Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 6826660 VZ VERZ 18-8876
uitspraak: 25 mei 2018
beschikking ex artikel 7:291 Burgerlijk Wetboek van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Klépierre Management B.V.,
gevestigd te Utrecht,
verzoekster,
gemachtigde: mr. J.A. van Strijen,
en
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Marsan Horeca B.V.,
gevestigd te Borger-Odoorn,
medeverzoekster,
mr. J.A. van Strijen.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Op 17 april 2018 is het verzoek ontvangen ter goedkeuring van de bedingen, afwijkende van de artikelen 7:292 e.v. BW, opgenomen in de tussen partijen gesloten overeenkomst.
1.2
De kantonrechter heeft op grond van de inhoud van de stukken een mondelinge behandeling van het verzoek achterwege gelaten.
1.3
De uitspraak is bepaald op heden.
2.Het verzoek
2.1
De Markthal is een permanente winkelvoorziening in een markant gebouw, gericht op de verkoop van vele soorten voeding, voedingswaren en aanverwante artikelen. Naast een dagelijks aanbod van verse producten zijn diversiteit en compleetheid van de aangeboden producten van groot belang voor het functioneren van de Markthal en zal dit de belangrijkste attractiefactor vormen voor de consument ten opzichte van andere winkelconcentraties.
2.2
Huurder huurt van verhuurder een gedeelte van de plint in de Markthal ter grootte van ca. 264m2 gelegen aan de Verlengde Nieuwstraat 181 en 263-265 te Rotterdam.
2.3
In de huurovereenkomst zijn de volgende van belang zijnde bedingen opgenomen:
3.1
Deze huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van 10 jaar, ingaande op
1 juni 2018,of indien dat later is vijf werkdagen na ontvangst van de goedkeurende beschikking van de kantonrechter als bedoeld in artikel 11.1 (hierna: ‘datum ter beschikkingstelling’) en van rechtswege, zonder dat daartoe opzegging is vereist
eindigend 31 mei 2028, dan wel 10 jaar na datum. Huurder is zich ervan bewust dat de huurovereenkomst onverminderd het bepaalde in art. 3.4 e.v. aan het eind van de in art. 3.1 genoemde periode eindigt en zal zijn bedrijfsvoering, investeringen in/aan het Gehuurde en afschrijving van de inrichting van het Gehuurde hierop afstemmen.
1 juni 2018,of indien dat later is vijf werkdagen na ontvangst van de goedkeurende beschikking van de kantonrechter als bedoeld in artikel 11.1 (hierna: ‘datum ter beschikkingstelling’) en van rechtswege, zonder dat daartoe opzegging is vereist
eindigend 31 mei 2028, dan wel 10 jaar na datum. Huurder is zich ervan bewust dat de huurovereenkomst onverminderd het bepaalde in art. 3.4 e.v. aan het eind van de in art. 3.1 genoemde periode eindigt en zal zijn bedrijfsvoering, investeringen in/aan het Gehuurde en afschrijving van de inrichting van het Gehuurde hierop afstemmen.
3.2
Huurder kan na ommekomst van de in artikel 3.1 genoemde termijn geen aanspraak maken op enige vorm van huur-, termijn- of ontruimingsbescherming en doet uitdrukkelijk afstand van enig recht ter zake. Huurder zal het Gehuurde op de einddatum ontruimd en leeg aan verhuurder opleveren op de wijze zoals bepaald in deze huurovereenkomst en de algemene bepalingen.
3.3
huurder heeft vijf jaar na de onder 3.1 genoemde huuringangsdatum een eenmalige beëindigingsmogelijkheid. Tussentijdse beëindiging van de overeenkomst door huurder geschiedt door opzegging middels deurwaardersexploot of aangetekende brief, met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste twaalf maanden.
