Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 6881589 VV EXPL 18-194
uitspraak: 26 juli 2018
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
M. JANSEN BEHEER B.V.,
gevestigd te [plaatsnaam],
eiseres,
gemachtigde: mr. A.M. Roepel,
tegen
1.[gedaagde 1],
wonende te [plaatsnaam],
gedaagde,
gemachtigde: mr. C. Ma,
2.[gedaagde 2],
wonende te [plaatsnaam],
gedaagde,
gemachtigde: mr. drs. M. Sweerts,
3.[gedaagde 3],
wonende te [plaatsnaam],
gedaagde,
gemachtigde: mr. drs. M. Sweerts.
Partijen worden hierna aangeduid als “M. Jansen Beheer” en “[gedaagde 1]”, “[gedaagde 2]” en “[gedaagde 3]” voor zover het hen afzonderlijk betreft, en “gedaagden” voor zover het hen gezamenlijk betreft.
1.Het verloop van de procedure
1.1
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- de dagvaarding d.d. 2 juli 2018, met producties;
- de akte van [gedaagde 1], met producties;
- de brief d.d. 10 juli 2018 van [gedaagde 2] en [gedaagde 3], met producties;
- de pleitnotities van [gedaagde 2] en [gedaagde 3].
1.2
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 12 juli 2018. M. Jansen Beheer heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, in het bijzijn van [W.] (commercieel medewerker bij M. Jansen Beheer). [gedaagde 1] is verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zijn ook verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde.
1.3
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
2.1
M. Jansen Beheer houdt zich bezig met het exploiteren van vastgoed. Zij is eigenaresse van het pand aan de [straat- en plaatsnaam].
2.2
Op 23 februari 2016 heeft M. Jansen Beheer een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het pand. De huurovereenkomst luidt - verkort weergegeven - als volgt:
“(…)
ONDERGETEKENDEN:
M. Jansen Beheer (…) hierna te noemen ‘verhuurder’,
EN
mevrouw [straat- en plaatsnaam] (…) hierna te noemen ‘huurder’,
ZIJN OVEREENGEKOMEN
(…)
1.1
Verhuurder verhuurt aan huurder en huurder huurt van verhuurder de woonruimte, (…), plaatselijk bekend:
[straat- en plaatsnaam]
(…)
Bijzondere bepalingen
10. (…)
k. Gehele of gedeeltelijke onderverhuur van de woning is niet toegestaan.
(…)
ee.Mevrouw [gedaagde 1] (…) heeft het recht de woning aan mevrouw [gedaagde 2] (…) en mevrouw [P.] (…) onder te verhuren. Indien mevrouw [gedaagde 1] de huurovereenkomst beëindigt, wordt ook direct de onderhuur aan de dames [gedaagde 2] en [P.] beëindigd.”
De huurovereenkomst is ondertekend door [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [P.].
2.3
Rond september 2017 is [P.] uit de woning vertrokken en is [gedaagde 3] voor haar in de plaats gekomen.
2.4
In het najaar van 2017 heeft [gedaagde 1] aan [gedaagde 2] en [gedaagde 3] meegedeeld dat zij de huurovereenkomst met M. Jansen Beheer wilde beëindigen, omdat zij een woning had gekocht.
2.5
Op 18 december 2017 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen M. Jansen Beheer, [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3]. In dat gesprek is 1 februari 2018 als datum van beëindiging van de huurovereenkomst met [gedaagde 1] genoemd en meegedeeld dat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] dan ook de woonruimte dienden te hebben verlaten.
2.6
Diezelfde dag heeft [gedaagde 1] per e-mailbericht aan M. Jansen Beheer de huurovereenkomst opgezegd. Op 22 december 2017 heeft M. Jansen Beheer de opzegging per 1 februari 2018 bevestigd en meegedeeld dat de woonruimte dan leeg en ontruimd opgeleverd dient te worden.
2.7
Op 9 januari 2018 heeft [gedaagde 1] de woonruimte verlaten.
2.8
Bij brief van 15 januari 2018 heeft [gedaagde 2] (mede namens [gedaagde 3]) aan M. Jansen Beheer meegedeeld dat zij als contractueel medehuurder de huur zal voortzetten en dat [gedaagde 3] ook in de woonruimte zal blijven wonen.
