ECLI:NL:RBROT:2018:5479

• Datum uitspraak: 13 juli 2018
• Publicatiedatum: 9 juli 2018
• Zaaknummer: KTN-6598234_13072018
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: P. Vlaswinkel
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep van verhuurder op gebondenheid van huurder aan ondertekend rapport van voorinspectie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Rotterdam op 13 juli 2018 uitspraak gedaan in een geschil tussen Stichting Woonstad Rotterdam en een huurder, aangeduid als [gedaagde]. De zaak betreft een huurovereenkomst die door [gedaagde] was opgezegd, met een opleverdatum van 6 april 2017. Na een voorinspectie op 3 april 2017 werd een rapport opgemaakt waarin kosten voor herstelwerkzaamheden werden vermeld. Bij de eindinspectie op 13 april 2017 werd wederom een rapport opgemaakt, maar dit keer weigerde [gedaagde] te tekenen. Woonstad vorderde betaling van € 1.281,71 aan kosten die voortvloeiden uit de niet goed uitgevoerde oplevering van de woning. De kantonrechter oordeelde dat Woonstad niet kon terugvallen op de ondertekening van het voorinspectierapport door [gedaagde], omdat de omstandigheden van de zaak, waaronder de lange huurperiode en de aanwezigheid van asbest, dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar maakten. De kantonrechter wees de vordering van Woonstad af voor wat betreft de kosten van de vloerbedekking, maar kende wel een bedrag van € 33,67 toe aan Woonstad, vermeerderd met wettelijke rente. De proceskosten werden gecompenseerd, wat betekent dat beide partijen hun eigen kosten moesten dragen.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 6598234 CV EXPL 18-2330

uitspraak: 13 juli 2018

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

de stichting

Stichting Woonstad Rotterdam,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

verweerster in reconventie,

gemachtigde: mr. M. Spruit, werkzaam bij GGN Mastering Credit N.V. te Rotterdam,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [plaatsnaam],

gedaagde,

eiseres in reconventie,

gemachtigde: J. Hanenberg, te Rotterdam.

Partijen worden hierna aangeduid als “Woonstad” en “[gedaagde]”.

1. Het verloop van de procedure

1.1

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

• het exploot van dagvaarding van 4 januari 2018, met productie;
• de conclusie van antwoord in conventie, tevens houdende een conclusie van eis in reconventie, met productie;
• het vonnis d.d. 5 februari 2018 waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
• de akte van Woonstad met producties voor de comparitie van partijen;
• het proces-verbaal van de op 12 maart 2018 gehouden comparitie van partijen;
• de akte na comparitie van [gedaagde], met producties;
• de akte uitlaten van Woonstad.

1.2

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.

2. De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.

2.1

Op grond van een tussen partijen gesloten huurovereenkomst heeft [gedaagde] gedurende 39 jaar van (de rechtsvoorganger van) Woonstad gehuurd de woning aan het [straat- en plaatsnaam], laatstelijk tegen een huurprijs van € 716,72 per maand.

2.2

[gedaagde] heeft de huurovereenkomst opgezegd. Woonstad heeft dit bevestigd. De oplevering zou plaatsvinden op 6 april 2017.

2.3

Op 3 april 2017 heeft een voorinspectie van de woning plaatsgevonden. Bij die gelegenheid is een zogenoemd opleverrapport (hierna: voorinspectierapport) opgemaakt. In het rapport is onder de kop
“Uit te voeren werkzaamheden” onder meer vermeld:

Vloerbedekking, inclusief lijmresten en de vloer en/of trap glad en vlak opleveren

Uit te voeren voor eindinspectie

Kosten € 1.500,00

Voorts is vermeld:

“Deuren heel en onbeschadigd opleveren kosten 135 euro per deur exclusief btw”

Het rapport is ondertekend aan de zijde van [gedaagde] onder vermelding van
“Kleinzoon” alsmede door een medewerker van Woonstad genaamd [S.].

2.4

Op 13 april 2017 heeft een eindinspectie van de woning plaatsgevonden. Bij die gelegenheid is wederom een opleverrapport (hierna: eindinspectierapport) opgemaakt. Daarop is onder de kop
“Uit te voeren werkzaamheden” vermeld:

Vloerbedekking, inclusief lijmresten en de vloer en/of trap glad en vlak opleveren

Uitgevoerd bij eindinspectie

Kosten € 955,00

Slot raam voor

Niet uitgevoerd bij eindinspectie

Kosten € 8,07

Slot meterkast

Niet uitgevoerd bij eindinspectie

Kosten € 25,74

3 deuren rek huurder

Niet uitgevoerd bij eindinspectie

Kosten € 406,62

Totale kosten na eindoplevering incl. BTW

€ 1.395,43

Het rapport is voor Woonstad ondertekend door [S.]. Van de zijde van [gedaagde] is het rapport niet ondertekend. Vermeld is:

“Bij de eindinspectie weigerde kleinzoon te tekenen”

2.5

Woonstad heeft werkzaamheden in de woning laten verrichten door Muddebouw aannemingsbedrijf, die daarvoor € 1.395,43 in rekening heeft gebracht.

