Uitspraak
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 5829941 CV EXPL 17-10453
uitspraak: 1 december 2017
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
THM2 B.V., en
2. de commanditaire vennootschap
The Hague Investment IV C.V.,
beiden gevestigd te Den Haag,
eiseressen,
gemachtigde: mr. F.M. Khader- Guljé,
tegen
1.[gedaagde 1],
wonende te [plaatsnaam],
gedaagde,
gemachtigde: mr. H. Uzumcu,
en
2.[gedaagde 2],
3. [gedaagde 3],
4. [gedaagde 4],
alle drie wonende te [plaatsnaam],
gedaagden,
niet verschenen,
en
5. [gedaagde(n) 5] die verblijven of wonen in de gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, staande en gelegen aan de [straat-en plaatsnaam], zijnde deze anderen dan gebruikers die krachtens een persoonlijk of zakelijk recht in voormelde onroerende zaak of een gedeelte daarvan wonen of verblijven en van wie de namen en woonplaatsen niet bekend zijn,
gedaagde(n),
niet verschenen.
1.Het verloop van de procedure
1.1
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen:
- het exploot van dagvaarding van 26 april 2016 aangebracht bij de rechtbank Den Haag, team handel;
- de conclusie van antwoord van gedaagde sub 1;
- het vonnis d.d. 3 augustus 2016 waarbij de rechtbank een comparitie van partijen heeft bepaald;
- het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 13 december 2016, waarbij eiseressen en gedaagde sub 1 zijn verschenen;
- het vonnis d.d. 11 januari 2017, waarbij de zaak in de stand waarin zij zich bevond is verwezen naar de rolzitting van de kamer voor kantonzaken van de rechtbank Den Haag van 15 februari 2017 en waarbij tevens is bepaald dat eiseressen deze rolzitting per exploot dienden aan te zeggen aan gedaagden sub 2, 3, 4 en 5;
- de (herstel)exploten waarmee gedaagden sub 2, 3, 4 en 5 zijn opgeroepen voor voormelde rolzitting van 15 februari 2017, met als bijlage bewijs van openbare oproeping;
- het op 15 maart 2017 gewezen vonnis van de kantonrechter te Den Haag - ten overstaan van wie eiseressen en gedaagde sub 1 zijn verschenen - waarbij de zaak op de voet van artikel 46b van de Wet op de Rechterlijke Organisatie in samenhang met het toepasselijke zaakverdelingsreglement verwezen is naar de rechtbank Rotterdam, team kanton, omdat gebleken is dat een familielid van gedaagde sub 1 werkzaam is bij de rechtbank Den Haag;
- het door de kantonrechter te Rotterdam verleende uitstel aan gedaagde sub 4 voor het nemen van een conclusie van antwoord, laatst tot de rolzitting van 22 augustus 2017;
- de akte van eiseressen d.d. 4 mei 2017 houdende overlegging van producties;
- het vonnis d.d. 22 augustus 2017 waarbij een comparitie van partijen is bepaald.
1.2
De comparitie van partijen is gehouden op 26 oktober 2017. Namens eiseressen is verschenen mr. F.M. Khader-Guljé. Namens gedaagde sub 1 is verschenen mr. H. Uzumcu. De griffier heeft aantekening gehouden van het verhandelde ter zitting.
1.3
De datum van de uitspraak van het vonnis is bepaald op heden.
2.De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen, voor zover van belang, het volgende vast.
2.1
Op 10 februari 2015 heeft een openbare veiling tot executoriale verkoop van het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van het appartement aan de [straat-en plaatsnaam] (hierna: de woning) plaatsgevonden. Voorafgaand aan die openbare veiling heeft de verantwoordelijk notaris vastgesteld dat op voormeld adres geen personen stonden ingeschreven in de Basisadministratie personen. De notaris was tot een dag voor de veiling niet bekend met huurovereenkomsten of andere gebruiksovereen-komsten ten aanzien van de woning op genoemd adres.
