ECLI:NL:RBROT:2018:5982

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 5585983 \ CV EXPL 16-51564

uitspraak: 20 juli 2018

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Marcan Vastgoed B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

gemachtigde: mr. Th.C. Visser,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Vitamin Store Nederland B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. I. Degen en mr. E.B.M. Brons-Stikkelbroeck.

1.Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter heeft kennisgenomen:

het exploot van dagvaarding van 30 november 2016, met producties;
de conclusie van antwoord, met één productie;
het tussenvonnis d.d. 1 februari 2017, waarin de kantonrechter een comparitie van partijen heeft bepaald;
de bij brief d.d. 10 april 2017 in het geding gebrachte producties aan de zijde van Vitamin Store;
de bij brief d.d. 11 april 2017 in het geding gebrachte productie aan de zijde van Vitamin Store;
de in een ordner ten behoeve van de comparitie van partijen in het geding gebrachte producties aan de zijde van Marcan;
de bij brief d.d. 14 april 2017 in het geding gebrachte productie aan de zijde van Marcan;
de bij brief d.d. 22 augustus 2017 in het geding gebrachte producties aan de zijde van Marcan;
de bij brief d.d. 22 augustus 2017 in het geding gebrachte productie aan de zijde van Marcan (de tweede rendementsberekening bij productie 21);
het proces-verbaal van de op 29 augustus 2017 gehouden comparitie van partijen;
de conclusie na comparitie aan de zijde van Vitamin Store, met één productie;
de conclusie na comparitie aan de zijde van Marcan, met producties;
de akte houdende uitlating producties aan de zijde van Vitamin Store.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.

2.De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.

2.1

Marcan als verhuurster en Vitamin Store als huurster zijn per 1 juli 2012 met elkaar een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de Meent 3a te Rotterdam (hierna: het gehuurde), voor de duur van 10 jaar.

2.2

Vitamin Store exploiteert in het gehuurde een winkel ten behoeve van de verkoop van en advisering over gezondheidsproducten. Het gehuurde bestaat uit 65 m2 op de begane grond.

2.3

De naast het gehuurde gelegen winkelruimte aan de Meent 3 wordt door Marcan verhuurd aan 123Gold, een juwelierswinkel.

2.4

Bij brief d.d. 28 november 2016 heeft Marcan het volgende aan Vitamin Store geschreven:

“(…) Zoals u bekend bezit cliënte, naast de door u gehuurde ruimte, een groot aantal panden op de Meent, de Pannekoekstraat en de omgeving daarvan. U heeft daaromtrent al eerder met cliënte gesproken.

Inmiddels heeft het bezit van cliënte een zodanige vorm aangenomen dat zij concreet iets kan betekenen in die straten en waar nodig kan veranderen en dat doet zij ook.

De wensen die cliënte heeft met haar vastgoed in voornoemde straten is het creëren van een open en overzichtelijk straatbeeld, het doorvoeren van een zodanige branchering en een zodanige staat/niveau van winkelruimtes dat dit o.m. luxe en duurzaamheid uitstraalt.

U bent ongetwijfeld bekend met de ontwikkeling die gaande is op o.m. de Meent en de

Pannekoekstraat, waarbij de winkeloppervlakte van een groot aantal winkelpanden vergroot is. Daarnaast is ook de wens van vele (grotere) winkeliers om een groter pand te kunnen aanhuren.

Cliënte wenst hierbij niet achter te blijven en heeft het voornemen om het gehuurde aan te passen aan de eisen des tijds, als gevolg waarvan onder meer het gehuurde dient te worden gerenoveerd.

Met de door cliënte gewenste renovatie kan cliënte de exploitatiemogelijkheden en opbrengsten optimaliseren, waardoor de beleggingswaarde van het gehuurde en daarmee van haar portefeuille verbeterd wordt.

Het concrete renovatieplan van cliënte voorziet in het wijzigen van de indeling van het gehuurde o.m. door het gehuurde samen te voegen met de naastgelegen winkelruimte welke thans door 123-Gold wordt geëxploiteerd zodat een groot aantal (kostbare en bruikbare) winkelmeters aan het gehuurde wordt toegevoegd. Het gehuurde zal na de renovatie daarnaast in niets meer te vergelijken zijn met de ruimte die u thans huurt.