2.9
Bij brief van 29 januari 2018 heeft M. Jansen Beheer aan [gedaagde 2] en [gedaagde 3] meegedeeld geen contract met hen te hebben en dat zij geen “contractueel medehuurder” zijn. Aangegeven is dat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] de woonruimte op 1 februari 2018 ontruimd dienen op te leveren. Zo niet, dan verblijven zij na 1 februari 2018 zonder recht of titel in de woonruimte. Voorts is meegedeeld dat het op 29 januari 2018 op haar rekening ontvangen geldbedrag met de omschrijving “huur februari 2018” niet als huur wordt geaccepteerd door M. Jansen Beheer.
2.1
[gedaagde 2] en [gedaagde 3] zijn na 1 februari 2018 in de woonruimte blijven wonen.
2.11
Bij brief van 4 april 2018 heeft M. Jansen Beheer [gedaagde 2] en [gedaagde 3] gesommeerd om de woonruimte te ontruimen. Daarbij is een gerechtelijke procedure aangekondigd.
3.De standpunten van partijen
3.1
M. Jansen Beheer vordert bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, gedaagden te veroordelen om binnen 72 uur na betekening van dit vonnis, de onroerende zaak gelegen aan het adres [straat- en plaatsnaam] te ontruimen en ontruimd te houden, met machtiging van M. Jansen Beheer om het vonnis zelf ten uitvoer te leggen, zo nodig met behulp van politie en justitie, als gedaagden in gebreke blijven aan het vonnis te voldoen, met veroordeling van hen in de proceskosten.
3.2
Aan de vordering heeft legt M. Jansen Beheer - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat zij op grond van een huurovereenkomst de woonruimte aan de [straat- en plaatsnaam] verhuurd heeft aan [gedaagde 1], waarbij deze de mogelijkheid is gegeven om de woonruimte te onderverhuren aan [gedaagde 2] en aan een ander, voor wie [gedaagde 3] later in de plaats is getreden, onder de voorwaarde dat bij beëindiging van de huurovereenkomst met [gedaagde 1], ook direct de onderhuur zou worden beëindigd. [gedaagde 1] heeft de huurovereenkomst op 18 december 2017 opgezegd. [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zijn hiervan op de hoogte gesteld. M. Jansen Beheer heeft de opzegging per 1 februari 2018 bevestigd. [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zijn per brief geïnformeerd dat zij de woonruimte op
1 februari 2018 dienden te verlaten. Dat laatste hebben zij niet gedaan. Daardoor verblijven zij thans zonder recht of titel in de woonruimte en maken zij dus inbreuk op het eigendomsrecht van M. Jansen Beheer. Daarom wordt ontruiming van de woonruimte gevorderd.
3.3
[gedaagde 1] concludeert tot toewijzing van de ontruimingsvordering en refereert zich voor het overige. Zij voert daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - aan dat zij de huurovereenkomst is aangegaan, dat haar vader zich borg heeft gesteld en garant heeft gesteld voor betaling van de huur, en dat zij met toestemming van M. Jansen Beheer de onderhuurders heeft gevraagd om bij haar te komen wonen. Deze constructie is in onderling overleg met de onderhuurders tot stand gekomen, omdat het anders niet mogelijk zou zijn geweest om de woonruimte te huren. [gedaagde 2] en de toenmalige andere onderhuurder hebben de huurovereenkomst meegetekend, ook voor de regeling bij beëindiging van de huur. [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zijn op de hoogte gesteld van de opzegging van de huurovereenkomst door [gedaagde 1] en dat de woonruimte op 1 februari 2018 leeg moest worden opgeleverd. Zijzelf heeft op 9 januari 2018 de woonruimte verlaten, aldus [gedaagde 1].
