Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 6207111 \ VZ VERZ 17-20306
uitspraak: 9 februari 2018
beschikking ex artikel 7:291 Burgerlijk Wetboek van de kantonrechter, zittinghoudende te Rotterdam
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
Coop Vastgoed B.V.,
gevestigd te Velp,
medeverzoekster
gemachtigde: F.R.G. Bosch,
en
[V.O.F.],
gevestigd te [plaatsnaam],
verzoekster,
gemachtigde: F.R.G. Bosch.
Partijen worden verder aangeduid als “Coop” en “[V.O.F.]”.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Op 1 augustus 2017 is het verzoek ontvangen ter goedkeuring van de bedingen, afwijkende van de artikelen 7:292 e.v. BW, opgenomen in de tussen partijen gesloten overeenkomst.
1.2
Op 4 december 2017 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Van het ter zitting verhandelde is proces-verbaal opgemaakt.
1.3
De uitspraak van de beschikking is door de kantonrechter (nader) bepaald op heden.
2.Het verzoek
2.1
Met ingang van 28 juni 1993 bestaat tussen [V.O.F.] en (de rechtsvoorganger van ) Coop een onderhuurovereenkomst voor de bedrijfsruimte aan de [straat- en plaatsnaam] (hierna: ‘het gehuurde’).
2.2
[V.O.F.] exploiteert sinds 28 juni 1993 een levensmiddelenzaak in het gehuurde. Sinds 1 augustus 2005 exploiteert [V.O.F.] in het gehuurde een levensmiddelenzaak conform de door Coop ontwikkelde en aan [V.O.F.] ter beschikking gestelde winkelformules. In dit kader en ten behoeve van deze levensmiddelenzaak hebben partijen een samenwerkingsovereenkomst gesloten.
2.3
Partijen verzoeken goedkeuring van de bedingen omschreven in artikel 1 en artikel 4, lid 1, 2 en 4 van de onderhuurovereenkomst (3e allonge):
“
Artikel 1 – Huurtermijn
Artikel 1 – Huurtermijn
Verhuurder en huurder zijn een nieuwe huurtermijn overeengekomen van (vier) jaren en 7 (zeven) maanden ingaande per 1 januari 2017 en lopend tot en met 31 juli 2021. Vervolgens zijn verhuurder en huurder 5 (vijf) huurdersoptie periodes overeengekomen van telkens 1 (één) jaar, lopend tot en met respectievelijk (1) 31 juli 2022, (2) 31 juli 2023, (3) 31 juli 2024, (4) 31 juli 2025 en (5) 31 juli 2026.
Artikel 4. Bijzondere bepaling beëindiging onderhuurovereenkomst
4.1
Gezien de considerans is huurder bekend dat het gehuurde door verhuurder aan huurder ter beschikking werd gesteld in het kader van de tussen Coop en huurder afgesloten samenwerkingsovereenkomst. Huurder verklaart zich er nadrukkelijk mee akkoord dat de onderhuurovereenkomst voor wat betreft de duur onlosmakelijk verbonden is aan de duur van de samenwerkingsovereenkomst.
4.2
Partijen komen overeen dat deze onderhuurovereenkomst door middel van enkele schriftelijke kennisgeving van de zijde van verhuurder met onmiddellijke ingang rechtsgeldig geëindigd kan worden indienen zodra de samenwerkingsovereenkomst tussen partijen rechtsgeldig geëindigd is onafhankelijk van de oorzaak van laatstgenoemd einde. Evenzo zal ook de samenwerkingsovereenkomst middels enkele schriftelijke kennisgeving van de zijde van Coop met onmiddellijke ingang rechtsgeldig geëindigd kunnen worden en indien en zodra de tussen partijen gesloten onderhuurovereenkomst rechtsgeldig geëindigd is onafhankelijk van de oorzaak van laatstgenoemd einde.
4.4
Bij (tussentijdse) beëindiging van onderhavige onderhuurovereenkomst verplicht huurder zich het gehuurde te ontruimen en met al de zijnen en al het zijne te verlaten en ontruimd te houden, en, in goede staat, ter vrije beschikking van verhuurder te stellen, onder overhandiging van de sleutels, op straffe van een boete van € 250.= voor iedere dag – een deel van een dag daaronder begrepen – dat huurder in strijd hiermee handelt, overigens zonder dat enige sommatie of ingebrekestelling daartoe vereist is, onverminderd het recht van verhuurder de daadwerkelijk door haar geleden schade op huurder te verhalen.”
