet voor rekening en risico van Woonstad en de Gemeente kan komen, aldus Woonstad en de Gemeente.

4.14.

Partijen verschillen van mening over het antwoord op de vraag of de BOW, de HVW de Unie en de bewoners gebonden zijn aan het Convenant dat het (toenmalige) bestuur van de BOW en HVW op 21 april 2011 met Woonstad en de Gemeente hebben gesloten. Naar het oordeel van de rechtbank kan het antwoord op deze vraag echter in het midden blijven, evenals de vraag of het recht om de vernietiging in te roepen ten aanzien van een of meer van eisers is verjaard.

Woonstad en de Gemeente konden uitgaan van de geldigheid van het Convenant zoals dat is getekend. Zij waren van de interne strubbelingen bij Wielewaal c.s. niet op de hoogte en behoefden dat ook niet zijn; Wielewaal c.s. hebben niets gesteld, laat staan onderbouwd, waaruit het tegendeel zou kunnen volgen. In die situatie, en gelet op het uitvoerige voortraject en de inhoud van het Convenant mochten Woonstad en de Gemeente in elk geval tot de onder 2.23 genoemde brief van 11 augustus 2016 uitgaan van de instemming van Wielewaal c.s. met het Convenant. Ook staat daarmee naar het oordeel van de rechtbank vast dat de Gemeente (en Woonstad) voldoende hebben overlegd met de bewoners en hun organisaties.

Voormelde veronderstelde instemming en de eventueel daarna voor de Gemeente en Woonstad gebleken nieuwe opvattingen van Wielewaal c.s. zijn echter verder niet belang, nu tussen partijen vast staat dat het Convenant geen concrete verplichtingen inhoudt die in het kader van het huidige geschil in de weg zouden staan aan toewijzing van de vorderingen. Daarop wordt hierna nader ingegaan.

gebondenheid leden Convenant (e)

4.15.

De Wielewaal c.s. stellen zich op het standpunt dat het Convenant aan de uitvoering van het plan “Van en Voor Wielewaalers” in de weg staat. De bewoners hebben er alle belang bij om in rechte uitgemaakt te zien dat zij niet aan het Convenant gebonden zijn. Daartoe voeren Wielewaal c.s., met een beroep op en artikel 2:46 BW (ledencontract), aan dat de leden van de BOW en de HVW door de bestuursleden nooit betrokken zijn geweest bij respectievelijk geen inspraak hebben gehad bij (het traject dat heeft geleid tot de totstandkoming van) het Convenant. Ook na ondertekening van het Convenant zijn de bestuursleden niet met de leden van de BOW en de HVW in overleg getreden over het Convenant.

4.16.

Woonstad en de Gemeente betwisten dat de leden van de BOW en de HVW niet gebonden zouden zijn aan het Convenant. Alleen voor het aangaan van de in artikel 10 lid 3 respectievelijk artikel 12 lid 4 van de statuten genoemde overeenkomsten behoeft het bestuur voorafgaande goedkeuring van de ledenvergadering (zie 2.7). Het Convenant als zodanig valt hier niet onder. Het bepaalde in artikel 2:46 BW “dat verenigingen alleen ten laste van de leden verplichtingen aan kunnen gaan als dat, en voor zover dat, in de statuten uitdrukkelijk is bepaald” gaat hier dus niet op. Ook miskennen Wielewaal c.s. het doel en de inhoud van het Convenant. Het inspraakproces van de bewoners, middels de door de BOW en HVW ingestelde Commissie, is niet gestopt bij de totstandkoming van het Convenant, maar daarna voortgegaan en heeft, in een open planproces, geleid tot de Ontwikkelingsvisie. Wielewaal c.s. hebben niet expliciet gemaakt welke verplichtingen uit het Convenant van tafel moeten. De leden (bewoners) hebben de mogelijkheid om op grond van de statuten iets te doen met hun gestelde onvrede over het Convenant en met de uitgezette koers van het toenmalige bestuur van BOW en HVW eerder onbenut gelaten (zie 2.7) en zijn thans te laat met deze sanctie.

4.17.

De vraag die voorligt is welk belang hebben Wielewaal c.s. bij de verklaring voor recht dat de leden van de HVW, de BOW en de Unie niet gebonden zijn aan de verplichtingen die in het Convenant aan de leden zijn opgelegd of daaruit kunnen voortvloeien. Zij hebben daartoe geen separaat belang aangevoerd ten opzichte van hun vorderingen onder b, c en f , namelijk dat zij niet willen dat Woonstad de wijk gaat ontwikkelen. Dat is in dit verband, mede gelet op artikel 3:303 BW, en gelet op de constatering dat het Convenant geen concrete verplichtingen voor Wielewaal c.s. inhoudt, onvoldoende.

4.18.

De rechtbank zal, gelet op hetgeen zij hiervoor heeft overwogen het gevorderde onder d en e ter zake van het Convenant dan ook afwijzen.

overeenkomst tussen Woonstad en BPD (a)

Nietig of vernietigen?

4.19.

Wielewaal c.s. stellen zich op het standpunt dat de tussen Woonstad en BPD gesloten ontwikkelingsovereenkomst in strijd met artikel 27 Woningwet en artikel 25 BITV tot stand is gekomen en daarom op grond van artikel 3:40 lid 2 BW nietig dient te worden verklaard. Uit artikel 25 BTIV volgt namelijk dat bij het verzoek om goedkeuring de ontwikkelingsovereenkomst dient te worden meegezonden. Wielewaal c.s. is onbekend met de inhoud van deze overeenkomst. Ook uit de anterieure overeenkomst van de Gemeente en Woonstad van 30 juni 2015 (zie 2.16) blijkt niet dat deze overeenkomst de verkoop van onroerende zaken bevatte; deze had in de goedkeuringsprocedure meegestuurd moeten worden, hetgeen niet is geschied. Doordat Woonstad de woningen sloopt en de grond bouwrijp oplevert aan BPD onttrekt zij zich aan het preventief toezicht van de minister op de verkoop van woningen die deel uitmaken van de sociale woningvoorraad. Dat komt in de kern neer op misbruik van recht. Daarnaast had Woonstad op grond van artikel 27 Woningwet de woningen eerst aan Wielewaal c.s. (en anderen) moeten aanbieden alvorens deze te verkopen aan BPD.