2.6

Bij brief van 13 april 2017 heeft Woonstad aan [gedaagde] meegedeeld dat in verband met de hierboven genoemde werkzaamheden € 1.688,47 in de eindafrekening wordt opgenomen.

2.7

Bij brief van 16 oktober 2017 heeft Woonstad een eindafrekening ten belope van

€ 1.281,71 aan [gedaagde] doen toekomen, met het verzoek om het bedrag binnen tien dagen te betalen. Dat is niet gebeurd.

2.8

Woonstad heeft de vordering ter incasso uit handen gegeven.

3. De standpunten van partijen

in conventie

3.1

Woonstad vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen aan haar te betalen € 1.281,71 aan hoofdsom, € 48,40 aan buitengerechtelijke incassokosten en € 1,05 aan verschenen rente, tezamen € 1.331,16, te vermeerderen met de wettelijke rente over

€ 1.281,71 vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag van algehele voldoening, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2

Aan de vordering legt Woonstad - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat [gedaagde] de door haar van Woonstad gehuurde woning bij oplevering niet in de juiste staat heeft achtergelaten, waardoor Woonstad genoodzaakt was diverse onderhouds- en herstelwerkzaamheden te verrichten. De daarmee gemoeide kosten dient [gedaagde] op de voet van artikel 7:218 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) aan Woonstad te vergoeden. Hiermee rekening houdend had Woonstad bij de eindafrekening

€ 1.281,71 tegoed van [gedaagde], welk bedrag zij niet heeft betaald. Om het bedrag buiten rechte te incasseren zijn kosten gemaakt. Tevens is [gedaagde] rente verschuldigd geworden, aldus Woonstad.

3.3

[gedaagde] betwist de vordering en concludeert tot afwijzing daarvan, met veroordeling van Woonstad in de (proces)kosten.

in reconventie

3.4

[gedaagde] vordert, na eisvermeerdering, Woonstad te veroordelen tot betaling aan haar van € 406,76 aan teveel betaalde huur, € 450,00 aan kosten die zij heeft gemaakt voor het verwijderen van vloerbedekking die Woonstad zelf heeft aangebracht en € 860,31 (15,8 uur à € 45,00 plus BTW) aan gemaakte kosten in verband met de procedure.

3.5

Aan de vordering legt [gedaagde] - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat zij de woning tot en met 13 april 2017 heeft gehuurd en dat zij € 406,76 aan teveel betaalde huur over de maand april 2017 zou hebben terugontvangen als Woonstad dat bedrag niet zou hebben verrekend bij de eindafrekening. Dat laatste is volgens [gedaagde] ten onrechte gebeurd. In dit verband stelt [gedaagde] dat het niet op haar weg heeft gelegen om de vloerbedekking van de trap op haar kosten te verwijderen, omdat de vloerbedekking in het verleden op initiatief van Woonstad is vervangen vanwege de aanwezigheid van asbest in de oude vloerbedekking die op de trap lag. Om de vloerbedekking te verwijderen heeft [gedaagde] een bedrijf ingeschakeld. Daarvoor is haar

€ 450,00 in rekening gebracht. Voorts stelt [gedaagde] dat de kosten voor de drie deuren niet ten volle voor haar rekening gebracht mogen worden, omdat de deuren tenminste 39 jaar oud en dus versleten zullen zijn.

3.6

Woonstad betwist de vordering en concludeert tot afwijzing daarvan.

3.7

De stellingen van partijen worden voor zover nodig in het kader van de beoordeling van de vorderingen nader besproken.

4. De beoordeling

in conventie

4.1

Vast staat dat de onder 2.1 vermelde huurovereenkomst door opzegging door [gedaagde] is geëindigd en dat zij de genoemde woning heeft opgeleverd op 13 april 2017.