In de veilingvoorwaarden is vermeld:
“12. Gebruik en bewoning
Het registergoed wordt, voor zover bekend, niet bewoond door de eigenaar, een huurder of enig ander persoon.”
en
“14. (…) 1. Koper aanvaardt het registergoed in de staat waarin het zich op het moment van de feitelijke levering blijkt te bevinden en overigens is de verkoper niet bekend met huurovereenkomsten met betrekking tot het registergoed. (…)”
2.2
Daags voor de openbare veiling heeft gedaagde sub 1 telefonisch contact opgenomen met de notaris en meegedeeld dat hij via een veilingadvertentie kennis had genomen van de veiling en dat hij ten onrechte niet als huurder van de woning zou zijn aangemerkt. Ter onderbouwing zond gedaagde sub 1 aan de notaris de eerste en de laatste bladzijde van een huurovereenkomst d.d. 1 augustus 2014 met betrekking tot de woning alsmede een uittreksel uit de Basisadministratie personen waarin vermeld wordt dat hij ingeschreven staat op voormeld adres. De notaris heeft vervolgens de gemeente verzocht om nogmaals een uittreksel uit de Basisadministratie personen toe te zenden. Aan dat verzoek is voldaan en uit het verstrekte uittreksel blijkt dat gedaagde sub 1 zich op 9 februari 2015 op voormeld adres heeft ingeschreven. Hiervan is bij de veiling mededeling gedaan aan de bieders.
2.3
Bij de veiling heeft eiseres sub 2 de woning als hoogste bieder gekocht met als bedoeling om de woning na renovatie te verhuren.
2.4
Na de eigendomsoverdracht op 26 maart 2015 heeft gedaagde sub 1 telefonisch contact opgenomen met eiseres sub 2 en zich bekend gemaakt als huurder van de woning. Eiseres sub 2 heeft verzocht om de huurrelatie aan te tonen met documenten, zoals de originele huurovereenkomst en een overzicht van gedane huurbetalingen sinds 1 augustus 2014.
2.5
Uit de Basisadministratie personen is gebleken dat na de eigendomsoverdracht gedaagden sub 2, 3 en 4 alsmede het minderjarige kind van gedaagde sub 2 op het adres zijn ingeschreven. Eiseres sub 2 heeft daarvoor nooit toestemming gegeven.
2.6
Eiseres sub 2 heeft gedaagden sub 1, 2, 3 en 4, alsmede de anonieme gebruiker(s), gedaagde(n) sub 5, gesommeerd om de woning te ontruimen, onder dreiging van een gerechtelijke procedure en verhaal van schade voor het geval ontruiming achterwege zou blijven.
2.7
De woning is niet ontruimd.
3.De standpunten van partijen
3.1
Eiseressen vorderen bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht te verklaren dat gedaagden sub 1 tot en met 5 zonder recht of titel en
daarmee onrechtmatig gebruik maken van het appartementsrecht staande en
gelegen aan de [straat-en plaatsnaam], kadastraal bekend [gemeenteaanduiding]
, sectie [sectieaanduiding], nummer [sectienummer];
II. gedaagden sub 1 tot en met 5 hoofdelijk te veroordelen om de woning, staande en
gelegen aan de [straat-en plaatsnaam], kadastraal bekend [gemeenteaanduiding]
, sectie [sectieaanduiding], nummer [sectienummer], binnen zeven dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis, dan wel binnen een door de kantonrechter in goede justitie te bepalen termijn, te ontruimen en ontruimd te houden, met al diegene die en datgene wat zich daarop van de zijde van gedaagden mocht bevinden en ter algehele beschikking van eiseressen te stellen en te laten en de hiervoor aangeduide woning na ontruiming niet wederom zonder toestemming van eiseressen te betreden en/of geheel en/of gedeeltelijk in gebruik te nemen, met machtiging van eiseressen om zonodig, ingeval gedaagden niet vrijwillig aan het ontruimingsvonnis mochten voldoen, de ontruiming op kosten van gedaagden zelf ten uitvoer te leggen, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie; een en ander op straffe van een dwangsom van € 500,-- (per gedaagde) voor iedere dag, een dagdeel daaronder begrepen, waarop door (één van de) gedaagde(n) niet aan deze veroordeling wordt voldaan;
III. te bepalen dat het ten deze te wijzen vonnis tot zes maanden na de dag van de
uitspraak of indien de tenuitvoerlegging van het vonnis na verloop van een
bepaalde termijn wordt toegestaan tot zes maanden, althans tot door de kantonrechter te bepalen termijn, na de dag, waarop die termijn verstrijkt, ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zich ten tijde van de tenuitvoerlegging zonder recht of titel in woning staande en gelegen aan de [straat-en plaatsnaam], kadastraal bekend [gemeenteaanduiding] sectie [sectieaanduiding], nummer [sectienummer], betreedt en telkens wanneer zich dit voordoet;
IV. gedaagden sub 1 tot en met 5 hoofdelijk, te veroordelen in de kosten van deze
procedure, zulks met bepaling dat daarover de wettelijke rente verschuldigd zal
zijn met ingang van veertien dagen na de datum van het te dezen te wijzen
vonnis.