De overeenkomst tussen Woonstad en BPD is daarom jegens Wielewaal c.s. nietig. Dat heeft tot gevolg dat de aanbiedingsplicht van Woonstad in stand blijft en wordt voorkomen dat Woonstad op grond van de overeenkomst onomkeerbare handelingen verricht die de positie van Wielewaal c.s. schaadt.

Volgens Wielewaal c.s. betreft het een geschil tussen Wielewaal c.s., Woonstad en de Gemeente. BPD staat als uitvoerende partij van de overeenkomst op afstand van dit geschil. Van een processueel ondeelbare rechtsverhouding, waar de exceptio plurium litis consortium op ziet, is geen sprake, omdat Woonstad heeft gehandeld in strijd met de wettelijke aanbiedingsplicht. Artikel 3:51 lid 2 BW staat niet aan de toewijzing van de vernietiging van de overeenkomst van Woonstad en BPD in de weg. Voor het geval wel sprake zou zijn van een processueel ondeelbare rechtsverhouding dan verzoeken Wielewaal c.s. ex artikel 118 Rv alsnog in de gelegenheid te worden gesteld BPD in rechte op te roepen.

4.20.

Volgens Woonstad heeft zij niet gehandeld in strijd met een dwingende wettelijke bepaling door met BPD de ontwikkelingsovereenkomst aan te gaan. Met een beroep op artikel 24 e BTIV stelt Woonstad zich op het standpunt dat, nu zij aan BPD na de sloop van de woningen (bouwrijpe) grond verkoopt, artikel 25 BTIV buiten werking blijft. Ook artikel 27 Woningwet is niet van toepassing, omdat het hier om sloop en herbouw van (sociale) woningen gaat. Het goedkeuringsvereiste van de Minister is dus niet toepasselijk. De overeenkomst is ex artikel 3:40 lid 2 BW niet nietig wegens strijd met artikel 25 BITV, omdat deze bepaling slechts strekt tot bescherming van één partij (de zittende huurders) en er wel een meerzijdige rechtshandeling (overeenkomst Woonstad en BPD) is. Artikel 3:51 lid 2 BW staat aan de vernietiging van de overeenkomst in de weg, omdat BPD, die partij is bij de in het geding zijnde overeenkomst, niet door Wielewaal c.s. in rechte is betrokken. Het gaat hier om een processueel ondeelbare rechtsverhouding (tussen Woonstad en BPD). Wielewaal c.s. hebben alle kansen - het dagvaarden van BPD, het doen van een artikel 843a Rv dan wel een artikel 118 Rv verzoek – onbenut gelaten en hebben zo hun kansen verspeeld op het alsnog in rechte betrekken van BPD.

4.21.

Volgens de Gemeente dienen Wielewaal c.s. niet ontvankelijk te worden verklaard in hun vordering jegens haar, omdat de Gemeente geen partij is bij de overeenkomst. Verder betreft het hier een processueel ondeelbare rechtsverhouding en daarom hadden Wielewaal c.s. voor de nietigverklaring c.q. het vernietigen van de overeenkomst alle bij die overeenkomst betrokken partijen in rechte moeten betrekken.

4.22.

De rechtbank overweegt als volgt. Artikel 3:40 lid 2 BW heeft alleen betrekking op gevallen waarin het verrichten van de rechtshandeling (in dit geval het sluiten van de overeenkomst) als zodanig met de wet in strijd is. Dat volgt rechtstreeks uit de wet en is tussen partijen niet in geschil. Bij nietigheid in strijd met een dwingende wetsbepaling dient het te gaan om een wet in formele zin. Het BTIV is geen wet in formele zin.

Het niet meezenden van de overeenkomst met BPD is dus, ook als goedkeuring gevraagd moest worden, geen grond voor nietigheid.

4.23.

Nietig wegens strijd met artikel 27 van de Woningwet is de overeenkomst evenmin. Zelfs als wordt aangenomen dat in beginsel een aanbiedingsplicht bestond (waaromtrent hierna meer) beoogt de Woningwet niet dat het in strijd daarmee aangaan van een overeenkomst met BPD als hier aan de orde nietig zou zijn, zodat artikel 3:40 lid 3 BW aan nietigheid in de weg staat. Dat de overeenkomst ingevolge artikel 3:40 lid 1 BW nietig zou zijn wegens strijd met de goede zeden of de openbare orde hebben Wielewaal c.s. niet gemotiveerd gesteld.

Vernietigbaar?

4.24.

Woonstad en de Gemeente hebben zich ten aanzien van de overeenkomst van Woonstad met BPD op het standpunt gesteld dat sprake is van een processueel ondeelbare rechtsverhouding, waardoor vernietiging van die overeenkomst ex artikel 3: 51 lid 2 BW in deze procedure, waar BPD niet betrokken is, reeds om die reden onmogelijk is. De vraag is of er sprake is van een rechtsverhouding waarin het rechtens noodzakelijk is dat de beslissing op de vordering ten aanzien van alle bij de rechtsverhouding betrokkenen in dezelfde zin luidt. Aan het hoofddoel van Wielewaal c.s. in deze procedure, het alsnog realiseren van het eigen plan “Van en Voor de Wielewaalers”, staat op dit moment de overeenkomst van Woonstad en BPD in de weg. In dat licht bezien is het materieel van belang dat alle bij die overeenkomst betrokken partijen in rechte worden betrokken opdat de beslissing op de vordering ten aanzien van alle bij de rechtsverhouding betrokkenen in dezelfde zin luidt. Dat is echter op zichzelf niet beslissend. Het gaat hier om de situatie waar een derde, die weliswaar geraakt wordt door de gevolgen van de overeenkomst maar daarbij geen partij is, vernietiging van de overeenkomst vordert doch slechts jegens één contractspartij. Hoewel onder omstandigheden vernietiging van een overeenkomst tussen twee partijen op verzoek van een derde, zoals hier aan de orde, als zodanig mogelijk is (ECLI:NL:HR:2016:2638) vergt dat tenminste dat die overeenkomst dan in een procedure waarin beide contractspartijen ook procespartijen zijn wordt aangevallen.