Huurprijsherziening, verhoging vaste huurprijs
4.22
Partijen onderkennen het bijzondere karakter van de in deze huurovereenkomst overeengekomen huurprijsvaststelling en verklaren gedurende de gehele looptijd van deze huurovereenkomst vast te willen houden aan het overeengekomen systeem van een vaste huurprijs dan wel een omzetgerelateerde huurprijs. Partijen komen derhalve overeen dat het gedurende de looptijd van deze huurovereenkomst noch verhuurder noch huurder vrij staat een huurprijsherzieningsprocedure ex artikel 7:303BW te entameren. Partijen doen uitdrukkelijk afstand van hun rechten ter zake.
2.3
Partijen verzoeken deze bedingen goed te keuren.
3.De beoordeling
3.1
In deze procedure vragen partijen een aantal bedingen in de huurovereenkomst, die afwijken van het bepaalde in de artikelen van de vierde titel, afdeling 6 van boek 7 BW, goed te keuren.
3.2
Goedkeuring van deze bedingen is op grond van artikel 7:291 lid 3 BW mogelijk indien de bedingen de rechten die de huurder aan deze afdeling ontleent niet wezenlijk aantasten of wanneer de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de afdeling in redelijkheid niet behoeft.
3.3
In de kern gaat het er in deze zaak om dat de afwijkende bedingen betekenen dat de huur, in afwijking van de wettelijke bepalingen, na 10 jaar van rechtswege tot een einde komt en dat de rechterlijke toetsing van deze beëindiging wordt uitgesloten. Daarnaast is de mogelijkheid tot huurprijsherziening ex artikel 7:303 BW uitgesloten.
3.4
De kantonrechter volgt bij de beoordeling in deze zaak de conclusie van de advocaat generaal mr. M. H. Wissink bij HR 12 mei 2017, gepubliceerd als ECLI:NL:PHR:2017:183 en WR 2017,116.
De A.G. concludeert dat de rechter het verzoek reeds kan toewijzen wanneer aan één van de twee goedkeuringsgronden is voldaan en dat het verzoek door de rechter alleen kan worden afgewezen wanneer hij tot het oordeel komt dat geen van de beide goedkeuringsgronden opgaat. Voor afwijzing is derhalve een wezenlijke aantasting van de positie van de huurder vereist én er moet sprake zijn van een huurder die gelet op zijn maatschappelijke positie ten opzichte van de verhuurder, in redelijkheid niet de wettelijke bescherming behoeft. De afwijking kan, zo concludeert de A.G., al worden goedgekeurd als één van de twee goedkeuringsgronden opgaat, dus als er geen behoefte is aan bescherming óf als er geen sprake is van een wezenlijke aantasting van de rechten van de huurder. Bij de beoordeling moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. De beide goedkeuringsgronden kunnen in onderling verband worden beoordeeld.
3.5
Huurster is opgericht op 19 januari 2018. De enig aandeelhouder van huurster is Marsan [Y.] Beheer B.V. De bestuurder en enig aandeelhouder van laatstgenoemde vennootschap is de heer [Y.]. [Y.] heeft de afgelopen dertig jaar ervaring opgedaan in de vleesbranche, hij treedt op als bemiddelaar in de verkoop van vlees. [Y.] heeft ten behoeve van voornoemde werkzaamheden op 1 april 2015 een eenmanszaak opgericht genaamd [Y.] Consultancy. Dit is, zo stellen partijen, een succesvolle onderneming. Of huurster daarmee, ten opzichte van verhuurster, in een positie verkeert die de bescherming die de wet biedt overbodig maakt is op grond van deze gegevens niet goed te beoordelen. Het lijkt er enerzijds op dat [Y.] niet afhankelijk is van de in het gehuurde te realiseren omzet. Anderzijds blijkt uit niets dat huurster al eerder een winkelruimte is gaan huren om daarin een horecaonderneming te vestigen. De kantonrechter begrijpt uit de stellingen dat huurster in zoverre een startende ondernemer is en dat zij een horecaformule gaat voeren die, in de Markthal, nog niet eerder aanwezig was. Verhuurster is één van de grote verhuurders van winkelruimte in Nederland en zelfs in Europa. Zij vormt een professionele organisatie met veel juridische kennis van het huurrecht. De maatschappelijke posities van partijen ten opzichte van elkaar zijn dan ook volstrekt ongelijkwaardig te noemen. De kantonrechter kan om die redenen niet tot het oordeel komen dat huurster de wettelijke bescherming niet behoeft.
