Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 7265329 VV EXPL 18-457
uitspraak: 18 december 2018
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres],
gevestigd te Haarlemmermeer (Schiphol),
eiseres,
gemachtigde: mr. W. Raas, advocaat te Amsterdam,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te Spijkenisse,
gedaagde,
gemachtigde: mr. M.J. Sterrenburg, advocaat te Naaldwijk.
Partijen zullen hierna worden aangeduid met “ [eiseres] ” resp. “ [gedaagde] ”.
1.Het verloop van de procedure
1.1.
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 14 november 2018, met producties;
- de schriftelijke reactie, met producties;
- de zijdens [eiseres] ingezonden productie, ter griffie ontvangen op 28 november 2018;
- de zijdens [gedaagde] ingezonden productie, ter griffie ontvangen op 28 november 2018.
1.2.
De mondelinge behandeling van het kort geding heeft plaatsgevonden op 29 november 2018. Bij die gelegenheid is voor [eiseres] verschenen mevrouw [naam 1] (business unit manager bij [eiseres] ) en mevrouw [naam 2] (legal counsel bij [eiseres] ) bijgestaan door de gemachtigde, mevrouw mr. W. Raas (voornoemd). Aan de zijde van [gedaagde] zijn verschenen de heer [gedaagde] (voornoemd), vergezeld van zijn echtgenote, mevrouw [naam 3] , en een tweetal kennissen, de heer [naam 4] en de heer [naam 5] , bijgestaan door de gemachtigde, mevrouw mr. M.J. Sterrenburg (voornoemd).
Beide partijen hebben hun standpunten mondeling nader toegelicht, onder overlegging van schriftelijke pleitnotities die onderdeel uitmaken van het procesdossier.
Van het verhandelde ter zitting heeft de griffier aantekeningen gehouden.
1.3.
De kantonrechter heeft vonnis bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet (langer) of onvoldoende gemotiveerd weersproken alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties staat tussen partijen - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - het volgende vast:
2.1.
[eiseres] is eigenaar van een tiental winkelcentra in Nederland.
Een van die winkelcentra is winkelcentrum [naam winkelcentrum] te [plaats] .
2.2.
[gedaagde] is sinds 20 jaar zelfstandig ondernemer. Hij huurt sinds 1 november 1999 van (de rechtsvoorganger van) [eiseres] de bedrijfsruimte gelegen in het winkelcentrum, met (destijds) nr. 92.201.
2.3.
[gedaagde] exploiteert in het winkelcentrum vanaf aanvang een cafetaria, thans onder de naam “ [naam horecagelegenheid]
2.4.
In 2013 is [eiseres] gestart met de renovatie van [naam winkelcentrum] . De daarmee gepaard gaande (bouwkundige) werkzaamheden zijn vanaf eind 2013 gefaseerd uitgevoerd, waarbij het winkelcentrum steeds operationeel is gebleven en toegankelijk was/is voor de bezoekers.
2.5.
In het kader van de herontwikkeling van het winkelcentrum is tussen [gedaagde] en [eiseres] op 13 juni 2016 een door beide partijen ondertekend huurvoorstel overeengekomen. Dat heeft betrekking op een tijdelijke standplaats (een mobiele snackwagen), en een nieuwe unit in het gerenoveerde winkelcentrum.
2.6.
Partijen zijn vervolgens in september 2017 een schriftelijke, door beide partijen ondertekende huurovereenkomst aangegaan, die ziet op de nieuwe (gerenoveerde) unit/bedrijfsruimte in het winkelcentrum, met nr. 92.295 (hierna: het gehuurde).
2.7.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden voor winkelruimte en ander bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW van toepassing verklaard.
2.8.
Het gehuurde is casco opgeleverd op 11 december 2017. Blijkens de getekende afspraken tussen partijen is daarmee het huurvoorstel dat zag op de tijdelijke unit een maand na de meergenoemde datum beëindigd, derhalve op 11 januari 2018.
2.9.
De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 10 jaar na de datum van oplevering. In de huurovereenkomst is, voor zover thans relevant, onder meer het volgende opgenomen:
“(…)
Huurder zal bij aanvang van deze overeenkomst de plannen met betrekking tot de inrichting van het gehuurde schriftelijk ter goedkeuring aan verhuurder voorleggen. Onder de hier bedoelde plannen wordt mede begrepen een beschrijving van de voorgenomen kwaliteitsuitstraling. Huurder zal het gehuurde niet inrichten voordat de hier bedoelde goedkeuring van verhuurder is verkregen.
(…)
Partijen zullen in overleg de uitstraling van de winkel en het eventueel door de gemeente vergunde terras bepalen. Huurder zal binnen een redelijke termijn voor oplevering een inrichtings- en reclameplan aan verhuurder ter goedkeuring voorleggen. (…)
Huurder zal verhuurder te allen tijde tijdig schriftelijk informeren over elke verandering of toevoeging die huurder in, aan of op het gehuurde wenst aan te brengen of te hebben.