Bij toewijzing van de huidige vordering zou de overeenkomst ten opzichte van Woonstad vernietigd zijn, terwijl BPD nog wel aan de overeenkomst gebonden zou zijn en ook nakoming kan vorderen. Dit vonnis zou aan Wielewaal c.s. ook geen mogelijkheid geven om tegen BPD op te treden, nu dit vonnis jegens haar niet gewezen is en daaraan dus jegens haar geen betekenis toekomt. Wielewaal c.s. hebben, zoals uit de processtukken en het verhandelde ter zitting van 6 december 2017 is gebleken, om hun moverende redenen alle mogelijkheden (dagvaarden, 118 Rv) om BPD in rechte te betrekken onbenut gelaten; immers Wielewaal c.s. hebben aangegeven dat BPD op afstand staat van het geschil met Woonstad en de Gemeente en het oproepen van BPD ex artikel 118 Rv wel is overwogen maar niet opportuun is bevonden.

Nu Wielewaal c.s. inmiddels expliciet verzoeken BPD in de procedure te mogen roepen zou het voorgaande, in beginsel, reden zijn om Wielewaal c.s. alsnog in de gelegenheid te stellen BPD op te roepen. Daartoe zal de rechtbank echter bij gebrek aan belang niet overgaan. Dat hangt samen met de omstandigheid dat de grond voor vernietiging van de overeenkomst tussen Woonstad en BPD is gelegen in de onrechtmatige daad die Wielewaal c.s. aan Woonstad verwijt, terwijl uit het hierna volgende zal blijken dat daarvan geen sprake is.

aanbiedingsplicht (b)

4.25.

Wielewaal c.s. hebben – kort samengevat – aan hun vordering met betrekking tot de aanbiedingsplicht van Woonstad ten grondslag gelegd dat Woonstad in strijd met artikel 27 Woningwet jo. artikel 25 BTIV heeft nagelaten de woongelegenheden eerst aan Wielewaal c.s., vervolgens aan elke andere gegadigde in Nederland te koop aan te bieden alvorens de woongelegenheden aan BPD te verkopen. De bewoners willen na de renovatie van de woningen terugkeren in de Wielewaal, maar als het plan van Woonstad wordt uitgevoerd zijn zij, gelet op hun beperkte draagkracht en de na renovatie te verwachten huurverhoging, daartoe niet in staat. Daarom willen Wielewaal c.s. dat Woonstad de woningen conform de Woningwet aan hen aanbiedt, zodat het plan van de Unie “Van en Voor Wielewaalers” , waarmee Woonstad bekend is, gerealiseerd kan worden. Dat plan is, anders dan Woonstad en de Gemeente steeds aanvoeren, wel degelijk haalbaar en financieel solide. Wielewaal c.s. hebben een gerenommeerde aannemer bereid gevonden om de bouwkundige kant uit te voeren, die erop neer komt dat de huidige situatie zoveel mogelijk gehandhaafd blijft, maar met een aanpassing van de woningen aan de eisen van de huidige tijd. De kosten van die woningen zullen, in het plan van Wielewaal c.s., nauwelijks toenemen zodat de huurders daadwerkelijk kunnen terugkeren in de wijk. Woonstad en de Gemeente hebben echter aan Wielewaal c.s. niet de gelegenheid gegeven om hun onderbouwing nader toe te lichten.

4.26.

Woonstad heeft betwist dat op haar een aanbiedingsplicht rust. Woonstad heeft daartoe – kort samengevat – aangevoerd dat de regeling met betrekking tot de aanbiedingsplicht ziet op de verkoop van woningen aan de zittende bewoners en dat is hier niet aan de orde, omdat sprake is van een herstructurering. Coöperaties, zoals de Unie, hebben namelijk alleen een wettelijk recht op beheer en onderhoud van woongelegenheden en niet op het zelf verrichten van de herstructurering. Verder biedt de Woningwet enkel de mogelijkheid om een woongelegenheid te verkopen aan een lid van een wooncoöperatie en niet aan een wooncoöperatie. Voorts is de aanbiedingsplicht niet van toepassing indien sprake is van vervreemding van een geliberaliseerde woongelegenheid, een potentieel te liberaliseren woongelegenheid of een gemengd geliberaliseerd complex.

4.27.

De Gemeente heeft betwist dat er op haar een aanbiedingsplicht rust. Als er al een aanbiedingsplicht zou (hebben) bestaan dan geldt deze voor Woonstad. In dat geval zou de Gemeente slechts een afgeleide aansprakelijkheid hebben.

4.28.

Voor de beoordeling van de aanbiedingsplicht (en goedkeuringsprocedure) zijn de volgende artikelen relevant.

Artikel 27 Woningwet

1 Aan de goedkeuring van Onze Minister, op een daartoe strekkend verzoek van de toegelaten instelling, zijn, behoudens in bij of krachtens algemene maatregel van bestuur bepaalde gevallen, onderworpen de besluiten van het bestuur omtrent:

a. het vervreemden van onroerende zaken en hun onroerende en infrastructurele aanhorigheden van de toegelaten instelling, het daarop vestigen van een recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik, en het overdragen van de economische eigendom daarvan;

(…)

Een besluit als bedoeld in het eerste lid, aanhef en onderdeel a of b, dat wordt genomen of uitgevoerd zonder dat Onze Minister het heeft goedgekeurd, is nietig.

5. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen nadere voorschriften worden gegeven omtrent de bij het

verzoek, bedoeld in het eerste lid, te verstrekken gegevens, de wijze waarop Onze Minister degenen die een belang

hebben bij de goedkeuring, bedoeld in dat lid, daarbij betrekt en de gronden waarop Onze Minister zodanige

besluiten kan goedkeuren dan wel zijn goedkeuring daaraan kan onthouden.

Btiv 2015
(huidige versie)

Artikel 24

De goedkeuring, bedoeld in artikel 27, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de wet, is niet vereist, voor zover het betrokken besluit van het bestuur betreft:

a. de vervreemding van een woongelegenheid aan een toegelaten instelling;

b. de vervreemding van een woongelegenheid voor eigen gebruik tegen ten minste 90% van de getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik of de WOZ-waarde;

(…)

e. de vervreemding van een andere onroerende zaak dan een woongelegenheid of een gebouw dat een maatschappelijke gebruiksbestemming heeft als bedoeld in artikel 45, tweede lid, onderdeel d, van de wet of

f. de vestiging van een recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik op een andere gebouwde onroerende zaak dan een woongelegenheid, een gebouw dat een maatschappelijke gebruiksbestemming heeft als bedoeld in artikel 45, tweede lid, onderdeel d, van de wet, of op onbebouwde grond, of overdracht van de economische eigendom van een zodanige onroerende zaak;

g. de vestiging van een recht van opstal of vruchtgebruik op een woongelegenheid of op een zaak die zich in of nabij een woongelegenheid bevindt, in bij ministeriële regeling bepaalde gevallen.

