Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Zaaknummer: 6485344 CV EXPL 17-40427
Uitspraak: 15 juni 2018
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [plaatsnaam],
eiseres bij exploot van dagvaarding van 27 oktober 2017,
gemachtigde: mr. B.R. Kleij te Rotterdam,
tegen
1.[gedaagde 1], en
2.
[gedagde 2],
[gedagde 2],
beiden wonende te [plaatsnaam],
gedaagden,
gemachtigde: mr. A.A. Zeeman (ARAG) te Leusden.
Partijen worden hierna verder aangeduid als “[eiseres]” en “[gedaagden].”.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Het procesverloop blijkt uit de volgende processtukken:
de dagvaarding, met producties;
de conclusie van antwoord, met producties;
het vonnis van 31 januari 2018, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
de brief van 2 maart 2018, met producties, van de gemachtigde van [eiseres];
de brief van 2 maart 2018, met producties, van de gemachtigde van [gedaagden].;
het proces-verbaal van de op 12 maart 2018 gehouden comparitie van partijen.
1.2
De datum van deze uitspraak is door de kantonrechter nader bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Uitgegaan wordt van de volgende feiten, nu deze enerzijds zijn gesteld dan wel uit de overgelegde stukken blijken en anderzijds zijn erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd zijn bestreden:
2.1
Op 20 oktober 2016 heeft [eiseres] van [gedaagden]. gekocht het appartementsrecht te [straat- en plaatsnaam] (‘het appartement’).
2.2
Artikel 6 van de koopovereenkomst bevat onder meer de volgende inhoud:
“
Artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik.
Artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik.
6.1
De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij horende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, (…)
(…)
6.3
De onroerende zaak zal bij de juridische overdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woonhuis. (…)
(…)
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst.
(…)”.
2.3
Voorafgaand aan de ondertekening van de koopovereenkomst, op 5 oktober 2016, heeft [eiseres] een bouwkundige keuring van het appartement laten uitvoeren door Bouw Techno Keuring Nederland B.V. Daarin wordt met betrekking tot de elektrische installatie van het appartement onder direct te maken kosten een post van € 975,- genoemd voor het vervangen van de (vier) groepen van de installatie.
2.4
Op 23 december 2016 heeft de overdracht van het appartement plaatsgehad.
2.5
Op 14 april 2017 heeft ‘JBE inspectie & beheer’ (hierna ‘JBE’) de elektrische installatie van het appartement onderzocht. In haar rapport staat ter zake het volgende vermeld:
Daarbij staat volgens dit rapport risicoklasse 1 voor ‘levensbedreigend of groot brandgevaar’ waarbij direct actie dient te worden genomen, risicoklasse 2 voor ‘belangrijk risico’ waarbij binnen drie maanden actie dient te worden genomen en risicoklasse 3 voor ‘risico’ waarbij volgens JBE binnen twaalf maanden actie dient te worden genomen.
3.Het geschil
3.1
[eiseres] heeft gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagden]. hoofdelijk, des dat de één betalend de ander zal zijn bevrijd, te veroordelen tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan haar te betalen € 8.333,19, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW over € 7.579,23 vanaf de dag van verzuim althans vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling [gedaagden]., eveneens hoofdelijk, in de kosten van de procedure alsook in de nakosten.
3.2
Ter toelichting daarop heeft [eiseres] -samengevat en voor zover thans van belang- naar voren gebracht dat zij kort na de eigendomsoverdracht tot de ontdekking is gekomen dat de elektrotechnische staat van het appartement niet voldoet aan de daarvoor geldende normen. Hierop heeft zij JBE ingeschakeld (zie 2.5), die heeft geconcludeerd dat de elektrische installatie onvoldoende veilig is in de zin van de wettelijke eisen die hieraan worden gesteld. Nu voorts de gebreken aan de elektrotechnische installatie een belangrijk risico vormen, moet worden geconcludeerd dat het appartement niet de feitelijke eigenschappen bezit die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Er is, gelet ook op artikel 6.3 van de koopovereenkomst (zie 2.2), dus sprake van non-conformiteit van het appartement en dus van een tekortkoming van [gedaagden]. in de nakoming van de koopovereenkomst, dit te meer nu de gebreken van dien aard zijn dat zij moeten worden hersteld binnen drie maanden na de datum van het rapport van JBE (19 april 2017). Ter ondersteuning van haar standpunt dat [eiseres] mocht verwachten dat het appartement die eigenschappen bezat die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn, heeft zij erop gewezen dat zij het appartement voor € 129.000,-, en daarmee boven de marktwaarde, heeft gekocht en dat zij, voor wat betreft de elektrische installatie, volgens het bouwkundig rapport (zie 2.3) slechts rekening hoefde te houden met een post van € 975,- en dus niet met, naar nu is gebleken, een bedrag van € 7.579,23 aan reparatie- en herstelkosten. [eiseres] meent voorts dat zij aan haar onderzoeksplicht heeft voldaan door voorafgaand aan de koop een bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren terwijl zij er ook op grond van de uiterlijke kenmerken van de elektrische installatie vanuit mocht gaan dat deze voldeed aan de wettelijke veiligheidseisen.