(…)
Onder veranderingen en toevoegingen wordt mede verstaan het aanbrengen van gaten in de gevels, vloeren en wanden.
(…)
Huurder heeft voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder nodig voor het geheel of gedeeltelijk veranderen van het gehuurde.
(…)”
2.10.
Blijkens artikel 39 van de huurovereenkomst is als bijlage 5 meegezonden het zogeheten “afbouwreglement”, dat onderdeel uitmaakt van de huurovereenkomst. In het afbouwreglement is, voor zover thans relevant, het navolgende opgenomen:
“(…)
Voor aanvang van de verbouwingswerkzaamheden, het plaatsen van een airco/klimaatinstallatie of overige in dit reglement of de huurovereenkomst omschreven werkzaamheden dient verhuurder schriftelijk akkoord te zijn met de verbouwplannen.
(…)
Huurder dient de plannen schriftelijk bij de verhuurder in te dienen, vergezeld van bouwkundige en/of installatietechnische tekeningen (voor- en na situatie), plattegrondtekeningen t.b.v. de omgevingsvergunning van de verhuurde situatie (…), een omschrijving van de werkzaamheden en -voor zover van toepassing- aanzichttekeningen.
(…)
Huurder verstrekt in tweevoud voorsteltekeningen voor inrichting, pui-invulling en reclamevoering. (…)
Op de tekeningen moet worden aangegeven:
De plattegronden (oude en) nieuwe situatie (…).
Het pui c.q. gevelaanzicht (…). De voorstellen van de huurder ter zake de pui (inclusief naamsaanduiding) worden ter goedkeuring voorgelegd aan verhuurder.
(…)
3.
Op werktekeningen (…) moet het volgende worden aangegeven (…):
Op werktekeningen (…) moet het volgende worden aangegeven (…):
a)
Exacte plaats van sparingen t.b.v. afvoeren, etc. t.b.v. Bouw- en Woningtoezicht. Deze tekeningen incl. constructie berekening dienden vooraf bij verhuurder, in drievoud ter goedkeuring te worden ingediend.
Exacte plaats van sparingen t.b.v. afvoeren, etc. t.b.v. Bouw- en Woningtoezicht. Deze tekeningen incl. constructie berekening dienden vooraf bij verhuurder, in drievoud ter goedkeuring te worden ingediend.
(…)”
2.11.
Bij brief van 16 januari 2018 sommeert [eiseres] [gedaagde] om, met verwijzing naar de afspraken uit de huurovereenkomst, een indelingsplattegrond/reclamevoorstel, en het puienreglement ondertekend retour te zenden aan [eiseres] . Verder schrijft [eiseres] het volgende in die brief:
“(…)
Gaten in de gevel
[eiseres] heeft moeten constateren dat u een drietal gaten in de gevel van het winkelcentrum hebt geboord. (…) Dat is absoluut niet toegestaan en daarom volstrekt onacceptabel (…). [eiseres] zal de schade laten herstellen. Voor alle kosten en schade hieruit voortvloeiende stelt [eiseres] u aansprakelijk.(…)”
2.12.
Bij e-mail van 19 januari 2018 is namens [gedaagde] op voornoemde brief van [eiseres] gereageerd. In die e-mail wordt medegedeeld dat [gedaagde] de indelingsplattegrond reeds per email heeft aangeleverd bij [eiseres] . Verder luidt die
e-mail, voor zover thans relevant, als volgt:
“(…)
Over de twee gaatjes in de pui kan ik het volgende melden.
Over de twee gaatjes in de pui kan ik het volgende melden.
Een gaatje is nodig voor de doorvoer van de stroomkabel ten behoeve van de buitenreclame volgens de indelingsplattegrond (waarover met [eiseres] al lang overeenstemming bestaat) en het tweede gaatje is voor de vereiste veiligheidscamera.(…)”
2.13.
Bij brief van 24 januari 2018 schrijft [eiseres] in reactie op die e-mail van [gedaagde] dat zij de indelingsplattegrond, het reclamevoorstel en het ondertekende puienreglement nog immer niet heeft ontvangen (en dat de ontvangen stukken slechts een concept betreffen).
Verder wijst zij [gedaagde] erop dat het zonder voorafgaande toestemming van [eiseres] “
gaten boren” in de gevel niet is toegestaan.
gaten boren” in de gevel niet is toegestaan.
2.14.
In reactie op meergenoemde brief wordt namens [gedaagde] in een e-mail van 29 januari 2018 gemeld dat hij “nogmaals” het getekende puienreglement aan [eiseres] heeft gezonden. Verder luidt die e-mail, voor zover thans relevant, als volgt:
“(…)
De twee gaatjes in de pui (…) zijn weer gedicht.