3.2
Aan de vordering leggen eiseressen - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - ten grondslag dat gedaagden onrechtmatig gebruik maken van de woning, omdat zij daartoe geen recht of titel hebben, althans desgevraagd dat niet aannemelijk hebben gemaakt.
3.3
Gedaagde sub 1 betwist de vordering en voert daartoe - zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang - aan dat eiseres sub 1 geen partij is in het geschil. Gedaagde sub 1 is ten aanzien van de woning op 1 augustus 2014 een huurovereenkomst aangegaan met de rechtsvoorganger van eiseres sub 2. De rechten en verplichtingen uit hoofde van die huurovereenkomst zijn overgegaan op eiseres sub 2. Bestreden wordt dat er sprake is van onrechtmatig gebruik van de woning. Gedaagde sub 1 verzet zich tegen ontruiming van de woning alsmede tegen de gevorderde dwangsom, en verzoekt om deze laatste, indien al nodig, te matigen. Geconcludeerd wordt tot niet-ontvankelijk verklaring althans afwijzing van de vordering, met veroordeling van eiseressen in de proceskosten.
3.4
De stellingen van partijen worden voor zover nodig in het kader van de beoordeling van de vordering nader besproken.
4.De beoordeling
4.1
Allereerst wordt ten aanzien van het procesverloop overwogen dat gedaagde sub 4, ondanks verleend uitstel, op 22 augustus 2017 geen conclusie van antwoord heeft genomen. Een verzoek tot nader uitstel daartoe is ook niet gedaan. Door deze gang van zaken is voor gedaagde sub 4 het recht vervallen om genoemde proceshandeling te verrichten, gelet op het bepaalde in artikel 133 lid 4 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (hierna: Rv) gelezen in samenhang met artikel 2.9 van het Landelijk procesreglement voor rolzaken kanton. Om die reden blijft de brief van 25 oktober 2017, en de daarbij gevoegde bijlage, die gedaagde sub 4 aan de rechtbank heeft doen toekomen buiten het procesdossier. Bij de beoordeling blijven deze stukken dus buiten beschouwing. Zij worden geretourneerd aan gedaagde sub 4.
4.2
Gedaagden sub 2, 3 en 5 zijn niet in het geding verschenen. Tegen hen wordt verstek verleend. Tussen eiseressen en gedaagde sub 1 en 4 is voortgeprocedeerd. Op de voet van artikel 140 lid 3 Rv wordt dit vonnis als een vonnis op tegenspraak beschouwd.
4.3
Aangevoerd wordt dat eiseres sub 1 (THM2) geen partij is in het geschil. Dit verweer is niet weersproken, terwijl uit het gestelde in de dagvaarding niet blijkt wat het belang is van eiseres sub 1 bij de vordering. Daarom wordt eiseres sub 1 niet-ontvankelijk verklaard in haar vordering.
4.4
Ten aanzien van eiseres sub 2 is voormeld niet-ontvankelijkheidsverweer niet gevoerd. Gelet op het in de dagvaarding gestelde heeft zij belang bij het gevorderde, zodat zij wel ontvankelijk is. Over het gevorderde overweegt de kantonrechter als volgt.
4.5
Onweersproken is dat eiseres sub 2 voorafgaand aan deze procedure het bestaan van een huurovereenkomst, waaraan gedaagde sub 1 recht op verblijf in de woning en recht om de woning te onderverhuren kan ontlenen, heeft betwist. Herhaaldelijk is gedaagde sub 1 verzocht om documenten over te leggen om zijn ingeroepen positie van huurder te onderbouwen, zoals de originele huurovereenkomst en een overzicht van huurbetalingen. Dergelijke documenten zijn niet overgelegd.
4.6
Thans vordert eiseres sub 2 een verklaring voor recht dat gedaagden zonder recht of titel gebruik maken van de woning. Gedaagde sub 1 verweert zich hiertegen met een beroep op een door hem op 1 augustus 2014 aangegane huurovereenkomst met de vorige eigenaar van de woning en op huurbescherming ex artikel 7:226 van het Burgerlijk Wetboek.
4.7
Op de voet van artikel 150 Rv draagt gedaagde sub 1 de bewijslast ten aanzien van het bestaan van voormelde huurovereenkomst. Klaarblijkelijk heeft (de gemachtigde van) gedaagde sub 1 zich dit gerealiseerd want bij de conclusie van antwoord zijn stukken gevoegd om de beweerde rechtspositie als huurder te onderbouwen en ook is getuigenbewijs aangeboden.
