Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
Team Bestuursrecht 2
zaaknummer: ROT 16/6785
uitspraak van de meervoudige kamer van 7 december 2017 in de zaak tussen
[eiseres], eiseres,
gemachtigde: mr. P.F. van der Muur RT,
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, verweerder,
gemachtigde: mr. E.J. Wilhelmy Damsté.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 31 januari 2016, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [onroerende zaak] te Delft (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2016 vastgesteld op € 10.925.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 20 september 2016 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 september 2017.
Partijen zijn verschenen, vertegenwoordigd door hun gemachtigden.
Namens verweerder is verder verschenen de taxateur J.C.M. Schilders.
Voor eiseres is tevens haar taxateur mr. B.J.B.M. Dankbaar verschenen.
Overwegingen
1. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiseres stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 1.890.000,- bedraagt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak betreft een kantoorpand uit 2008. Het is gelegen op een zichtlocatie langs de [a] in Delft in het zogeheten [B], op een perceel van 5.709 m².
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van J.C.M. Schilders van 9 mei 2017 en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.
4.1
Doorslaggevend hierbij acht de rechtbank het verkoopcijfer van het buurpand [object 1] van € 11.700.000,-, dat op 4 december 2014 en dus nabij de waardepeildatum tot stand is gekomen. Dit object is op dezelfde (zicht-)locatie als de onroerende zaak gelegen en de belangrijkste waardebepalende elementen – het bouwjaar, de onderhoudstoestand en de (luxueuze) uitstraling – zijn goed vergelijkbaar. Uit dit verkoopcijfer volgt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Hierbij houdt de rechtbank rekening met het (grote) verschil in oppervlakte tussen de onroerende zaak (9.488 m²) en [object 1] (6.049 m² ), uitgaande van de oppervlakte van beide objecten die eiseres voorstaat. Wel is het zo dat [object 1] in verhuurde staat is verkocht, waarvoor een neerwaartse correctie op de verkoopprijs dient plaats te vinden, zoals eiseres terecht betoogt. [object 1] heeft, uitgaande van een oppervlakte van 6.049 m², een waarde van € 1.934,- per m², terwijl de waarde van de onroerende zaak, uitgaande van een oppervlakte van 9.488 m², is vastgesteld op € 1.151,- per m². De rechtbank acht niet aannemelijk dat de correctie in verband met verkoop in verhuurde staat hoger zou moeten dan € 783,- per m².
4.2
Het door eiseres overgelegde taxatierapport van B.J.B.M. Dankbaar van 10 november 2016, waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak van € 1.890.000,-, maakt het voorgaande niet anders. Hierin wordt de waarde onderbouwd met een drietal verkoopcijfers van objecten in niet-verhuurde staat. Dit zijn [object 2] en [object 3] te Rijswijk en tot slot [object 4] in Den Haag.
Het verkoopcijfer van [object 4] is in 2012 tot stand gekomen, wat te ver van de waardepeildatum (1 januari 2015) is om daaraan betekenis toe te kennen.
[object 3] heeft als bouwjaar 1985, wat aanzienlijk afwijkt van het bouwjaar van de onroerende zaak (2008). Bovendien is niet alleen de uitstraling van dit object anders, maar het ligt – in tegenstelling tot de onroerende zaak – ook niet direct op een zichtlocatie. Gelet hierop acht de rechtbank dit object onvoldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak, nog daargelaten dat niet inzichtelijk is hoe door eiseres rekening is gehouden met deze grote verschillen.
Daarnaast maakt eiseres, in het licht van wat verweerder daarover stelt, niet aannemelijk dat de kantorenmarkt in Rijswijk vergelijkbaar is met die in Delft. Delft heeft een specifiek economisch profiel met een technische universiteit en een historische binnenstad, terwijl dit in Rijswijk ontbreekt. De verwijzing van eiseres naar de tabel van Zadelhoff Vastgoed met de gegevens van de kantorenmarkt in januari 2015 legt hier tegenover onvoldoende gewicht in de schaal. Bovendien volgt uit deze gegevens dat het aanbod van vierkante meters kantoorruimte in 2015 in Rijswijk meer dan het dubbele was van het aanbod in Delft. Dit volgt eveneens uit de verwijzing van verweerder naar het overzicht van NVM Business Kantorenmarkt Randstad 2015. Ook in die zin is de (kantoren-)markt in Delft en Rijswijk niet vergelijkbaar. Daarom acht de rechtbank de verkoopcijfers van [object 3] en van de Laan van Vredenoord 48-78, beide gelegen in Rijswijk, niet bruikbaar.
Voor zover eiseres haar waarde nog onderbouwt met de verkoopcijfers van twee objecten in verhuurde staat, [object 5] en [object 6], zijn die niet bruikbaar, die van [object 5] al niet in verband met de ligging in Rijswijk en het onvoldoende vergelijkbare bouwjaar (1973 tegenover 2008, het bouwjaar van de onroerende zaak) en [object 6] in Delft niet, omdat verweerder onbestreden heeft gesteld dat dat object niet op de vrije markt te koop heeft gestaan.
4.3
Concluderend is de rechtbank van oordeel dat, gelet op de zeer goede vergelijkbaarheid van [object 1], het feit dat er weinig tot geen goede alternatieve vergelijkingsobjecten voorhanden zijn en het feit dat deze transactie vlakbij de waardepeildatum tot stand is gekomen, verweerder al met de verwijzing naar het verkoopcijfer van [object 1] in zijn bewijslast is geslaagd. De vraag of verweerder aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld met een onderbouwing door middel van de huurwaardekapitalisatie methode kan daarom buiten beschouwing blijven.
5. Het beroep is ongegrond.
6. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, voorzitter, en mrs. M.I. Blagrove en A.W. Schep, leden, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 7 december 2017.
griffier voorzitter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).