Artikel 25

1 Het verzoek om een goedkeuring als bedoeld in artikel 27, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de wet gaat vergezeld van:

a. een uiteenzetting van het belang voor de volkshuisvesting van het ter goedkeuring voorgelegde besluit;

b. in geval van een vervreemding: de ontwerpkoopovereenkomst die de toegelaten instelling voornemens is met de beoogde verkrijger te sluiten en

(…)

2 In geval van vervreemding van een woongelegenheid voor eigen gebruik gaat het verzoek tevens vergezeld van de marktwaarde vrij van huur en gebruik of de WOZ-waarde van de woongelegenheid.

3 In geval van vervreemding van een woongelegenheid niet voor eigen gebruik, of aan een andere rechtspersoon dan een toegelaten instelling, of in geval van vervreemding van een gemengd complex, gaat het verzoek tevens vergezeld van:

a. de zienswijze van de gemeente waar die woongelegenheid of dat complex is gelegen en van de betrokken bewonersorganisatie;

b. een verklaring van de beoogde verkrijger dat hij zich als een sociale verhuurder zal gedragen;

c. de getaxeerde marktwaarde of de WOZ-waarde van die woongelegenheid of dat complex, en

d. tenzij de beoogde verkrijger een dochtermaatschappij van de vervreemdende toegelaten instelling is:

1°. bescheiden waaruit blijkt dat die woongelegenheid, indien zij verhuurd is, allereerst gedurende ten minste vier weken te koop is aangeboden aan de huurder tegen een prijs van ten hoogste de marktwaarde vrij van huur en gebruik of de WOZ-waarde en

2°. bescheiden waaruit blijkt dat die woongelegenheid of dat complex vervolgens gedurende ten minste vier weken te koop is aangeboden aan toegelaten instellingen en, behoudens in het geval dat de toegelaten instelling 5% of meer van de aandelen van de beoogde verkrijger houdt, in het openbaar, aan elke andere gegadigde in Nederland, waarbij bij interesse voorrang is gegeven aan andere toegelaten instellingen.

(…)5 In geval van vervreemding van een andere onroerende zaak dan die, genoemd in het tweede tot en met vierde lid, van vestiging van een recht van erfpacht, opstal of vruchtgebruik op een onroerende zaak of van overdracht van de economische eigendom van een onroerende zaak gaat het verzoek tevens vergezeld van de zienswijze van de gemeente waar die onroerende zaak is gelegen en de bij ministeriële regeling bepaalde andere zienswijzen.

(…)

7 Bij ministeriële regeling kunnen nadere voorschriften worden gegeven omtrent de bij een verzoek om een goedkeuring als bedoeld in artikel 27, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van de wet over te leggen gegevens.

4.29.

De aanbiedingsplicht houdt, blijkens het voorgaande, in dat de woongelegenheid te koop wordt aangeboden aan de zittende huurder tegen maximaal de leegwaarde of de WOZ-waarde (het tot 1 april 2017 geldende BTIV hield in art.25 lid 2 sub b eenzelfde verplichting in). Waar de huurders stellen dat het gaat om woongelegenheden die zijn verkocht aan BPD waarvoor de aanbiedingsplicht geldt, stelt Woonstad zich op het standpunt dat zij BPD geen woongelegenheden, maar bouwrijpe grond heeft verkocht en dat daarvoor de aanbiedingsplicht niet geldt. Het doen realiseren van sloop van de woningen van de huurders en het gerealiseerd hebben en doen realiseren van nieuwgebouwde en nieuw te bouwen sociale woningbouw in Wielewaal-Oost respectievelijk Wielewaal bestaand binnen de door de Gemeente gestelde kaders, met behoud van het dorpse karakter van de wijk de Wielewaal, waarbij alle huidige bewoners de mogelijkheid wordt geboden in de wijk de Wielewaal terug te keren, valt niet onder het bereik van de door de wetgever bedoelde aanbiedingsplicht.

4.30.

De rechtbank stelt voorop dat, voor zover Woonstad een aanbiedingsplicht heeft, de aanbiedingsplicht volgens het bepaalde in artikel 27 Woningwet en artikel 25 lid 3 onder d BTIV in elk geval alleen betrekking heeft op de (individuele) zittende huurders. De door Wielewaal c.s. gevorderde aanbiedingsplicht ten aanzien van BOW, de HVW, de Unie en de erfpachters zal worden afgewezen, omdat geen van kwalificeert als een (individuele) zittende huurder en de wet noch het BTIV voorziet in een dergelijke aanbiedingsplicht aan een wooncoöperatie, een bewonersvereniging en/of een (onder)erfpachter.

4.31.

Uit de Woningwet en het BTIV volgt dat alleen een toegelaten instelling ex artikel 19 Woningwet een aanbiedingsplicht kan hebben. Dit regardeert de Gemeente dus niet rechtstreeks.

4.32.

Dat betekent dat het erom gaat of Woonstad jegens de individuele huurders een aanbiedingsplicht heeft als door Wielewaal c.s. gesteld.

Dat is niet het geval. Tussen partijen is niet in geschil dat de houdbaarheid van de wijk Wielewaal is verstreken en dat alle betrokkenen zich kunnen vinden in een herstructurering (sloop en nieuwbouw) (zie 2.8). De betrokken woningen worden dus gesloopt en wat aan BPD is verkocht is de grond. Daarover zijn partijen het op zichzelf eens.

Uit artikel 25 BTIV en de bijbehorende wetsgeschiedenis blijkt, dat die bepaling ziet op situaties waarin de woongelegenheid die de huurder bewoont en blijft bewonen wordt overgedragen. Dat is hier niet het geval; het is de grond (eventueel met een nog te slopen, maar niet meer door een huurder te bewonen woning daarop) die wordt overgedragen.