Het is niet mogelijk om de onderhavige renovatie uit te voeren met instandhouding van de huurovereenkomst, niet in de laatste plaats omdat de winkelruimte na renovatie niet meer te vergelijken zal zijn met de huidige door u gehuurde ruimte. Namens cliënte zeg ik u derhalve, met inachtneming van een opzegtermijn van een jaar de huurovereenkomst tegen 30 juni 2022 op.

De opzeggingsronden zijn:

Primair

“Dringend eigen gebruik” ex artikel 7:296 lid 1 sub b BW in de zin van een renovatie die niet zonder de beëindiging van de huurovereenkomst mogelijk is. Zoals aangegeven zal het gehuurde na renovatie o.m. zowel qua indeling, plaats en oppervlakte wijzigen. Ook de functie zal gewijzigd worden. Daarmee staat vast dat de huurovereenkomst niet in stand kan blijven.

Subsidiair

“De belangenafweging” ex artikel 7:296 lid 3 BW. De belangen van cliënte bij de beeindiging van de huurovereenkomst, zie hiervoor, wegen zwaarder dan uw belang bij voortzetting van de huurovereenkomst. Dit geldt temeer nu u reeds sedert het jaar 2012 het gehuurde huurt.(…)”

2.5

Vitamin Store heeft niet ingestemd met de opzegging van de huurovereenkomst.

3.De vordering

3.1

Marcan heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal zijn geëindigd en Vitamin Store te veroordelen om het gehuurde uiterlijk per dat tijdstip te ontruimen, met veroordeling van Vitamin Store in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente, en de nakosten.

3.2

Aan haar vordering heeft Marcan naast de hiervoor genoemde vaststaande feiten - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd:

3.2.1

Er bestaat een dringende noodzaak tot renovatie van het gehuurde en de renovatie kan niet worden uitgevoerd met behoud/voortzetting van de huurovereenkomst. Het renovatieplan van Marcan voorziet onder meer in het wijzigen van de indeling en het vergroten van het gehuurde door het samen te voegen met de naastgelegen winkelruimte aan de Meent 3 opdat een veel grotere en ook meer bruikbare verkoopruimte ontstaat. Door de renovatie zal het rendement van het gehuurde uit hoofde van verhuur aanzienlijk hoger worden dan het huidige rendement. Dit heeft onder meer te maken met het feit dat met de renovatie wordt ingespeeld op de vragende markt naar grotere winkel-units, die voorzien zijn van alle gemakken en bovendien voldoen aan de eisen van deze tijd. Door de renovatie wordt het rendement op de belegging behouden en vergroot. Naast de toename in de huurstroom zal (daarmee samenhangend) door de herontwikkeling ook de beleggingswaarde van het pand stijgen. De renovatie komt daarnaast de verhuurbaarheid van het gehuurde in de toekomst ten goede. Het voornemen tot renovatie is voorts ingegeven door de wens van Marcan om de straat waarin het gehuurde gelegen is te vervolmaken. Het gehuurde is gelegen aan het begin van de Meent, in welke straat Marcan tientallen panden bezit. Het creëren van een frisse open winkelruimte aan het begin van deze straat zal een boost geven aan de straat en de omgeving waarin het gehuurde is gelegen. Gelet op de beoogde renovatie kan geen sprake zijn van voortzetting van de huurovereenkomst. De plaats van het gehuurde zal wijzigen. Het gehuurde als zodanig verdwijnt en zal een volledig nieuwe ruimte worden met open gevels. Ook de functie van het gehuurde zal wijzigen, nu het gehuurde anders in gebruik zal worden genomen.

3.2.2

Subsidiair dient de huurovereenkomst te worden beëindigd op de grond dat een redelijke belangenafweging in het voordeel van Marcan dient uit te vallen. Het is evident dat Marcan bedrijfseconomische belangen heeft bij de beëindiging van de huurovereenkomst, terwijl Vitamin Store geen rechtens te respecteren belang heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst.

4.Het verweer

4.1

Het verweer strekt primair tot afwijzing van de vordering van Marcan, en subsidiair - indien de vordering wordt toegewezen - tot het toekennen van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten ten behoeve van Vitamin Store, met veroordeling van Marcan in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente daarover vanaf
14 dagen na de uitspraak van het vonnis.

