ECLI:NL:RBROT:2018:5074

• Datum uitspraak: 29 juni 2018
• Publicatiedatum: 25 juni 2018
• Zaaknummer: 6526359 CV EXPL 17-42820
• Instantie: Rechtbank Rotterdam
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: K.J. Bezuijen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming wegens tekortkoming in nakoming door huurder

In deze zaak heeft de kantonrechter te Rotterdam op 29 juni 2018 uitspraak gedaan in een geschil tussen de Stichting Vestia (eiseres) en een gedaagde huurder. De eiseres vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning op grond van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. De gedaagde had de woning niet als hoofdverblijf, wat in strijd is met de voorwaarden van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst was op 27 februari 1999 ingegaan en de huurprijs bedroeg € 268,68 per maand. Vestia stelde dat de gedaagde niet in de woning woonde, wat werd ondersteund door controlebezoeken en het feit dat er andere personen op het adres ingeschreven stonden.

De gedaagde betwistte de vordering en stelde dat hij wel degelijk zijn hoofdverblijf in de woning had, maar dat hij vanwege zijn pensioen en gezondheidsredenen af en toe in het buitenland verbleef. Hij voerde aan dat zijn spullen in de woning stonden en dat hij regelmatig contact had met buren en de supermarkt in de buurt. De kantonrechter oordeelde echter dat de gedaagde niet voldoende bewijs had geleverd om zijn stelling te onderbouwen. De schriftelijke getuigenverklaringen waren niet specifiek genoeg en gaven geen duidelijk beeld van de woonsituatie van de gedaagde.

De kantonrechter concludeerde dat de tekortkoming van de gedaagde in de nakoming van de huurovereenkomst, namelijk het niet hebben van hoofdverblijf in het gehuurde, voldoende grond bood voor ontbinding van de huurovereenkomst. De vordering tot ontruiming werd toegewezen, met een termijn van veertien dagen na betekening van het vonnis. Daarnaast werd de gedaagde veroordeeld tot betaling van de huurachterstand en proceskosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 6526359 CV EXPL 17-42820

uitspraak: 29 juni 2018

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam ,

in de zaak van

de stichting

Stichting Vestia ,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres bij exploot van dagvaarding van 5 december 2017,

gemachtigde: mr. R. van der Hoeff te Rotterdam,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te Rotterdam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. K. Scheuller te Rotterdam.

Partijen worden hierna aangeduid als “Vestia” en “[gedaagde]”.

1. Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:

• het exploot van dagvaarding van 5 december 2017, met producties;
• de aantekeningen van de griffier van 14 december 2017 van het mondelinge antwoord van [gedaagde];
• het vonnis van 14 december 2017 waarbij een comparitie van partijen is gelast;
• het proces-verbaal van de op 14 februari 2018 gehouden comparitie van partijen, met de bij die gelegenheid zijdens Vestia overgelegde recente specificatie van de huurachterstand;
• de akte bewijslevering van 28 maart 2018 zijdens [gedaagde], met producties;
• de conclusie na bewijslevering van 25 april 2018 zijdens Vestia.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.

2. De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.

2.1

Partijen hebben met ingang van 27 februari 1999 een huurovereenkomst voor de sociale huurwoning aan de [straat-en plaatsnaam] (hierna: het gehuurde).

2.2

De huurprijs bedraagt € 268,68 per maand en is bij vooruitbetaling verschuldigd.

2.3

Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van Vestia van toepassing. In de algemene huurvoorwaarden is, voor zover van belang, opgenomen:

“(…)

Artikel 7.3

Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben (…).”

2.4

Volgens de basisadministratie van de gemeente Rotterdam zijn op het adres van het gehuurde de volgende personen vanaf navolgende data van vestiging ingeschreven:

[geanonimiseerde gba informatie]

2.5

Bij tussen partijen onder zaaknummer 6431845 VV EXPL 17-433 gewezen kort geding vonnis van 16 november 2017 is [gedaagde] bij verstek veroordeeld om Vestia tot de woning toe te laten om de werkzaamheden, zoals omschreven onder randnummer 11 van die dagvaarding, aan de huurwoning aan de [straat-en plaatsnaam] te verrichten.

