Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zaaknummer: 6484437 CV EXPL 17-40368
Uitspraak: 3 augustus 2018
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
STICHTING WOONBRON,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres bij exploot van dagvaarding van 14 november 2017, verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. N.J. Glen-Boedhram te Rotterdam,
tegen
[gedaagde], handelend onder de naam
[M.],
[M.],
zaakdoende te [plaatsnaam],
gedaagde, eiser in reconventie,
gemachtigde: de heer Y. Terzi (Trias Legal) te Rotterdam.
Partijen worden hierna verder aangeduid als ‘Woonbron’ respectievelijk ‘[gedaagde]’.
1.Het (verdere) verloop van de procedure
1.1
Het (verdere) procesverloop blijkt uit de volgende processtukken:
het vonnis van 23 februari 2018 en de daaraan ten grondslag liggende processtukken;
de akte van [gedaagde], met productie;
het proces-verbaal van de op 29 juni 2018 gehouden getuigenverhoren.
1.2
De datum van de uitspraak van dit vonnis is door de kantonrechter op heden bepaald.
2.De verdere beoordeling
in conventie
2.1
Bij voormeld vonnis werd [gedaagde] toegelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen het voorshands bewezen geachte feit dat de op 19 september 2017 tussen mr. N. Glen-Boedhram en de heer Y. Terzi mondeling bereikte overeenstemming omtrent de tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst onvoorwaardelijk was, dat wil zeggen niet onder voorbehoud van instemming van [gedaagde] zelf.
2.2
Ter voldoening aan die bewijsopdracht heeft [gedaagde] een aanvullende productie in het geding gebracht en een vijftal getuigen voorgebracht, te weten, achtereenvolgens, mevrouw [S.] (werkzaam bij Woonbron), zichzelf, zijn vader [V.], mevrouw N.J. Glen-Boedhram (de gemachtigde van Woonbron) en zijn gemachtigde, de heer Y. Terzi.
2.3
Beoordeeld dient thans te worden of [gedaagde] daarmee het hier van hem verlangde tegenbewijs heeft geleverd.
2.4
De door [gedaagde] nog in het geding gebrachte productie betreft een door hem aan zijn gemachtigde (althans aan Trias Legal) verstrekte volmacht d.d. 29 mei 2017 om hem “
onder voorbehoud van uitdrukkelijke (definitieve) goedkeuring van enige voorstellen” te vertegenwoordigen inzake de behandeling van de onderhavige kwestie. Hieruit kan het van [gedaagde] verlangde bewijs echter niet worden gedestilleerd, reeds niet omdat niet gesteld of gebleken is dat (de gemachtigde van) Woonbron op 19 september 2017 van de inhoud van deze volmacht op de hoogte was. En al zou zij die inhoud toen wel hebben gekend, dan nog valt niet in te zien dat, uitgaande van de door Woonbron gegeven lezing van de feiten die geleid hebben tot de mondelinge overeenstemming op 19 september 2017 (zie onder 3.2 van gemeld vonnis), Woonbron daarom wist of had moeten begrijpen dat de mededelingen van de gemachtigde van [gedaagde] niet werden gedaan met goedkeuring van [gedaagde].
onder voorbehoud van uitdrukkelijke (definitieve) goedkeuring van enige voorstellen” te vertegenwoordigen inzake de behandeling van de onderhavige kwestie. Hieruit kan het van [gedaagde] verlangde bewijs echter niet worden gedestilleerd, reeds niet omdat niet gesteld of gebleken is dat (de gemachtigde van) Woonbron op 19 september 2017 van de inhoud van deze volmacht op de hoogte was. En al zou zij die inhoud toen wel hebben gekend, dan nog valt niet in te zien dat, uitgaande van de door Woonbron gegeven lezing van de feiten die geleid hebben tot de mondelinge overeenstemming op 19 september 2017 (zie onder 3.2 van gemeld vonnis), Woonbron daarom wist of had moeten begrijpen dat de mededelingen van de gemachtigde van [gedaagde] niet werden gedaan met goedkeuring van [gedaagde].
2.5
Ook de door mevrouw [S.] onder verband van de eed afgelegde verklaring kan niet bijdragen aan het hier van [gedaagde] verlangde bewijs. Uit haar verklaring blijkt immers niet dat zij omtrent de op 19 september 2017 al dan niet voorwaardelijk bereikte overeenstemming uit eigen waarneming méér kan verklaren dan dat zij van de gemachtigde van Woonbron heeft vernomen dat er overeenstemming was bereikt en dat zij (mevrouw [S.]) daarop, ter uitvoering van die overeenstemming, een collega heeft verzocht de sleutels van het gehuurde in ontvangst te nemen.