Goedkeuring

4.33.

Ook van een vereiste van goedkeuring is, blijkens de betreffende regelgeving, geen sprake. De nota van toelichting op het BTIV vermeldt: "Ook dient het voornemen tot het vervreemden van, het vestigen van zakelijke rechten op en het overdragen van de economische eigendom van andere onroerende zaken dan woongelegenheden (artikel 4, onderdeel b), zoals grond, (…) niet gemeld te worden, omdat er geen sprake is van

een kernactiviteit." De verkoop van grond voor de bouw van niet-daeb woningen,

zoals hier aan de orde, is geen kernactiviteit van een toegelaten instelling, zo volgt uit de artikelen 45 jo. 47 Woningwet.

Voor zover ook voor een lopend project dat onder de overgangsregels valt de noodzaak bestaat goedkeuring van de minister te vragen uit hoofde van artikel 27 Woningwet, zondert artikel 24 sub e BTIV onder meer de verkoop van grond uit, zodat daarvoor geen toestemming nodig is, noch daarvoor nadere voorwaarden gelden. Het doen realiseren van sloop van in bezit zijnde woongelegenheden en doen realiseren van nieuwbouw van daeb-vastgoed ter plaatse (zoals ook de sociale woningbouw die Woonstad heeft gerealiseerd en nog wil doen realiseren in Wielewaal), valt onder het gebied van de volkshuisvesting en de daeb-taak (artikel 47, eerste lid sub b Woningwet). Daarop ziet de goedkeuringsnoodzaak van artikel 27 Woningwet niet. Daarbij komt nog het volgende. De Wet van 20 maart 2015, houdende herziening van de regels over toegelaten instellingen (Herzieningswet toegelaten instellingen volkshuisvesting) bepaalt in artikel II lid 10 dat artikel 44c Woningwet (waarin het goedkeuringsvereiste voor niet-daeb-diensten is neergelegd) geen gevolgen heeft voor, kort samengevat, werkzaamheden die reeds werden beoogd voor inwerkingtreding.

4.34.

In geschil is of herstructurering volgens het plan van Woonstad en binnen de daartoe door de Gemeente gestelde kaders dient te geschieden of dat dat volgens het plan van de Unie “Van en Voor Wielewaalers” , als wooncoöperatie dient te geschieden. Op zichzelf staat, op grond van de wetsgeschiedenis, vast dat een wooncoöperatie kan optreden als eigenaar, vastgoedverhuurder en beheerder. Uit de Woningwet volgt anders dan Wielewaal c.s. stellen niet dat een wooncoöperatie ook kan optreden zoals zij hier beoogt. Uit die geschiedenis blijkt juist dat het een toegelaten instelling, gegeven haar maatschappelijke taak in de volkshuisvesting, moet zijn die een herstructurering van een wijk als de Wielewaal ter hand dient te nemen. Het systeem van de wet en de daarop gebaseerde regelgeving voorziet vervolgens in controlemechanismes en afstemming met het volkshuisvestingsbeleid van de gemeentes. De Unie komt in dit verband niet meer toe dan het beheer en onderhoud van de woningen van haar leden, als ook in artikel 3 van haar statuten is omschreven (zie 2.7) Dat zij in artikel 3 van haar statuten heeft opgenomen dit te willen verwezenlijken door al het mogelijke te doen om de herstructurering van de Wielewaal zelf te realiseren en dat ook de huurders meer fiducie hebben in het plan van de Unie dan in het plan van Woonstad maken dat niet anders. De vordering zal op dit onderdeel dan ook worden afgewezen.

Nu Woonstad niet in strijd met een daartoe strekkende verplichting heeft nagelaten goedkeuring te vragen kan van een afgeleide onrechtmatige daad van de Gemeente in dat kader geen sprake zijn.

Goedkeuringsprocedure anterieure overeenkomst (b1)

4.35.

Naast hetgeen Wielewaal c.s. hebben aangevoerd met betrekking tot de aanbiedingsplicht van Woonstad (zie 4.25) kan volgens hen uit de anterieure overeenkomst van 30 juni 2015 niet worden afgeleid dat deze de verkoop van de onroerende zaken aan BPD omvatte; immers die overeenkomst dateert van 20 december 2016. Uit de Nota van Toelichting (bij artikel 25 lid 1 onderdeel b BTIV (2015)) volgt dat onder vervreemding moet worden verstaan het sluiten van een overeenkomst als die van Woonstad met BPD. Deze overeenkomst had als bijlage bij het verzoek om goedkeuring moeten worden meegezonden. Nu Woonstad dat ten onrechte heeft nagelaten dient Woonstad te worden opgedragen de BTIV goedkeuringsprocedure alsnog te volgen.

4.36.

Woonstad betwist dat zij een goedkeuringsprocedure als bedoeld in de Woningwet en het BTIV (2015) zou hebben te volgen. Daartoe heeft zij – kort samengevat – ook in dit verband aangevoerd dat artikel 24 sub e BTIV voor de verkoop van grond geen goedkeuringsnoodzaak van de minister bestaat. Verder geldt deze goedkeuringsnoodzaak ook niet bij het slopen van in bezit zijnde woongelegenheden en het doen realiseren van nieuwbouw van daeb-vastgoed ter plaatse.

4.37.

De Gemeente heeft betwist dat er op haar een plicht rust tot het volgen van een goedkeuringsprocedure. Als die plicht al zou (hebben) bestaan dan geldt deze voor Woonstad. In dat geval zou de Gemeente slechts een afgeleide of secundaire aansprakelijkheid hebben.

4.38.

Hetgeen onder 4.30 en 4.31 is overwogen geldt ook hier.

4.39.