(…)
Een reclamevoorstel ter goedkeuring kan pas worden aangereikt, zodra dit is ontvangen door cliënt van het bureau dat dit voor hem zal verzorgen.
(…)
Zonder verder in te gaan op de rest van uw brief, lijkt het mij verstandig dat [eiseres] de afbouw van de nieuwe unit niet verder frustreert, maar juist alles in het werk stelt om cliënt zo snel mogelijk naar deze unit te laten verhuizen.(…)”
2.15.
In reactie hierop schrijft [eiseres] in een brief op 1 februari 2018, voor zover thans relevant, het volgende:
“(…)
Ik ontvang nog van uw cliënt:
Ik ontvang nog van uw cliënt:
Ondertekende en geparafeerde puienreglement;
Definitieve indelingstekening;
Reclamevoorstel;
Voorstel aanbrengen beveiligingscamera;
Ondertekende machtigingsformulier.
(…)”
2.16.
De reactie hierop namens [gedaagde] is verwoord in een e-mail van 15 februari 2018. Die luidt, voor zover thans relevant, als volgt:
“(…)
Ik heb van de heer [gedaagde] begrepen dat de getekende puivoorschriften per post aan u zullen worden toegestuurd. De definitieve indelingstekening is al langer in bezit van mevrouw [naam 6] .
(…) Er is nog geen reclamevoorstel ontvangen, hetgeen ook geldt voor een te plaatsten camera (…) Zodra de heer [gedaagde] de beschikking hierover heeft, neemt hij contact daarover op met [eiseres] .
Aan de toegevoegde wens/eis van [eiseres] om een machtiging automatische incasso te verstrekken zal/kan niet worden voldaan.(…)”
2.17.
Die e-mail wordt beantwoord in een e-mail van 16 februari 2018. [eiseres] herhaalt in die e-mail het standpunt uit haar brief van 1 februari 2018 en sommeert om de stukken genoemd onder a tot en met e in haar eerdere brief alsnog ondertekend toe te sturen.
2.18.
De gemachtigde van [eiseres] stuurt op 27 februari 2018 een aangetekende brief aan [gedaagde] waarin zij sommeert (en een laatste kans biedt) om de volgens [eiseres]
5 ontbrekende stukken getekend retour te zenden aan [eiseres] . Verder wordt in die brief melding gemaakt dat [gedaagde] boetes heeft verbeurd, wegens het niet nakomen van verplichtingen uit de huurovereenkomst.
2.19.
Dat verzoek van [eiseres] wordt herhaald in een aangetekende bief van de gemachtigde aan [gedaagde] , gedateerd 20 maart 2018.
2.20.
[naam 6] (Development Manager bij [eiseres] ) schrijft in een email van
22 maart 2018 aan de gemachtigde van [eiseres] , voor zover thans relevant, het volgende:
“(…)
Zojuist kreeg ik van de beveiliging van het winkelcentrum het volgende bericht:
Zojuist kreeg ik van de beveiliging van het winkelcentrum het volgende bericht:
Onderaannemers van [naam horecagelegenheid] hebben het tempex weggezaagd. (…)
Ze hebben dus zonder ons medeweten een gat in het dak gezaagd, waardoor er nu water in de stalen dakplaten ligt wat alle kanten op gaat (kan ook naar naastgelegen units).(…)”
2.21.
Deze e-mail is voor de gemachtigde van [eiseres] aanleiding geweest om op
22 maart 2018 [gedaagde] per e-mail te sommeren direct alle werkzaamheden aan het pand te staken.
2.22.
Een en ander is voor partijen aanleiding geweest om op 27 maart 2018 met elkaar in gesprek te gaan. Bij dat gesprek waren aanwezig (namens [eiseres] ) mevrouw [naam 1] (business unit manager bij [eiseres] ) en mevrouw [naam 2] (legal counsel bij [eiseres] ) en anderzijds [gedaagde] met zijn echtgenote, en hun vertegenwoordiger/adviseur, de heer [naam 7] . Dat gesprek heeft geen resultaat gehad. Na afloop van dat gesprek schrijft mevrouw [naam 1] in een e-mail aan [gedaagde] , onder meer, dat er bedreigingen zijn geuit tijdens dat gesprek en er geen vertrouwen meer in een verdere relatie.
2.23.
Omdat [eiseres] zorgen had over de constructieve veiligheid (als gevolg van de sparingen die [gedaagde] in het dak had aangebracht) heeft zij Objectum Bouwadvies & Projectmanagement en VM&P Bouwadvies verzocht een onderzoek daarnaar in te stellen.
Op 13 april 2018 is een inspectie uitgevoerd in/rondom het gehuurde, in aanwezigheid van [gedaagde] . De bevindingen zijn vastgelegd in een rapport van 19 april 2018.
