Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 6249435 \ CV EXPL 17-29539
uitspraak: 23 maart 2018
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
1.[eiser 1] en
2. [eiser 2],
beiden wonende te [plaatsnaam],
eisers,
gemachtigde: mr. M.H.M. Janssen (ARAG) te Leusden,
tegen
[gedaagde],
wonende te [plaatsnaam],
gedaagde,
gemachtigde: mr. G.A.J. Purperhart te Rotterdam.
Partijen worden hierna [eiser]. respectievelijk [gedaagde] genoemd.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 14 augustus 2017, met producties;
- de conclusie van antwoord, met producties;
- het tussenvonnis van 2 november 2017, waarbij een comparitie van partijen is bepaald;
- het proces-verbaal van de op 1 december 2017 gehouden comparitie van partijen.
1.2
De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis nader bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
[eiser]. als koper en [gedaagde] als verkoper hebben in februari 2017 een koopovereenkomst gesloten ter zake van het appartement aan de [straat-en plaatsnaam] alsmede de parkeerplaats aan de [straat-en plaatsnaam] (hierna samen: de woning). De overeengekomen koopprijs bedraagt € 190.500,00.
2.2
De koopovereenkomst tussen partijen bevat, voor zover thans van belang, de volgende bepalingen:
“
artikel 7 Feitelijke levering. Overdracht aanspraken.
artikel 7 Feitelijke levering. Overdracht aanspraken.
7.1.
De feitelijke levering en aanvaarding vindt plaats […] vrij van huur-, lease- en/of huurkoopovereenkomsten met uitzondering van de volgende overeenkomsten welke door koper gestand worden gedaan: Nvt.
7.2.
Voor zover uit het artikel 7.1 niet anders voortvloeit staat verkoper er voor in
dat de onroerende zaak bij de feitelijke levering (i) vrij is van aanspraken tot gebruik (ii)
ongevorderd is, en (iii) behoudens de eventueel meeverkochte roerende zaken, leeg en
ontruimd is.
[…]
artikel 14 Ingebrekestelling. Ontbinding.
14.1.
Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koop-overeenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
[…]
14.3.
Indien de wederpartij geen gebruik maakt van zijn recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 14.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie pro mille (3‰) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.”
3.De vordering
3.1
[eiser]. heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen aan hem te betalen € 19.050,00 aan hoofdsom, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 11 maart 2017, en € 965,50 aan buiten-gerechtelijke kosten, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten waaronder de nakosten.
3.2
Aan zijn vordering heeft [eiser]. naast de hiervoor vermelde vaststaande feiten
- zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende ten grondslag gelegd.
De overeengekomen leveringsdatum van de woning was (uiteindelijk) 3 maart 2017. [gedaagde] bleek echter niet in staat om de woning op 3 maart 2017 conform de koop-overeenkomst te leveren, omdat hij de woning tot 2 juli 2017 had verhuurd. Bij brief van 3 maart 2017 heeft [eiser]. [gedaagde] in gebreke gesteld, waarbij hij in de gelegenheid is gesteld de woning alsnog binnen acht dagen te leveren. Levering van de woning heeft niet binnen die termijn plaatsgevonden. Uiteindelijk vond de levering plaats op 17 mei 2017. [eiser]. heeft bij brief van 13 juni 2017 aanspraak gemaakt op de contractuele boete ex artikel 14.3 van de koopovereenkomst van 10% van de koopprijs. [gedaagde] heeft deze boete ondanks sommatie niet betaald.
4.Het verweer
4.1
[gedaagde] stelt dat toewijzing van de vordering leidt tot een naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar resultaat. [gedaagde] doet daarom een beroep op matiging van de boete. [gedaagde] voert daartoe de volgende omstandigheden aan.
4.2
[eiser]. was er in ieder geval vanaf de bezichtiging van de woning op 31 december 2016 van op de hoogte dat de woning door [gedaagde] werd verhuurd. De koopovereenkomst is op 14 februari 2017 door partijen getekend. De periode tussen het schriftelijk overeenkomen van de koop en de voorziene leveringsdatum is onwezenlijk kort te noemen, zeker gezien de omstandigheid dat de woning nog werd bewoond door huurders met een op dat moment nog meerdere maanden lopend huurcontract. [eiser]. was bekend met de duur van het huurcontract.
4.3
[eiser]. heeft nagelaten de beweerdelijk aan zijn zijde geleden schade te onderbouwen. [gedaagde] stelt zich dan ook op het standpunt dat [eiser]. geen schade heeft geleden door de uitgestelde levering van de woning. [eiser]. had zich, gezien de levering van zijn verkochte woning op 1 februari 2017, reeds ingesteld op een tijdelijk verblijf bij familie. De woning is uiteindelijk ruim voor de [eiser]. bekende einddatum van het huurcontract geleverd.
4.4
[gedaagde] stelt verder dat [eiser]., door geen gebruik te maken van de mogelijkheid tot ontbinding van de koopovereenkomst, [gedaagde] de mogelijkheid heeft ontnomen om in de periode tot 2 juli 2017 huurinkomsten te genereren alsmede de woning vervolgens voor een aanzienlijk betere prijs aan een derde te verkopen. [gedaagde] heeft geen financieel voordeel verkregen uit de verkoop van de woning, terwijl [eiser]. thans een woning bezit met een marktwaarde die circa € 24.500,00 hoger ligt dan de overeengekomen koop-prijs.