4.2

Vitamin Store heeft daartoe het volgende - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - aangevoerd.

4.2.1

Vitamin Store betwist dat er sprake is van een dringende noodzaak tot renovatie van het gehuurde. Gelet op de recente huurverhoging voor Vitamin Store bij aanvang van de huurovereenkomst van 30% betwist zij dat de renovatie zal leiden tot een aanzienlijk hoger rendement dan het huidige rendement.

Het standpunt van Marcan ten aanzien van een hoger rendement door een hogere huurstroom past ook niet in de ontwikkelingen binnen de detailhandel waarin de trend is dat winkelketens juist een lagere huur proberen te bedingen vanwege de onder druk staande omzetten. Evenmin maakt Marcan aannemelijk dat er in de markt meer vraag is naar grotere winkelunits. De Meent staat bekend als een trendy winkelstraat waarin niet de bekende grote winkelketens maar juist de kleine boetiekjes en winkeltjes te vinden zijn. Zowel Vitamin Store als haar voorgangers huren het gehuurde met de bijbehorende vierkante meters al vele jaren met succes.

Marcan heeft renovatieplannen voor de samenvoeging van de panden aan de Meent 2 en 4a die zij kan realiseren. Zij kan na die samenvoeging voor het gerenoveerde pand een huurder aantrekken die als trekker voor de hele buurt kan fungeren.

4.2.2

Vitamin Store acht haar belangen bij het niet beëindiging van de huurovereenkomst groot en evident. Het gehuurde bevindt zich op een voor Vitamin Store zeer gunstige locatie, gelet op de zichtbaarheid voor een groot publiek. Uit ervaring weet Vitamin Store dat locatiebekendheid zeer essentieel is. Het verhuizen naar een pand dat zich slechts enkele meters verderop bevindt, kan aanzienlijke gevolgen hebben voor de omzet.

Vitamin Store heeft het gehuurde in 2016 nog verbouwd en zal moeten blijven investeren om in te kunnen blijven spelen op de trends. Het is ook om die reden van essentieel belang om de huurovereenkomst te kunnen voortzetten om zodoende haar investeringen, die ook in de komende jaren nodig zullen zijn, terug te kunnen verdienen en af te kunnen schrijven.

Gelet op de investeringen en de gecreëerde goodwill op de locatie van het gehuurde wegen de belangen van Vitamin Store bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder dan de niet aangetoonde belangen van Marcan bij beëindiging van de huur.

5.De beoordeling

5.1

Uit artikel 7:296 lid 1 sub b BW volgt dat de ontruimingsvordering, voor zover gegrond op “dringend eigen gebruik”, slechts toegewezen kan worden indien Marcan voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en zij het gehuurde daartoe dringend nodig heeft. Uit deze bepaling blijkt ook dat onder duurzaam gebruik wordt begrepen renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

5.2

In casu spitst het geschil zich toe op de vraag of Marcan het gehuurde dringend nodig heeft. Uit vaste rechtspraak blijkt het volgende over dit criterium. De vraag of de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. De verhuurder hoeft het dringend eigen gebruik slechts aannemelijk te maken. Algemene bedrijfseconomische motieven kunnen voldoende zijn om een dringende noodzaak van persoonlijk gebruik aannemelijk te achten.

5.3

In dat kader heeft Marcan - kort gezegd - gesteld dat zij rendementsverbetering verwacht als gevolg van de door haar gewenste renovatie en dat deze renovatie past bij haar overige ontwikkelingsplannen op de Meent en de nabije omgeving van de Meent en dat zij deze renovatie nodig heeft om de Meent te vervolmaken. Hiertegen heeft Vitamin Store gemotiveerd verweer gevoerd.