2.6
Ditzelfde geldt voor de door [gedaagde] als getuige afgelegde verklaring. Uit zijn verklaring blijkt in ieder geval niet (helder) dat hij destijds niet aan zijn gemachtigde kenbaar heeft gemaakt akkoord te zijn met tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst indien Woonbron (ook) zou instemmen met twee maanden huurvrij, laat staan dat hij overigens uit eigen waarneming kan verklaren omtrent de vraag of de op 19 september 2017 tussen de gemachtigden van partijen bereikte overeenstemming (slechts) voorwaardelijk was, in die zin dat deze nog afhankelijk was van instemming van [gedaagde]. Dit laatste geldt evenzeer voor de door zijn vader, de heer [V.], als getuige afgelegde verklaring.
2.7
Het door Woonbron betrokken standpunt dat die overeenstemming niet nog afhankelijk was van de instemming van [gedaagde], vindt (juist) steun in de door mevrouw Glen-Boedhram, de gemachtigde van Woonbron, onder verband van de eed afgelegde verklaring omtrent de feiten en omstandigheden die hebben geleid tot overeenstemming op 19 september 2017:
“(…) Ik ben benaderd door Woonbron om een afspraak in te plannen met de heer Terzi. Ik heb hem gebeld. De bedoeling was 23 of 24 augustus. Het was lastig om een gesprek in te plannen en uiteindelijk ging het gesprek op 28 augustus door. Ik had begrepen dat zijn cliënt bij de bijeenkomst zou zijn en was verbaasd dat alleen de heer Terzi aanwezig was. De heer Terzi zei: ik ben alleen maar ik ben gemachtigd/bevoegd afspraken te maken. In het gesprek werd het voorstel gedaan door de heer Terzi dat als Woonbron € 50.000,00 zou betalen, zijn cliënt wel bereid was om weg te gaan. Dat had hij ook al eerder in e-mails gedaan. Ik gaf aan dat Woonbron niet bereid is geld te geven om weg te gaan. Er waren 2 opties aan de orde: voortzetting of beëindiging. Uitdrukkelijk werd aangegeven dat geen financiële vergoeding werd gegeven. Daarna heb ik overleg gevoerd met mevrouw [S.]. Daarbij was aan de orde dat het toch wel vervelend was voor de huurders en is toch een bedrag van zo’n € 5.500,00 geboden. Dit heb ik in een telefoongesprek aan de heer Terzi gemeld. Toen zijn de onderhandelingen begonnen en die waren met name gericht op beëindiging. In de daarop volgende mails werden de afspraken/voorstellen bevestigd. Met name de maand huurvrij was een discussiepunt. In het kader van onderhandelingen moest ik veel bellen met mevrouw [S.] want er kwam aan de zijde van de heer Terzi steeds iets bij. Ik gaf aan de heer Terzi aan dat we zo niet kunnen blijven doorgaan en dat de huurder dan maar moet voortzetten. De heer Terzi belde en gaf aan dat hij overleg had gehad en dat zijn cliënt wil instemmen met beëindigen maar dan met 3 maanden huurvrij. Als advocaat moet ik dit voorleggen aan Woonbron en dat heb ik gedaan. Naar aanleiding hiervan heb ik de heer Terzi gebeld en gezegd dat ik niet meer kon doen dan 1 maand huurvrij aan te bieden en dat dat het is en dat het anders voorzetting zou worden. Op 19 september ben ik gebeld door de heer Terzi. Hij zei dat hij overleg had gehad met zijn cliënt, dat hij begrijpt dat die 3 maanden het niet zal worden. Hij gaf aan dat als het 2 maanden huurvrij zouden worden, [partijen] er dan uit zijn en overeenstemming hebben, dat zijn cliënt dan wel bereid zou zijn om in te stemmen. Tijdens dat gesprek gaf ik aan dat ik die 2 maanden huurvrij nog zou proberen en [als] dat lukte, het akkoord zou zijn. Ik heb mevrouw [S.] gebeld en aangegeven dat de onderhandelingen lang duren maar dat als 1 maand huurvrij erbij zou komen, het rond zou zijn en het dossier gesloten zou kunnen worden. Mevrouw [S.] gaf aan dat het akkoord was. Ik heb de heer Terzi gebeld om dit door te geven. Ik was blij dat het dossier gesloten kon worden en overeenstemming was bereikt en deelde dat ook mee aan de heer Terzi. Ik zei: wij hebben overeenstemming bereikt, de 2 maanden zijn akkoord, met de andere voorwaarden. Hij gaf aan dat partijen een afspraak hebben. Vervolgens hebben wij het over