2.24.
Bij e-mail van 2 mei 2018 stuurt de gemachtigde van [eiseres] dat rapport aan [gedaagde] . Voor zover thans relevant schrijft zij verder in die e-mail het volgende:
“(…)
De bevindingen zijn helaas zorgelijk. Er zijn onder andere (grote) gaten aangebracht in de funderingsbalken en ook het dak. Dit brengt de constructie van het gehuurde in gevaar en er moeten dan ook direct maatregelen worden genomen om de veiligheid ter plaatse te garanderen. (…)”
De bevindingen zijn helaas zorgelijk. Er zijn onder andere (grote) gaten aangebracht in de funderingsbalken en ook het dak. Dit brengt de constructie van het gehuurde in gevaar en er moeten dan ook direct maatregelen worden genomen om de veiligheid ter plaatse te garanderen. (…)”
2.25.
Verder wordt in diezelfde e-mail aangegeven;
(1) dat de camera’s nog steeds verplaatst moeten worden omdat deze onjuist en op een verkeerde plek zijn aangebracht;
(2) dat de indelingstekening, het reclamevoorstel en het machtigingsformulier nog niet zijn ontvangen;
(3) dat verdere werkzaamheden in/aan het pand niet zijn toegestaan;
(4) dat [eiseres] aanspraak maakt op verder oplopende boetes.
2.26.
[eiseres] was vervolgens enige tijd in afwachting van een herstelplan. Daarna schrijft de gemachtigde van [eiseres] in een e-mail van 3 september 2018 (onder meer) het volgende aan de vertegenwoordiger van [gedaagde] :
“(…)
Inmiddels is de planning van het uitvoeren van de werkzaamheden bekend. Op maandag 10 september zullen de werkzaamheden in en aan het gehuurde plaatsvinden. Van uw cliënte wordt medewerking verwacht, in die zin dat toegang tot het gehuurde wordt verschaft (…).
De kosten van de werkzaamheden bedragen € 6.000,- ex BTW. Uw cliënt zal hiervoor een factuur ontvangen.(…)”
2.27.
Namens [gedaagde] wordt in een e-mail van 5 september 2018 in reactie hierop -onder meer- het volgende aan [eiseres] bericht:
“(…)
De heer [gedaagde] zal uw aannemer niet toestaan om het door hem gehuurde pand te betreden voor het uitvoeren van werkzaamheden.
De heer [gedaagde] zal uw aannemer niet toestaan om het door hem gehuurde pand te betreden voor het uitvoeren van werkzaamheden.
De reden hiervoor is, dat hij casco heeft gehuurd van [eiseres] wat hij vervolgens heeft laten afbouwen door een door hem ingehuurde aannemer. Voor de door [eiseres] gesuggereerde schade zal [gedaagde] hem dus moeten aanspreken. (…)”
2.28.
Bij e-mail van 6 september 2018 reageert [eiseres] richting [gedaagde] dat de weigering medewerking te verlenen onacceptabel is en dat bij volhouden ‘de maat vol is’ voor [eiseres] . Omdat een reactie van [gedaagde] hierop uitbleef heeft [eiseres] de volgende dag, 7 september 2018, per e-mail laten weten dat de aannemer is afgezegd en dat zij voornemens is een kort gedingprocedure te entameren.
3.Het standpunt van [eiseres]
3.1.
[eiseres] heeft bij dagvaarding gevorderd - kort samengevat - bij wijze van voorlopige voorziening, bij vonnis, zo mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] te veroordelen tot:
1. ontruiming van het gehuurde, inclusief de berging;
2. betaling van alle bedragen die [gedaagde] uit hoofde van de huurovereenkomst tot aan de datum van de ontruiming verschuldigd is;
3. betaling van de verbeurde boetes groot € 60.000,-, vermeerderd met de wettelijke handelsrente;
4. betaling van een voorschot op de schadevergoeding van € 6.000,-;
5. betaling van de proceskosten, nakosten daaronder begrepen.
3.2.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [eiseres] aan haar vorderingen, naast de hiervoor onder 2 weergegeven feiten - samengevat weergegeven en voor zover van belang -, het volgende ten grondslag gelegd.
3.2.1.
[gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de verplichtingen onder de huurovereenkomst. De tekortkomingen, die ieder afzonderlijk vaststaan, zijn ernstig genoeg en (los daarvan) is in de huurovereenkomst vastgelegd dat de schending daarvan de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
Het betreft; (i) het nalaten overeengekomen stukken toe te sturen, (ii) het zonder toestemming aanbrengen van wijzigingen aan/in het gehuurde, (iii) het weigeren tot het verstrekken van een machtiging automatische betaling en (iv) het weigeren medewerking te verlenen aan onderhoud en of herstelwerkzaamheden door de verhuurder, waaronder ook het op eerste verzoek toegang tot het gehuurde verschaffen. Dat kan niet anders worden opgevat dan weerwil om gemaakte afspraken uit de huurovereenkomst na te komen.