3. De vordering

3.1

Vestia heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

a. de voornoemde huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden;

b. [gedaagde] te veroordelen om binnen drie dagen na betekening van dit vonnis, het gehuurde met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten en door afgifte van de sleutels aan Vestia ter beschikking te stellen;

c. [gedaagde] te veroordelen aan Vestia te betalen € 556,51 aan huurachterstand berekend tot en met de maand december 2017, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

d. [gedaagde] te veroordelen aan Vestia te betalen € 268,68 per maand, voor iedere maand vanaf 1 januari 2018 tot en met de maand waarin Vestia weer de beschikking over het gehuurde heeft, een ingegane maand voor een volle gerekend;

e. [gedaagde] te veroordelen aan Vestia te betalen € 268,11 aan misgelopen huurharmonisatie, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

f. [gedaagde] te veroordelen aan Vestia te betalen € 89,37 per maand aan misgelopen huurharmonisatie vanaf 1 januari 2018 tot en met de maand waarin Vestia weer de beschikking over het gehuurde heeft;

g. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding, alsmede de nakosten.

3.2

Aan haar vordering heeft Vestia naast de onder 2.1 tot en met 2.5 genoemde vaststaande feiten - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.

[gedaagde] schiet tekort in de nakoming van de huurovereenkomst, waardoor ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. De tekortkomingen van [gedaagde] bestaan uit het niet houden van zijn hoofdverblijf in het gehuurde en dit niet zelf bewonen, het onthouden van medewerking bij (noodzakelijke) werkzaamheden en reparaties en het herhaaldelijk doen ontstaan van een huurachterstand. Dat [gedaagde] niet in de woning woont blijkt uit meerdere controlebezoeken die Vestia heeft afgelegd, waarbij [gedaagde] niet één keer thuis is aangetroffen. Evenmin heeft hij, ondanks het verzoek daartoe, gereageerd op (aangetekende) brieven van Vestia. Er heeft slechts één keer een mevrouw namens hem contact opgenomen met Vestia en zij heeft meegedeeld dat [gedaagde] vanwege vakantie in het buitenland was. Naast [gedaagde] staan er volgens de gemeente ook andere personen ingeschreven in de woning.

Het gehuurde is een sociale huurwoning. Vestia behartigt als verhuurder van sociale huurwoningen de woonbelangen van haar huurders en woningzoekenden. Het is dan ook van groot belang dat zij weer de beschikking krijgt over het gehuurde aangezien dit een schaarse sociale huurwoning betreft. Het belang van Vestia weegt zwaarder dan een eventueel belang van [gedaagde].

Vestia loopt huurharmonisatie mis vanaf oktober 2017 doordat [gedaagde] de huurovereenkomst niet heeft opgezegd terwijl hij de woning niet bewoont, maar het gehuurde aan anderen onderverhuurt dan wel in gebruik geeft. Door deze onrechtmatige handelwijze van [gedaagde] lijdt Vestia schade.

4. Het verweer

4.1

[gedaagde] heeft de vordering betwist en heeft daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende aangevoerd.

[gedaagde] stelt zijn hoofdverblijf in het gehuurde te hebben. Hij is met pensioen. Hij heeft een huis in Turkije en daarom is hij een paar keer per jaar voor anderhalf tot twee maanden in het buitenland. Dit is ook voor zijn gezondheid. In de periode dat Vestia werkzaamheden aan het gehuurde wilde uitvoeren zat [gedaagde] in het buitenland. Daardoor was hij niet goed bereikbaar.

Als [gedaagde] niet in de woning verblijft, dan verblijft er niemand. De spullen van [gedaagde] staan in de woning, evenals de spullen van zijn vriendin die samen met [gedaagde] in de woning woont.

Er staan nog twee andere personen, naast [gedaagde], ingeschreven in de woning, omdat zij de post voor [gedaagde] verzorgen. Zij hebben ook een sleutel.

4.2

Op de overige stellingen van partijen zal hierna - voor zover van belang - nader worden ingegaan.

5. De beoordeling

5.1

Tijdens de comparitie van partijen is [gedaagde] toegelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen hetgeen voorshands is bewezen geacht, namelijk dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf houdt in het gehuurde.