de uitvoering van de overeenkomst gehad. Gesproken is over het inleveren van de sleutels. De heer Terzi zei: ik zal cliënt adviseren de sleutels morgen, woensdag, in te leveren. Ik deelde hem mee dat ik over het inleveren van de sleutels nog zou terug komen want dat moest ik informeren bij Woonbron. De heer Terzi vroeg of het met de betaling zou gaan en vroeg of dat op derdenrekening kon worden gedaan. Ik weet dat Woonbron dat liever doet op de bekende rekening van een huurder en gaf dit ook aan bij de heer Terzi en zei dat ik het aan Woonbron zou vragen en dit nog zou doorgeven. Omdat het kort dag was betreft het inleveren van de sleutels, heb ik de afspraken rond 19.00 uur bevestigd. Jeroen van Geest zou bij het gehuurde op donderdag om 0830 uur staan om de sleutels in ontvangst te nemen. In het telefoongesprek op 19 september heeft de heer Terzi geen enkel voorbehoud gemaakt wat betreft de afspraken met betrekking tot de beëindiging. Er is alleen gesproken over de uitvoering van de afspraak met betrekking tot de betaling en de afdracht van de sleutels. Ook in contacten voor 19 september is geen voorbehoud van toestemming door zijn cliënt gemaakt. Integendeel, de heer Terzi had eerder aangegeven dat hij begreep dat 3 maanden niet akkoord was, maar dat indien 2 maanden huurvrij zou worden gegeven zijn cliënt wel akkoord ging.
(…)
U vraagt mij of in het gesprek van 28 augustus aan de orde is geweest om indien overeenstemming werd bereikt, dit in een vaststellingsovereenkomst vast te leggen en zo ja waarom ik daar niet op ben ingegaan. Ik ken het standpunt van gedaagde over de vaststellingsovereenkomst in deze procedure, maar ik kan mij niet herinneren dat we het daarover hebben gehad in het gesprek van 28 augustus. Ik weet zeker dat in de telefonische contacten tussen de heer Terzi en mij nooit is gesproken over een vaststellingsovereenkomst. Ik heb juist gezegd, ik leg de afspraken vast in een mail en dat ik terugkom op de afgifte van de sleutels.”
2.8
Als laatste getuige is de heer Terzi, de gemachtigde van [gedaagde], gehoord. Hij heeft onder verband van de eed de volgende verklaring afgelegd:
“(…) Medio mei kwam [[gedaagde]] bij ons en vroeg hij mij tussen hem en Woonbron te schakelen. Hij deelde mij mee dat indien er iets afgesproken zou worden, dat zij daarover willen beslissen en het laatste woord hebben. Ik heb mevrouw [S.] benaderd en over en weer heeft correspondentie en telefonische contacten plaatsgevonden. Op 28 augustus was mijn cliënt verhinderd. Ik heb in dat gesprek aangegeven dat als er wat wordt afgesproken dit met toestemming van cliënt moet en in een vaststellingsovereenkomst moet komen. Daarna heb ik met mevrouw Glen contact gehad en ook met cliënt. Cliënt gaf aan dat hij veel kosten had gemaakt door de brand en dat hij daarvoor een vergoeding wilde. Gelet op de houding van Woonbron, ging het over beëindiging. Hij wilde dan al zijn kosten vergoed hebben en vroeg € 50.000,00. Ik legde dit voor aan Woonbron en die ging niet akkoord. Woonbron kwam met zo’n € 5.500,00 en ik heb dit voorgelegd aan cliënt. Die vond het belachelijk laag, het verschil was te groot. Ik heb overleg gehad met de wederpartij en met cliënt en deze gaf aan dat hij er wel uit wilde maar dat er wel een redelijk voorstel moest komen. Ik heb overleg gehad met Woonbron en die bood 1 maand huurvrij. Ik nam contact op met cliënt en die ging niet akkoord. Op 19 september heb ik met mevrouw Glen diverse opties besproken. Die heb ik aan cliënt voorgelegd. De volgende dag heb ik telefonisch contact gezocht met mevrouw Glen maar ik heb haar niet kunnen bereiken. Dat heb ik ook de volgende dag gedaan. Toen ik haar ook toen niet kon bereiken, op 21 september, heb ik haar per mail bericht dat cliënt niet akkoord was. Ik heb nooit aangegeven dat als 2 maanden huurvrij zou worden gegeven cliënt akkoord was. Ik heb steeds gezegd dat het bedrag hoger moest en er meer aan huurvrij moest worden gegeven voor een eventuele beëindiging.