3.2.2.
[eiseres] heeft heldere verplichtingen in de huurovereenkomst opgenomen. Zij heeft als verhuurder van winkelcentra een groot belang bij nakoming van die afspraken. Een uniforme uitstraling van het winkelcentrum, maar ook de bouwkundige veiligheid van het gehuurde staan hoog in het vaandel bij [eiseres] .
3.2.3.
Daar komt bij dat de opstelling en houding van [gedaagde] jegens [eiseres] onbetamelijk is, en in strijd met hetgeen zij van een goed huurder mag verwachten. Als gevolg daarvan is de relatie tussen partijen verstoord geraakt.
3.2.3.
[eiseres] heeft in deze kwestie steeds getracht [gedaagde] tegemoet te komen, en zij is in overleg met hem gegaan. Dat overleg is geëscaleerd en er zijn bedreigingen geuit richting de twee medewerkers van [eiseres] die bij dat gesprek aanwezig waren.
Voor [eiseres] was de maat vol toen bleek dat er een gat in het dak was gezaagd door de aannemer van [gedaagde] en [eiseres] (na een inspectierapport te hebben laten opstellen) had verzocht om toegang tot het gehuurde te krijgen voor herstelwerkzaamheden, en die toegang werd geweigerd door [gedaagde] .
3.2.6.
Daar komt nog bij dat [gedaagde] door zijn handelen schade heeft veroorzaakt aan het dak van het gehuurde. Zij vordert om die reden de herstelkosten van [gedaagde] , in dit geval een voorschot daarop van € 6.000,-.
3.2.7.
Naast dat voorschot vordert [eiseres] een bedrag aan door [gedaagde] verbeurde boetes. Die boetes zijn contractueel overeengekomen, zodat [gedaagde] uit hoofde van de huurovereenkomst tussen partijen en wegens het niet nakomen van de verplichtingen die partijen hebben vastgelegd, gehouden is de boetes te betalen. [eiseres] heeft in het kader van onderhavige procedure de boetes beperkt tot een bedrag van € 60.000,-, van welk bedrag zij betaling vordert door [gedaagde] .
3.2.8.
Naar de mening van [eiseres] heeft [gedaagde] de situatie willen en wetens op de spits gedreven. In de gegeven omstandigheden kan van [eiseres] niet langer worden gevergd dat zij de huurrelatie met een dergelijke huurder, die alle regels negeert, voortzet.
Bovendien heeft [eiseres] een groot belang bij het spoedig herstellen van het gat in het dak, gelet op de veiligheid én de aankomende jaarwisseling met de daarbij gepaard gaande vuurwerkgevaren. Om die reden meent [eiseres] een spoedeisend belang te hebben.
4.Het verweer van [gedaagde]
4.1.
heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , kosten rechtens.
4.1.2.
Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft [gedaagde] als verweer
- samengevat weergegeven en voor zover van belang -, het volgende aangevoerd.
4.1.3.
Allereerst wordt aangevoerd dat [eiseres] geen spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde ontruiming. Zij heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij op korte termijn een nieuwe huurovereenkomst zal aangaan met een nieuwe huurder. Evenmin is aannemelijk gemaakt dat sprake zou zijn van een constructief onveilige situatie die direct noopt tot de uitvoering van herstelwerkzaamheden aan het dak. Een acute, dreigende situatie kan in de gegeven omstandigheden niet worden aangenomen.
4.1.4.
Daarnaast is geen sprake van aan [gedaagde] toerekenbare tekortkomingen in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Maar ook als wordt aangenomen dat dat wel het geval is, zijn die tekortkomingen niet zodanig ernstig dat die tekortkomingen de gevorderde ontruiming in kort geding kan rechtvaardigen.
[gedaagde] heeft alle door [eiseres] verzochte documenten ondertekend retour gezonden.
Het puienreglement is retour gezonden en in het bezit van [eiseres] . Datzelfde geldt voor de definitieve versie van het inrichtingsplan (dat dus niet een concept is), het reclamevoorstel en de machtiging voor de automatische incasso van de huurbetalingen.
4.1.5.
De geldvorderingen van [eiseres] (sub 2, 3 en 4 van het petitum) lenen zich niet voor kort geding. Verwezen wordt naar vaste rechtspraak dat voor toewijzing van een geldsom in kort geding slechts plaats is als het bestaan en de omvang van de vordering in hoge mate waarschijnlijk zijn, terwijl voorts uit hoofde van onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is én het restitutierisico aan toewijzing niet in de weg staat. Volgens [gedaagde] moeten om die reden de geldvorderingen worden afgewezen.
4.1.6.