5.2

Ter voldoening aan zijn bewijsopdracht heeft [gedaagde] schriftelijke getuigenverklaringen en nadere stukken ingediend.

De schriftelijke getuigenverklaringen en stukken

5.3

[gedaagde] heeft vier schriftelijke getuigenverklaringen overgelegd van buurtbewoners, te weten:

- [bewoner 1.], bewoner [straatnaam en huisnummer], verklaart:
“Meneer [gedaagde] woont wel degelijk op zijn adres”;

- [bewoner 2.], bewoner [straatnaam en huisnummer], verklaart:
“Meneer was thuis ben zijn buurman meneer altijd op adres gewoond”;

- [bewoner 3.], bewoner Verboomstraat 109D, verklaart:
“Buurman op [huisnummer] is langsgeweest en zegt altijd hier hebben gewoont. Dit was onze 1e kennismaking”;

- de vierde schriftelijke getuigenverklaring is niet leesbaar.

5.4

De getuigenverklaring van de supermarkt, [naam supermarkt]., in de buurt van het gehuurde luidt als volgt:

“(…) Namens deze brief wil ik informeren dat de heer [gedaagde] een vaste klant bij ons is. Hij doet zijn dagelijkse boodschappen bij ons in de supermarkt. Brood Vlees Zuivel Agf (…)”.

5.5

De assistente van de huisarts [naam huisarts] verklaart in de (verwijs)brief over [gedaagde] als volgt:

“(…) Hierbij verklaren wij dat (…) patiënt sedert lange tijd (ongeveer sinds 1975) onder behandeling is binnen de huisartsenpraktijk [naam huisarts] (voorheen huisarts [naam huisarts]). Echter, daar wij (nog) niet beschikken over een digitale agenda, kunnen wij u geen afsprakenoverzicht overleggen. (…)”.

5.6

Naast voornoemde getuigenverklaringen heeft [gedaagde] afspraakbevestigingen van het Maasstad ziekenhuis en een instructie met oefeningen van de fysiotherapeut overgelegd.

ontbinding en ontruiming

5.7

Op grond van bovenstaande verklaringen, in onderling verband en samenhang beschouwd, alsmede op grond van de overgelegde producties, is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] niet is geslaagd tegenbewijs te leveren tegen hetgeen voorshands is bewezen geacht, namelijk dat [gedaagde] niet zijn hoofdverblijf houdt in het gehuurde. De kantonrechter grondt dit oordeel op het navolgende.

5.8

De overgelegde schriftelijke verklaringen zijn niet specifiek ten aanzien van het bestaan van een structurele bewoning door [gedaagde] of het aanwezig of afwezig zijn van [gedaagde] in het gehuurde. [bewoner 1.] en [bewoner 2.] verklaren niet hoe vaak zij contact hebben met [gedaagde]. Voor mevrouw [bewoner 2.] is de keer dat [gedaagde] bij haar aan de deur komt voor de verklaring, zelfs de eerste kennismaking met [gedaagde]. De vierde van de schriftelijke verklaringen is niet leesbaar. De assistente van de huisartsenpraktijk [naam huisarts] heeft verklaard dat [gedaagde] al lange tijd onder behandeling is bij huisartsenpraktijk [naam huisarts]. De afspraakhistorie is daarbij niet overgelegd. Deze verklaring zegt niets over de woonsituatie van [gedaagde] of de frequentie van het bezoek aan de huisarts, hetgeen een indicatie voor de woonsituatie van [gedaagde] had kunnen geven. Ook de verklaring van de supermarkt, [naam supermarkt]., dat [gedaagde] daar zijn dagelijkse boodschappen doet kan [gedaagde] niet baten. De verklaring zegt niets over het woonadres van [gedaagde] en is bovendien onvoldoende concreet door het ontbreken van details over de frequentie van de bezoeken van [gedaagde]. Het had op de weg van [gedaagde] gelegen meer informatie te verstrekken ten aanzien van zijn dagelijkse boodschappen, zoals kassabonnen of bankafschriften over een langere periode.