3.4
[gedaagde 2] en [gedaagde 3] concluderen tot afwijzing van de ontruimingsvordering, met veroordeling, uitvoerbaar bij voorraad, van M. Jansen Beheer in de proceskosten. Zij voeren daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - aan dat M. Jansen Beheer geen (spoedeisend)belang heeft bij de gevorderde ontruiming. De woonruimte betreft een typisch studentenhuis en is sinds februari 2016 bewoond door [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [P.]. Voor laatstgenoemde is [gedaagde 3] in de plaats gekomen. Daarmee heeft M. Jansen Beheer ingestemd door afgifte van een verhuurdersverklaring. Toen is [gedaagde 3] er niet op gewezen dat zij de woonruimte zou moeten verlaten als [gedaagde 1] zou vertrekken. [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hebben geen huurovereenkomst gesloten met [gedaagde 1]. Alleen [gedaagde 2] heeft destijds de overeenkomst met M. Jansen Beheer ondertekend. De constructie was erop gericht om zowel [gedaagde 2] als (toen) [P.] de positie van hoofdhuurder te verstrekken. [P.] heeft ook verzekeringen en contracten met nutsbedrijven gesloten ten behoeve van de woonruimte. De huur is steeds betaald vanaf een gezamenlijke bankrekening die op naam van [P.] en [gedaagde 2] stond. Op 15 december 2017 heeft [gedaagde 1] meegedeeld per 1 februari 2018 te willen vertrekken uit de woonruimte. Daarbij heeft zij aangegeven een en ander voor [gedaagde 2] en [gedaagde 3] te zullen regelen bij de verhuurder. Er heeft een gesprek plaatsgevonden tussen M. Jansen Beheer, [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3], waarbij [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hebben aangegeven in de woonruimte te willen blijven wonen. Omdat [gedaagde 2] de huurovereenkomst heeft medeondertekend moet zij als contractueel medehuurder worden aangemerkt en komt haar huurbescherming toe. Na het vertrek van [gedaagde 1] dient zij te worden aangemerkt als hoofdhuurder. Dat geldt ook voor [gedaagde 3] die met toestemming van M. Jansen Beheer in de woonruimte is gaan wonen en de plaats van [P.] heeft ingenomen. [gedaagde 2] doet voorts een beroep op vernietiging van artikel 10ee van de huurovereenkomst wegens strijd met dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen. [gedaagde 3] is nooit mededeling van artikel 10ee gedaan en zij heeft dit artikel ook nooit geaccepteerd, zodat M. Jansen Beheer hierop geen beroep kan doen, althans een beroep daarop naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [gedaagde 1] heeft nooit een huurovereenkomst met [gedaagde 2] en [gedaagde 3] opgezegd. Verder is er sprake van zelfstandige woonruimte, zodat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] de bijbehorende huurbescherming toekomt en de huurovereenkomst wordt voortgezet tussen hen en M. Jansen Beheer. Aan de opzeggingsgronden van artikel 7:269 lid 2 BW is niet voldaan.
M. Jansen Beheer wil profiteren van de krapte op de woningmarkt door de woonruimte voor een veel hogere huurprijs te verhuren. [gedaagde 2] en [gedaagde 3] betalen nu € 1.200,00 aan huur en kunnen en willen niet € 1.750,00 gaan betalen. Die huurprijs is gelet op het systeem van puntentelling disproportioneel. Het commerciële belang van M. Jansen Beheer weegt minder zwaar dan het belang van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] om te kunnen beschikken over woonruimte. De belangenafweging dient daarom in hun voordeel uit te vallen. Voor zover toch tot ontruiming wordt overgegaan, is de gevorderde termijn van 72 uur waarbinnen dit moet gebeuren te kort, mede gelet op de zomervakantie waarin hulp veelal niet beschikbaar is. Daarom verzoeken [gedaagde 2] en [gedaagde 3] om deze termijn te bepalen op minimaal 12 maanden na betekening van het vonnis.
3.5
De stellingen van partijen worden voor zover nodig in het kader van de beoordeling van de vordering nader besproken.
4.De beoordeling
4.1
Naar zijn aard heeft M. Jansen Beheer spoedeisend belang bij de door haar gevorderde voorziening, nu gesteld wordt dat de huurovereenkomst met [gedaagde 1] inmiddels is geëindigd en dat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] thans zonder recht of titel in de woonruimte van M. Jansen Beheer verblijven. Daarom is M. Jansen Beheer ontvankelijk in haar vordering.