(…)”.
2.9
Geoordeeld wordt dat hoewel deze laatste verklaring steun biedt aan de hier door [gedaagde] betrokken stelling dat de overeenstemming van 19 september 2017 nog onder voorbehoud van instemming van [gedaagde] zelf was, daartegenover de getuigenverklaring van mevrouw Glen-Boedhram staat, welke bovendien steun vindt in de verklaring van mevrouw [S.]. Al het aangedragen bewijs in aanmerking genomen en dit ook in onderling verband beschouwd, komt de kantonrechter tot het oordeel dat [gedaagde] het van hem verlangde tegenbewijs niet heeft geleverd.
2.1
Dat heeft tot gevolg dat in deze procedure thans als vaststaand geldt dat de op 19 september 2017 tussen mr. N. Glen-Boedhram en de heer Y. Terzi mondeling bereikte overeenstemming omtrent de tussentijdse beëindiging van de onderhavige huurovereenkomst onvoorwaardelijk was, dat wil zeggen niet onder voorbehoud van instemming van [gedaagde] zelf. Het andersluidende standpunt van [gedaagde] wordt verworpen.
2.11
Dat betekent dat de door Woonbron sub a gevorderde verklaring voor recht toewijsbaar is evenals de door haar sub b gevorderde veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde, met dien verstande dat de kantonrechter in de gegeven omstandigheden een ontruimingstermijn van dertig dagen redelijk voorkomt.
2.12
Ter comparitie heeft Woonbron met betrekking tot de door haar sub c gevorderde (huur)achterstand gesteld dat deze inmiddels € 1.969,61 bedraagt, gegeven dat [gedaagde] de maanden oktober en november 2017 onbetaald heeft gelaten. [gedaagde] heeft hierop de juistheid van de hoogte van deze (huur)achterstand niet betwist en (juist) erkend twee maanden onbetaald te hebben gelaten. Voormeld bedrag wordt dan ook toegewezen.
2.13
De over de (huur)achterstand gevorderde wettelijke rente wordt, als op de wet gegrond en door [gedaagde] ook niet afzonderlijk bestreden, eveneens toegewezen.
2.14
Datzelfde geldt voor de door Woonbron sub d gevorderde vergoeding gelijk aan de huurprijs (van € 890,16 per maand) tot de datum van ontruiming, zij het dat deze gezien de gewijzigde (huur)achterstand wordt toegewezen vanaf 1 december 2017.
2.15
Hetgeen verder nog is aangevoerd, kan tot geen andere beslissing leiden en behoeft daarom ook geen (nadere) bespreking.
2.16
[gedaagde] wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten veroordeeld. Ook de daarover gevorderde wettelijke rente is toewijsbaar, zoals hierna vermeld.
in reconventie
2.17
Omtrent de door [gedaagde] ingestelde vordering werd in voormeld vonnis al beslist dat die wordt afgewezen. Dat wordt hierna in het dictum tot uitdrukking gebracht.
2.18
Ook in reconventie wordt [gedaagde], als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten van de procedure veroordeeld.
3. De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de bedrijfsruimte te ([straat -en plaatsnaam], is beëindigd;
veroordeelt [gedaagde] om binnen dertig dagen na de uitspraak van dit vonnis het gehuurde te ontruimen met alle personen en zaken die zich vanwege hem daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van Woonbron te stellen;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Woonbron van een bedrag van € 1.969,61 aan (huur)achterstand berekend tot en met de maand november 2017, vermeerderd met de wettelijke rente over het bedrag dat aan (huur)achterstand heeft uitgestaan vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] om aan Woonbron met ingang van de maand december 2017 tot de datum van ontruiming van het gehuurde een bedrag van € 890,16 per maand te betalen;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonbron vastgesteld op € 569,20 aan verschotten en € 625,- aan salaris voor haar gemachtigde, al deze kosten vermeerderd met de wettelijke rente (in de zin van artikel 6:119 BW) vanaf de vijftiende dag na de uitspraak van dit vonnis tot aan de dag der algehele voldoening;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde;
in reconventie
wijst het door [gedaagde] gevorderde af;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonbron vastgesteld op € 250,- aan salaris voor haar gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
654