Het verwijt dat Wielewaal c.s. Woonstad en de Gemeente voorts maken is, zo begrijpt de rechtbank, dat met het sluiten van de anterieure overeenkomst Woonstad met hulp van de Gemeente de aanbiedingsplicht heeft kunnen ontlopen. Zij heeft immers deze overeenkomst gesloten op de dag voor de wetswijziging. Naar het oordeel van de rechtbank gaat dat verwijt niet op; immers aan het sluiten van de anterieure overeenkomst zijn langlopende onderhandelingen voorafgegaan, die tot het Convenant hebben geleid, waarbij ook Wielewaal c.s. partij is. De wetgever heeft juist in een overgangsregime voorzien, dat beoogt om eerdere ontwikkelingen te respecteren. Dat is een aanwijzing dat het sluiten van een overeenkomst vlak voor inwerkingtreding slechts in zeer uitzonderlijke gevallen onrechtmatig is. Dat zich hier een dergelijk geval voordoet volgt niet uit de omstandigheid dat een ieder, en blijkens de mail van 22 juni 2015 in het bijzonder de Gemeente, zich bewust was van het op handen zijnde van kracht worden van de nieuwe wettelijke regeling. Dat volgt ook niet uit de omstandigheid dat Woonstad en de Gemeente in het overleg met de Unie, BOW en HVW terughoudend waren als het ging om de alternatieve plannen. Andere omstandigheden zijn gesteld noch gebleken.

4.40.

Voor zover Wielewaal c.s. hebben willen betogen dat de gekozen vorm, verkoop van grond in plaats van woningen, bedoeld is om de goedkeurings- en aanbiedingsverplichtingen te ontduiken en Woonstad (en wellicht de Gemeente) op dat punt een apart verwijt maken faalt dat bij gebrek aan behoorlijke onderbouwing. De vaststaande noodzaak van sloop brengt mee, dat deze vorm op zichzelf redelijk is; aanwijzingen dat deze louter is gekozen om Wielewaal c.s. in hun rechten te beknotten ontbreken.

4.41.

Uit het voorgaande volgt reeds dat Woonstad niet gehouden is alsnog aan haar aanbiedingsplicht jegens de (individuele) zittende huurders te voldoen.

4.42.

Wielewaal c.s. stellen zich op het standpunt dat Woonstad en de Gemeente onvoldoende rekening hebben gehouden met het feit dat anders dan Woonstad en de Gemeente, de BOW en de HVW geen professionele partijen zijn waar het betreft de herontwikkeling van woonwijken en het opstellen van een contract, zoals het onderhavige Convenant. Met de anterieure overeenkomst en de tussen Woonstad en BPD gesloten overeenkomst hebben zij onvoldoende rekening gehouden met hun belangen en onterecht het plan van de Unie tegen gehouden. Deze handelswijze van Woonstad en de Gemeente kwalificeert als een schending van de zorgplicht ex artikel 6:162 BW.

4.43.

Naast hetgeen Woonstad ten verwere van de vorderingen onder a, c, d en e heeft aangevoerd, heeft Woonstad aangevoerd dat van zorgplichtschending geen sprake is. Woonstad kan niet worden aangerekend dat zij niet tijdig zou hebben opgemerkt dat er een nieuw bestuur van de BOW en HVW was. Verder heeft Woonstad steeds overleg gevoerd met de zittende bestuursleden en de participatie in commissies en werkgroepen steeds doorgezet. Woonstad betwist dat zij een norm uit de Governance Code zou hebben geschonden die tot bescherming tegen de beweerdelijk door Wielewaal c.s. geleden schade zou strekken.

4.44.

Naast hetgeen de Gemeente ten verwere van de vorderingen onder a, c, d en e heeft aangevoerd, heeft de Gemeente aangevoerd dat op haar geen bijzondere zorgplicht rust als bedoeld voor banken en financiële instellingen. Het sluiten van een convenant over woningverbetering is heel wat anders dan het verkopen van een beleggingspolis of verzekeringsproduct, waarop allerlei nationale en Europese specifieke verplichtingen en gedragsnormen van toepassing zijn ter bescherming van de consument. Verder is onduidelijke welke zorgplicht zij volgens Wielewaal c.s. zou hebben geschonden. In het geval van een schending van de informatieplicht hebben Wielewaal c.s. niet aangegeven voor welke consequenties gewaarschuwd had moeten worden.

4.45.

Nu in rechte is komen vast te staan dat Woonstad en de Gemeente voldoende hebben gedaan om de bewoners van de Wielewaal, die in de door de BOW en HVW gemandateerde Commissie vertegenwoordigd waren (zie 2.8), te betrekken bij de totstandkoming van het Convenant, voor te lichten over de betekenis van het ondertekenen van het Convenant (zie 2.11) en samen met hen afspraken te maken over het verdere verloop van de herstructurering van de Wielewaal, zoals vastgelegd in het Convenant en de Ontwikkelingsvisie De Nieuwe Wielewaal Rotterdam (zie 2.11 en 2.13), kon voor hen, zoals reeds onder 4.15 is overwogen, niet kenbaar zijn dat de bewoners zich niet konden vinden in het Convenant. Dat de Gemeente door toch het Convenant te sluiten misbruik van haar positie zou hebben gemaakt en daarmee haar zorgplicht zou hebben geschonden is in rechte niet komen vast te staan. Het in deze door Wielewaal c.s. gedane bewijsaanbod wordt als onvoldoende specifiek gepasseerd.

4.46.

Wielewaal c.s. heeft kennelijk ten aanzien van de Gemeente als het gaat om de geschonden zorgplicht verder het oog op hetgeen in het algemeen van een behoorlijke overheid mag worden verwacht, zoals bijvoorbeeld naleving van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Welk daarvan de Gemeente zou hebben geschonden blijft echter onduidelijk. De Gemeente heeft een bestemmingsplan vastgesteld en een woonvisie geformuleerd die niet in alle opzichten parallel loopt met de wensen van Wielewaal c.s. doch dat op zichzelf kan bezwaarlijk in strijd met enig algemeen beginsel worden geacht, nu de vorming van die visie tot haar beleidsvrijheid behoort en zij ook goede redenen heeft aangevoerd voor dat beleid. Het gaat te ver dat de enkele mogelijkheid dat de bewoners niet zullen terugkeren vanwege de verhoging van de huur betekent dat zij de anterieure overeenkomst niet had mogen sluiten. Dat is zelfs zo als rekening wordt gehouden met de beperkte financiële middelen van betrokkenen. Daarbij weegt mee dat een terugkeergarantie is geboden aan de bewoners die terug wensen te keren in sociale woningen. Ten aanzien van het sluiten van de anterieure overeenkomst tussen Woonstad en de Gemeente in juni 2015 (zie 2.16) heeft te gelden dat de Gemeente toen nog geen rekening behoefde te houden met de verschuiving in de opvatting van Wielewaal c.s. omtrent de door Woonstad en de Gemeente voorgestane herstructurering van de Wielewaal, omdat die voor haar onvoldoende kenbaar was, zodat op dit punt ook geen sprake kan zijn van onrechtmatig handelen van de Gemeente jegens Wielewaal c.s. De vordering zal op dit onderdeel dan ook worden afgewezen.