3.De beoordeling van het verzoek
3.1
Uitgangspunt is dat van de wettelijke bepalingen van de vierde titel van boek 7, waarvan de zesde afdeling gewijd is aan huur van bedrijfsruimte, niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, behoudens goedkeuring door de rechter (artikel 7:291 BW).
3.2
Ingevolge het derde lid van artikel 7:291 BW wordt die goedkeuring alleen gegeven als de wettelijke rechten van de huurder van bedrijfsruimte door de afwijking niet wezenlijk worden aangetast, of de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van de onderhavige afdeling in redelijkheid niet behoeft.
3.3
Vooropgesteld wordt dat het beding in artikel 1 van huurovereenkomst geen wezenlijke aantasting vormt van de rechten van [V.O.F.]. [V.O.F.] huurt het gehuurde immers al langer dan tien jaar; de overeenkomst is dan opzegbaar met inachtneming van een termijn van één jaar. Door het beding zoals genoemd in artikel 1 wordt die termijn opgerekt en heeft alleen [V.O.F.] de mogelijkheid jaarlijks te beslissen over het voortduren van de overeenkomst. De reden voor het opnemen van dit beding is gelegen in de wens van Coop om de (onder)huurovereenkomst gelijk te laten lopen met de hoofdhuurovereenkomst.
Dit beding wordt goedgekeurd.
3.4
[V.O.F.] huurt thans het gehuurde als bedrijfsruimte zonder koppeling met de franchiseovereenkomst. Hij is met de huur aangevangen in 1993 en heeft in het gehuurde altijd een levensmiddelenzaak geëxploiteerd. Inmiddels bestaat sinds 2005 een samenwerkingsovereenkomst (en daarmee een einde van de huurovereenkomst) met Coop om in het gehuurde een Coop winkel, conform de Coop formule, te mogen exploiteren. In de situatie zoals die nu (zonder goedkeuring van de bedingen) is, heeft [V.O.F.] de mogelijkheid om, indien hij niet langer een Coop wenst te exploiteren, in het gehuurde ook een andere winkel/formule te exploiteren.
3.5
Bij goedkeuring van de bedingen kan [V.O.F.] in het gehuurde slechts nog een winkel conform de Coop formule exploiteren. Dit maakt [V.O.F.] afhankelijk van Coop. Bij een eventueel door Coop geïnitieerd einde van de samenwerkingsovereenkomst heeft [V.O.F.] geen mogelijkheid meer om, zoals hij sinds 1993 doet, inkomen uit het gehuurde te genereren.
3.6
Naar aanleiding van het verzoek is een mondelinge behandeling gelast, omdat – gelet op bovengenoemde aantasting van de rechten van [V.O.F.] – het verzoekschrift onvoldoende aanknopingspunten bood voor toewijzing van het verzoek op dit punt. Duidelijk is immers dat [V.O.F.] als franchisenemer niet een zodanige maatschappelijke positie heeft in vergelijking met de verhuurder (de franchisegever) dat hij de bescherming van de wet niet behoeft. [V.O.F.] is alleen huurder van de onderhavige winkelruimte en hij is voor zijn inkomen van de in het gehuurde geëxploiteerde winkel afhankelijk. Voorts zijn geen aanknopingspunten geboden die het oordeel kunnen rechtvaardigen dat geen sprake is van een wezenlijke aantasting van de rechten van [V.O.F.] als huurder.
3.7
Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling is door Coop slechts aangevoerd dat zij van oordeel is dat [V.O.F.], die nu een uitzondering vormt binnen de groep van franchisenemers van Coop, op gelijke voet dient te komen met de rest. Gelet op de rechten die [V.O.F.] prijsgeeft en het ondernemingsrisico dat hij zal gaan lopen bij toewijzing van het verzoek, is dit een onvoldoende grond. Er is geen enkele compensatie geboden voor de rechten die [V.O.F.] prijsgeeft. Daar komt bij dat ter zitting gebleken is dat [V.O.F.] niet op de hoogte was van de gevolgen van de betreffende bedingen, terwijl de gemachtigde van Coop ook optreedt als gemachtigde van [V.O.F.].
3.8
De kantonrechter is dan ook van oordeel dat het verzoek ten aanzien van artikel 4 dient te worden afgewezen.
3.9
Nu de onderhavige procedure voortvloeit uit een gemeenschappelijk verzoek, zullen de proceskosten worden gecompenseerd in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
4.De beslissing
De kantonrechter:
verleent goedkeuring aan het van afdeling 6 titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek afwijkende artikel 1, zoals onder 2.3 geciteerd;
wijst af het meer of anders verzochte;
compenseert de proceskosten.
Deze beschikking is gegeven door de kantonrechter mr. L.J. van Die en uitgesproken op de openbare terechtzitting.
527