3.6
De rechten van huurster worden door het afwijkende beding dat ziet op de huurperiode bovendien wezenlijk aangetast nu de overeenkomst, anders dan de wet, bepaalt dat de overeenkomst na tien jaar van rechtswege en zonder rechterlijke toets eindigt.
Daar staat evenwel ook iets tegenover.
Partijen hebben aangevoerd dat de gezamenlijk verantwoordelijkheid voor het markthalconcept moet inhouden dat er na tien jaar de mogelijkheid moet bestaan om in volle vrijheid, niet beperkt door wettelijke procedures die lange tijd kunnen vergen, te bezien of de bedrijfsvoering van huurster nog past in de branchering en uitstraling van de markthal. Verhuurster wil in alle vrijheid met huurster kunnen onderhandelen over een voortzetting van de huurrelatie, zo nodig aangepast aan de ontwikkelingen in de markt. Het belang van beide partijen is dan dat de aantrekkelijkheid en de concurrentiepositie van de Markthal up to date blijven. Zo nodig moet een herpositionering van het winkelcentrum mogelijk zijn.
Deze wens is van belang voor verhuurster, maar ook in het belang van huurster. Ook huurster heeft er immers belang bij te huren in een winkelcentrum dat goed loopt en in trek is bij de consument.
Tegenover deze flexibiliteit, die voor de huurster ook nadelen kent, staat voor de huurster ook een zekerheid, omdat de huurovereenkomst in elk geval tien jaar zal duren. Door verhuurster kan de huurovereenkomst niet eerder worden opgezegd, terwijl (alleen) huurster wel de vrijheid heeft om de huurovereenkomst na vijf jaar te beëindigen. De huurster kan op die wijze haar investeringen afstemmen op een relatief lange huurperiode.
Op deze wijze wordt de aantasting van het recht van huurster op een voldoende wijze gecompenseerd. De wijze van contracteren doet recht aan de wederzijdse belangen van partijen en om die reden is geen sprake meer van een wezenlijke aantasting van de rechten van huurster. Het betreffende beding wordt daarom goedgekeurd.
3.7
Het tweede afwijkende beding waarvan de goedkeuring wordt verzocht ziet op het uitsluiten van de mogelijkheid om de huurprijs te herzien, ook voor huurster.
In de overeenkomst wordt een basis- of minimumhuurprijs overeengekomen. Daarnaast is sprake van een huur die afhankelijk is van de gerealiseerde omzet in die zin dat de omzetgerelateerde huur berekend zal worden, zodra deze hoger is dan de basishuur.
De kantonrechter oordeelt dat deze manier van huurprijsberekening het belang van huurster dient, nu zij pas een hogere huurprijs hoeft te betalen indien haar omzet daartoe aanleiding geeft. Ook zal een eventuele daling van omzet ook weer een daling van de verschuldigde huurprijs met zich mee brengen, met als bodem de basishuur. Nu deze wijze van huurprijsbepaling mede in het belang van huurster is, is van een wezenlijke aantasting van de rechten van de huurster geen sprake. De kantonrechter keurt dit beding goed.
3.9
Nu de onderhavige procedure voortvloeit uit een gemeenschappelijk verzoek, zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
4.Beslissing
De kantonrechter:
keurt de hiervoor bedoelde afwijkende bedingen in de artikelen 3.1, 3.2 en 4.22 van de huurovereenkomst tussen partijen goed;
compenseert de proceskosten.
Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. L.J. van Die en uitgesproken op de openbare terechtzitting.
401