5.4

De kantonrechter stelt voorop dat Marcan als vastgoedbedrijf een bepaalde mate van beleidsvrijheid heeft ten aanzien van haar winkelpanden en dat dit meebrengt dat zij in beginsel de keuze mag maken om tot herontwikkeling van een bepaald gebied over te gaan om dat gebied voor het winkelend publiek aantrekkelijk(er) te maken. Hierin is voor Marcan een algemeen bedrijfseconomisch belang bij de renovatie gelegen. In casu geldt dat naar het oordeel van de kantonrechter van de dringendheid kan worden uitgegaan, indien bovenop dit algemeen bedrijfseconomisch belang/motief er sprake van is dat de verhuur van het gehuurde een negatief rendement oplevert én dat door de renovatie sprake zal zijn van rendementsverbetering voor Marcan, zoals Marcan heeft gesteld.

5.5

Ter onderbouwing van haar standpunten over het rendement heeft Marcan ten behoeve van de comparitie van partijen rendementsberekeningen in het geding gebracht en een e-mail van een makelaar van Cushman & Wakefield. Uit de rendementsberekening die als productie 20 in het geding is gebracht, blijkt dat accountantskantoor ABC Kwakernaat (hierna: ABC) uitkomt op een negatief rendement van het gehuurde van -2% (€ -44,62 per maand). Uit de rendementsberekeningen die als productie 21 zijn overgelegd, waarin is uitgegaan van samenvoeging van het gehuurde met het pand aan de Meent 3, blijkt dat ABC uitkomt op een rendementswaarde van 21% in de huidige situatie en een rendementswaarde van 33% in de gewenste toekomstige situatie. Bij de berekening van de rendementswaarde in de gewenste toekomstige situatie is ervan uitgegaan dat een huurprijs van € 185.000,00 per jaar wordt gegenereerd. In de als productie 22 overgelegde e-mail van Cushman&Wakefield van 22 augustus 2017 is ten aanzien van de te bedingen huurprijs de volgende verwachting uitgesproken:

“(…) Op basis van de laatst gedane verhuurtransacties in de straat en met het oog op een verdere positieve ontwikkeling van de omgeving in het algemeen, achtten wij op termijn een huurprijs van tussen de EUR 160.000,- en € 185.000,-- haalbaar. (…)

5.6

In haar conclusie na comparitie heeft Vitamin Store aan de hand van overgelegde rendementsberekeningen en een toelichting van haar financieel directeur en controller ten aanzien van het gehuurde betwist dat er sprake zou zijn van een negatief rendement en ten aanzien van het gehuurde en het pand aan de Meent 3 samen gesteld dat bij een vergelijking van de huidige met de nieuwe situatie het rendement gelijk blijft.

Uit de toelichting blijkt dat Vitamin Store zich op het standpunt stelt dat ten aanzien van het gehuurde vanaf het jaar 2018 een positief rendement zal worden behaald van maar liefst 39% (€ 13.320,37), omdat een investering die in 2012 is gedaan op dat moment geheel is afgeschreven. Voorts blijkt uit de toelichting dat zij zich op het standpunt stelt dat het gehuurde en het pand aan de Meent 3 thans samen een rendementswaarde van 37%

(€ 53.409,64) opleveren. Indien deze panden samengevoegd worden en de door Marcan gewenste verbouwing plaats zal vinden, zal een hoger rendementsbedrag (van € 60.840,97) worden behaald, indien de huuropbrengst € 185.000,00 per jaar zal zijn, maar de kans is groot dat dit niet haalbaar is, aldus Vitamin Store.

5.7

Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Vitamin Store in haar conclusie na comparitie van partijen door ter onderbouwing van haar standpunten met betrekking tot het rendement de berekeningen over te leggen en daarbij een duidelijke toelichting te geven, de stelling van Marcan dat er in de huidige situatie wat betreft het gehuurde een negatief rendement is en dat er in de gewenste toekomstige situatie sprake zal zijn van een rendementsverbetering, gemotiveerd betwist. Dit brengt mee dat van Marcan een deugdelijke onderbouwing verwacht mag worden, waarmee de standpunten van Vitamin Store weerlegd worden.