Gezien de door [gedaagden]. in artikel 6.3 van de koopovereenkomst gegeven garantie is de non-conformiteit aan hen toerekenbaar. Zij hadden [eiseres] ook voorafgaand aan de koop moeten informeren omtrent de gebrekkige toestand van de elektrotechnische installatie en de daarmee gepaard gaande gevaren, waarmee zij bekend waren, en die mededelingsplicht hebben zij geschonden. Zij zijn dan ook gehouden [eiseres] de herstel- en reparatiekosten, ter grootte van € 7.579,23, te vergoeden, vermeerderd met wettelijke rente en vermeerderd met een bedrag van € 753,96 aan buitengerechtelijke kosten.
3.3
[gedaagden]. hebben gemotiveerd verweer gevoerd, dat strekt tot afwijzing van het door [eiseres] gevorderde, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van de procedure.
3.4
Op de inhoud daarvan alsook op hetgeen [eiseres] (mede in reactie daarop) overigens naar voren heeft gebracht, wordt hierna bij de beoordeling teruggekomen.
4.De beoordeling
4.1
Vooropgesteld wordt dat artikel 6 van de koopovereenkomst een garantie van [gedaagden]. jegens [eiseres] inhoudt dat het appartement de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woonhuis nodig zijn. Dat betekent dat [gedaagden]. alleen aansprakelijk zijn voor gebreken die naar objectieve maatstaven normaal gebruik van de woning in de weg staan. Daarbij geldt als uitgangspunt dat normaal gebruik betrekking heeft op hetgeen daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan. Onder ‘normaal gebruik’ wordt in het algemeen verstaan dat de veiligheid van de woning in voldoende mate gewaarborgd dient te zijn, dat sprake dient te zijn van een redelijke mate van duurzaamheid en dat het woongenot niet wezenlijk wordt aangetast.
4.2
Bij de koop van een oudere woning, zoals hier een woning uit (volgens het door [eiseres] overgelegde rapport van de bouwkundige keuring) circa 1959, dient rekening te worden gehouden met achterstallig onderhoud en verouderde installaties. Daarmee samenhangende gebreken komen in beginsel voor rekening van de koper. Dat is anders ingeval de koper ([eiseres]) op grond van mededelingen van de verkoper ([gedaagden].) méér mocht verwachten dan hetgeen naar objectieve maatstaven voor normaal gebruik van de woning nodig is. Niet gesteld is echter dat [gedaagden]. [eiseres] zulke mededelingen hebben gedaan.
4.3
Vastgesteld kan verder worden dat [eiseres] voorafgaand aan de koop onderzoek naar de staat van de woning heeft gedaan en dat daaruit, voor wat betreft de elektrische installatie, (niet meer) is gebleken (dan) dat het op korte termijn vervangen van de vier groepen geïndiceerd was.
4.4
Het gaat hier om door [eiseres] gestelde gebreken aan de elektrische installatie van het appartement die haar eerst na de eigendomsoverdracht (op 23 december 2016) duidelijk geworden zijn, met het in haar opdracht medio april 2017 vervaardigde rapport van JBE. Volgens [eiseres] waren [gedaagden]. op de hoogte van de (gestelde) gebrekkigheid van de elektrische installatie en hebben zij de op hen rustende mededelingsplicht geschonden door dit niet voorafgaand aan de koop mede te delen. [gedaagden]. hebben dat betwist en hebben gesteld dat zij in de dertien jaar dat zij de woning hebben bewoond, de elektrische installatie daarvan zonder enig probleem hebben gebruikt. Geoordeeld wordt dat het bij deze stand van zaken aan [eiseres] was om nader concreet te maken en zoveel mogelijk te onderbouwen dat [gedaagden]. al voor de koop bekend waren met de door JBE geconstateerde gebreken aan de elektrische installatie. Dat heeft [eiseres] echter gedaan. Er bestaat dan ook geen aanleiding om aan te nemen dat [gedaagden]. hun mededelingsplicht jegens [eiseres] hebben verzaakt.
4.5
Uit de toelichting van [eiseres] begrijpt de kantonrechter dat het haar gaat om de zeven punten die door JBE in haar onder 2.5 geïnsereerde overzicht in ‘risicoklasse 2’ (‘binnen drie maanden actie ondernemen’) zijn ingedeeld. De kantonrechter overweegt dat, ook als
-niettegenstaande het door [gedaagden]. ter zake gevorderde verweer- ervan uitgegaan kan worden dat de door JBE medio april 2017 geconstateerde feitelijke situatie gelijk is aan de situatie waarin het appartement (met haar elektrische installatie) maanden daarvoor werd verkocht en geleverd, de bedoelde zeven punten, ook in onderlinge samenhang beschouwd, niet van dusdanig zwaarwegende aard zijn dat deze, gegeven het hiervoor geschetste kader, in de weg staan aan het normaal gebruik van het appartement als woonhuis. Dit te minder gezien de door [gedaagden]. onweersproken gelaten stelling dat zij de elektrische installatie dertien jaar zonder problemen hebben gebruikt terwijl voorts gesteld noch gebleken is dat [eiseres] door de gestelde gebreken aan de installatie de woning sinds de overdracht eind 2016 niet als woonhuis zou hebben kunnen gebruiken en deze thans ook gebruikt.
4.6
De door [eiseres] jegens [gedaagden]. ingestelde vordering wegens gestelde schending van artikel 6 van de koopovereenkomst wordt dan ook afgewezen. Hetgeen overigens nog is aangevoerd, kan tot geen ander oordeel leiden en behoeft dan ook geen (nadere) bespreking.
4.7
[eiseres] wordt, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten veroordeeld.
5.De beslissing
De kantonrechter:
wijst het gevorderde af;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagden]. vastgesteld op € 500,- aan salaris voor hun gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.M. van Breevoort en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
654