Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 6535546 CV EXPL 17-43564
uitspraak: 15 juni 2018
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Woonbron,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. N.J. Glen-Boedhram te Rotterdam,
tegen
1.[gedaagde 1],
wonende te [plaatsnaam],
2. [gedaagde 2],
wonende te [plaatsnaam],
gedaagden,
gemachtigde: mr. K. Kuster te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als “Woonbron” en “[gedaagden]”.
1.Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 13 december 2017, met producties;
- de conclusie van antwoord;
- het tussenvonnis van 30 januari 2018, waarin een comparitie van partijen is bepaald;
- het proces-verbaal van de op 3 april 2018 gehouden comparitie van partijen.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
[gedaagden] huurden sinds 1 juni 2005 van Woonbron de woning aan de [straat- en plaatsnaam]
2.2
Op 13 februari 2017 hebben [gedaagden] en de familie [E.], die woonachtig was aan de [straat- en plaatsnaam], een aanvraag voor woningruil ingediend.
2.3
Bij het aanvraagformulier zijn de “Spelregels bij woningruil” gevoegd. Eén van de voorwaarden luidt:
“beide ruilkandidaten gaan de woning tenminste voor één jaar bewonen”
2.4
Beide aanvragers hebben het aanvraagformulier ondertekend. Onderaan het formulier is opgenomen dat beide ruilkandidaten kennis hebben genomen van de “Spelregels woningruil” van Woonbron en daarmee instemmen. Verder is vermeld dat indien een van beide kandidaten onjuiste gegevens heeft verschaft dit, onder meer, leidt tot een juridische procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst na woningruil.
2.5
Woonbron heeft ingestemd met de woningruil en met ingang van 1 april 2017 huren [gedaagden] van Woonbron de woning aan de [straat- en plaatsnaam] en huren [E.] cs. de woning aan de [straat- en plaatsnaam].
2.6
De heer [E.] heeft de woning omstreeks april 2017 verlaten en mevrouw [E.] omstreeks oktober 2017. Zij zijn geëmigreerd naar Turkije.
3.Het geschil
3.1
Woonbron heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
- voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst met [gedaagden] is vernietigd, althans te vernietigen, althans voornoemde huurovereenkomst met betrekking tot de [straat- en plaatsnaam] te ontbinden;
- [gedaagden] te veroordelen om binnen 5 dagen na betekening van het vonnis de woning aan [straat- en plaatsnaam] te ontruimen;
- [gedaagden] te veroordelen tot betaling van de huurprijs tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst c.q. een gebruiksvergoeding van € 653,20 tot de datum van ontruiming van de woning;
- [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen om binnen zeven dagen na de datum van het vonnis de proceskosten te voldoen, een en ander voor het geval voldoening binnen deze termijn niet plaatsvindt te vermeerderen met de wettelijke rente.
3.2
Woonbron heeft aan haar vordering het volgende, samengevat weergegeven, ten grondslag gelegd. [E.] cs. hebben zich niet aan de voorwaarden van de woningruil gehouden door binnen een jaar na de totstandkoming van de woningruil de woning te verlaten. Hierdoor zijn [gedaagden] en [E.] cs. tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit hoofde van de overeenkomst van woningruil. Dit rechtvaardigt een ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagden]
Daarnaast is Woonbron vals voorgelicht door [gedaagden] en [E.] cs. Zij hebben de woningruil in gang gezet terwijl zij wisten dat [E.] cs. op korte termijn wilden emigreren naar het buitenland. Op die manier hebben [gedaagden] een grotere woning kunnen bemachtigen en ten onrechte voorrang gehad op andere woningzoekenden. Woonbron zou nooit hebben ingestemd met de woningruil als zij had geweten dat [E.] cs. de huurovereenkomst binnen een week alweer wilden opzeggen. Er is sprake van bedrog c.q. dwaling op grond waarvan de huurovereenkomst met [gedaagden] op 10 augustus 2017 is vernietigd. Woonbron vordert een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is vernietigd.
3.3
[gedaagden] hebben de vordering van Woonbron betwist. Op de afzonderlijke verweren van Edrissi cs, wordt hierna onder de beoordeling, en voor zover relevant, ingegaan.
4.De beoordeling
Dwaling of bedrog
4.1
Woonbron stelt zich op het standpunt dat [gedaagden] wisten van de verhuisplannen van [E.] cs. en dat [gedaagden] dat hadden moeten meedelen aan Woonbron. Woonbron zou met die kennis niet hebben ingestemd met een woningruil. Omdat [gedaagden] dat hebben nagelaten is er sprake van dwaling als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 onderdeel Pro b Burgerlijk Wetboek (BW). Woonbron stelt tevens dat [gedaagden] dit met opzet hebben gedaan om zodoende een grotere woning te bemachtigen zonder daarvoor de gebruikelijke procedures te doorlopen. Dit valt aan te merken als bedrog als bedoeld in artikel 3:44 lid 3 BW Pro.