[gedaagde] kan zich niet aan de indruk onttrekken dat hier sprake is van een grote verhuurder die aan de hand van een ‘wurgcontract’ een kleine ondernemer koste van kost uit het winkelcentrum weg wil hebben. Zij grijpt elke gelegenheid aan om [gedaagde] te wijzen op verplichtingen uit de huurovereenkomst, waarbij zij zich veelal agressief opstelt.
4.2.
[gedaagde] heeft een groot belang bij behoud en voortzetting van zijn onderneming. Hij heeft een gezin met twee kinderen en is voor zijn broodwinning volledig afhankelijk van het cafetaria dat hij in het gehuurde exploiteert. Bovendien heeft hij een groot geldbedrag in het gehuurde geïnvesteerd. Een ontruiming zou voor [gedaagde] en zijn gezin vergaande consequenties. Een persoonlijk faillissement is dan onafwendbaar.
4.3.
Op hetgeen door partijen verder nog is aangevoerd zal hierna bij de beoordeling van het geschil, voor zover relevant, worden ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
De spoedeisendheid is gegeven de aard van de vordering en de toelichting die door [eiseres] (in haar processtukken en ter zitting) is gegeven, naar het oordeel van de kantonrechter voldoende gebleken, zodat [eiseres] in zoverre ontvankelijk is in haar vordering.
5.2.
Kern van het onderhavige geschil is of in kort geding voldoende grond bestaat de vordering van [eiseres] tot ontruiming van het gehuurde toe te wijzen.
Bij de beantwoording van die vraag stelt de kantonrechter voorop dat een ontruimingsvordering in kort geding toewijsbaar is, indien voldoende aannemelijk is dat deze vordering in een bodemprocedure zal worden toegewezen
énindien van [eiseres] niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van de eventuele bodemprocedure afwacht.
énindien van [eiseres] niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van de eventuele bodemprocedure afwacht.
5.3.
Verder wordt in dit verband overwogen dat bij de beoordeling van een dergelijke vordering -volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid dient te worden betracht, gelet op allereerst de omstandigheid dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een -diepgaand- onderzoek naar bestreden feiten en ten tweede de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zeker waar het betreft de ontruiming van een bedrijfsruimte, zoals in deze zaak aan de orde is.
5.4.
Vooropgesteld wordt dat - zoveel is wel gebleken op basis van de over en weer door partijen in het geding gebrachte stukken en het verhandelde ter zitting - de verhoudingen tussen huurder en verhuurder in de loop der tijd zijn verhard.
Daarbij lijkt een rol te spelen dat [gedaagde] in zijn beleving te maken heeft met een grote, zakelijk ingestelde verhuurder die hem een wurgcontract heeft voorgelegd. Naar eigen zeggen meent [gedaagde] dat de nieuwe huurovereenkomst een “boekwerk” is dat
“bol staat van de verplichtingen van de huurder”. [eiseres] , op haar beurt, zegt belang te hebben bij een -strikte- naleving van de verplichtingen van de huurovereenkomst, daaronder ook begrepen het tijdig en compleet terugsturen van documenten, ook omdat zij uniformiteit nastreeft én de veiligheid van de tot haar eigendom behorende winkelcentra haar eerste verantwoordelijkheid is, alsmede dat [gedaagde] een professionele, ervaren partij is, die weloverwogen heeft getekend voor de huurovereenkomst en de daaruit voortvloeiende verplichtingen voor huurder en verhuurder.
5.5.
De vraag die moet worden beantwoord is of in de gegeven omstandigheden de door [eiseres] gevorderde ontruiming in kort geding toewijsbaar is, gelet op het hiervoor onder r.o. 5.2. en 5.3. geschetste toetsingskader in een voorlopige voorzieningenprocedure.
Daartoe wordt het navolgende overwogen.
Weigeren -of te laat- insturen en retourneren van stukken en boren gaten in gevel
5.6.1.Vastgesteld wordt (onder verwijzing naar de veelheid van brieven en e-mails die tussen partijen zijn gewisseld voorafgaand aan deze procedure, en die ook is overgelegd door beide partijen), dat tussen partijen een uitvoerig debat is gevoerd over diverse punten. Kort gezegd komt die discussie neer op het door [gedaagde] niet tijdig, (ondertekend) toezenden van (i) het machtigingsformulier (ii) het puienreglement, (iii) de indelingstekening, (iv) een reclamevoorstel. Voorts verwijt [eiseres] [gedaagde] dat hij het machtigingsformulier niet instuurde en twee gaten heeft geboord in de gevel.
5.6.2.
Meer concreet voert [gedaagde] per onderdeel het volgende aan.
[gedaagde] heeft het puienreglement ondertekend aan [eiseres] gezonden ( [gedaagde] verkeerde in de veronderstelling dat dat al was toegezonden en heeft dat zekerheidshalve, na sommatie van [eiseres] , nogmaals toegezonden).
