Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Team Bestuursrecht 2
zaaknummer: ROT 17/4536
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 februari 2018 in de zaak tussen
[eiser]
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Capelle aan den IJssel, verweerder,
gemachtigde: mr. P.E.H.A Ingenhou.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 31 januari 2017, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Capelle aan den IJssel (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2017 vastgesteld op € 202.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 21 juni 2017 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 januari 2018.
Eiser is verschenen, vergezeld van zijn echtgenote.
Verweerder is verschenen bij gemachtigde.
Overwegingen
1. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 192.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak betreft een driekamerappartement op de vierde verdieping van het appartementencomplex [A] in Capelle aan den IJssel. Het bouwjaar is 2010 en het appartement heeft een inhoud van 306 m³. Op grond van artikel 16, aanhef en onder d van de Wet WOZ behoort verder de inpandige berging en de parkeerplaats op het buitenterrein tot de onroerende zaak.
Daarnaast is in geschil of de keuken wel of niet tot de onroerende zaak behoort. Eiser is van mening van niet. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de keuken tot de onroerende zaak behoort.
3. Wat betreft de keuken geldt het volgende.
3.1
Artikel 3:3 van Pro het Burgerlijk Wetboek luidt:
1.
Onroerend zijn de grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken.
2. Roerend zijn alle zaken die niet onroerend zijn.
Artikel 3:4 van Pro het Burgerlijk Wetboek luidt:
1.
Al hetgeen volgens verkeersopvatting onderdeel van een zaak uitmaakt, is bestanddeel
van die zaak.
2. Een zaak die met een hoofdzaak zodanig verbonden wordt dat zij daarvan niet kan worden afgescheiden zonder dat beschadiging van betekenis wordt toegebracht aan een der zaken, wordt bestanddeel van de hoofdzaak.
3.2
Uit artikel 3:4 van Pro het Burgerlijk Wetboek volgt dat een zaak (de keuken) op twee manieren onderdeel kan worden van de hoofdzaak (het appartement). Op grond van de verkeersopvatting (lid 1) of op grond het fysieke criterium (lid 2). Wanneer de keuken op basis van één van deze criteria onderdeel wordt van het appartement verliest deze zijn zelfstandigheid. Omdat het appartement onroerend is, wordt de keuken dat dan ook.
3.3
Naar het oordeel van de rechtbank is de keuken op basis van de verkeersopvatting een onderdeel van het appartement. Indien een appartement zonder keuken wordt opgeleverd, wordt een appartement als incompleet beschouwd. Dit is anders als sprake is van een casco oplevering, zoals bij eiser eerst het geval was. Echter, als eiser zijn appartement op 1 januari 2016 zou verkopen, zou een koper ervanuit gaan dat de verkoop inclusief keuken is, tenzij uitdrukkelijk wordt medegedeeld dat dit niet zo is. Zonder een keuken kun je niet wonen.
Omdat de keuken al op grond van het eerste lid van artikel 3:4 van Pro het Burgerlijk Wetboek onderdeel van het appartement is en daarom onroerend is, is niet van belang in hoeverre de keuken zonder beschadiging van betekenis kan worden afgescheiden van het appartement.
4. Vervolgens is het de vraag of de door verweerder vastgestelde waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2016 niet te hoog is.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
6. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van mr. P.E.H.A Ingenhou van 17 oktober 2017 en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.
6.1
Hierbij geldt dat uiteindelijk enkel de eindwaarde van € 202.000,- ter toetsing staat, waarbij de taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling (zie bijvoorbeeld Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059).
De waarde van de parkeerplaats en de inpandige berging die verweerder in zijn taxatieopbouw op pagina 28 van het taxatierapport noemt, dient dus enkel om de waarde- opbouw inzichtelijk te maken. Het is niet zo dat de waarde van een parkeerplaats direct ter toetsing staat. Het gaat om de eindwaarde die onderbouwd moet worden met verkoopcijfers van rond de waardepeildatum van vergelijkbare appartementen. Indien de waarde van de parkeerplaats buiten zoals eiser voorstaat op € 5.000,- wordt bepaald, dan zal de waarde van de woning in de waarde-opbouw van pagina 28 waarschijnlijk stijgen, maar waar het om gaat is of de eindwaarde niet te hoog is.
6.2
Op pagina 29 van het taxatierapport staan de drie vergelijkingsobjecten ter onderbouwing van de waarde genoemd. Doorslaggevend vindt de rechtbank het verkoopcijfer van [adres 2]. Dit verkoopcijfer kan dienen als onderbouwing van de waarde, omdat verkoopcijfers van een jaar voor en een jaar na de waardepeildatum hiervoor gebruikt kunnen worden. Daarom kan het verkoopcijfer van [adres 3], waar eiser op wijst, niet worden meegenomen, nu deze bijna twee jaar voor de waardepeildatum is verkocht.
[adres 2] is een identiek appartement als de onroerende zaak, met een zelfde inhoud en een vergelijkbaar uitzicht op de hoogspanningsmast. Voor dit zeer goed vergelijkbare object is teruggerekend naar de waardepeildatum € 211.665,- betaald, ruim boven de vastgestelde waarde van € 202.000,-. Zelfs indien eiser meer hinder ondervindt van de hoogspanningsmast dan zit dit verdisconteerd in het verschil van bijna € 9.000,- tussen de verkoopprijs van [adres 2] op de waardepeildatum en de waarde van de onroerende zaak.
De verkoopcijfers van de overige twee vergelijkingsobjecten [adres 4] en [adres 5] vormen ook een aanwijzing dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, omdat de prijzen per m² die hieruit volgen (€ 622 per m² en € 657,- per m²) hoger zijn dan de voor de onroerende zaak gehanteerde prijs per m² van € 621,-. Dat [adres 5] tijdens de verkoop een luxe keuken en een verbouwde badkamer had, zoals eiser aanvoert, is terug te zien in het verschil van de prijs per m² en leidt gelet op dit verschil niet tot de conclusie dat de waarde van de onroerede zaak te hoog is vastgesteld.
6.3
Eiser wijst verder op de aankoopprijs van de onroerende zaak van 28 januari 2014 van € 190.000,-. Anders dan eiser betoogt, volgt hier niet uit dat de waarde te hoog is vastgesteld.
Ten eerste moet hiervan niet de waarde van de parkeerplaats worden afgetrokken, zoals eiser stelt, omdat de onroerende zaak op grond van artikel 16, aanhef en onder d van de Wet WOZ inclusief parkeerplaats moet worden gewaardeerd. Daarnaast betrof het destijds een casco oplevering, nadien is het appartement bewoonbaar gemaakt en hebben allerlei verbeteringen plaatsgevonden, er is een vloer gelegd, een badkamer en keuken zijn geplaatst (die dus onderdeel van de onroerende zaak zijn geworden) enzovoorts. De rechtbank acht aannemelijk dat de verbeteringen sinds de casco oplevering en de blijkens het taxatierapport stijgende markt in Capelle aan den IJssel voor appartementen in 2015, een verschil van € 12.000,- rechtvaardigen.
6.4
Dat het taxatierapport geen getrouw beeld geeft van de feitelijke situatie van zijn appartement, zoals eiser stelt, leidt niet tot de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld. Zoals gezegd, getoetst moet worden of op basis van harde marktgegevens de waarde niet te hoog is vastgesteld en dat is gezien rechtsoverweging 6.2 en 6.3 niet het geval. Een mogelijke foutieve omschrijving in het taxatierapport doet daar niet aan af.
7. Gezien het vorenstaande is het beroep ongegrond.
8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. A.P. Hameete, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. Noordegraaf, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op
23 februari 2018.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).