4.2
In dit kort geding dient, op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van M. Jansen Beheer in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
4.3
Het gestelde door M. Jansen Beheer dat zij uitsluitend een huurovereenkomst heeft gesloten met [gedaagde 1], vindt steun in de overgelegde huurovereenkomst en wordt bevestigd door [gedaagde 1]. Uit de tekst van de overeenkomst blijkt namelijk dat [gedaagde 1] als huurder is genoemd. Het is haar toegestaan om de woonruimte onder te verhuren aan [gedaagde 2] en [P.]. Laatstgenoemden zijn dus expliciet als onderhuurders aangemerkt. Het aangevoerde door [gedaagde 2] dat zij de huurovereenkomst toen niet gelezen heeft en dat zij niet gezien heeft dat alleen [gedaagde 1] als huurder werd genoemd, kan haar - wat daar verder nog van zij - niet baten. Zij is namelijk wel in de gelegenheid geweest om zich te vergewissen van de inhoud van de overeenkomst en wordt geacht hiervan kennis te hebben genomen. Ter zitting heeft [gedaagde 2] erkend dat bij het tot stand komen van de huurovereenkomst gesproken is over garantstelling door de vader van [gedaagde 1] en heeft bevestigd dat zonder die garantstelling de woonruimte nooit gehuurd had kunnen worden. Daarmee bevestigt [gedaagde 2] dat de constructie met één huurder en twee onderhuurders, en met de vader van [gedaagde 1] als borg, toentertijd is bedacht om de huur van de woonruimte überhaupt mogelijk te maken. Dit is ook in het belang van [gedaagde 2] geweest. Zij heeft hiervoor getekend, ook voor het bepaalde dat de onderhuur direct eindigt met het einde van de huurovereenkomst met [gedaagde 1]. Thans doet [gedaagde 2] een beroep op vernietiging van artikel 10ee wegens strijd met de dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen, zonder aan te duiden met welke bepaling dit artikel in strijd zou zijn. Voor zover strijd met artikel 7:269 lid 1 BW wordt bedoeld, wordt dit standpunt gelet op het navolgende niet gedeeld.
4.3.1
Hoe dan ook kan [gedaagde 2] gehouden worden aan de overeenkomst die zij is aangegaan middels medeondertekening van de huurovereenkomst. Een ander oordeel zou in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar worden geacht, met name gelet op de positie van (de vader van) [gedaagde 1] die het mogelijk heeft gemaakt dat [gedaagde 2] een kamer heeft kunnen huren in het centrum van Rotterdam en door die bereidwilligheid nu met de gebakken peren zit, althans dreigt te komen zitten.
4.4
[gedaagde 3] heeft [P.] opgevolgd als onderhuurder. Niet weersproken is dat dit via [gedaagde 1] is gegaan. Daarom wordt ervan uitgegaan dat zij aan [gedaagde 3] een kamer heeft (onder)verhuurd. Dat dit niet op schrift tussen beiden is vastgelegd, is in dit kader niet relevant, omdat overeenkomsten ook mondeling kunnen worden aangegaan. M. Jansen Beheer heeft zich daartegen niet verzet, maar uit het feit dat zij een verhuurdersverklaring heeft afgegeven, kan niet worden afgeleid dat zij met [gedaagde 3] een huurovereenkomst is aangegaan.
4.5
Van medehuur door [gedaagde 2] en/of [gedaagde 3] is geen sprake. Aan de voorwaarden daarvoor wordt namelijk niet voldaan. Geen van hen beiden is namelijk een huwelijk of geregistreerd partnerschap met [gedaagde 1] aangegaan. Zij hebben ook nooit samen met [gedaagde 1] een verzoek gedaan aan M. Jansen Beheer om als medehuurder te worden aangemerkt. Als dat wel zou zijn gedaan, dan had het verzoek niet gehonoreerd hoeven te worden, omdat geen sprake was (en is) van een duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen betrokkenen, ook al deelden [gedaagde 1], [gedaagde 3] en [gedaagde 2] bepaalde kosten. Uit de aard der zaak is geen sprake van een duurzaam verband.
4.6
Kortom, er is sprake van een (hoofd)huurovereenkomst tussen M. Jansen Beheer en [gedaagde 1], die is beëindigd. En er is sprake van (onder)huurovereenkomsten tussen [gedaagde 1] enerzijds en [gedaagde 2] respectievelijk [gedaagde 3] anderzijds. [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hebben dus geen contractuele relatie met M. Jansen Beheer waaraan zij recht op verblijf in de woning kunnen ontlenen.