5.De beoordeling
5.1
Tussen partijen staat vast dat zij 3 maart 2017 als leveringsdatum voor de woning zijn overeengekomen. Tussen partijen staat ook vast dat [gedaagde] niet in staat was om de woning op 3 maart 2017 conform artikel 7 van de koopovereenkomst vrij van huur op te leveren. Nu [eiser]. [gedaagde] verder op de voorgeschreven wijze in gebreke heeft gesteld, waarna [gedaagde] de woning niet alsnog binnen de in artikel 14.1 van de koopovereenkomst bepaalde termijn van acht dagen heeft geleverd, is [gedaagde] in beginsel de in artikel 14.3 van de koop-overeenkomst overeengekomen boete van maximaal 10% van de koopprijs verschuldigd. De kantonrechter merkt in dit kader op dat artikel 14 van de koopovereenkomst geen toerekenbaarheid vereist, zodat voor de verschuldigdheid van de contractuele boete niet beoordeeld hoeft te worden of de tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst [gedaagde] kan worden toegerekend.
5.2
Wel dient beoordeeld te worden of termen aanwezig zijn om de contractuele boete op de voet van artikel 6:94 lid 1 BW te matigen. De in artikel 6:94 lid 1 BW opgenomen maatstaf, inhoudende dat voor matiging slechts reden kan zijn indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, brengt mee dat de kantonrechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden leidt tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. Terughoudendheid staat dan ook voorop. De kantonrechter moet daarbij niet alleen letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (vgl. HR 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638).
5.3
[eiser]. heeft ter comparitie van partijen verklaard dat hij bij de eerste bezichtiging van de woning wel is geconfronteerd met huurders die aanwezig waren in de woning, maar dat hij in de veronderstelling verkeerde dat deze voor de overdracht van de woning zouden zijn vertrokken. Die toezegging is ook steeds gedaan door de verkoopmakelaar die door [gedaagde] was ingeschakeld, aldus [eiser]. [gedaagde] heeft dit laatste niet betwist en naar aanleiding van voormelde reactie van [eiser]. ook niet meer herhaald dat [eiser]. op de hoogte was van de huurperiode tot 2 juli 2017, hetgeen overigens ook nergens uit blijkt. Het moet er dan ook voor worden gehouden dat [eiser]. niet wist dat de woning ook na 3 maart 2017 was verhuurd, terwijl [gedaagde], die dit wel wist, onvoorwaardelijk de verplichting is aangegaan om de woning desalniettemin op 3 maart 2017 te leveren. Dat [gedaagde] terzake door zijn verkoopmakelaar verkeerd is geadviseerd, zoals hij ter zitting heeft aangevoerd, behoort naar het oordeel van de kantonrechter voor zijn eigen rekening en risico te komen.
5.4
De kantonrechter overweegt verder dat het bedingen van een boete van (maximaal) 10% van de koopsom in koopovereenkomsten met betrekking tot woonhuizen gebruikelijk en algemeen aanvaard is. De betreffende boete is standaard opgenomen in NVM-koopovereenkomsten. De aanvaardbaarheid ervan is er in het bijzonder in gelegen dat partijen er in verband met (de gewijzigde voortzetting van) hun woonsituatie groot belang bij hebben dat een dergelijke overeenkomst wordt nagekomen, zodat een sterke prikkel tot nakoming op zijn plaats is. De wederpartij hoeft om aanspraak te kunnen maken op de boete niet aan te tonen dat er daadwerkelijk schade is geleden en evenmin wat de hoogte van deze schade is. Het enkele uiteenlopen van boete en schade is onvoldoende grond voor matiging. Dat het daarnaast voor [gedaagde] financieel voordeliger zou zijn geweest als [eiser]. de koopovereenkomst zou hebben ontbonden in plaats van nakoming te verlangen, maakt naar het oordeel van de kantonrechter niet dat onverkorte toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een onaanvaardbaar resultaat leidt. [gedaagde] wist bij het sluiten van de koopovereenkomst, of had moeten weten, welke verplichtingen hij aanging en welke financiële gevolgen daaraan verbonden waren. [eiser]. kan niet worden tegengeworpen dat hij nakoming van die verplichtingen heeft verlangd.
5.5
De kantonrechter ziet in de concrete omstandigheden van dit geval dan ook geen aanleiding om gebruik te maken van zijn bevoegdheid tot matiging van de boete. Dit betekent dat de hoofdsom van € 19.050,00 zal worden toegewezen.
5.6
De gevorderde rente is, gelet op de in de brief van [eiser]. van 13 juni 2017 gestelde termijn voor nakoming, toewijsbaar vanaf 30 juni 2017.
5.7
[eiser]. maakt verder aanspraak op een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Deze vordering dient beoordeeld te worden aan de hand van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De gevorderde vergoeding komt niet voor toewijzing in aanmerking, nu is gesteld noch gebleken dat een kosteloze aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW aan [gedaagde] is verzonden. In dit verband wordt verwezen naar de uitspraak van de Hoge Raad van 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2704.
5.8
[gedaagde] wordt als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de proceskosten. Voor toewijzing van driemaal BRP-informatiekosten is geen grondslag gesteld, zodat het terzake gevorderde verschot wordt gematigd tot € 1,90. De apart gevorderde nakosten worden toegewezen als hierna vermeld, nu de proceskosten-veroordeling hiervoor reeds een executoriale titel geeft en de kantonrechter van oordeel is dat de nakosten zich reeds vooraf laten begroten.
6.De beslissing
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser]. binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te betalen € 19.050,00, vermeerderd met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW vanaf 30 juni 2017 tot aan de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser]. vastgesteld op € 571,19 aan verschotten en € 600,00 aan salaris voor de gemachtigde en indien [gedaagde] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan het vonnis heeft voldaan, begroot op € 131,00 aan nasalaris, te verhogen met een bedrag van € 68,00 aan betekeningskosten onder de voorwaarde dat betekening van dit vonnis heeft plaatsgevonden, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.L.M. van der Wildt en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
673