4.8
Bij de door gedaagde sub 1 in het geding gebrachte stukken bevindt zich een kopie van een huurovereenkomst d.d. 1 augustus 2014 met betrekking tot de woning. Geconstateerd is dat de tekst op de eerste en de laatste bladzijde van deze huurovereenkomst aanmerkelijk verschilt van de tekst op die bladzijden van de huurovereenkomst d.d. 1 augustus 2014 die eiseres sub 2 van de notaris heeft gekregen als vermeld onder 2.2. Onweersproken is dat de notaris die laatstgenoemde twee bladzijden ontvangen had van gedaagde sub 1. Naast de tekstuele verschillen is onmiskenbaar dat ook de (plaats van de) handtekeningen onder de twee versies van de huurovereenkomst verschillen.
4.9
Bij de comparitie van partijen zijn voormelde verschillen tussen de twee huurovereenkomsten die zich thans in het dossier bevinden voorgehouden aan de gemachtigde van gedaagde sub 1. Die heeft geen verklaring gegeven voor de verschillen, laat staan een plausibele. Desgevraagd heeft hij verklaard dat hem lijkt dat er een originele huurovereenkomst moet zijn, maar dat hij die nooit heeft gezien. Hij heeft ook verklaard van zijn cliënt alleen een kopie te hebben gekregen, welk stuk hij heeft overgelegd.
4.1
Het feit dat gedaagde sub 1 zich heeft bediend van twee verschillende huurovereenkomsten van dezelfde datum die zien op hetzelfde huurobject geeft, zonder nadere uitleg, die ontbreekt, in ernstige mate te denken over het waarheidsgehalte van diens verweer dat hij huurder is van de woning. Dit wringt temeer nu eiseres sub 2 in de dagvaarding al heeft gewezen op een gebrekkige opbouw, hoogst ongebruikelijke bepalingen, en niet correct geformuleerde zinnen in de onder 2.2 genoemde huurovereenkomst, terwijl die overeenkomst nota bene zou zijn aangegaan met een professionele verhuurder. Mede in verband met het moment van inschrijving van gedaagde sub 1 in de Basisadministratie personen op het adres van de woning, te weten op 9 februari 2015, dat was één dag voor de executieveiling, heeft eiseres sub 2 gesteld dat er sprake is van een schijnconstructie.
4.11
Daar waar al twijfel bestond over de door gedaagde sub 1 gepretendeerde huurovereenkomst, heeft hij die twijfel in deze procedure versterkt door een deels andersluidende huurovereenkomst van dezelfde datum met betrekking tot dezelfde woning over te leggen, zonder hierbij tekst en uitleg te (kunnen) geven. Gedaagde sub 1 is niet ter comparitie verschenen. Zodoende heeft gedaagde sub 1 het beeld dat er sprake is van een schijnconstructie niet ontkracht. Integendeel. Mogelijk is zelfs sprake van valsheid in geschrifte door (de gemachtigde van) gedaagde sub 1 op de wijze als bedoeld in artikel 225 lid 1 en/of 2 van het Wetboek van Strafrecht.
4.12
Ingevolge artikel 21 Rv zijn partijen verplicht de voor de beslissing van belang zijnde feiten volledig en naar waarheid aan te voeren. Gelet op het voorgaande heeft gedaagde sub 2 naar het oordeel van de kantonrechter deze verplichting niet nageleefd. Daarom wordt het gedane bewijsaanbod om gedaagde sub 2 zelf, de vorige eigenaar van de woning, en de onderhuurders te horen gepasseerd.
4.13
Niet is komen vast te staan dat gedaagde sub 1 een huurovereenkomst heeft gesloten, laat staan een huurovereenkomst op grond waarvan hij bevoegd was om de woning te onderverhuren. Gesteld noch gebleken is dat eiseres sub 2 zelf huurovereenkomsten is aangegaan met gedaagden ten aanzien van genoemde woning. Als onvoldoende weersproken staat vast dat eiseres sub 2 nooit toestemming heeft gegeven voor gebruik van de woning door gedaagden. Daarom wordt vastgesteld dat zonder recht of titel gebruik wordt gemaakt van de woning. Dat is onrechtmatig. De onder I gevorderde verklaring voor recht wordt om die reden gegeven.