4.47.

Ten aanzien van Woonstad ligt de nog de vraag voor of zij onrechtmatig heeft gehandeld nadat zij bekend is geworden met het vertrek van het oude bestuur en het plan “Van en Voor Wielewaalers” door toch in december 2016 met BPD de ontwikkelingsovereenkomst te sluiten en door voort te gaan met het uitvoeren van die overeenkomst.

4.48.

Dat er in een eerder stadium, onverplicht, sprake is geweest van een participatie van de bewoners bij de herstructureringsplannen maakt niet dat die participatie bij voortduring blijft bestaan. Naarmate de tijd voortschrijdt wordt de speelruimte die Woonstad heeft beperkter. Zij heeft als toegelaten instelling een (wettelijke) rol als het gaat om de volkshuisvesting. Zij was reeds jaren doende om, naar zij geruime tijd mocht aannemen, met instemming van de bewoners en de Gemeente en binnen de grenzen van het bestemmingsplan een herstructureringsplan voor Wielewaal uit te werken en te (doen) uitvoeren. In de anterieure overeenkomst zijn door de Gemeente de kaders aangewezen, waarbinnen - met behoud van het dorpse karakter van de Wielewaal - Woonstad de herstructurering van de Wielewaal conform haar volkshuisvestingstaak dient uit te voeren, opdat er in de visie van de Gemeente qua bewonerssamenstelling de gewenste gemêleerde wijk ontstaat. Woonstad heeft zich daaraan verbonden. Dat plan omvatte, behalve de sloop van de niet meer te renoveren woningen en de bouw van nieuwe, energiezuinige woningen ook allerlei andere aspecten van de inrichting van de nieuwe wijk. Daaraan liggen uitgebreide bouwkundige en financiële berekeningen ten grondslag.

De beslissing van Woonstad om met BPD een ontwikkelingsovereenkomst te sluiten voor De Nieuwe Wielewaal als zodanig is niet onzorgvuldig. Het staat Woonstad vrij om te bepalen met wie zij in zee wenst te gaan.

4.49.

De rechtbank begrijpt dat Wielewaal c.s. met de afwijzing van het plan van de Unie door Woonstad en de ontwikkelingsovereenkomst van Woonstad met BPD ervaren dat hen daarmee een kans is ontnomen op een eigen ontwikkelingsplan c.q. een aanvulling op het Woonstadplan, maar op Woonstad rust, gegeven haar volkshuisvestingstaak ingevolge de Woningwet, geen wettelijke verplichting om uitvoering te geven aan het plan van de Unie. Gesteld noch gebleken is dat van de zijde van Woonstad daaromtrent toezeggingen zijn gedaan.

Op zichzelf is begrijpelijk dat Wielewaal c.s. teleurgesteld zijn dat Woonstad hun alternatieve plan niet heeft willen omarmen. Wellicht had van Woonstad mogen worden verwacht dat zij de Unie wat meer ruimte had gegeven voor het toelichten en onderbouwen van de haalbaarheid van dat plan. Dat is echter onvoldoende voor het oordeel dat Woonstad onrechtmatig heeft gehandeld. Haar valt in redelijkheid niet te verwijten dat zij, toen vanuit de Unie een niet volledig uitgewerkt alternatief plan werd voorgelegd, haar eigen reeds vergevorderde voorbereidingen heeft doorgezet. Het overlaten van de herstructurering van de Wielewaal aan De Unie, zelfs als deze steun had van een bouwbedrijf/projectontwikkelaar was immers minst genomen aanmerkelijk risicovoller dan het doorzetten van haar eigen plannen. De Governance Code verplichtte haar niet tot meer dan zij heeft gedaan; zij is in gesprek gegaan met de bewoners en zij heeft het plan van [persoon 7] (later de Unie) bezien. Dat zij, vanuit haar rol, het plan van de Unie als te onzeker heeft ingeschat (zowel omdat het lacunes vertoonde als omdat het niet in overeenstemming was met de woonvisie van de Gemeente) is niet onredelijk en ook niet verwijtbaar.

Ook dit deel van de vordering wordt afgewezen.

staken van de sloop (c)

4.50.

Wielewaal c.s. hebben aan hun vordering ten grondslag gelegd dat Woonstad geen belang heeft bij de sloop van de woningen in de Wielewaal, en dat zij door deze voort te zetten in strijd met de maatschappelijke zorgvuldigheid en onrechtmatig handelt. Sloop op andere plekken in Rotterdam-Zuid is niet gevolgd door realisatie van nieuwbouw, de bewoners hebben een verlies aan woongenot als gevolg van de in juni 2017 aangevangen sloopwerkzaamheden en de uitvoering van het plan van de Unie voor de Wielewaal wordt gefrustreerd.

4.51.

Het doen staken van de sloop, opdat Wielewaal c.s. hun eigen plan voor de herstructurering van de wijk kunnen uitvoeren, kan, nu de Woningwet daartoe geen mogelijkheid biedt, niet worden gehonoreerd aldus Woonstad. Woonstad betwist dat zij geen oog zou hebben voor het behoud van de leefbaarheid van de wijk tijdens de sloopwerkzaamheden. Juist daarom is, als uitvloeisel van het Convenant, een werkgroep Beheer en Groen , waarin ook de bewoners participeren, ingesteld. Zo is er toezicht op bijvoorbeeld het slooppuin. De sloop is inherent aan de herstructurering van de wijk Wielewaal en de herstructurering is juist bedoeld voor de wijk en ook bij het Unieplan zal moeten worden gesloopt dan wel is sprake van bouwactiviteit. Woonstad is niet bereid over te gaan tot het staken van de sloop, ook niet voor een korte periode, omdat daardoor de leefbaarheid in de wijk er alleen maar op achteruit gaat.

4.52.