4.2
Naar het oordeel van de kantonrechter is onvoldoende gebleken dat [gedaagden] op de hoogte waren van de emigratieplannen van [E.] cs. Daarvoor heeft Woonbron, op wie de stelplicht en zo nodig bewijslast van het beroep op de wilsgebreken ligt, onvoldoende naar voren gebracht. [gedaagden] hebben tijdens de comparitie van partijen uitgebreid verklaard over de gang van zaken rond de woningruil. Zij kenden [E.] cs. niet voor de woningruil tot stand kwam en er is tijdens de verschillende korte ontmoetingen niet gesproken over verhuizen, aldus [gedaagden] Dat zulks anders is, is niet gebleken en al helemaal niet dat er sprake was van een vooropgezet plan van [gedaagden] en [E.] cs. om [gedaagden] aan een grotere woning te helpen. Er is door Woonbron in dat verband nog naar voren gebracht dat [E.] cs. van [gedaagden] geld zouden hebben ontvangen voor de woningruil. Dit is echter niet nader onderbouwd of concreet gemaakt. Dat [gedaagden] wisten van de emigratieplannen berust dan ook op niet meer dan vermoedens die Woonbron niet hard heeft kunnen maken. Er bestaat gelet op de uitdrukkelijke betwisting door [gedaagden] tegenover de summiere onderbouwing van de vordering daarom geen aanleiding Woonbron toe te laten tot bewijs. Het beroep op vernietiging van de huurovereenkomst met [gedaagden] wegens dwaling of bedrog slaagt dan ook niet. De gevorderde verklaring voor recht of vernietiging van de overeenkomst wordt afgewezen.
4.3
Overigens is tijdens de comparitie van partijen naar voren gekomen dat al voor de aanvraag van de woningruil bij Woonbron bekend was dat [E.] cs. wilden emigreren. Een dochter van de familie had daarover kort voor de woningruil telefonisch contact gehad met Woonbron. Een en ander zou vervolgens weer zijn teruggedraaid. De kantonrechter merkt op dat Woonbron daarom bedacht had kunnen zijn op een mogelijke verhuizing – het is op zichzelf vreemd dat er eerst emigratieplannen zijn en kort daarna wordt er een aanvraag tot woningruil gedaan - en daarom van Woonbron verwacht mocht worden dat zij extra onderzoek deed naar deze plannen alvorens in te stemmen met een woningruil.
Ontbinding
4.4
Woonbron heeft voorts de ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagden] gevorderd. Voor een ontbinding van de huurovereenkomst dient sprake te zijn van een tekortkoming in de nakoming van een van de verbintenissen van de overeenkomst. Woonbron heeft aangevoerd dat het hier gaat om een meerpartijenovereenkomst waarbij een tekortkoming van in dit geval [E.] cs. ook een tekortkoming aan de zijde van [gedaagden] oplevert, althans een tekortkoming van [E.] cs. een ontbinding van de huurovereenkomst tussen Woonbron en [gedaagden] rechtvaardigt. Zij verwijst daarvoor naar de “Spelregels bij woningruil” die partijen hebben ondertekend.
De kantonrechter volgt Woonbron hierin niet. Woonbron is met zowel [gedaagden] als [E.] cs. een afzonderlijke huurovereenkomst overeengekomen voor de respectievelijke nieuwe woningen. In de beide huurovereenkomsten is opgenomen dat de nieuwe huurders en de verhuurster zich realiseren dat in deze geen sprake is van woningruil, maar van het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst. Er is dan ook geen sprake van een ruilovereenkomst tussen drie partijen. Een dergelijke overeenkomst heeft zij kennelijk uitdrukkelijk niet willen sluiten. In welke verhouding de “Spelregels bij woningruil” tot de nieuwe huurovereenkomst met [gedaagden] staan blijkt niet. In de schriftelijke huurovereenkomst is in elk geval niet opgenomen dat de “Spelregel bij woningruil” op de huurovereenkomst van toepassing zijn. Het niet nakomen van de “Spelregels bij woningruil” levert dan ook geen tekortkoming in de nakoming van een verbintenis uit de huurovereenkomst op en kan daarom niet leiden tot een ontbinding van de huurovereenkomst. In het midden kan daarom worden gelaten de vraag of een tekortkoming van [E.] cs. in het geval van een meerpartijenovereenkomst zonder meer kan worden toegerekend aan [gedaagden] Het voorgaande leidt tot het oordeel dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst eveneens dient te worden afgewezen.
4.5
Woonbron wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. De kosten aan de zijde van [gedaagden] worden vastgesteld op € 600,- (2 punten à € 300,-) aan salaris voor de gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente als hierna vermeld.
5.De beslissing
De kantonrechter:
wijst af de vordering van Woonbron;
veroordeelt Woonbron in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagden] vastgesteld op € 600,- aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de proceskostenveroordeling betreft.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. E. van Schouten en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
540