4.14
De onder II gevorderde ontruiming wordt toegewezen op de wijze als hieronder in het dictum vermeld. Hoofdelijke veroordeling wordt wat dit deel van de vordering betreft onder de gegeven omstandigheden niet opportuun geacht. Gedaagden worden afzonderlijk tot ontruiming veroordeeld, met dien verstande dat gedaagde sub 1 de woning dient te ontruimen met de zijnen, waarmee bedoeld wordt gedaagden sub 2, 3, 4 en 5. Omdat gedaagde sub 1 en gedaagde sub 4 in de procedure zijn verschenen, wordt de kans reëel geacht dat zij niet vrijwillig hieraan zullen voldoen. Daarom wordt de gevorderde ontruiming ten aanzien van hen versterkt met de dwangsom als gevorderd. Reden wordt gezien om deze niet te matigen.
De ontruimingstermijn wordt gesteld op 14 dagen.
De gevorderde machtiging om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van de sterke arm van justitie zal worden afgewezen. Immers op grond van de artikelen 556 lid 1 en 557 Rv is de deurwaarder, zonder rechterlijke tussenkomst, bevoegd de hulp van de sterke arm van politie in te roepen.
4.15
Het onder III gevorderde wordt als onbetwist eveneens toegewezen.
4.16
Gedaagden worden in overwegende mate in het ongelijk gesteld en daarom als gevorderd hoofdelijk in de kosten veroordeeld. In dit verband wordt overwogen dat hoofdelijke veroordeling wat dit deel van de vordering betreft niet bezwaarlijk is en praktisch wordt geacht voor eiseres sub 2. Daarbij wordt wel meegegeven dat prudentie dient te worden betracht bij het verhaal van deze kosten op de niet verschenen gedaagden, in het bijzonder gedaagde(n) sub 5 in verband met het gevorderde onder III, want het is niet de bedoeling dat gedaagde(n) die ten tijde van de dagvaarding (mogelijk) feitelijk geen gebruik maakten van de woning met kosten van deze procedure worden geconfronteerd. De kosten aan de zijde van eiseres sub 2 worden vastgesteld op € 117,00 aan griffierecht en € 94,08 aan explootkosten, tezamen € 211,08 aan verschotten, en € 300,00 aan salaris voor de gemachtigde, genoemde bedragen te vermeerderen met de verschuldigde rente vanaf 14 dagen na de uitspraak van het vonnis tot aan de dag der voldoening.
5.De beslissing
De kantonrechter:
verklaart voor recht te dat gedaagden sub 1 tot en met 5 zonder recht of titel en daarmee onrechtmatig gebruik maken van het appartementsrecht staande en gelegen aan de [straat-en plaatsnaam], kadastraal bekend [gemeenteaanduiding], sectie [sectieaanduiding], nummer [sectienummer];
veroordeelt gedaagden sub 1 tot en met 5 om de woning, staande en gelegen aan de [straat-en plaatsnaam], kadastraal bekend [gemeenteaanduiding], sectie AL, nummer [sectienummer], binnen veertien dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis te ontruimen en ontruimd te houden, met al diegenen die en datgene wat zich daarop van de zijde van gedaagden mocht bevinden - waarbij ten aanzien van gedaagde sub 1 met diegenen tevens wordt bedoeld gedaagden sub 2 tot en met 5 - en ter algehele beschikking van eiseres sub 2 te stellen en te laten en de hiervoor aangeduide woning na ontruiming niet wederom zonder toestemming van eiseres sub 2 te betreden en/of geheel en/of gedeeltelijk in gebruik te nemen, een en ander op straffe van een dwangsom van € 500,-- voor gedaagden sub 1 en sub 4 voor iedere dag, een dagdeel daaronder begrepen, waarop door hen niet aan deze veroordeling wordt voldaan, waarbij voor gedaagde sub 1 (dus) geldt dat deze dwangsom ook ten aanzien van hem verbeurt als gedaagden sub 2 tot en met 5 niet aan deze veroordeling voldoen;
bepaalt dat dit vonnis tot zes maanden na de dag van de uitspraak ten uitvoer kan worden gelegd tegen een ieder die zonder recht of titel de woning staande en gelegen aan de [straat-en plaatsnaam], kadastraal bekend [gemeenteaanduiding], sectie AL, nummer [sectienummer], betreedt en telkens wanneer zich dit voordoet;
veroordeelt gedaagden sub 1 tot en met 5 hoofdelijk in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van eiseres sub 2 vastgesteld op € 211,08 aan verschotten, en
€ 300,00 aan salaris voor de gemachtigde, genoemde bedragen te vermeerderen met de verschuldigde rente vanaf 14 dagen na de uitspraak van het vonnis tot aan de dag der voldoening;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. C. van Steenderen-Koornneef en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
465