4.2

In verband met de beëindiging van de huurovereenkomst heeft Woonstad de onder 2.7 vermelde eindafrekening aan [gedaagde] doen toekomen. Het daarin vermelde bedrag van

€ 1.281,71 (de gevorderde hoofdsom) laat zich aldus berekenen (vergelijk productie 8):

Mutatieonderhoud € 1.688,47 (zie 2.6)

+/+ Huur t/m 13 april 2017
€ 309,96

€ 1.998,43

-/- Betaalde huur april 2017
€ 716,72

Hoofdsom € 1.281,71

4.3

Voorop wordt gesteld dat niet wordt begrepen waarom Woonstad bij deze berekening uitgaat van € 1.688,47. Naar het zich laat aanzien brengt Woonstad € 1.395,43 plus 21% btw in rekening, terwijl zowel in het opleverrapport voorinspectie als het opleverrapport eindinspectie bedragen vermeld worden inclusief btw. Voor zover nodig wordt hierop teruggekomen. Nu de huurovereenkomst dateert van vóór 1 augustus 2003 is het oude huurrecht ten aanzien van de oplevering van toepassing. In dit geval gaat het echter om de vraag of [gedaagde] zich door de ondertekening van het rapport van voorinspectie gebonden heeft aan de uitvoering daarvan.

4.4

De hoofdmoot van de vordering (€ 955,00) is gelegen in de verwijdering van de vloerbedekking en de verwijdering van de lijmresten. Het verweer van [gedaagde] richt zich voornamelijk op dit deel van de vordering. Hoewel [gedaagde] het verweer waarin zij zich beroept op de stelling dat (de rechtsvoorganger van) Woonstad de vloerbedekking zelf heeft laten verwijderen en een andere daarvoor in de plaats heeft laten aanbrengen wegens het vermoeden dat daarin asbest verwerkt was, niet direct bij antwoord heeft aangevoerd (waartoe zij ingevolge artikel 128 Rv gehouden was), heeft de kantonrechter het [gedaagde] alsnog toegestaan haar verweer op dit punt nader te onderbouwen.

4.5

[gedaagde] heeft ter onderbouwing van haar verweer twee persberichten overgelegd. In die persberichten (waarvan die van het AD dateert van 23 maart 1994 en die van het ANP dateert van 22 maart 1994) wordt gemeld dat huurders van het Gemeentelijk Woningbedrijf Rotterdam (“GWR”) in die week een folder hebben gekregen over asbest in hun woning. Het Rotterdamse woningbedrijf biedt in de folder aan asbesthoudend materiaal gratis te verwijderen, aldus het bericht van het AD. In het persbericht van het ANP wordt gemeld dat asbest ook kan zitten in vloerbedekking.

4.6

Woonstad heeft in haar antwoordakte gesteld dat [gedaagde] primair gehouden is de vordering te voldoen omdat zij zowel bij de voor- als de eindinspectie hiermee akkoord is gegaan. Subsidiair ontkent zij dat de vloerbedekking door de verhuurder vanwege asbest zelf is vervangen en voert zij aan dat dit ook niet valt af te leiden uit de overgelegde krantenberichten.

4.7

Dat [gedaagde] zowel bij de voor- als bij de eindinspectie akkoord is gegaan is onjuist. [gedaagde] heeft het eindinspectierapport niet voor akkoord ondertekend (zie 2.4). Vaststaat dat [gedaagde] de woning ongeveer 39 jaar heeft gehuurd. Dat betekent dat [gedaagde] de woning in 1994 van GWR, de rechtsvoorganger van Woonstad, huurde. Voorts maken beide persberichten melding van het initiatief van GWR om wegens asbesthoudend materiaal, zoals vloerbedekking, gratis te verwijderen. Deze persberichten bieden weliswaar geen volledig bewijs omdat niet blijkt dat de initiatieven van GWR ook specifiek betrekking hadden op de woning van [gedaagde], zij vormen echter wel een zeer sterke aanwijzing voor de juistheid van de stelling van [gedaagde].

4.8

In de gegeven omstandigheden had het van Woonstad verlangd mogen worden om haar betwisting beter te motiveren en niet te volstaan met een blote ontkenning. Van Woonstad als rechtsopvolger van GWR mag verwacht worden dat zij beschikt over een archief en gegevens met betrekking tot de onderhoudshistorie en uitgevoerde acties als de onderhavige.

Zij kan dus zonder al te veel moeite achterhalen of de asbest-actie ook is uitgevoerd in de woning van [gedaagde]. De slotsom is dat de door [gedaagde] overgelegde persberichten voldoende overtuigend zijn en dat daarmee komt vast te staan dat in of rond 1994 GWR in het kader van een grootschalige actie ook de vloerbedekking van de door [gedaagde] gehuurde woning heeft verwijderd en vervangen. Dit nu wetende is een beroep van Woonstad op gebondenheid van [gedaagde] aan het rapport van de voorinspectie naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Dit betekent dat het verweer van [gedaagde] op dit onderdeel slaagt en de vordering ten aanzien van de kosten voor het verwijderen van de vloerbedekking wordt afgewezen.

4.9

Naast kosten in verband met de verwijdering van vloerbedekking worden kosten die verband houden met andere werkzaamheden gevorderd. Het gaat - als vermeld onder 2.4 - om:

werkzaamheden aan een slot van een raam;

werkzaamheden aan een slot van de meterkast;

werkzaamheden aan drie deuren.