De door [gedaagde] overgelegde afspraakbevestigingen van het Maasstad ziekenhuis onderschrijven zijn stelling evenmin. De afspraakbevestigingen gaan uitsluitend over de maand maart 2018 en niet over de periode juli 2015 tot en met eind 2017, waarop Vestia haar vorderingen baseert. Evenmin blijkt uit de afspraakbevestigingen een structurele behandeling over een langere tijd vòòr maart 2018 van [gedaagde] in het Maasstad ziekenhuis.

De overgelegde instructie voor dagelijkse oefeningen van de fysiotherapeut is niet voorzien van een datering en zegt verder niets over de woonsituatie van [gedaagde].

5.9

[gedaagde] heeft in zijn akte bewijslevering geen verder (specifiek) bewijs aangeboden.

5.1

Ingevolge artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

5.11

Gelet op wat [gedaagde] met betrekking tot het hoofdverblijf uitdrukkelijk met Vestia is overeengekomen en gelet op het feit dat het hier gaat om huur en verhuur in de sociale sector en sociale woonruimte schaars is, biedt deze tekortkoming grond voor de ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst.

Het niet hebben van het hoofdverblijf in het gehuurde is niet aan te merken als een tekortkoming van bijzondere aard of geringe betekenis die de ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde niet zou rechtvaardigen. De vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal daarom worden toegewezen, met dien verstande dat de ontruimingstermijn in redelijkheid wordt gesteld op veertien dagen na betekening van dit vonnis.

huurachterstand

5.12

Vestia heeft tijdens de comparitie van partijen haar eis verminderd en vordert de huurachterstand ad € 287,83 berekend tot en met februari 2018. Die huurachterstand is door [gedaagde] niet betwist. Derhalve wordt uitgegaan van de huurachterstand zoals door Vestia is gevorderd. De gevorderde huurachterstand zal dan ook worden toegewezen. De gevorderde rente zal eveneens als onbetwist worden toegewezen zoals in het dictum vermeld.

misgelopen huurharmonisatie

5.13

Vestia vordert als schadevergoeding de misgelopen huurharmonisatie die zij berekend heeft op een bedrag van € 268,11 over de maanden oktober 2017 tot en met december 2017 en een bedrag van € 89,37 per maand vanaf 1 januari 2018. Voor toewijzing van dit deel van de vordering dient er een op schadevergoeding rechtgevende tekortkoming van [gedaagde] te zijn, waarvoor vereist is dat [gedaagde] in verzuim is komen te verkeren. Naar het oordeel van de kantonrechter is hiervan geen sprake, aangezien [gedaagde] door Vestia niet in gebreke is gesteld voor zijn door Vestia gestelde tekortkoming ten aanzien van het niet zelf bewonen van het gehuurde. Daarmee wordt in ieder geval niet voldaan aan één van de vereisten voor schadevergoeding op grond van 6:74 BW. De gevorderde schadevergoeding op grond van de misgelopen huurharmonisatie wordt dan ook afgewezen.

proceskosten

5.14

[gedaagde] wordt als de in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van deze procedure, die tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vestia worden begroot op € 169,20 aan verschotten en € 300,00 aan salaris voor de gemachtigde (3 punten à € 100,00). De apart gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskostenveroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.

6. De beslissing

De kantonrechter:

ontbindt de bovengenoemde huurovereenkomst tussen partijen en veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en de woning onder afgifte van de sleutels ter beschikking van Vestia te stellen;

veroordeelt [gedaagde] om aan Vestia tegen kwijting te betalen € 287,83 aan huurachterstand berekend tot en met de maand februari 2018, vermeerderd met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over het saldo vanaf 5 december 2017 dat aan hoofdsom, exclusief kosten, telkens, na elke credit- en debetmutatie, heeft uitgestaan, tot de dag der algehele voldoening;

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Vestia van € 268,68 voor iedere maand, een gedeelte van een maand voor een gehele gerekend, vanaf maart 2018 tot de datum van ontruiming;

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Vestia vastgesteld op:

- € 169,20 aan verschotten;

- € 300,00 aan salaris voor de gemachtigde;

en indien [gedaagde] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, begroot op:

- € 50,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 aan betekeningskosten onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW ingaande veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Bezuijen en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

35386