De indelingstekening heeft hij eveneens toegezonden, maar was volgens [eiseres] slechts een concept, terwijl [gedaagde] blijft volharden dat het wel degelijk een definitief stuk was/is. En ten slotte, het reclamevoorstel, -waarover [gedaagde] heeft gesteld dat hij enige tijd in afwachting was van een derde die dat voor hem zal opstellen- heeft [gedaagde] eveneens aan [eiseres] gezonden. De reactie van [eiseres] luidde dat zij dat voorstel niet accorderen en dat zij in afwachting is van een beter/ander voorstel. Dat laatste punt is daarna blijven liggen tussen partijen.
Het machtigingsformulier voor de automatische betaling van de huurtermijnen heeft [gedaagde] inmiddels ook aan [eiseres] verzonden (en zij heeft dat ook ontvangen), zodat dat onderdeel verder buiten beschouwing kan blijven.
Datzelfde geldt voor het punt van “de twee gaten”. Die zijn inmiddels gedicht, zodat ook dat geen verdere bespreking behoeft.
5.7.
Wat er ook zij van de discussie tussen partijen over het al dan niet insturen en retourneren van stukken door [gedaagde] - waarbij blijkens de processtukken alsook het verhandelde ter zitting partijen verzanden in een “welles-nietes”-discussie -,
en over het antwoord op de vraag op hiermee sprake is van tekortkomingen zijnerzijds, het volgende heeft te gelden. Gelet op het behoorlijke tijdsverloop van enkele maanden, gerekend vanaf de eerste brief van 16 januari 2018 van de zijde van [eiseres] , aangehaald onder punt 2.11., is naar het oordeel van de kantonrechter niet voldoende aannemelijk geworden dat van [eiseres] niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van een eventuele bodemprocedure afwacht. Hierbij wordt voorts betrokken dat partijen ter zake deze punten sinds 16 januari 2018 hebben gecorrespondeerd en dat door [eiseres] onvoldoende is gesteld omtrent een bijzonder belang dat thans de ontruiming bij wege van kort gedinguitspraak nodig is en een uitspraak van een bodemrechter over de vraag of deze punten ontbinding en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen niet kan worden afgewacht. Voor zover de vordering op deze gronden is gestoeld ontbeert deze het vereiste van het spoedeisend belang en komt de vordering reeds om die reden niet voor toewijzing in aanmerking. Hetzelfde geldt ten aanzien van hetgeen [eiseres] heeft aangevoerd ter zake het alsmaar niet afgeven van een machtigingsformulier voor de automatische betaling van de huurtermijnen door [gedaagde] , nu hij deze inmiddels aan [eiseres] heeft verzonden
(en zij heeft dat ook ontvangen), alsook voor het door hem boren van gaten in de gevel, nu deze gaten zijn gedicht.
Bedreigingen
5.8.1.
[eiseres] heeft ter onderbouwing van haar standpunt ook nog gememoreerd aan het gesprek dat tussen partijen plaatsvond op 27 maart 2018.
Volgens de weergave van [eiseres] is dat gesprek geëscaleerd en voelden de twee vertegenwoordigers van [eiseres] die daarbij aanwezig waren (mevrouw [naam 1] en mevrouw [naam 2] , aangehaald onder r.o. 1.2) zich bedreigd.
[gedaagde] heeft de gestelde bedreiging uitdrukkelijk betwist. Hij meent dat de bewoordingen van zijn echtgenote uit de context zijn gehaald.
5.8.2.
Kortom, partijen staan voor wat betreft hun weergave van de inhoud van dat gesprek lijnrecht tegenover elkaar. Dit betekent dat het aankomt op levering van bewijs van de door [eiseres] gestelde bedreiging. Gelet op de aard van de kort gedingprocedure is voor bewijslevering evenwel geen plaats. Derhalve is in dit kader niet met voldoende zekerheid vast te stellen dat [gedaagde] de gestelde bedreiging van de twee vertegenwoordigers van [eiseres] heeft gedaan, zodat de vordering voor zover deze op deze grond is gestoeld in dit kort geding niet voor toewijzing in aanmerking.
Herstelwerkzaamheden dak en weigering toegang tot gehuurde
5.9.1.
Het meest recente “incident” dat voor [eiseres] de spreekwoordelijke “druppel” is geweest, betreft de kwestie van de uit te voeren herstelwerkzaamheden aan het dak.
Blijkens het gestelde in de dagvaarding (randnummers 88, 89 en 90) meent [eiseres] dat zij zo spoedig mogelijk toegang moet verkrijgen tot het gehuurde, omdat zij herstelwerkzaamheden wil uitvoeren aan het dak. Gelet op dat belang, vordert zij thans de ontruiming van het gehuurde.
5.9.2.