4.1

Hieromtrent wordt het volgende overwogen.

ad. 1 en 2

Op de voet van artikel 7:217 BW dient de huurder op zijn kosten kleine herstellingen te verrichten. Op grond van artikel 7:240 BW zijn in het zogenoemde Besluit kleine herstellingen, in een bijlage, herstellingen aangewezen die in ieder geval worden aangemerkt als kleine herstellingen. Het vervangen, vernieuwen en gangbaar houden van sloten van deuren en ramen valt hieronder, mits deze zich bevinden binnen het woonruimtegedeelte en hieraan geen noemenswaardige kosten verbonden zijn.

Hieraan wordt voldaan want de kosten voor de werkzaamheden aan de sloten van een raam en de meterkast zijn gering geweest, te weten € 8,07 en € 25,74. Deze bedragen zijn toewijsbaar.

ad. 3

Woonstad stelt dat zij aan drie deuren werkzaamheden heeft moeten verrichten, omdat deze beschadigd waren. Er zaten gaten in die niet het gevolg waren van slijtage. [gedaagde] voert hiertegen aan dat de hiermee gemoeide kosten niet ten volle voor haar rekening gebracht mogen worden, omdat het oude deuren waren die versleten zullen zijn geweest. [gedaagde] miskent daarmee dat namens haar voor akkoord is getekend in het rapport van voorinspectie om “
Deuren heel en onbeschadigd opleveren kosten 135 euro per deur exclusief btw ”. Dit onderdeel van de vordering (ad € 406,62) komt dan ook als gegrond voor toewijzing in aanmerking.

In totaal is aan mutatiekosten toewijsbaar: € 8,07 + € 25,74 + € 406,62 = € 440,43.

4.11

De eindafrekening dient dan ook als volgt te zijn:

Mutatieonderhoud € 440,43

+/+ Huur t/m 13 april 2017
€ 309,96

€ 750,39

-/- Betaalde huur april 2017
€ 716,72

Hoofdsom € 33,67

Het bedrag van € 33,67 wordt toegewezen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot aan die van de algehele voldoening.

4.12

De gevorderde vergoeding van de buitengerechtelijke kosten is als op de wet gegrond toewijsbaar tot € 48,40 inclusief btw.

4.13

Nu beide partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld worden de proceskosten gecompenseerd in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen.

in reconventie

4.14

[gedaagde] vordert, na eisvermeerdering, Woonstad te veroordelen tot betaling aan haar van € 406,76 aan teveel betaalde huur. Dit bedrag leent zich niet voor toewijzing omdat het reeds verrekend is met de vordering van Woonstad (zie 4.11).

4.15

[gedaagde] vordert verder € 450,00 aan kosten die zij heeft gemaakt voor het verwijderen van vloerbedekking die Woonstad zelf heeft aangebracht. Ook deze vordering wordt afgewezen. De omstandigheid dat [gedaagde] – in de kennelijke veronderstelling hiertoe gehouden te zijn– kosten heeft gemaakt dient voor haar risico en rekening te komen. Dit zou anders kunnen zijn als Woonstad ten tijde van de voorinspectie wist dat de vloerbedekking indertijd door haar rechtsvoorganger zelf was vervangen en daarover gezwegen heeft. Dat dit het geval was, is gesteld noch gebleken.

4.16

[gedaagde] vordert € 860,31 (15,8 uur à € 45,00 plus BTW) aan gemaakte kosten in verband met de procedure. Slechts als sprake is van misbruik van (proces)recht kan er aanleiding zijn om af te wijken van het liquidatietarief en kunnen de daadwerkelijk gemaakte proceskosten voor toewijzing in aanmerking komen. Daarvan is in deze zaak geen sprake. Deze vordering is daarom niet toewijsbaar. Beoordeeld wordt daarom of er op grond van artikel 237 en 238 Rv reden is voor toewijzing van enig bedrag in het kader van een proceskostenveroordeling. Die is er echter niet omdat de vorderingen van [gedaagde] worden afgewezen en zij (in reconventie) als de in het ongelijk gestelde partij wordt veroordeeld in de kosten aan de zijde van Woonstad. Deze worden tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonstad vastgesteld op € 75,00 (0,5 x € 150,00).

5. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

veroordeelt [gedaagde] om aan Woonstad tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen

€ 82,07 te vermeerderen met de wettelijke rente over € 33,67 vanaf de dag van dagvaarding tot aan die van de algehele voldoening;

compenseert de proceskosten in die zin dat beide partijen de eigen kosten dragen;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde;

in reconventie

wijst de vorderingen van [gedaagde] af;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Woonstad vastgesteld op € 75,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. Vlaswinkel en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

465/693