4.7
Vervolgens komt de vraag aan de orde of op de voet van artikel 7:269 lid 1 BW de onderhuur met [gedaagde 2] en [gedaagde 3] wordt voortgezet door M. Jansen Beheer, nu de huurovereenkomst tussen haar en [gedaagde 1] is beëindigd. In dit kader is van belang of de woonruimte als zelfstandige woning dient te worden aangemerkt. Anders dan [gedaagde 2] en [gedaagde 3] voorstaan, beantwoordt de kantonrechter deze vraag ontkennend. Weliswaar heeft de woonruimte een eigen toegang, waarachter zich alle wezenlijke voorzieningen bevinden, maar in essentie komt de woonsituatie erop neer dat [gedaagde 1] een zelfstandige woning heeft gehuurd en daarin kamers aan [gedaagde 2] en [gedaagde 3] heeft onderverhuurd, met het recht van gebruik van gemeenschappelijke ruimtes en genoemde voorzieningen. Zij hebben niet het exclusieve gebruik daarvan gehad, maar de voorzieningen moeten delen. Als gezegd is er geen gemeenschappelijke huishouding. De positie van [gedaagde 1] is aldus vergelijkbaar met die van een hospita die kamers verhuurt in een zelfstandige woning. Daarom heeft de onderhuur niet op een zelfstandige woning betrekking. De omstandigheid dat de huur betaald werd vanaf een gezamenlijk rekening en [P.] destijds voor verzekeringen en contracten met nutsbedrijven heeft gezorgd, maakt het vorenstaande niet anders. Daarbij blijft van belang dat het nimmer de bedoeling is geweest van betrokkenen bij de oorspronkelijke overeenkomst van huur en onderhuur, dat onderhuurders na beëindiging van de huurovereenkomst met [gedaagde 1] en haar vertrek uit de woonruimte daar zouden blijven wonen. Alleen al de expliciete tekst van artikel 10ee wijst in tegenovergestelde richting.
4.8
[gedaagde 2] en [gedaagde 3] kunnen dus geen recht op verblijf in de woonruimte ontlenen aan artikel 7:269 lid 1 BW.
4.9
Gelet op het voorgaande wordt geconcludeerd dat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] sinds 1 februari 2018 zonder recht of titel verblijven in de woonruimte aan [straat- en plaatsnaam]. Aldus maken zij inbreuk op het eigendomsrecht van M. Jansen Beheer.
4.1
Doordat [gedaagde 2] en [gedaagde 3] nog in de woonruimte verblijven, is [gedaagde 1] tekortgeschoten in de op haar rustende verbintenis om de woning bij het einde van de huurovereenkomst leeg op te leveren.
4.11
Deze zaak heeft in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Er is grond om de gevorderde ontruiming van de woonruimte toe te wijzen ten aanzien van zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] en [gedaagde 3]. Zoals te doen gebruikelijk zal de ontruimingstermijn gesteld worden op 14 dagen na betekening van dit vonnis. Voor een langere termijn wordt geen reden gezien, ondanks het beroep van [gedaagde 2] en [gedaagde 3] op gebrek aan hulp van familie en/of vrienden wegens de vakantieperiode. Zij hebben immers al ruim de tijd gehad om vrijwillig uit de woonruimte te vertrekken en dat te organiseren.
4.12
De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van politie en justitie zal worden afgewezen. Immers op grond van de artikelen 556 lid 1 en 557 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is de deurwaarder, zonder rechterlijke tussenkomst, bevoegd de hulp van de sterke arm van politie in te roepen.
4.13
[gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] worden als de in het ongelijk gestelde partijen in de kosten van M. Jansen Beheer veroordeeld. De bijdrage van [gedaagde 1] hieraan wordt echter vastgesteld op nihil, omdat het voornamelijk aan [gedaagde 2] en [gedaagde 3] is te wijten dat
M. Jansen Beheer hen in rechte heeft betrokken. De kosten worden daarom verdeeld over [gedaagde 2] en [gedaagde 3]. De kosten aan de zijde van M. Jansen Beheer worden vastgesteld op
€ 228,07 aan verschotten (griffierecht, explootkosten en informatiekosten) en € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde. [gedaagde 2] en [gedaagde 3] zullen ieder de helft daarvan moeten betalen; [gedaagde 2] € 314,04 en [gedaagde 3] € 314,03.
5.De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding:
veroordeelt [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de onroerende zaak gelegen aan het adres [straat- en plaatsnaam] te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege hen daar bevinden en deze zaak ontruimd te houden, en de onroerende zaak onder overgave van de sleutels ter beschikking van M. Jansen Beheer te stellen;
veroordeelt [gedaagde 1], [gedaagde 2] en [gedaagde 3] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van M. Jansen Beheer vastgesteld op € 228,07 aan verschotten en € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde, waarvan [gedaagde 2] € 314,04 en [gedaagde 3] € 314,03 dient te betalen en [gedaagde 1] niets;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. E. van Schouten en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
465