De Gemeente stelt zich op het standpunt dat de vordering ter zake van de sloop tegen haar moet worden afgewezen, omdat de Gemeente geen zeggenschap heeft over de woningen in de wijk; immers de koop- en huurwoningen maken onderdeel uit van het erfpachtrecht van Woonstad, waarbij de koopwoningen door uitgifte in ondererfpacht op basis van Maatschappelijk Verantwoord Eigendom (hierna: MVE) in handen zijn gekomen van de betreffende kopers. De Gemeente is geen opdrachtgever van de sloop. De vordering regardeert dus alleen Woonstad.

4.53.

Ter gelegenheid van de comparitie (van 6 december 2017) hebben de bewoners van de Wielewaal gemeld dat het voor de veiligheid van de bewoners van belang is dat de woningen waarvan de sloop is aangevangen inderdaad worden gesloopt en dat dat proces, met het oog op gevaarlijke situaties, niet tussentijds wordt stilgelegd. Verder hebben zij aangegeven dat zolang er gesloopt wordt en er hekken staan zij van Woonstad verwachten dat die toeziet op de veiligheid. Dit betekent dat het belang van Wielewaal c.s. bij het doen staken van de sloop, gegeven de status quo - hoewel slopen de leefbaarheid in de wijk aantast, is nu stoppen met slopen feitelijk geen optie -, is komen te ontbreken.

Voorts volgt uit het voorgaande dat de plannen van Woonstad tot herstructurering voortgang kunnen vinden, nu zij niet in strijd met de wet (of de maatschappelijke zorgvuldigheid) zijn. De sloop is in dat verband noodzakelijk en voor een verbod is ook vanuit die optiek geen grond.

De vordering zal daarom worden afgewezen.

Overig onrechtmatig handelen Woonstad en/of Gemeente (f)

4.54.

Zoals uit het voorgaande blijkt is van een onrechtmatige daad van de Gemeente en/of Woonstad jegens Wielewaal c.s. geen sprake. Voor zover de verwijten hiervoor niet besproken zijn, zijn zij te vaag.

Schade (g)

4.55.

Nu geen sprake is van onrechtmatig handelen van Woonstad en de Gemeente jegens Wielewaal c.s. dient de vordering tot schadevergoeding als ongegrond te worden afgewezen.

het in goede justitie treffen van een voorziening (h)

4.56.

Wielewaal c.s. hebben schadevergoeding gevorderd. Daarin ligt besloten de vordering tot het treffen van (een) minder verstrekkende voorziening(en), als geformuleerd onder h van het petitum. Hetgeen Wielewaal c.s. aan hun vordering tot schadevergoeding ten grondslag hebben gelegd, ligt ook aan hun vordering tot het treffen van in goede justitie te treffen voorziening(en) (artikel 23 Rv).

Bij gelegenheid van de zittingen is aan de orde geweest dat de Gemeente en Woonstad bereid zijn om ten aanzien van 50 woningen mee te werken aan het plan van de Unie, maar dat acht de Unie niet toereikend. Datzelfde geldt voor het mogelijke beheer van een aantal woningen.

Het standpunt van Wielewaal c.s. lijkt wat dat betreft geen ruimte te bieden voor iets anders dan een eigen herstructureringsontwikkeling van de Wielewaal, hoewel zij dat niet expliciet vorderen. Nu uit het voorgaande blijkt dat de rechtbank van oordeel is dat de Gemeente en Woonstad niet onrechtmatig handelen door de plannen uit te voeren die zij hebben, met DBP, voor de herstructurering van de wijk, kan van een voorziening die aan die eigen ontwikkeling door de Unie bijdraagt geen sprake zijn. Nu Wielewaal c.s. voor het overige hebben nagelaten aan te geven wat voor soort voorziening zij voor ogen hebben is de rechtbank van oordeel dat de vordering als te onbepaald en van een te onbegrensde reikwijdte is en daarom zal de vordering tot het in goede justitie treffen van (een) voorziening(en) worden afgewezen.

Conclusie

4.57.

Op grond van het voorgaande zullen de vorderingen van Wielewaal c.s. worden afgewezen.

Proceskosten (i)

4.58.

Wielewaal c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van Woonstad en de Gemeente. De door Woonstad en de Gemeente gevorderde wettelijke rente over de proceskosten is toewijsbaar als in het dictum vermeld.

De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van Woonstad op:

griffierecht € 618,00
salaris

Totaal € 2.518,50

De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van de Gemeente op:

griffierecht € 618,00
salaris

Totaal € 2.518,50

4.59.

De door Woonstad en de Gemeente gevorderde nakosten zullen (voorwaardelijk) worden toegewezen als in het dictum vermeld.

5.De beslissing

De rechtbank

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt Wielewaal c.s. hoofdelijk, dat de een betalende de ander zal zijn gekweten, in de proceskosten aan de zijde van Woonstad tot op heden begroot op

€ 2.518,50,

5.3.

bepaalt dat met betrekking tot de proceskosten dat Wielewaal c.s. deze dienen te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis en veroordeelt Wielewaal c.s., voor het geval voldoening van die kosten binnen die termijn niet plaatsvindt, tot betaling van de wettelijke rente over die kosten te rekenen vanaf het verstrijken van voormelde termijn voor voldoening,

5.4.

veroordeelt Wielewaal c.s. in de proceskosten aan de zijde van de Gemeente tot op heden begroot op € 2.518,50,

5.5.

bepaalt dat met betrekking tot de proceskosten dat Wielewaal c.s. deze dienen te voldoen binnen vijftien dagen na betekening van dit vonnis en veroordeelt Wielewaal c.s., voor het geval voldoening van die kosten binnen die termijn niet plaatsvindt, tot betaling van de wettelijke rente over die kosten te rekenen vanaf het verstrijken van voormelde termijn voor voldoening,

5.6.

veroordeelt Wielewaal c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen onder de voorwaarde dat Wielewaal c.s. niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

5.7.

verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten en in het openbaar uitgesproken op 18 juli 2018.1451/106

Vordering tot staken herstructurering woonwijk Wielewaal door woningcorporatie en gemeente

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

1.de vereniging

64. [eiser 64] ,

93. (per abuis dubbel genoemde eiser)

1.De procedure

2.De feiten

3.Het geschil

4.De beoordeling

Proces-verbaal van (voortzetting van de) comparitie (van 6 december 2017) van 14 februari 2018

5.De beslissing