Kennelijk, althans zo moet dat worden gelezen in de dagvaarding van [eiseres] , wenst zij met de onderhavige kort gedingprocedure feitelijk te bewerkstelligen dat zij de toegang verkrijgt met het oog op herstel van het dak. [gedaagde] heeft de toegang tot dusver geweigerd. Evenwel, [eiseres] heeft met het oog op
dat belangonvoldoende aannemelijk gemaakt dat dat een situatie is die de gevorderde ontruiming in kort geding wel rechtvaardigt.
dat belangonvoldoende aannemelijk gemaakt dat dat een situatie is die de gevorderde ontruiming in kort geding wel rechtvaardigt.
5.9.3.
Naar het oordeel van de kantonrechter brengt de enkele omstandigheid dat sprake is van noodzakelijke reparaties aan het dak, niet zonder meer een spoedeisend belang tot nu al ontruimen van het gehuurde door [gedaagde] mee. In dat kader valt niet in te zien waarom [eiseres] niet eerst (in kort geding) heeft verzocht om een vervangende machtiging om het gehuurde te betreden (al dan niet met behulp van de sterke arm) teneinde datzelfde doel te kunnen bereiken, namelijk toegang tot het gehuurde en het zo spoedig mogelijk herstellen van het dak. Gesteld noch gebleken is dat [eiseres] niet eerst langs die weg heeft getracht om alsnog toegang te krijgen. Dat had, in de gegeven omstandigheden, wel voor de hand gelegen. Daarbij wordt ook gewicht toegekend aan de omstandigheid dat tussen het eerste
e-mailbericht van [eiseres] waarin zij kenbaar maakt dat sprake zou kunnen zijn van een constructieve onveiligheid (de e-mail van 2 mei 2018, aangehaald onder de feiten) zij vervolgens 4 maanden later bij e-mail van 3 september 2018 (eveneens aangehaald onder de feiten) verzoekt om de toegang tot het gehuurde. Vervolgens is een periode van (ruim) een maand verstreken voordat [eiseres] is overgegaan tot het aanvragen van een kort geding procedure, hetgeen zij heeft gedaan op 9 oktober 2018. Een daarop gerichte vordering als hiervoor bedoeld is echter in deze procedure niet, ook niet subsidiair, ingesteld. Dit betekent dat de vordering ook op deze grond niet voor toewijzing in aanmerking komt.
Conclusie
5.10.
Alles overziend komt de kantonrechter tot het oordeel dat de gevorderde ontruiming (sub 1 van het petitum van de dagvaarding) wordt afgewezen.
Overige vorderingen (sub 2, 3 en 4 petitum dagvaarding)
5.11.
[eiseres] heeft naast de ontruiming gevorderd dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag aan voorschot op de schadevergoeding (wegens het herstel van het dak) en een bedrag aan verbeurde boetes wegens het niet nakomen van verplichtingen uit de huurovereenkomst. Daartegen is door [gedaagde] gemotiveerd verweer gevoerd.
5.12.
Het navolgende wordt overwogen. Bij een geldvordering in kort geding, waarvan hier sprake is, is volgens vaste jurisprudentie terughoudendheid op zijn plaats.
De voorzieningenrechter moet niet alleen onderzoeken of het bestaan en de omvang van een vordering in hoge mate aannemelijk zijn. Hij moet ook onderzoeken of sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat uit hoofde
van onverwijlde spoedeen onmiddellijke voorziening is vereist. In de afweging van de belangen van partijen moet de voorzieningenrechter ook betrekken het risico van onmogelijkheid van terugbetaling.
van onverwijlde spoedeen onmiddellijke voorziening is vereist. In de afweging van de belangen van partijen moet de voorzieningenrechter ook betrekken het risico van onmogelijkheid van terugbetaling.
Dit risico kan bijdragen tot weigering van de voorziening.
5.13.
Tegen deze achtergrond dienen de geldvorderingen van [eiseres] op alle onderdelen te worden afgewezen. Immers, gelet op al hetgeen hiervoor ten aanzien van de door [eiseres] gevorderde ontruiming is overwogen, is thans onvoldoende aannemelijk geworden dat de gevorderde geldvordering (die gebaseerd is op datzelfde feitencomplex en hetzelfde standpunt van [eiseres] ) voor toewijzing gereed ligt in kort geding. [eiseres] heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat, vooruitlopend op de bodemprocedure, de geldvordering thans reeds moet worden toegewezen.
[eiseres] is hiervoor aangewezen op de bodemprocedure.
5.14.
[eiseres] wordt tot slot als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten veroordeeld.
6.De beslissing
De kantonrechter,
rechtdoende in kort geding,
wijst de vorderingen af;
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 400,- aan salaris voor de gemachtigde;
Dit vonnis is gewezen door mr. I.K. Rapmund en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
(741)