5.8

Marcan heeft in reactie op deze betwisting aan de zijde van Vitamin Store een rendementsberekening met betrekking tot de huidige situatie van het gehuurde overgelegd (productie 22), die afwijkt van de eerder (productie 20) overgelegde rendementsberekening die betrekking heeft op deze situatie en haar standpunt dat er sprake is van een negatief rendement gehandhaafd. Hoewel Marcan verwijst naar een begeleidende brief van ABC bij die berekening, is een dergelijke brief niet overgelegd. Uit de rendementsberekening leidt de kantonrechter, net zoals Vitamin Store blijkens haar akte, af dat ten opzichte van de bij productie 20 overgelegde rendementsberekening de kostenpost “meerjarig onderhoudsplan” is toegevoegd, dat opgenomen is dat de afschrijving voor verbouwingen in 10 jaar plaats vindt in plaats van 5 jaar en dat de kostenpost “algemene kosten” 17,7% is in plaats van 1,2%, één en ander los van de kleine verschillen tussen de twee berekeningen. Zonder een deugdelijke toelichting, die thans ontbreekt, kan er niet van worden uitgegaan dat deze door Marcan overgelegde berekening een correcte weergave van de werkelijkheid is. In het licht bezien van het gemotiveerde verweer van Vitamin Store heeft Marcan bovendien ook niet anderszins voldoende onderbouwd of voldoende aannemelijk gemaakt dat het rendement met betrekking tot het gehuurde thans negatief is en dat na de gewenste renovatie een hoger rendement zal worden behaald dan uit een voortzetting van de huurovereenkomst met Vitamin Store.

5.9

Het vorenstaande leidt tot het oordeel dat Marcan niet, althans onvoldoende, aannemelijk heeft gemaakt dat zij het gehuurde dringend nodig heeft, zodat de ontruimingsvordering niet toewijsbaar is op grond van “dringend eigen gebruik”.

5.1

Ten aanzien van de subsidiaire grondslag van de vordering, te weten een redelijke belangenafweging op de voet van artikel 7:296 lid 3 BW wordt als volgt overwogen.

Nu er niet van kan worden uitgegaan dat door de renovatie een rendementsverbetering bewerkstelligd zal worden, resteert voor Marcan slechts het algemene belang bij het kunnen aantrekken van een trekker voor de Meent. Dit belang is weliswaar een te respecteren belang, maar weegt niet zwaarder dan het belang van Vitamin Store bij de locatiebekendheid en bij het belang om haar investeringen niet te verliezen. Hierbij wordt mede in aanmerking genomen dat Marcan onvoldoende, althans onvoldoende specifiek, is ingegaan op de stelling van Vitamin Store dat Marcan doordat zij aan de overkant van het gehuurde (de Meent 2 en de Meent 4) haar renovatieplannen kan realiseren, een trekker voor de hele buurt kan aantrekken. Dit brengt mee dat ontruimingsvordering evenmin toewijsbaar is op grond van “de belangenafweging”.

5.11

Nu de ontruimingsvordering wordt afgewezen, wordt niet toegekomen aan de beoordeling van het verzoek tot toekenning van verhuis- en inrichtingskosten.

5.12

Vitamin Store heeft bij conclusie na comparitie verzocht ex artikel 7:300 BW te bepalen dat Marcan niet opnieuw mag opzeggen dan na verloop van “1 jaar vanaf het verstrijken van de thans lopende huurtermijn d.d. 30 juni 2022”. De kantonrechter acht dit verzoek ongelukkig geformuleerd, maar begrijpt daaruit dat verzocht wordt op grond van artikel 7:300 lid 4 BW te bepalen dat de huurovereenkomst eerst na het verstrijken van de onderhavige huurtermijn opnieuw kan worden opgezegd én dan pas nadat een termijn van één jaar is verstreken nadat de beslissing in dit vonnis onherroepelijk is geworden. Vitamin Store heeft nagelaten enige onderbouwing te geven voor haar verzoek. De kantonrechter zal het verzoek dan ook niet honoreren. .

5.13

Marcan wordt als de hoofdzakelijk in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten en de nakosten veroordeeld.

6.De beslissing

De kantonrechter:

wijst de vordering van Marcan af;

wijst het verzoek van Vitamin Store ex artikel 7:300 lid 4 BW af;

veroordeelt Marcan in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vitamin Store vastgesteld op € 600,00 aan salaris voor de gemachtigde, en indien Marcan niet binnen 14 dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan deze veroordeling heeft voldaan, begroot op:

€ 22,50 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 aan betekeningskosten onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande 14 dagen na de datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

757